山西省财政厅 国家税务总局山西省税务局等部门关于印发矿业权出让收益征收实施办法的通知
发文时间:2024-2-2
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山西省财政厅 国家税务总局山西省税务局等部门关于印发矿业权出让收益征收实施办法的通知


各市、县(市、区)财政局、自然资源主管部门,国家税务总局山西省各市、县(市、区)税务局、国家税务总局山西转型综合改革示范区税务局、国家税务总局山西省税务局第二税务分局,中国人民银行各市分行:


  根据《财政部 自然资源部 税务总局关于印发〈矿业权出让收益征收办法〉的通知》(财综[2023]10号)中有关细化本地区矿业权出让收益征收管理制定的规定,结合我省实际,省财政厅、省自然资源厅、省税务局、人民银行山西省分行制定了《矿业权出让收益征收实施办法》,已经省人民政府同意,现印发你们,请遵照执行。


  本办法自2024年3月10日起施行。2023年5月1日至本办法施行之日按财综[2023]10号有关规定执行。《山西省财政厅 山西省国土资源厅 中国人民银行太原中心支行关于印发<矿业权出让收益征收管理实施办法>的通知》(晋财综[2018]25号)、《山西省财政厅 山西省自然资源厅关于转发<财政部 自然资源部关于进一步明确矿业权出让收益征收管理有关问题的通知>的通知》(晋财综[2019]33号)、《山西省财政厅 山西省自然资源厅 国家税务总局山西省税务局 中国人民银行太原中心支行关于矿业权出让收益征收办法修改后有关政策衔接问题的通知》(晋财综[2023]25号)同时废止。


山西省财政厅 山西省自然资源厅


国家税务总局山西省税务局 中国人民银行山西省分行


2024年2月2日


  (此件主动公开)


矿业权出让收益征收实施办法


  第一章 总则


  第一条 为健全矿产资源有偿使用制度,规范我省矿业权出让收益征收管理,维护矿产资源国家所有者权益,促进矿产资源保护与合理利用,根据《中华人民共和国矿产资源法》、《国务院关于印发矿产资源权益金制度改革方案的通知》(国发[2017]29号)、《财政部 自然资源部 税务总局关于印发〈矿业权出让收益征收办法〉的通知》(财综[2023]10号)等有关规定,制定本办法。


  第二条 矿业权出让收益是国家基于自然资源所有权,依法向矿业权人收取的国有资源有偿使用收入。矿业权出让收益包括探矿权出让收益和采矿权出让收益。


  第三条 在山西省行政区域内勘查、开采矿产资源的矿业权人,应依照本办法缴纳矿业权出让收益。


  第四条 矿业权出让收益为中央和地方共享收入,由中央和地方按照4﹕6的比例分成,纳入一般公共预算管理。


  省级出让的,中央、省级、市级、县级按照40%、48%、6%、6%的比例分享,其中:涉及体制管理型省直管县的,中央、省级、县级按照40%、48%、12%的比例分享。


  市县级出让的,中央、市级、县级按照40%、18%、42%比例分享,其中:涉及体制管理型省直管县的,中央、市级、县级按照40%、12%、48%的比例分享。


  第五条 各级财政部门、自然资源主管部门、税务部门按职责分工负责矿业权出让收益的征收管理,监缴由财政部山西监管局负责。


  第六条 矿业权出让收益原则上按照矿业权属地征收。矿业权范围跨市、县级行政区域的,具体征收机关由省税务局会同省财政厅、省自然资源厅确定,收益计征原则上按照矿区面积占比分配;跨省级行政区域的,按照国家有关规定执行。


  第二章 出让收益征收方式


  第七条 矿业权出让方式包括竞争出让和协议出让。


  矿业权出让收益征收方式包括按矿业权出让收益率形式征收或按出让金额形式征收。


  第八条 按矿业权出让收益率形式征收矿业权出让收益的具体规定:


  (一)适用范围。按矿业权出让收益率形式征收矿业权出让收益的矿种,具体范围由本办法所附《按矿业权出让收益率形式征收矿业权出让收益的矿种目录(试行)》(以下简称《矿种目录》)确定。《矿种目录》的调整,按照国家有关规定执行。


  (二)征收方式。按竞争方式出让探矿权、采矿权的,在出让时征收竞争确定的成交价;在矿山开采时,按合同约定的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益。矿业权出让收益率依据矿业权出让时《矿种目录》规定的标准确定。


