租期内将承租的商铺转让取得转让费的税务处理
发文时间:2022-02-08
作者:行成思语
来源:行成思语
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1、案例:


  门店转让费或叫商铺转让费,一般是原承租者向继承者收取,也有房东收取的,费用的高低主要取决于原、继承者对门店本身获利能力的认知和市场供求关系。一些低端繁华的门店,人流量大,转让费高,一些低段偏僻的门店,人流量小,转让费就低,甚至不需要。收取转让费已成为大多数商铺转让过程中的一种惯例。


  2、问题:


  收取的上述门面转让费,按什么税目征收增值税?


  3、税务处理意见:


  纳税义务应区别情况处理:


  (1)房东向原承租者收取的商铺转让费,属于与租金收人相关的价外费用,应按“不动产经营租赁服务”缴纳增值税。


  (2)承租方转租商铺,原承租者向继承租者收取的商铺转让费,属于与转租收入相关的价外费用,原承租人按“不动产经营租赁服务”缴纳增值税。


  (3)承租方转租商铺,房东向继承租者收取的商铺转让费,按照“销售无形资产——其他权益性无形资产(经营权)”缴纳增值税。


  4、涉及的商铺转让常见纠纷应予以避免


  日常商铺转让纠纷主要涉及:一是租赁期限届满,次承租人要求享受优先续租权;二是转租合同约定的转租期限期间,次承租人遭遇阻碍其继续承租的事由(如租赁合同期限先于转租合同期限届满、承租房屋被拆迁、承租房屋因规划失去原有商业价值等)时,要求承租人返还未使用期间的租金、退还店铺转让费及赔偿损失。


  故,再签订相关协议应规避上述情况。


  参考税务机关意见:


  1、广西税务 2012年


  问题:关于转让商铺的租期取得转让费如何缴纳营业税的问题。具体情况为:之前,李先生承租了一个5年期的商铺来自行经营,现因个人原因不想继续经营了,还有3年的租期,于是李先生将该商铺转让给另一人来承租,取得一笔相应的转让费,同时新接手的人重新跟房主签订租赁合同。对此,李先生咨询其取得的转让费收入是否要缴纳营业税,如需缴纳是按什么税目?


  答:根据纳税人反映的问题,12366查阅了相关文件资料,根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及《营业税税目注释》的规定,对在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务属租赁业。


  为此,12366意见认为上述李先生将承租来的商铺在租赁期内转让取得的收入应按“服务业—租赁业”税目征收营业税。但由于新接手经营的一方重新跟房主签订租赁合同,对于租赁关系与李先生无关,李先生取得的这笔转让费是否能属于转租行为无政策文件进行明确。


  为此,我中心将该问题向自治区地税局劳务税处进行了请示,得到明确回复:由于承租人对商铺没有所有权,所以对将承租来的商铺进行转让的行为属转租行为,根据营业税暂行条例及其实施细则的规定,应按“服务业-租赁业”缴纳营业税。


  2、江西省国税局(2016年8月18日再次解答营改增实务中的37个问题)


  问题:甲企业因生产经营需要需租赁个人店铺一间,除定期支付租金外,甲企业还需一次性支付给上一承租人丙18万元的“店铺转让费”,该“笔店铺转让费”如何征税。


  答:店铺转让费按转让其他权益性无形资产征收增值税。


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。