“无租使用”和“免租使用”房产视同销售的增值税问题
发文时间:2023-02-02
作者:李欣
来源:中道财税
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“无租使用”和“免租使用”房产一字之差,但存在有偿和无偿的实质性区别。“无租使用”强调的是无偿,“免租使用”是在有偿的基础之上,给予一定的免租期,也可能是装修期。那么“无租使用”和“免租使用”房产的涉税问题由什么区别吗?我们今天就来讨论一下增值税相关问题!

  先来看几个政策:

  一、中华人民共和国增值税暂行条例实施细则

  第四条 单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:

  (一)将货物交付其他单位或者个人代销;

  (二)销售代销货物;

  (三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;

  (四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

  (五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

  (六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;

  (七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

  (八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

  二、财税〔2016〕36号附件2

  第十四条 下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产:

  (一) 单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  (二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产,但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。

  (三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。

  以上,我们可以看出,“无租使用”强调的是无偿使用,此时已经触发了增值税纳税义务,单位或个体工商户提供无偿服务需要视同销售!也就是说在“无租使用”的租赁期内,出租方依然需要按照税务机关认可的公允价格缴纳增值税。

  那么“免租使用”由于是有偿租赁,只是给予承租方一定时期的免租期,这就不属于视同销售的范围了,出租方应依据合同、实际收款额等约定,正常缴纳增值税。

  三、《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》国家税务总局公告2016年第86号

  七、纳税人出租不动产,租赁合同中约定免租期的,不属于《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号文件印发)第十四条规定的视同销售服务。

  但在2022年12月底,十三届全国人大第三十八次会议初次审议了增值税法草案,对于视同销售的问题产生了重大变化,对于“无租使用”和“免租使用”房产的问题是否有影响呢,我们来一睹为快!

  三、中华人民共和国增值税法(草案)

  第四条 下列情形 视同应税交易,应当依照本法规定缴纳增值税:

  (一)单位和个体I商户将自产或者委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

  (二)单位和个体_工商户赠与货物;

  (三)单位和个人赠与无形资产、不动产或者金融商品;

  (四)国务院财政、税务主管部门规定的其他情形。

  小编总结如下:

  1.视同销售行为的主体不变,依然是单位和个体工商户,不含其他个人。

  2.自产和委托加工货物用于集体福利和个人消费的条款不变。

  3.无偿赠与除了货物、无形资产、不动产外,新增了金融商品。

  4.重大变化:财税【2016】36号文中无偿提供服务的行为需要视同销售未提及!

  这是否意味着无偿提供服务不再需要视同销售?而我们关心的“无租使用”是否依然需要视同销售呢?我们不妨分析一下“无租使用”房产到底属于哪一类增值税应税行为。

  根据财税【2016】36号文的解释,出租不动产对应税目:租赁服务——不动产(经营租赁服务),纳税人应按照“现代服务——经营租赁服务——不动产经营租赁服务”缴纳增值税。也就是说“无租使用”本质上还是一项提供服务的行为。如果按照《增值税法(草案)》来看,无偿提供服务确实不属于视同销售了,但小编个人理解,公司作为营利性质企业,“无租使用”房产通常针对于关联企业之间,否则没有商业合理性。由于法条没有明确表述,最终的解释要等新法出台后的官方解释才能知晓了,让我们拭目以待!

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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。