计经贸[2000]161号 关于印发《国产棉花以出顶进管理暂行办法》的通知
发文时间:2000-02-18
文号:计经贸[2000]161号
时效性:条款失效
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失效提示:依据国发[2002]24号 国务院关于取消第一批行政审批项目的决定,自2002年11月01日起本法规对列名企业销售以出顶进国产棉退(免)税的审批废止。

各省、自治区、直辖市及计划单列市计委(计经委)、财政厅(局)、外经贸委(厅、局)、外经贸部驻地方特派员办事处,广东分署、各直属海关,国家税务局,中国人民银行各分行、营业管理部(北京),国家外汇管理局各分局、北京、重庆外汇管理部、大连、青岛、宁波、厦门、深圳分局、各外汇指定银行,纺织工业厅(局)、供销合作社:

  根据国务院议定事项,为有效解决国内棉花积压问题,简化操作程序,减轻企业负担,鼓励企业使用国产棉加工出口产品,保持并扩大我国纺织品及服装出口市场和出口规模,我们制定了《国产棉花以出顶进管理暂行办法》,现印发给你们,请按照执行。

  附:

国产棉花以出顶进管理暂行办法


  根据国务院认定,为解决国内棉花积压,简化操作程序,减轻企业负担,鼓励企业使用国产棉加工出口产品,保持并扩大我国纺织品及服装出口市场和出口规模,特制定本办法。

  一、国产棉以出顶进,是指以国产棉顶替进口原棉、绵纱和棉坯布加工产品出口。国产棉进入经海关批准的以出顶进监管库(以下简称监管库),以及加工出口企业从监管库购买国产棉,均需向海关办理出、进口通关手续。

  二、外贸管理。各省、自治区、直辖市及计划单列市外经贸委(厅、局)会同当地生产主管部门,根据企业的加工出口能力和往年加工贸易进出口棉花、棉纱、棉布的实绩,对使用国产棉加工出口企业资格进行审核认定,企业名单报当地海关备案,并抄送当地财政厅(局)、国税局和有关银行;审核国产棉以出顶进购棉合同,审批相应的加工制成品出口合同,加工出口合同有效期为6个月;对经审核具备资格并已签定国产棉购销合同和加工出口合同的加工企业,按申请的先后顺序及合同需要,办理批件(不办进口许可证)。

  三、海关管理。海关总署根据本办法第四条指定的三家出口商的申请,审定并公布国产棉以出顶进监管库。监管库所存国产棉出库手续按现行加工贸易政策办理,也可直接报关出境。各地海关凭省级外经贸主管部门审批的批件和合同,按现行加工贸易法规,办理登记备案手续,核发加工贸易手册,并进行监管、核销。

  国产棉以出顶进深加工结转,按现行加工贸易政策管理。

  进入监管库的国产棉存期应不超过1年。如到期后,在海关核定的期限内(3个月)仍未办理出库手续的,由海关按《海关法》有关法规处理。

  四、棉花经营。新疆棉花以出顶进的供货业务,由中纺棉花进出口公司、新疆自治区棉麻公司和新疆农垦进出口股份有限公司(以下简称出口商)负责经营;新疆以外的其他产区棉花以出顶进的供货业务,由中纺棉花进出口公司负责经营。出口商凭出口货物报关单到海关办理棉花入库出口手续。在同等质量、价格情况下,出口商应优先组织新疆棉供货。按国际棉花标准保证供棉质量,按购棉企业要求提供国家出入境检验检疫局出具的商检证明。出口商须提前将国产棉以出顶进计划报国家计委、外经贸部和财政部备案后方可执行。要将签定合同及履约情况按半月一报,于每月月中日和月末日分别上报国家计委、外经贸部和财政部。

  加工出口企业自行或委托地方有进口经营权的公司(出口商除外,下同)与出口商比照国际市场价格签订国产棉以出顶进购棉合同。交货地为国产棉以出顶进监管库,加工企业凭加工贸易货物进口报关单办理出库进口手续。付款可采用国际通行的银行信用证或全额现款、托收、银行承兑汇票方式。

