房地产市场“保底价”包销模式搭建与合同签署要点解析
发文时间:2023-10-18
作者:林森
来源:中道财税
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伴随着房地产市场发展形势的每况愈下,加速“销售去化”几乎是所有开发商的现阶段愿景,特别是商业、车位等一系列开发周期较长的业态,长期滞销的情况加剧资金周转困难,造成资金紧缺的局面。打开销售新赛道是当下开发商需要更新商业布局的关键点,委托第三方代理机构开展专业地销售工作,是能够实现加快销售和资金回笼目标的“不二选择”。


一、销售思路转换的「契机」

2023年4月,住房城乡建设部联合市场监管总局携手发布《关于规范房地产经纪服务的意见》通知文件,当中明确下调房地产中介服务费用,建议实行分档定价,引导交易双方共同承担经纪服务费用。

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这一重磅消息的发布,对于房地产中介行业的从业人员来说无疑是“当头棒喝”,意味着佣金大幅度缩水,再加上经纪服务费用分摊,无疑从购买双方以及第三方中介的角度来看,都无法刺激到房地产市场的消费。

但转换一下思路,通过“保底价”包销的方式打开市场,何尝不是一种可行性的方案。专业团队面向不同客户群体打开销售渠道,针对不同消费需求匹配合适的产品,一定程度上可以促进销售节奏。


二、销售模式的「结构搭建」

根据购房者支付价款资金流向的不同,可以分为三种保底价包销方式:

【模式一】购房者与开发商直接交易

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【模式二】购房者与销售代理方直接交易
 

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【模式三】购房者支付交易价款拆分为:保底价+溢价

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三、三个主体的「合同签署模式」

【模式一】购房者与开发商直接交易

1.合同主体:购房者、开发商
合同金额:交易总价(保底价+溢价)
合同类型:商品房买卖合同

2.合同主体:开发商、包销方


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【模式二】购房者与销售代理方直接交易

1.合同主体:购房者、包销方
合同金额:交易总价(保底价+溢价)
合同类型:购房代理合同

2.合同主体:购房者、开发商
合同金额:保底价
合同类型:商品房买卖合同

3.合同主体:开发商、包销方
合同金额:保底价
合同类型:
销售代理协议(包销)+ 商品房买卖合同(到期兜底购买剩余开发产品)

【模式三】购房者支付交易价款拆分为:保底价+溢价

1.合同主体:购房者、包销方
合同金额:溢价
合同类型:购房代理合同

2.合同主体:购房者、开发商
合同金额:保底价
合同类型:商品房买卖合同

3.合同主体:开发商、包销方
合同金额:保底价
合同类型:
销售代理协议(包销)+ 商品房买卖合同(到期兜底购买剩余开发产品)


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一、关于人的范围。《协定》第一条第二款纳入了关于税收透明体的规定。对于按照缔约国任何一方的税法视为完全透明或部分透明的实体或安排,缔约国一方将该实体或安排取得或通过其取得的所得作为本国居民取得所得进行税务处理的部分,应视为由缔约国一方居民取得的所得,缔约国另一方应允许就该部分所得给予协定待遇。

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