人防设施“低调”取得收益,小心税务盯梢喊你交税!
发文时间:2024-03-01
作者:陈红
来源:中道财税
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一、人防设施的概念


人防设施是根据人民防空法的规定,在城市修建民用建筑时,按照国家及省级有关规定修建防空地下室,为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的地下防护建筑,以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室。


二、人防设施的配建及账务处理


一般地产企业在项目规划方案及报批报建的时候,都会根据各地人防办的规定,按地上建筑面积的一定比例配建人防地下室,当然根据项目的实际情况及相关规定,在征得人防办的同意后,也可以不配建人防地下室,而是向人防办缴纳人防易地建设费。那么由此可以看出,人防设施的建造成本属于房地产开发公司建造商品房必要的支出,应该计入“开发成本”处理,最终分摊至可售商品房成本之中。


三、人防设施的有偿使用涉税问题


人防设施在办理了验收手续就意味着验收移交了,那么人防设施的产权就不属于房地产开发企业,也不属于全体业主,而是属于国有资产,房地产企业不可以,也不能对外出售。但在实务处理中,地产企业一般会将人防车位出租或者转让,那么有偿取得的收入应该按税法规定进行纳税。


(一)增值税


(1)如果房地产企业与业主签订《车位使用权转让协议》,即将人防设施做为车位转让给业主,转让年限先以20年为期,最终与商品房所属土地使用权期限一致,那么根据目前税务机关的要求,应按照“销售不动产”开具发票并缴纳增值税。


(2)如果房地产企业将人防车位对外租赁,取得的租金收入,应按照“不动产经营租赁”缴纳增值税。


(二)房产税


(1)房地产企业将人防车位对外转租,虽然不是人防车位的产权所有人,不构成房产税的纳税义务人,但将人防车位对外转租,按照房产税的有关规定,应该由房地产企业代缴房产税。


(2)如果房地产企业建造的人防设施,地产企业未自身实际占用,也未对外出租,即属于闲置状态。那么由于人防设施产权属于国有资产,因此,地产企业不涉及房产税问题。


(三)土地增值税


(1)如果地产企业利用地下人防设施建造的车位,建成后产权无偿移交给政府的,由于人防设施建造的成本属于地产企业建造商品房必须的支出,则该成本属于开发成本应分摊至可售商品房成本之中,在计算土地增值税时予以扣除。


(2)如果地产企业将人防车位对外出租,那么对外出租当然不需要缴纳土地增值税。


(3)如果地产企业将人防车位转让给业主,即签定了与房屋土地使用权期限一致的使用权转让协议,那么是否缴纳土地增值税呢,目前该问题在各地存在争议,各地也出台了相应的管理办法,在这里可以试着将其归纳为两点:一种认为“实质重于形式”,如果签订了转让协议或者实质使用权发生了转移,那么这种有偿转让的,应计算收入,并准予扣除成本、费用,与有无产权没有关联,应当征收土地增值税。另一种认为要看“产权”,可以取得产权的,则应计入土地增值税的征税范围,反之,则不予征税。因此,在实务处理中,我们首先要提前查看当地的税法规定,并提前和税务机关做好沟通,以免多缴或者漏缴,产生不必要的纳税风险。


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