  五、税务、银行信贷、外汇管理政策保障。出口商所在地国税局凭国产棉进入监管库的出口货物报关单、增值税专用发票及税收(出口货物专用)缴款书,按5%的增值税退税率为出口商办理退税,但以出顶进国产棉未经加工,从监管库直接出境的,不可再次办理退税。加工出口企业用以出顶进国产棉加工的制成品出口后,所在地国税局按加工贸易方式办理制成品出口退税。

  商业银行对使用以出顶进国产棉的出口加工企业,凭省级外经贸主管部门的加工贸易批件和加工出口合同,根据商业银行信贷原则、贷款条件与合同需要,提供短期流动资金贷款。具体贷款期限由银行与企业商定。贷款资金专款专用,到期归还。

  国内企业向三家出口商购买以出顶进国产棉,可以用人民币结算,也可以用自有外汇结算,但不得购汇支付。国产棉以出顶进用外汇结算,不需办理外汇核销。

  六、以出顶进项下购买的国产棉及其加工制成品,未经批准,不得以任何方式在境内销售、转让、抵押或移作他用。

  加工出口企业使用国产棉以出顶进超过审批加工期限未能出口的,经省级外经贸主管部门批准,可延期一次,期限不超过六个月。延期后,仍不能按期将制成品出口,需要内销的,海关按加工贸易法规追缴产品原材料的进口关税和增值税及缓税利息;税务部门按法规征收增值税。对未经批准擅自内销或其他走私偷逃税款的,按《海关法》的有关法规处理。情节严重的同时追究有关人员的法律责任。

  七、本办法自2000年3月1日起执行。国家计委、财政部、外经贸部等八部委联合下达的《印发(关于新疆棉花以出顶进管理暂行办法)的通知》(计经贸[1999]352号)同时废止。

  附件:

  一、海关总署关于执行《国产棉花以出顶进管理暂行办法》的通知

  二、国家税务总局关于以出顶进国产棉花退税暂行管理办法

  三、国家外汇管理局关于在境内使用外汇购买以出顶进国产棉花有关问题的通知

  附件一:


海关总署关于执行《国产棉花以出顶进管理暂行办法》的通知


  为贯彻国家关于国产棉“以出顶进”的政策,根据《中华人民共和国海关法》、《国务院办公厅国家经贸委等部门关于进一步完善加工贸易银行保证金台帐制度意见的通知》(国办发[1999]35号)、国家计委等部委《国产棉花以出顶进管理暂行办法》(以下简称《暂行办法》)的有关法规,特作如下通知:

  一、国产棉以出顶进是指以中国产原棉顶替进口原棉加工产品出口。上述国产棉又分为新疆棉和内地棉(即除新疆以外国内其他地区产棉)。其中,新疆棉由中纺棉花进出口公司、新疆自治区棉麻公司和新疆农垦进出口股份有限公司三家经营,内地棉仅限中纺棉花进出口公司经营,以上公司简称“国产棉公司”。

  国产棉运入监管库以及加工出口企业从监管库购买国产棉,需分别向海关办理出口和进口申报手续。海关对用于加工出口的国产棉按现行的加工贸易有关法规进行管理。

  二、监管库的设置和管理

  自本文生效之日起,《印发<关于新疆棉花以出顶进管理暂行办法>的通知》(计经贸[1999]352号)执行期间所设立的新疆棉以出顶进监管库自动更名为国产棉以出顶进监管库,执行存放以出顶进的国产棉的功能。如需设立新的国产棉以出顶进监管库,应经国家经贸委批准后向主管海关申请办理。

  国产棉以出顶进监管库的管理办法另行通知。

  三、国产棉报关单的使用

  (一)海关对进、出监管库的国产棉采用现行的进、出口货物报关单。新疆棉以出顶进专用申报单停止使用。

  (二)“国产棉公司”办理进、出库手续时,应分别填写《出口货物报关单》和《进口货物报关单》。

  (三)国产棉进出库时,《出口货物报关单》和《进口货物报关单》的“商品名称”填写“新疆棉”或“内地棉”,新疆棉的商品编码为“99520100”,内地棉的商品编码为“99520200”;计量单位均是“千克”。

