房地产并购业务中公司分立流程及税务处理、风险
发文时间:2021-11-24
作者:周小玉
来源:正坤财税
收藏
1096

在地产并购项目中,若目标公司除了待出售地块外还存在其他将继续运营的业务或者目标公司风险过大需进行风险隔离,收购方则会在资产剥离后再进行收购。企业分立这种资产剥离方式由于税负较低而被青睐。


  本文将对企业分立涉税情况进行分析(由于地产并购重组中,以存续分立居多,本文文分析基于存续分立)

 一、增值税需关注事项


  由上述相关规定可以看出,对于增值税,不征增值税要求剥离土地的同时连带相关债权债务和劳动力的一并剥离,地产并购中“债权”“债务”的处理一般能满足文件的规定,但对于以“拿地”为目的的地产并购项目来说,“劳动力”一并剥离并不容易实现。


  二、土地增值税及契税需关注事项


  对于契税和土地增值税,要求分立企业与原被分立企业投资主体相同,该规定是指分立前后,被分立企业与分立企业的股东保持不变,但各股东持股比例可以改变,这与“59号文”对企业所得税特殊性性税务处理条件中规定中股东及其持股比例都不改变不一样。


  另外,土地增值税免税规定不适用于房地产开发企业,在实务操作中,部分公司为实现节税目的,通过变更目标公司的经营范围的方式,使目标公司不具备“房地产开发企业”属性,待收购完成后再重新获取“房地产开发企业”属性。


  上述税务筹划方法面临“经营实质”与“所享受优惠条件”不符的税务风险。


  三、企业所得税需关注事项


  企业所得税分为一般性税务处理和特殊性税务处理两种方式。一般性税务处理需即时征税,被分立企业分立出去的资产需按公允价值确认资产转让所得或损失,分立企业按公允价值作为接受资产和负债的计税基础,同时需确认支付对价资产或股权转让所得或损失。分立企业按被分立企业的原有计税基础作为接受资产和负债的计税基础,不确认支付对价资产或股权转让所得或损失特殊性税务处理是一种递延纳税税收优惠,被分立企业对分立出去的资产不确认转让所得或损失。若未来无出售股权计划和从现金流的角度考虑,特殊性税务处理可带来较大税收利益。


  但是对于以拿地为目的的收并购业务来说,通过企业分立实现“资产剥离”后往往短时间内需再次转让分立企业的股权,难以满足“12个月内不转让股权”的规定,为满足“12个月内不转让股权”的规定,企业需通过协议提前锁定转让条件,待12个月后再转让,等待转让的期间内不确定性较多,收购方面临风险较大。


  另一方面,即使应用特殊性税务性处理分立目标资产,按规定确认的分立企业股权计税基础时往往远低于实际转让价格(被分立企业的股东取得分立企业的股权(以下简称"新股"),如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权(以下简称"旧股"),"新股"的计税基础应以放弃"旧股"的计税基础确定。


  如不需放弃"旧股",则其取得"新股"的计税基础可从以下两种方法中选择确定:直接将"新股"的计税基础确定为零;或者以被分立企业分立出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调减原持有的"旧股"的计税基础,再将调减的计税基础平均分配到"新股"上。


  无论以哪种方式确认分立企业的股权计税基础,收购方在收购分立企业时,在股权转让环节会产生大额股权溢价,企业所得税税负较重。


  笔者在往期原创文章《地产收并购应充分考虑税务影响,否则税负差异很大》中也提过,在国家对房地产产业调控进一步深化的背景下,诸多房地产企业由过去的拿地竞争转变为控股合并,以谋求新的利润增长点或新的经营模式,地产收并购项目其实是新旧股东围绕“风险”、“定价”展开的一场博弈,而税务因素对二者往往存在重大影响。


  也重点提出考虑税务风险和不考虑税务风险税负差异较大,最终导致净现金流差异较大。收并购项目应充分考虑税务风险,以避免对项目误判造成损失。


我要补充
0

推荐阅读

增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。