房地产企业房产税、土地使用税适用误区
发文时间:2023-10-25
作者:汤茹亦
来源:中道财税
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近期关于房地产企业涉及小税种问题咨询较多,其中又以房产税和土地使用税的问题较为集中。要理清这两个税种的涉税疑问,个人认为先要对房地产企业涉及的不同业态类型及持有不动产的状态进行理解。


这里我们可以借鉴土地增值税中对房地产企业的业态三分类方式,即将房地产企业的业态分类为住宅(普通、非普通)和其他类,而无论是住宅还是其他,对于房地产企业来说通常都是为了建成开发产品。类比制造业生产产品,房地产企业的各种业态也是其生产的产品,在未转为自用或出售之前其实都是“存货”,在资产负债表中我们也可以看出,实际开发成本的各项支出都是在存货中列示。

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而当房屋正式建成后,即达到预订可使用状态后,企业可能会做出新的决策,此时不同业态可能面临去留状态的差异,具体如下图所示。

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一、房产税


根据财税地字[1986]8号财政部税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定,其中提到“纳税人自建的房屋,从建成之日起次月开始缴纳房产税”,这里我们需要区分,自建并不包含房地产企业以建造开发产品为目的的自建,因此也可以理解为房地产企业的存货虽然属于房产但是在实质状态未转变为出租前是无需缴纳房产税的。


这一观点在国税发〔2003〕89号 关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知 第一条中也予以了明确,即房地产开发企业开发的商品房在出售前是一种产品(存货),因此在售出前,不征收房产税。但是如果是我们上图中所涉及的其他情况,即已经不在是存货状态,而是企业转为自用,如部分用于售楼中心,办公,物业办公等则应该由存货转为固定资产,此时需要按照房产原值缴纳房产税,同样,如果是转为出租状态,则需要按照租金缴纳房产税。


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除以上情况外,其实较容易产生争议的是房地产企业项目建设过程中搭建的临时设施的房产税问题。


笔者认为临时设施只要满租房产税关于房产的界定即应该从价计征房产税。但关于房地产企业在存货核算但是实际为样板间的房产究竟是否缴纳房产税,各地税务局答复口径不一,关键是对于是否实际投入“使用”存在较大的争议,笔者个人理解样板间其实还是以存货的形式存在,类似于制造业向客户展示的样品,既可以理解为其具备了展示用途(发生使用),当然也可以理解为其实未实际有人入住(未发生房屋的入住使用用途),所以究竟是否缴纳房产税建议咨询当地税务机关,进一步确认征管口径。又如房地产企业移交物业属全体业主所有的房产,其中营业用的地下人防设施可以暂免征收房产税(财税地字〔1986〕8号 第十一条),物业用房(居民住宅区内业主共有的经营性房产)分情况缴纳房产税。财税〔2006〕186号第一条)


二、土地使用税


土地使用纳税义务发生是以土地的占用为基础,因此无论是哪一种业态形式,只要企业实际占用土地且符合征收条件,就应该缴纳土地使用税。但是凡事也有例外比如财税〔2013〕101号 财政部 国家税务总局关于棚户区改造有关税收政策的通知第一条对于符合规定的棚户区改造安置房建设用地,可以免征土地使用税。


但又有的朋友提出,如果项目中含有为后续无偿移交给政府而配建的学校、幼儿园等,是否该建筑物所占土地可以不缴纳土地使用税呢?


根据财税〔2004〕39号 财政部 国家税务总局关于教育税收政策的通知 第二条的规定“对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地,免征房产税、城镇土地使用税;”,那么如何界定这一政策的生效时间实务中也存在着争议。部分认为用地规划确认该区域土地用途为“学校、幼儿园用地”时可以开始享受,而部分又认为因为用地性质的差异(建设非教育用地),因此只有在建成实际移交后才能享受,因此建设期还是应该正常缴纳土地使用税。


以上两种观点都各有道理,但是鉴于没有进一步的政策可以参考,建议企业还是以所属地税务征管口径为依据。


按照房地产企业项目的建设周期房产税、土地使用的缴纳安排,具体如下图所示。


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这两个税种虽然看似简单但是实务问题较多,本篇只是对具有代表性的问题进行浅析,欢迎大家后台留言分享企业遇到的相关问题及处理经验。


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。