  (四)《出口货物报关单》一式4份:其中2份用于海关存档和统计,1份用于监管库作账和核销,1份用于“国产棉公司”办理退税;《进口货物报关单》一式4份:其中2份用于海关存档和统计,1份用于监管库作账和核销,1份用于加工企业贸易手册核销。

  四、办理国产棉进、出库手续的企业

  (一)按照《暂行办法》法规,办理进、出监管库海关手续的企业应限于“国产棉公司”的总公司或总公司所属分公司,但其必须持有总公司的委托书并以总公司名义办理进出监管库手续。

  (二)按《暂行办法》法规,从监管库购买(或提取)国产棉的加工出口企业(含经营单位),是经省级外经贸部门审定并向海关备案的加工出口企业(含经营单位),并应持有海关核发的加工贸易手册。

  五、国产棉进、出监管库的海关手续

  (一)办理国产棉入库手续时,“国产棉公司”应填写形式《出口货物报关单》,海关按“境内存入出口监管仓库货物”作单项统计。报关单中“监管方式”填写“一般贸易”:“经营单位”填写“国产棉公司”的名称及其海关编码:“发货单位”填写“国产棉公司”的供货企业名称及其海关编码:“最终目的国”和“运抵国”均填写“中国”,统计代码为“142”:“运输方式”为“1”。“国产棉公司”还需出示国家出入境检验检疫部门出具的证明入库国产棉的年度、数量、质量、产地的《出境货物通关单》。

  (二)办理国产棉出库手续时,需区别两种情况:

  1.出库后直接运出境时:

  (1)由“国产棉公司”填报形式《进口货物报关单》。海关按“出口监管仓库退仓货物”作单项统计,报关单中“监管方式”为“一般贸易”:“经营单位”填写“国产棉公司”名称及其海关编码:“收货单位”填写国产棉的购买企业名称及其海关编码:“原产国”和“起运国”均为“中国”,统计代码为“142”:“运输方式”代码为“1”。

  (2)由出口企业填报《出口货物报关单》,海关作出口统计。报关单中“监管方式”、“经营单位”、“发货单位”按实际填写:“最终目的国”和“运抵国”按实际填写(不得填写中国);运输方式按运离关境的方式填写(代码不得为“0”,“1”,“7”,“8”);海关凭《出口许可证》和《出境货物通关单》验放。

  2.出库后转入加工贸易管理时:由国产棉的加工出口企业按相应加工贸易进口料件申报的法规填写《进口货物报关单》,海关按“出口监管仓库退仓货物”作单项统计。报关单中“监管方式”按加工性质填写;经营单位及收货单位按加工贸易登记手册填写:“原产国”和“起运国”均为“中国”,统计代码为“142”:“运输方式”代码为“1”;运输工具名称栏目填写“国产棉公司”名称及代码。

  (三)从监管库出库用于加工出口的企业,海关凭省级外经贸部门批文和进出口合同,按照现行加工贸易的管理法规办理合同备案手续并核发手册。手册中进口原材料名称使用“新疆棉”或“内地棉”及其专用商品编码。

  (四)监管库对出、入库国产棉做专项统计,按月报总署及主管海关。

  六、国产棉加工的监管

  (一)对采用国产棉加工出口的企业,海关凭省级外经贸部门批文和进出口合同,按照现行加工贸易和管理法规办理合同备案手续并核发手册。手册中进口原材料名称使用“新疆棉”或“内地棉”及其专用商品编码。

  (二)加工出口企业使用国产棉加工产品出口后向海关办理核销手续时,需向海关交验国产棉出库时填制的《进口货物报关单》。

  (三)海关办结国产棉加工产品出口手续后,按法规向企业签发出口退税报关单和外汇核销报关单。

  (四)国产棉深加工产品需结转时,需报经外经贸主管部门批准,海关按现行加工贸易深加工结转的有关法规办理。

  七、本通知自下发之日起执行,《印发<关于新疆棉花以出顶进管理暂行办法>的通知》(计经贸[1999]352号)所附《中华人民共和国海关关于执行<关于新疆棉花以出顶进管理暂行办法>的通知》同时予以废止。

  附件二:

