招拍挂拿地,土地成本的确认注意4个问题
发文时间:2021-12-01
作者:王皓鹏
来源:金穗源
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招拍挂拿地方式,很普遍的拿地方式,其在土地成本确认时应注意以下几点:


  一、妥善保存取得政府相关部门的土地出让金票据


  该凭证是判断土地取得方式的重要依据。土地出让金,也是房地产企业开发项目采取一般计税方法扣除地价的重要依据(一般计税方法扣除地价计算增值税销项另外章节表述)。


  二、招拍挂支付的佣金是否计入地价


  《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条规定:“取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”


  从以上规定看出,计入成本费用必须具备两个条件:


  一是“统一规定”


  二是“缴纳给国家”


  土地拍卖佣金是拍卖行收取的,是一种市场行为,也不是上交给国家,因此,个人观点:支付的土地拍卖佣金不属于支付的地价款,也不是按国家统一规定缴纳的费用,不能在计算土地增值税的时候计入取得土地使用权所支付的金额。


  同样,土地服务交易费也不属于支付的地价款和按国家规定缴纳的费用,不能计入取得土地使用权所支付的金额。


  三、注意耕地占用税的缴纳


  目前,地方土地储备中心征用耕地后,对应缴纳的耕地占用税有两种处理方式,一种方式是由地方土地储备中心缴纳,作为土地开发成本费用的一部分,体现在招拍挂的价格当中;另一种方式是由受让土地者缴纳耕地占用税。换句话说:如果土地储备中心没有缴纳该税种,房地产企业成为了耕地占用税的纳税人。


  四、印花税以及城镇土地使用税的归集


  财政部关于印发《增值税会计处理规定》的通知(财会[2016]22号)规定:全面试行营业税改征增值税后,“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目,该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费;利润表中的“营业税金及附加”项目调整为“税金及附加”项目。


  因此,发生的印花税以及土地使用税在“税金及附加”归集(营改增前在“管理费用“归集),不作为取得土地使用权所支付的金额。


  不可否认,部分房地产上市公司内部财务核算制度偶有制度:印花税、土地使用税依据,计入土地成本。我认可企业的财务核算制度,我同时也尊重财税规定。


  针对第二点,实务中有不同观点:


  (1)海南省地方税务局在网站答疑回复:“出让土地是政府行为,目前国有土地使用权土地出让一般都通过“招牌挂”公开竞标来实现,因此,“招拍挂”是政府出让土地的一种方式,对出让环节的“招拍挂”佣金可视为“按国家统一规定交纳的有关费用”。若纳税人企业能提供政府部门进行拍卖的相关材料,且取得合法凭证的,其通过“招拍挂”出让方式取得土地所支付的拍卖佣金可作为“取得土地使用权所支付的金额”予以扣除。”


  (2)国家税务总局在2011年12366信箱回复契税问题“土地拍卖佣金是否构成缴纳契税的基数?”问:某房地产公司参加土地拍卖,成功获取地块的价值为1亿元,按照《拍卖公告》规定,该公司同时缴纳了拍卖佣金200万元。请问,缴纳契税时其基数是否包括拍卖佣金?


  答:《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定:


  一、出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。


  (二)以竞价方式出让的,其契税计税价格,一般应确定为竞价的成交价格,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。


  《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》(国税函[2009]603号)规定:


  根据《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税[2004]134号)规定,出让国有土地使用权,契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的,应按照土地成交总价款计征契税,其中的土地前期开发成本不得扣除。


  根据上述规定,通过拍卖取得的土地,契税计税价格为土地成交总价款,土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。


  《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部第39号令)规定:


  第二条在中华人民共和国境内以招标、拍卖或者挂牌出让方式在土地的地表、地上或者地下设立国有建设用地使用权的,适用本规定。


  本规定所称招标出让国有建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门(以下简称出让人)发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标,根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。


  本规定所称拍卖出让国有建设用地使用权,是指出让人发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。


  本规定所称挂牌出让国有建设用地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。


  因此,房地产公司支付的拍卖佣金,属于支付给国家的费用支出。该拍卖佣金属于土地的成交总价,需计入土地契税的计税价格。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

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  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。