城市更新业务中的拆迁补偿支出计征契税的政策及征管趋势评析
发文时间:2021-09-16
作者:傅吉俊 郑会广 王殿会
来源:税明大道
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近年来,随着许多城市尤其是重点城市的增量土地市场收缩,加之土地“招拍挂”市场竞争日益激烈。出于规模化,越来越多的房地产商将土储的战略触角延伸到城市更新等存量土地开发业务中。相较于传统的招拍挂土地开发模式,城市更新等存量土地开发业务具有跨周期、业务流程更复杂、风险系数更高的特点。


  从业务流程的视角出发,以城市更新业务为例,其业务流程的创新性、复杂性以及业务形态的多样性自然而然地附带了更加错综复杂的税务认定与税法适用问题。加之税法层面对该类业务存在较多的模糊地带,从而导致在对城市更新业务的税收征管中产生了较多的争议事项。其中,土地及房屋等拆迁补偿支出是否应作为契税的计税依据就是其中一项典型的争议事项。


  一、争议的由来


  关于拆迁补偿是否应作为契税计税依据的争议由来已久,源头在于《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称为“暂行条例”)、《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称为“细则”)以及《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号,以下简称为“134号文”)关于契税的计税依据的相关规定。


  其中,暂行条例第四条规定,国有土地使用权出让,契税的计税依据为成交价格。细则第九条进一步明确,条例所称成交价格,指土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此,契税计税依据为合同确定的成交价格,也就意味着未在土地、房屋权属转移合同中确定的价格原则上不应该作为契税的计税依据。


  但是134号文规定,出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中以协议方式出让的,其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。那么按照134号文的规定,拆迁补偿费似乎应该作为契税计税依据。


  通过上述相关文件的规定对比我们可以发现,作为税收规范性文件的134号文关于契税计税依据的表述实际上已经突破了暂行条例和细则中契税计税依据为权属转移合同所确定的成交价格的规定。根据上位法优于下位法的原则,如果下位法与上位法相冲突,违反了上位法的规定,下位法原则上就不能适用。也正因此全国各地税务机关就拆迁补偿是否应作为契税计税依据的执法口径上无法达成统一。


  二、争议的现状


  2020年8月11日,十三届全国人大常委会表决通过了《中华人民共和国契税法》,由此契税从过去的暂行条例上升为法律。但值得注意的是《契税法》关于土地使用权出让契税的计税依据的规定,“土地使用权出让、出售,房屋买卖,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”,与暂行条例及细则的相关规定并未发生实质性变化。


  与此同时,为贯彻落实《中华人民共和国契税法》,财政部、税务总局于2021年6月30日又发布了《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号),并在文件中再次明确,土地使用权出让的,计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。值得注意的是23号公告在阐述土地使用权出让计税依据时与134号文存在明显差异,并未提及契税计税依据为成交价格,而是采用非穷尽列举的方式将计税依据包括的内容一一写明。


  通过上述分析,我们可以看到,虽然契税从过去的暂行条例上升为法律的过程中关于计税依据的规定依然强调为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格,下位法原则上应在限定的范围内作出规定不宜扩大解释,但此次23号公告就计税依据作出补充解释的表述与134号文的表述存在明显差异,甚至有意避开由“成交价格”而带来的争议。因此,我们认为此次23号公告的发布可能会对全国各地税务机关的执法口径产生重大影响。


  三、对未来各地实施城市更新业务征管时执法口径变化的判断


  结合目前政策形式、征管归口部门、以及重点城市征管实践的变化,我们判断未来涉及城市更新类业务的各个城市,在关于搬迁主体所发生的拆迁补偿支出是否应作为契税计税依据的执法口径问题上可能会发生集中调整。我们作出这一判断的原因主要基于以下几点具体因素的变化:


  一是,经过立法程序,契税政策的表现形式已经提升到法律层面,从税收法定的角度而言,一方面制度的升格会加大对税务行政执法权力的监督和约束,但是另一方面也会增加契税法律制度的刚性,进而促使全国税务机关针对同一契税政策执法口径趋于一致。


