企业房屋置换不同情况的涉税分析
发文时间:2022-03-31
作者:焦宗欣
来源:中道财税
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 情形一:


  房地产公司(甲方)2021年建造的写字楼一栋,已经办理土地增值税清算手续,甲方欲将其中的500平方米留做自用,未转入固定资产未办理小证;商贸企业(乙方,一般纳税人)于2021年购买楼底商铺200平方米,已经办理房产证,双方由于各自需求,现达成协议,等价置换,不找差价。


  甲方涉税:


  1、增值税:


  根据相关文件,一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。


  2、附加税费


  以缴纳的增值税为基数,计算缴纳的城建税、教育费附加、地方教育费附加。


  3、土地增值税


  根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第五条中关于个人互换自有居住用房地产的规定免征土地增值税的规定,不适用于企业之间置换房地产。对企业之间置换房地产的行为,双方的房地产产权都发生了转移,应视为销售房地产行为。


  在实务操作中,通常采用的有两种处理方法:第一种由于清算时间不长,且企业未转入固定资产,甲方按照销售尾盘的形式进行处理,可以按照土增清算时认定的可单方成本*“销售建筑面积”计算可扣除总额;然后再,以收入减去扣除总额计算增值额并,计算增值率和土地增值税;第二种按照税务认定的核定征收率,缴纳土增税。


  4、契税


  甲方作为200平方米的房屋受让方,由于前期乙方已经办理房产证,缴纳了契税,根据《契税暂行条例细则》第十条规定,土地使用权交换、房屋交换,交换价格相等的,免征契税。故甲方免征契税。


  但是,甲方前期未办理房产证小证,未缴纳500平方米房屋的契税,故甲乙双方在办理房屋置换过户前,需要先缴纳500平方米房屋的契税。


  5、企业所得税


  结转房屋收入和成本,结合其他业务,并入企业当年度的应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。‍


  乙方涉税:


  1、增值税:

  根据财税[2016]36号文规定:一般纳税人销售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。


  2、附加税费

  以缴纳的增值税为基数,计算缴纳的城建税、教育费附加、地方教育费附加。


  3、土地增值税

  根据财税字[1995]48号文件规,销售旧房的三种计税方式:


  第一种:能够提供旧房评估价格的,扣除项目金额包括:房屋及建筑物的评估价格(评估价格=重置价格×成新度折扣率,评估价包含购入时的契税);取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用(需要提供已支付地价款的凭据);在转让环节缴纳的税金。


  第二种:无法取得评估价格,但能提供购买发票的,扣除项目金额包括:发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算;在转让环节缴纳的税金。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。


  第三种:既没有评估价格,又不能提供购房发票的情况:由税务机关实行核定征收。


  在实务操作中,大数采用的是税务机关直接核定征收的方式。


  4、契税

  乙方作为500平方米房屋受让方来说,在房屋置换环节中,甲方将500平方米的房屋契税补缴手续办理后,乙方受让的500平方米房屋免征契税。


  5、企业所得税

  结转房屋收入和成本,结合其他业务,并入企业当年度的应纳税所得额,计算缴纳企业所得税。‍


  情形二:

  房地产公司(甲方)2021年建造的写字楼一栋,已经办理土地增值税清算手续,甲方将其中的500平方米留做自用,已经转入固定资产,已经办理小证;商贸企业(乙方,一般纳税人)于2021年购买楼底商铺200平方米,已经办理房产证,双方由于各自需求,现达成协议,等价置换,不找差价。‍


  甲方涉税:

  和情形一涉税基本相同,主要是土地增值税不同:土地增值税按照销售二手房进行处理,故在实务操作中大数采用的是核定征收方式计征土增税。‍


  乙方涉税:

  和情形一涉税情况相同。


  综上所述,房屋置换属于非货币性资产交换,双方需视同销售,以上两种情况的主要不同是在计算土增时,主要是要区分是新房的尾盘销售还是二手房销售处理。‍


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。