  国家税务总局关于以出顶进国产棉花退税暂行管理办法


  为鼓励从事加工贸易的纺织企业使用国产棉花顶替进口棉加工生产产品出口,解决国内棉花积压问题,现决定对以出顶进国产棉比照出口货物实行退(免)税政策,具体办法如下:

  一、中纺棉花进出口公司,新疆自治区棉麻公司和新疆农垦进出口股份有限公司(以下简称出口商)将国产棉运入由海关监管的以出顶进监管库(以下简称监管库)后,可凭有关凭证向其所在地国家税务局申请办理退(免)税手续。

  二、对出口商销售的以出顶进国产棉,免征其销售环节的增值税,其进项税额按5%的退税率办理退税。出口商向加工出口企业销售国产棉可开具出口发票,不得开具增值税专用发票。

  对以出顶进国产棉未经加工而从海关监管库直接出口的,不再办理退税。

  三、以出顶进国产棉实行“税收(出口货物专用)缴款书”管理。对供棉方销售给出口商的国产棉,凡按法规应缴纳增值税并开具增值税专用发票的,须按财政部、国家税务总局财税字[1996]8号文件的法规缴纳税款,并开具“税收(出口货物缴款书)”。

  四、出口商销售国产棉并在财务上作销售后,按月填报“出口货物退(免)税申请表”,并持国产棉进入监管库的出口货物报关单、增值税专用发票、税收(出口货物专用)缴款书等凭证,向其所在地国家税务局申请办理退税。

  五、对加工出口企业使用国产棉加工生产并出口的货物,其税收管理办法比照进料加工出口货物税收管理办法办理,按财政部、国家税务总局财税字[1997]14号文件第二条有关法规执行。

  六、国产棉供棉方和出口商所在地国家税务局要按照出口退税有关法规,严格国产棉的征、退税管理,及时办理征、退税手续。

  七、其他有关事项,按《国家税务总局关于印发〈出口货物退(免)税管理办法〉的通知》(国税发[1994]31号)等有关法规执行。

  附件三:

  国家外汇管理局关于在境内使用外汇购买以出顶进国产棉有关问题的通知


  为了保证国家关于国产棉花实行以出顶进管理政策的有效实施,方便企业之间结算,根据外汇管理有关法规,对在境内使用外汇购买以出项进国产棉花有关问题通知如下:

  一、使用国产棉花从事加工产品出口的企业(以下简称加工企业),向经营以出顶进国产棉花的公司(限于中纺棉花进出口公司、新疆自治区棉麻公司和新疆农垦进出口股份有限公司)购买国产棉花,可以用自有外汇进行结算,结算方式可采用信用证、托收、汇款等。加工企业自有外汇不足支付,或者没有自有外汇资金的,应当以人民币支付,不得购汇支付。

  二、加工企业与经营以出顶进国产棉花的公司的外汇结算的,加工企业应当持《加工贸易货物进口报关单》复印件、购销合同、发票、《外商投资企业外汇登记证》和《外汇账户使用证》向外汇指定银行申请,外汇指定银行在审核上述法规的有效凭证和商业单据后为其办理外汇支付手续,并保留上述凭证和单据正本5年备查。

  三、经营以出项进国产棉花的公司收汇后,有外汇结算帐户可以凭《出口货物报关单》复印件、购销合同,在外汇指定银行办理入帐手续后,超过外汇局核定的外汇结算账户最高限额的部分应当按照法规结汇;经营以出顶进国产棉花的公司没有外汇结算账户的,应当凭《出口货物报关单》复印件、购销合同,在外汇指定银行办理结汇手续。

  四、加工企业向经营国产棉花的公司购买以出顶进国产棉花,加工企业不需办理进口付汇核销手续,经营国产棉花的公司不需办理出口收汇核销手续。

  五、对于使用以出顶进国产棉花在境内进行深加工结转的,加工企业应当按照《深加工结转(转厂)售付汇及核销操作程序》法规的程序办理有关购付汇或者外汇划转手续,以及进口付汇核销、出口收汇核销手续。

  请各分局在收到本通知后,立即转发所辖分支局、所在地外资银行及相关单位,各外汇指定银行转发所辖分支行。执行中如遇问题,请及时向总局反馈。

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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。