房企“委托开发管理”的关键要素及财税分析
发文时间:2022-07-22
作者:焦宗欣
来源:中道财税
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早在很久之前就有了房地产企业委托代建开发管理的模式,只是近几年传统房地产企业利润率急剧下滑,伴随着高负债、高杠杆、高周转的模式难以继续,很多房地产行业又开始转向“委托开发管理”模式,走向管理模式的红利时代。在实务操作中,委托开发管理分为很多种,有最基本的纯收取管理费的模式、还有资本介入的管理模式。今天小编带大家一起分析下纯收取管理费的委托开发模式的关键要素及相关的财税处理。

  房地产开发公司(甲方)委托有知名度、经验丰富的公司(乙方)做全程开发代建管理,双方签订《全程委托代建管理协议》,协议中会约定“代建管理”关键要素。

  1、首先,明确“委托开发管理”的基本原则

  2、在合作协议中,明确约定甲方公司承担、支付开发建设所需全部资金,作为与第三方公司签订合同主体,享有收益权,承担项目建设及开发建设主体的责任;乙方组运用管理和品牌能力,负责组建团队,实施约定的工程管理、销售管理、质量管理等服务内容。

  3、其次,明确“委托开发管理”的服务内容

  4、根据双方意向及结合代建管理实现的目标,代建管理的服务内容主要可以从项目前期环节管理、建设与交付管理、营销环节管理、其他管理四个方面约定,其中:

  (1)前期环节管理:主要是前期市场调研、项目定位、规划设计管理。

  (2)建设与交付管理:主要是采购管理、成本管理、工程建设管理、竣工验收与交付管理;

  (3)营销环节管理:主要是销售管理、营销策划管理、客户服务管理;

  (4)其他管理:财务咨询、融资咨询、档案管理、其他方面的管理。

  5、然后,明确“委托开发管理”管理目标和期限

  6、根据项目建设规模、品质要求等实际情况,确定开发周期和管理周期时间。双方约定项目开发实施过程中的工程成本管理目标、质量管理目标、安全文明施工管理目标等及后期销售管理目标等。

  7、明确“委托开发管理”的费用及支付方式

  8、根据管理服务内容、目标、期限,双方约定费用,一般情况下按照项目总货值确定收费比例,建议分别约定收取的前期环节管理、其他管理、建设与交付管理、营销环节管理的收费标准。按照项目进度情况,约定支付方式。

  9、最终,约定退出及清算方式

  双方可以根据项目销售情况约定退出时间,销售达到一定比例,甲乙双方清算费用,乙方退出。

  1、账务处理

  房地产企业支付的委托开发管理费,很多人认为可以全部计入“开发成本-开发间接费-项目管理费”科目核算。但是小编认为需要根据合同约定不同环节的管理费性质,进行账务处理。例如:支付建设与交付环节的管理费,计入“开发成本-开发间接费-项目管理费”科目核算;支付前期环节、其他管理费,计入“管理费用”科目核算。

  2、涉税处理

  房地产企业支付的委托开发管理费,在计算增值税时,按照取得乙方开具的6%增值税专用发票,作为增值税进项税额认证抵扣;在计算企业所得税时,支付的建设与交付环节的管理费作为成本在所得税前扣除,支付的其他环节的管理费作为期间费用在所得税前扣除;在计算土地增值税时,支付的建设与交付环节的管理费作为开发成本在土地增值税前扣除,支付的其他环节的管理费作为房地产开发费用,与其他房地产开发费用一起按照(土地成本+房地产开发成本)*5%比例,在土地增值税前扣除。



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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。