房地产市场“保底价”包销模式搭建与合同签署要点解析
发文时间:2023-10-18
作者:林森
来源:中道财税
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伴随着房地产市场发展形势的每况愈下,加速“销售去化”几乎是所有开发商的现阶段愿景,特别是商业、车位等一系列开发周期较长的业态,长期滞销的情况加剧资金周转困难,造成资金紧缺的局面。打开销售新赛道是当下开发商需要更新商业布局的关键点,委托第三方代理机构开展专业地销售工作,是能够实现加快销售和资金回笼目标的“不二选择”。


一、销售思路转换的「契机」

2023年4月,住房城乡建设部联合市场监管总局携手发布《关于规范房地产经纪服务的意见》通知文件,当中明确下调房地产中介服务费用,建议实行分档定价,引导交易双方共同承担经纪服务费用。

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这一重磅消息的发布,对于房地产中介行业的从业人员来说无疑是“当头棒喝”,意味着佣金大幅度缩水,再加上经纪服务费用分摊,无疑从购买双方以及第三方中介的角度来看,都无法刺激到房地产市场的消费。

但转换一下思路,通过“保底价”包销的方式打开市场,何尝不是一种可行性的方案。专业团队面向不同客户群体打开销售渠道,针对不同消费需求匹配合适的产品,一定程度上可以促进销售节奏。


二、销售模式的「结构搭建」

根据购房者支付价款资金流向的不同,可以分为三种保底价包销方式:

【模式一】购房者与开发商直接交易

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【模式二】购房者与销售代理方直接交易
 

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【模式三】购房者支付交易价款拆分为:保底价+溢价

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三、三个主体的「合同签署模式」

【模式一】购房者与开发商直接交易

1.合同主体:购房者、开发商
合同金额:交易总价(保底价+溢价)
合同类型:商品房买卖合同

2.合同主体:开发商、包销方


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【模式二】购房者与销售代理方直接交易

1.合同主体:购房者、包销方
合同金额:交易总价(保底价+溢价)
合同类型:购房代理合同

2.合同主体:购房者、开发商
合同金额:保底价
合同类型:商品房买卖合同

3.合同主体:开发商、包销方
合同金额:保底价
合同类型:
销售代理协议(包销)+ 商品房买卖合同(到期兜底购买剩余开发产品)

【模式三】购房者支付交易价款拆分为:保底价+溢价

1.合同主体:购房者、包销方
合同金额:溢价
合同类型:购房代理合同

2.合同主体:购房者、开发商
合同金额:保底价
合同类型:商品房买卖合同

3.合同主体:开发商、包销方
合同金额:保底价
合同类型:
销售代理协议(包销)+ 商品房买卖合同(到期兜底购买剩余开发产品)


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  来源:中国税务报  2026年04月22日  版次:08   作者:王明世

  (作者单位:国家税务总局扬州市税务局)

职工退休新规(2026年)

  近期,人社部发布新规,涉及养老保险、退休等重要事项,达到退休年龄还想继续工作,权益怎么保障?到龄退休但社保缴费年限不够,怎么处理?2026男女退休规定,一文读懂↓

  超龄用工新规:权益有保障了

  超龄劳动者,是指已达到法定退休年龄但仍在用人单位工作的劳动者。随着渐进式延迟退休政策实施,这一群体规模日益扩大。

  人社部最新发布的意见明确:

  ● 要消除户籍、身份、年龄等各类影响平等就业的不合理限制或就业歧视,营造公平的市场环境。

  ● 用人单位招用超龄劳动者,应当保障其劳动报酬、休息休假、劳动安全卫生、工伤保障等基本权益。

  ● 超龄劳动者累计缴费不足按月领取基本养老金最低缴费年限,可以个人身份继续缴纳养老保险费;经与用人单位协商一致,单位也可为其缴纳养老保险费。

  退休条件:两个缺一不可

  众所周知,办理领取企业职工养老金手续,必须满足两个条件↓

  一是达到法定退休年龄。想知道自己什么时候退休?可以在“法定退休年龄计算器”中输入出生日期、性别等信息查询。

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  到龄退休但缴费年限不够

  怎么办?

  以下这几种办法供你选择↓

  一次性补缴:2011年7月1日前参保的人,到退休年龄后多缴5年还不到15年的,可以一次性补齐;2011年7月1日后参保的普通职工,一般不能一次性补缴。

  延迟退休:满足以下条件的职工可以自愿弹性延迟退休。

  1.需与所在单位协商一致(单位可以拒绝)

  2.延迟时间最长不超过3年

  3.需提前1个月以书面形式明确

  4.延迟退休时间确定后不再延长(只能申请一次)

  提前退休:这些事项要了解!

  想要提前退休主要有两种方式:

       一是自愿弹性提前退休:养老保险要达到最低缴费年限;提前时间不超过3年;退休年龄不低于原法定退休年龄(男60/女干部55/女职工50)。

  例如:1972年9月出生的男职工,改革后法定退休年龄为62周岁,可在60岁至62岁之间选择退休。

  二是从事特殊工种可申请提前退休。井下、高空、高温、特别繁重体力劳动等特殊工种,以及在高海拔地区工作的职工,符合条件的可以申请提前退休:男年满55周岁、女年满45周岁,连续工龄满10年。

  常见问题解答

  Q1:申请提前退休需要单位同意吗?

  不需要,坚持自愿原则,只要满足条件,职工个人申请提前退休,不需要与工作单位协商,单位也不得以任何理由拒绝职工的申请。

  Q2:申请延迟退休需要单位同意吗?

  需要。 职工希望延迟退休的,需与单位协商一致,单位不得强制或变相强制职工选择退休年龄。

  Q3:提前退休养老金会打折吗?

  不会。 在允许范围内选择提前或不延迟退休,养老金正常发放,不会打折。退休手续办理成功次月起正常领取养老金。


  来源:人社部网站、中国会计报

       编辑:陈世贇