  二是,根据《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(财综〔2021〕19号),自2022年1月1日起全国将全面实施国有土地使用权出让收入划转税务部门征收工作,相应的原来由国土部门代征的契税也将回归税务部门征收。过去,鉴于国土部门在城市更新项目土地协议出让之后很难动态监管房地产商与权利人之间所发生的拆迁补偿支出情况,房地产商的拆迁补偿支出具体数据信息更多由税务机关所掌握进而产生了计征基础信息的不对称。国土部门自身基于契税实际征收的便利,一般只依据在出让环节所实际收取到的土地出让金作为基础计征契税。但19号文实施后情况将不再一样,考虑到土地出让收入的征收也划归到税务部门,这意味着土地出让收入、拆迁补偿支出数据和契税的征收实现了征收信息及征收管理的统一。当然,土地出让收入征收的划归变相增加了税务部门的执法风险,在相关税法和国家税务总局税收规范性文件明确规定的情形下,税务部门后续在契税的征管过程中将会越发趋于严谨。


  三是,广东省的三旧改造实施经历了比较长时间的实践,广州作为广东省会城市,其城市更新积累了比较丰富和成熟的业务场景和实践经验。2021年8月23日,广州市税务局与广州市住房和城乡建设局基于自身城市更新业务的具体应用场景和特点梳理发布了《广州市城市更新税收指引(2021年版)》(穗税发【2021】93号),其中关于契税计税依据的确定便明确规定城市更新改造主体按照改造拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体物业土地使用方支付的拆迁补偿费用,属于取得土地使用权支付的经济利益,应计入契税计税依据计征契税。此外文件中还罗列改造主体在进行城市更新项目土地增值税清算时关于拆迁补偿支出的佐证资料明细,其中便包括拆迁补偿支出的契税完税证明。由此可见,广州市税务局针对该争议鲜明的亮出观点即拆迁补偿应作为契税计税依据。显然,其他与广州同样存在类似城市更新业务的城市大概率将会跟随广州的步伐对城市更新业务中所涉及拆迁补偿支出的契税计征问题进行明确或指引。


  四、我们的总结


  结合上述分析,从纳税人视角来看,未来关于城市更新业务中所发生的拆迁补偿支出是否应作为契税计税依据的争议可能会慢慢走向确定,而且结果不容乐观。当然,哪怕各地的最终口径均认定明确拆迁补偿支出需要作为计税依据缴纳契税,我们觉得依然会存在着比较多的争议点,例如拆迁补偿中的物业赔偿是否需要作为计税依据?物业赔偿作为计税依据的金额标准应该按照成本价还是公允价格亦或者是核定价格?这些问题都需要得到进一步明确。整体来说,我们建议要密切关注契税后续政策和各地税务机关的征管动态,尤其项目所在城市税务机关,与此同时及时地与主管机关进行沟通,规避不确定性纳税所带来的税务风险。


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平台企业已接到信息报送通知,解读报送规定注意事项

编者按:《互联网平台企业涉税信息报送规定》自6月13日发布后,国家税务总局配套出台了《国家税务总局关于互联网平台企业报送涉税信息有关事项的公告》(国家税务总局公告2025年第15号)及其解读,对报送规定中涉及的报送主体、报送信息等予以明确,15号文件所附申报表涵盖了相关企业后台需要填列的信息。近期,已有部分MCN机构或平台经营的专业服务商,接到税务机关通知,要求通过后台填报企业信息及签约或服务的网络主播、主播收入信息。以下结合810号、15号文件,对报送规定的核心条款规定予以解读,以飨读者。

  一、哪些企业需要报送:不仅限于平台,还包括MCN机构等

  根据2025年第15号第一条规定,需要报送涉税信息的互联网平台企业,除了传统意义上理解的抖音、快手等直播平台;网络货运和灵活用工平台之外,还包括“其他为平台内的经营者和从业人员开展网络交易活动提供盈利性服务的平台”,该兜底条款,具体到征管实践中,主要指为达人提供各项经纪服务的MCN机构。目前已有部分地区要求MCN机构陆续填写提交平台内经营者的相关信息。如下图所示:在15号文件附件1《互联网平台企业基本信息报送表》中包括的“相关运营主体”即包含MCN机构,或大型MCN机构指定的运营服务商。

  下表中,我们可以看到在“相关运营主体”表内的运营类别列,包括了“款项结算、推广运营、物流仓储”等运营类别,因此涉及到的应当报送经营者信息的主体广泛,不仅包括负责主播直播、演艺等事务的MCN机构,还包括机构指定的负责具体运维、款项结算等的服务商。

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  二、需要报送哪些信息

  (一)平台自身的基本信息

  如一中列表,就狭义的平台经营者信息而言,包括经营者的主体信息、名称及纳税人识别号,此外主要信息还包括业务类型,涵盖网络直播、灵活用工、网络货运、社交娱乐、生活服务等多个方面,该类平台主要有抖音、小红书、快手、微信视频号、京东、淘宝等,此外值得关注的是,灵活用工平台和网络货运平台也涵盖其中。

