个人与公司五种特殊交易的财税处理
发文时间:2020-11-03
作者:李舟
来源:财税聚焦
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  一、个人为公司提供咨询、中介等现代服务


  增值税及发票:缴纳3%增值税,在税务机关代开普通发票,不能开具专票


  个人所得税:按照劳务报酬缴纳个税,支付时预扣20-40%,年末并入综合所得汇算清缴


  二、个人将商业房屋租赁给公司


  增值税及发票:缴纳5%增值税,在税务机关代开发票,可开具专票


  个人所得税:按照租赁收入缴纳个税,支付时代扣代缴20%个税


  三、个人将资金借给公司收取利息


  增值税及发票:缴纳3%增值税,在税务机关代开普通发票,不能开具专票


  个人所得税:按照利息收入缴纳个税,支付时代扣代缴20%个税


  四、个人将自产农产品销售给公司


  增值税及发票:如税务机关认定为自产农产品,可代开增值税免税发票,取得发票的企业可以直接按照票面金额9%抵扣进项


  个人所得税:按照经营所得缴纳个税,税率5%-35%。无需代扣代缴,各地通常有核定征收政策


  五、个人为企业提供建筑服务


  增值税及发票:缴纳3%增值税,在税务机关代开普通发票,不能开具专票


  个人所得税:按照经营所得缴纳个税,税率5%-35%。无需代扣代缴,各地通常有核定征收政策


  重点提示:


  1、这里的个人指的是未办理营业执照和税务登记的自然人;


  2、只有不动产租赁和转让才可以向下游公司开具专票,其他情况个人通常只能向公司开具普通发票;


  3、公司同个人交易中个税是关键,代扣代缴风险除了经营所得外都必须关注,建筑服务收入按照经营所得是特殊情况,尤其需要关注。


  原标题:个人与公司这五种特殊交易,财税处理会计必须要会

 



  2008年10月之前的问答——


个人住房出租要缴什么税


  问题: 我是个人的住房,出租要缴什么税?


  答复:个人住房出租应缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、房产税、土地使用税、印花税和个人所得税。


  1、营业税、城建税、教育费附加和地方教育附加根据《转发<关于调整住房租赁市场税收政策的通知>》(辽财预字[2001]102号)对个人按市场价格出租的居民住房,承租人用于居住的,其应缴纳的营业税减按3%的税率征收;承租人用于经营的,其应缴纳的营业税仍按5%的税率征收。按实际缴纳的营业税税额征收城建税(7%)、教育费附加(3%)和地方教育附加(1%)。


  2、房产税、土地使用税个人住房出租用于经营按租金收入12%计算缴纳房产税,用于居住按租金收入4%计算缴纳房产税。还需要按照房屋的占地面积乘以适用税额计算缴纳土地使用税。注:如果是外籍个人出租住房,则不需缴纳土地使用税;房产税按房屋原值计算缴纳。


  3、印花税出租方和承租方按房屋租赁合同金额千分之一分别缴纳印花税。


  4、个人所得税个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。财产租赁在计征个人所得税时相关税费扣除项目和顺序:(1)取得收入过程中缴纳的相关税费;(2)转租房屋过程中实际支付的原租金;(3)由纳税人负担的该出租财产实际开支并在规定标准内的修缮费;(4)税法规定的费用扣除标准。


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。