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工业厂房转让的涉税处理

发文时间：2022-07-26

作者：李欣

来源：中道财税

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近期，总有不少小伙伴们咨询工业厂房的相关税收政策，与房地产开发企业相比，工业厂房的销售有没有什么不同呢?今天我们来探讨一下!

　　工业厂房是用于工业生产过程中的房屋，除了用于生产的车间，还包括其附属建筑物，如配电房、供水房、排污和设备物资储存等配套房屋，都属于工业厂房的范畴。也就是说，工业厂房本质上还是不动产，转让时应该按照销售不动产的原则来处理。那么相应的税金应分别怎样交纳呢，与房开企业新房销售方式交纳的税金有什么区别呢?下面我们来举例说明：

　　案例：A公司(非房地产开发企业)，销售一栋工业厂房(2018年7月自建)，转让价款为1090万元，增值税税率9%。重置成本价为1000万元，成新度折扣率60%。A公司取得土地使用权所支付的金额，以及发生的建造成本等支出已取得合法有效凭证，其中支付的土地价款500万元，取得的专用发票上显示的进项税额为60万元。A公司附加税费率如下：城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%。A公司为增值税一般纳税人，拍卖该厂房适用一般计税方法计税。

　　一、增值税：

　　根据财税2016年36号文的规定，纳税人转让不动产，适用一般计税方法的，增值税税率9%。那么能不能适用36号文中的土地价款抵减销售额呢?我们来看看具体的规定：

　　10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。

　　原来只有房地产开发企业可以适用这个土地价款抵减政策。由于A公司是非房企，所以A公司应缴纳的增值税销项税额为：

　　1090/1.09×9%=90(万元)

　　因转让工业厂房，A公司应缴纳的增值税税额为：

　　90-60=30(万元)

　　二、附加税费：

　　城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，以纳税人依法实际缴纳的增值税为计税依据。

　　所以A公司应缴纳的附加税费为：

　　30×(7%+3%+2%)=3.6(万元)

　　三、企业所得税：

　　根据《国家税务总局关于落实支持小型微利企业和个体工商户发展所得税优惠政策有关事项的公告》（国家税务总局公告2021年第8号）以及《财政部税务总局关于进一步实施小微企业所得税优惠政策的公告》（财政部税务总局公告2022年第13号）相关规定：小型微利企业年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按12.5%计入应纳税所得额，超过100万元但不超过300万元的部分，减按25%计入应纳税所得额。

　　A公司应就收到的转让价款，按照不含税收入并入应纳税所得额，计算企业应纳所得税额，并结合企业情况判断是否可以适用税收优惠政策。

　　四、印花税：

　　根据《中华人民共和国印花税法》规定：“应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款。”税率是价款的万分之五。

　　因此，A公司销售厂房应交纳印花税为：

　　1090/1.09×0.05%=0.5(万元)

　　五、土地增值税：

　　土地增值税的扣除项目有两种计算方式，一种是新房销售，另一种是旧房销售。那么新房和旧房如何判断呢?根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)：

　　七、关于新建房与旧房的界定问题

　　新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。

　　显然A公司销售使用过的工业厂房，是属于旧房销售的范畴，应当按照旧房销售缴纳土地增值税!

　　但如果A公司销售的是未使用过的工业厂房呢?是否可以享受新房销售的加计扣除政策呢?

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》相关规定：对从事房地产开发的纳税人可按规定计算的金额之和，加计20%的扣除。

　　根据以上政策可以看出，新房销售的主体仅限于房地产开发企业!所以说，如果A公司销售的是未使用过的工业厂房，是不可以按照新房销售的加计扣除政策处理的!

　　故在本案例中，A公司应当按照旧房销售的方式计算土地增值税，具体如下：

　　1、应税收入：1090/1.09=1000(万元)

　　2、扣除项目：

　　①评估价格：重置成本价×成新度折扣率=1000×60%=600(万元)

　　②转让环节交纳的税金：3.6+0.5=4.1(万元)

　　③扣除项目合计：600+4.1=604.1(万元)

　　3、增值额：1000-604.1=395.9(万元)

　　4、增值率：396./604.=65.59%

　　5、土地增值税：396.×40%-604.×5%=128.25(万元)

　　以上就是小编对于非房企转让工业厂房的涉税处理分析，当然在执行的过程中，各个地区的税务机关执行口径可能存在差异，企业需要在现有政策的基础上，结合具体业务，提前判断对企业有利的适用政策，并按此思路与税务机关沟通。

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