  此外,细分领域的服务商包括结算端、物流端等机构也应填列相关内容。

  (二)平台内经营者和从业人员信息

  根据15号文件附件2,经营者和从业人员主要需要填列主体信息和结算信息,包括纳税人识别号、名称、店铺标识码、网址链接等主体信息;以及结算账户的相关信息。此外,网络主播签约了专业服务机构的,还需要填写加入和退出直播服务机构的时间,以及直播人员服务机构的基本信息也需要填写。

  (三)平台内经营者和从业人员收入信息

  从收入类别来看,如果聚焦到网络主播,主要收入类型是销售货物取得的佣金分成收入,以及拍摄短视频取得的类广告收入,其他如特许权使用费等收入,在该列表中,对拍摄短视频取得的收入,列示在“从事其他网络交易活动取得的收入”列。

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  从文件规定的收入概念来看,收入总额是指平台内的经营者和从业人员开展网络交易活动取得的销售款项。有企业对该收入数据中是否应填列线下取得的坑位费产生疑惑,因坑位费一般由主播或所属公司直接与客户签约,并由客户线下支付至主播所属公司,该部分收入实际上并不在互联网平台上体现,笔者认为该部分收入不属于此处应当填列的“销售货物收入”,原因在于,平台企业主要的报送信息义务还是围绕“网络交易”,基于网络,在平台上体现收支的数据,如包含线下的坑位费,也应当单独列示表格单独填列,否则该表格中填列的收入总额、退款金额数据会与平台上留存的结算账户内的数据记录不一致,从而导致数据出现偏差,税务机关对电商交易的监管和风险推送会参考所收集到的数据进行,加重企业及税务机关的双向核对数据和解释负担。

  此外,为了保障线上销售、退货等的实现,对货物销售收入部分,基本上都会通过网络交易进行留痕,填列留痕的销售收入、退款金额能够涵盖主要的电商收入。实践中部分行业线下坑位费根据双方约定的ROI指数也存在畸高情形,不填列该部分收入是否会导致线下收入脱离税务机关监管?笔者认为,这部分交易实际上是双方达成的线下合作,平台无法监管,应由企业自负其责。当然,如果填列也应与直接反映的线上收入分别填列,便于税务机关后期风险模型设立时的取数等工作。

  (四)网络主播及合作方的涉税信息

  如果平台内经营者如主播,指定了关联公司、个体工商户等作为结算主体收入款项的,填列表7,列表7的主要内容相同,仅从结算方式这一源头上做区分,便于数据统计和分析工作。

  三、信息报送分布实施

  根据15号文件,对信息报送的时间和方式上,税务机关采用分布方式,在2025年7月1至30日完成平台企业的信息报送,这也是近期部分机构已经接到税务机关通知,要求报送企业信息的依据。

  根据规定,在10月1日至31日,需要平台企业首次报送平台内经营者的身份信息和收入信息。

  实践中,部分地区税务机关先行先试,要求平台企业除报送自身信息外,尝试要求企业报送新规发布之前的平台内经营者的收入信息。我们认为根据国务院令第810号第十二条规定,平台内经营者和从业人员在本规定施行前的涉税信息,互联网平台企业不需要报送,也即在2025年6月13日前的信息都不需要报送。

  四、互联网平台企业的税务协查配合义务

  根据新规,税务机关向互联网平台企业外调、协查经营者信息时,凭借依法出具的税务执法文书,平台企业有协助提供资料义务。但也应当关注的是,部分地区税务机关由于对直播行业缺乏监管和查处经验,在对平台企业检查时,会超出检查范围要求企业提交资料,加重互联网平台企业负担,在此呼吁检查组成员应当提升执法水平,在充分了解网络主播涉及业态、收入等的基础上,开展外调工作,提高执法效率,减少对被协查企业经营的影响。

  五、明确不配合报送的处罚责任、排除非平台原因的责任追究

  根据810号文件的第六条和第十条,对非平台企业责任导致的信息不真实、不准确和不完整的,不追究平台责任,对未按规定报送、瞒报谎报的,处以罚款等处罚。


依法依规申报境外所得 及时防范化解涉税风险​——专家解读境外所得申报纳税有关规定

近期,陆续有纳税人接到税务部门的短信和电话,提醒其依法申报境外所得并缴纳税款。有的纳税人接到提醒后存在疑问,比如:境外所得为什么要缴税,不申报有什么后果,境外炒股的亏损税务上怎么处理等。近日,相关专家就此问题进行了解读。

