村委会开租赁发票是否可以享受增值税优惠政策?
发文时间:2023-10-08
作者:石羽茜
来源:中道财税
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在我们之前的财税文章《【原创】租赁集体土地财税处理注意事项!》中,已经分析了村委会不属于国家行政机关,对外租赁集体土地需要去税务机关代开发票。那也有客户咨询,村集体在代开租赁土地发票的时候,是否可以享受月10万元免税的政策呢?本文将分析不同的税收优惠,分析村集体是否可以享受该税收优惠。


第一、其他个人出租不动分摊后的月租金未超过10万元免税


1、税收政策原文---《国家税务总局公告2023年第1号》

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2、政策分析

增值税中的“其他个人”,是专指自然人,不包括其他机构和组织。村委会作为非企业单位,不可以适用该税收优惠政策。


国家税务总局实施减税降费工作领导小组办公室公布的《2019年减税降费政策答复汇编政策》中,答复如下:


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第二、小规模纳税人月销售额未超过10万元免税


1、税收政策原文---《财政部 税务总局公告2023年第19号》

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2、政策分析

增值税小规模纳税人可以享受月销售额10万元免税,小规模纳税人符合条件,纳税申报的时候自动带出免税。


村委会作为非企业单位,增值税的税收身份首先是单位,不是个人。2017年,村委会被赋予了统一社会信用代码。但是村委会无法自行开具发票自行申报增值税,在税务机关代开发票的时候无法直接带出月销售额10万元免税。村委会在被认定为不经常发生应税行为的单位,为按次纳税的增值税纳税人。目前小规模纳税人可行享受月销售额10万元免税,是针对按期纳税的小规模纳税人的税收优惠,一期(一个月)的累计销售额不超过10万元可以免税。


较为争议的是,村委会是否属于不经常发生应税行为的单位。大多数的税务机关和纳税人是认可村委会为不经常发生应税行为的单位。即,村委会在税务机关代开土地租赁收入的时候,无论金额多少,适用税目为“不动产经营租赁服务”、征收率为5%(财税【2016】47号 以经营租赁方式将土地出租给他人使用,按照不动产经营租赁服务缴纳增值税)。但是在12366上各地纳税人反馈的问题来看,存在村委会收取土地使用权年租金超过500万元,当地税务机关要求升转为一般纳税人按照9%缴纳增值税。


个人认可村委会为不经常发生应税行为的单位,这是由于村委会成立的目的及法律地位决定的,村民委员作为村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。实际中发生比较多的业务也就是租赁集体土地,若经常发生经营业务,也应当成立村集体企业,村集体企业作为纳税人,正常开具发票缴纳各项税负。


综上,目前的两个10万元免增值税的优惠政策,目前村集体都不能享受。而企业在于村集体交涉过程中,代开环节中产生的税负通常都是由企业来承担。实务中是否有变通方法呢?有以下思路可供参考:


第一、不与村委会签订协议,与镇政府签订租赁协议,镇政府提供《财政往来结算收据》;


第二、与主管税务机关沟通,村委会是否可以办理临时税务登记。办理临时税务登记后,享受月销售额不超过10万元免增值税的优惠;或者可以代开增值税专用发票。


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  情形一:乙公司所在地的货币主管部门规定,将M货币兑换为L货币须在提交兑换申请时申报资金用途并完成相关行政审批流程。通常情况下,货币主管部门按照正常行政流程进行审核并完成兑换需10个工作日。2X26年6月1日,因无法满足市场对L货币的兑换需求,乙公司所在地的货币主管部门暂停了官方兑换渠道。在官方兑换渠道暂停期间,仅有零散中间商以非官方设定的汇率开展以M货币兑换L货币的交易,前述交易不能够产生可强制执行权利和义务,也不存在其他能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。

  情形二:丙公司所在地货币主管部门规定,除进口食品和药品以外,不接受用于其他目的的L货币兑换申请。

  假定不考虑其他影响因素,在上述情形中,甲公司应当如何分别评估M货币、P货币是否可兑换为L货币?

  分析:

  情形一中,2X26年6月1日前,乙公司所在地的货币主管部门提供L货币的官方兑换渠道,按照正常行政流程进行审核并完成兑换需10个工作日,前述10个工作日为通过官方兑换机制将M货币兑换为L货币的正常行政延迟。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估企业能够在“一定时间范围内”通过可在兑换交易中产生可强制执行权利和义务的某一市场或兑换机制将该货币兑换为另一种货币,前述一定时间范围允许因法律或监管规定、公共假期等实际因素导致的兑换业务办理的正常延迟。因此,在满足《企业会计准则解释第20号》其他相关评估要求的情况下,甲公司在提交申请后10个工作日内能够取得L货币的,可认定M货币可兑换为L货币。

  2X26年6月1日后,在乙公司所在地的货币主管部门暂停官方兑换渠道期间,仅有零散中间商以非官方设定的汇率开展以M货币兑换L货币的交易,且该兑换交易不能够产生可强制执行的权利和义务,也不存在其他能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估一种货币是否可兑换为另一种货币时,应当仅考虑能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制。本情形中由于在官方兑换渠道暂停期间,不存在能够产生可强制执行权利和义务的市场或兑换机制,因此,甲公司应当认定M货币不可兑换为L货币。

  情形二中,甲公司仅可基于进口食品和药品的目的申请将P货币兑换为L货币,而不能为变现或结算对丙公司的净投资申请兑换L货币。根据《企业会计准则解释第20号》,在评估一种货币是否可兑换为另一种货币时,对于境外经营财务状况和经营成果的折算,企业应当假定其取得另一种货币的目的是变现或结算其境外经营净投资。本情形中,由于甲公司不能基于变现或结算对丙公司净投资的目的申请兑换L货币,因此,甲公司应当认定P货币不可兑换为L货币。