  境外所得申报纳税属于法定义务和国际通行规范

  华东政法大学国际法学院教授李娜表示,按照现行税法,在中国境内有住所,或者无住所而一个纳税年度内在中国境内居住累计满183天的个人,为居民个人。居民个人从中国境内和境外取得的所得应依法缴纳个人所得税。这不仅是我国自1980年正式确立个人所得税制度以来一直坚持的课税原则,也是美国、德国、澳大利亚等主要经济体以及大部分发展中国家的通行规范,体现了国家对居民纳税人的税收管辖权。我国税务机关提醒纳税人依法依规申报境外所得,有助于加强跨境税收监管、防范跨国逃避税行为和维护国家税收权益。

  取得境外所得应依法在次年自行申报纳税

  哪些境外所得应纳税?如何进行申报?对此,财政部、税务总局在2020年专门制发《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》等文件,对居民个人境外所得相关申报事宜进行了明确规定。

  中央财经大学国际税收研究中心执行主任何杨介绍,我国居民个人取得境外所得,例如:因任职、受雇、履约等在中国境外提供劳务取得的所得,从境外取得的利息股息红利所得,以及转让境外的股票等财产取得的所得等,应当在取得所得的次年与综合所得汇算清缴一起申报纳税。在中国境外已缴纳的所得税税额,允许在抵免限额内从其该纳税年度应纳税额中抵免。

  为了便利纳税人网上办理境外所得申报,税务部门在自然人电子税务局WEB端和个人所得税App开通了境外所得申报功能。纳税人涉税事项较为复杂的,也可以到主管税务机关办税服务厅办理申报。

  对于纳税人非常关心的境外股票交易计税方式,何杨指出,财产转让所得按次征收,但考虑到股票交易有盈有亏,按纳税年度盈亏互抵后缴税可能更为合理,其他国家和地区通常也是按年计税。据了解,对于境外的股票交易,我国税务部门在征管操作中,允许纳税人按照纳税年度盈亏相抵,但不允许跨年互抵。

  对于部分纳税人收到税务部门提醒信息和短信,何杨表示,税务部门发现涉税问题线索后,一般会按照“提示提醒、督促整改、约谈警示、立案稽查和公开曝光”的“五步工作法”开展应对,这体现了税务部门宽严相济的执法理念。

  纳税人接到提醒后应积极响应配合,按照税务部门要求,对近年来境内外取得收入和申报纳税情况进行梳理,并整理好相关佐证材料。发现存在未申报或少申报收入的应及时办理申报;不存在未申报或少申报收入的,也应向税务部门说明情况并根据税务部门要求提供佐证材料。这样才能避免因存在税收风险且拒不配合被立案稽查。

  不依法申报境外所得需要承担相应法律后果

  吉林财经大学税务学院院长张巍介绍,我国已参加国际间金融账户涉税信息自动交换制度(CRS),与100多个国家和地区实现金融账户信息的自动交换,利用CRS可获取居民个人境外金融账户相关数据,通过与个人所得税申报数据比对,税务部门可精准有效发现少报境外收入的行为。

  对于有的纳税人存在“税务局不知道我的境外收入”“税务局不通知我就不用申报”“别人没缴我也不缴”等侥幸想法,张巍表示依法申报是纳税人的责任和义务,无论是否收到税务部门的提醒,纳税人都应该真实、准确进行纳税申报。今年3月底,湖北、山东、上海、浙江等税务部门发布对境外收入未依法申报个人所得税被查处的案例,充分体现了境外所得税收合规问题的重要性。

  张巍提醒广大纳税人,既不要听信不法中介所谓的“避税秘笈”或者“税务部门发现不了”等歪招逃税,也要防范不法中介打着“帮忙节税”的幌子借机敛财,有问题可直接联系税务部门进行咨询。个人未申报或未如实申报境外所得,都是税收违法行为,除了被要求补缴税款外,还会被加收滞纳金,情形严重的还可能被稽查部门立案检查,将面临税务处罚。

  有关专家也提醒广大纳税人,依法纳税是每个公民应尽的义务,虽然今年综合所得汇算清缴期已结束,但纳税人如果发现自己此前申报存在问题,特别是少报、漏报境外所得的,要及时补正。