  按协议方式出让探矿权、采矿权的,成交价按起始价确定,在出让时征收;在矿山开采时,按矿产品销售时的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益。


  矿业权出让收益=探矿权(采矿权)成交价+逐年征收的采矿权出让收益。其中,逐年征收的采矿权出让收益=年度矿产品销售收入×矿业权出让收益率。


  第九条 矿产品销售收入,按照矿业权人销售矿产品向购买方收取的全部收入确定,不包括增值税税款。矿产品销售收入的具体规定,由省自然资源厅商省财政厅、省税务局依据国家有关规定和我省矿产资源实际情况另行明确。


  第十条 起始价主要依据矿业权面积,综合考虑成矿条件、勘查程度、矿业权市场变化等因素确定。起始价征收标准由省自然资源厅商省财政厅参照国家的指导意见制定,报省人民政府批准后公布执行。


  矿业权出让收益率征收标准综合考虑经济社会发展水平、矿产品价格变化等因素确定,具体标准按照国家有关规定执行。


  第十一条 按出让金额形式征收矿业权出让收益的具体规定:


  (一)适用范围。除本办法《矿种目录》所列矿种外,其余矿种按出让金额形式征收矿业权出让收益。


  (二)征收方式。按竞争方式出让探矿权、采矿权的,矿业权出让收益按竞争结果确定。按协议方式出让探矿权、采矿权的,矿业权出让收益按照评估值、矿业权出让收益市场基准价测算值就高确定。


  (三)探矿权转为采矿权的,继续缴纳原探矿权出让收益,并在采矿权出让合同中约定剩余探矿权出让收益的缴纳时间和期限,不再另行缴纳采矿权出让收益。探矿权未转为采矿权的,剩余探矿权出让收益不再缴纳。


  第十二条 按出让金额形式征收的矿业权出让收益,首次征收比例为20%,矿业权人自愿一次性缴清的除外。剩余部分在采矿许可证有效期内按年度分期缴清。其中,矿山生产规模为中型及以上的,均摊征收年限不少于采矿许可证有效期的一半。


  第十三条 调整矿业权出让收益评估参数,评估期限要与采矿权登记发证年限、矿山开发利用实际有效衔接且最长不超过三十年。采矿权人拟动用评估范围外的资源储量时,应按规定进行处置。


  第十四条 矿业权出让收益市场基准价既要注重维护矿产资源国家所有者权益,又要体现市场配置资源的决定性作用。省自然资源厅结合我省出让实际选择矿种制定矿业权出让收益市场基准价,经省人民政府批准后公布执行,并将结果报自然资源部备案。预计征收的矿业权出让收益不得低于就高确定的评估值和矿业权出让收益市场基准价测算值。矿业权出让收益市场基准价应结合矿业市场发展形势适时调整,原则上每三年更新一次。


  第十五条 已设且进行过有偿处置的采矿权,涉及动用采矿权范围内未有偿处置的资源储量时,比照协议出让方式,按以下原则征收采矿权出让收益:


  (一)《矿种目录》所列矿种,按矿产品销售时的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益。采矿权人应在动用新增资源开始销售时向自然资源主管部门提出按收益率缴纳矿业权出让收益的申请,报告已处置资源开发利用情况,并按本办法规定缴纳矿业权出让收益。未报先采造成欠缴的,除加征滞纳金外,按本办法规定的矿业权出让收益率征收标准及超采期间超采数量的销售收入计算应缴矿业权出让收益,并一次性补缴完毕。情况特殊无法按收益率形式计算的,按出让金额形式一次性征收新增资源矿业权出让收益。


  (二)《矿种目录》外的矿种,按出让金额形式征收采矿权出让收益。


  (三)未在销售收入中体现的共伴生资源,比照协议出让方式按照出让金额形式征收矿业权出让收益。


  (四)2023年4月30日前已设采矿权矿区的上下部资源储量,比照协议出让方式按出让金额形式征收矿业权出让收益。


  第十六条 探矿权变更勘查主矿种时,原登记矿种均不存在的,原合同约定的矿业权出让收益不需继续缴纳,按采矿权新立时确定的矿种征收采矿权出让收益。其他情形,应按合同约定继续缴纳矿业权出让收益,涉及增加的矿种,在采矿权新立时征收采矿权出让收益。


  采矿权变更开采主矿种时,应按合同约定继续缴纳矿业权出让收益,并对新增矿种直接征收采矿权出让收益。


  其中,变更后的矿种在《矿种目录》中的,比照第八条中规定的协议出让方式,按矿产品销售时的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益;变更后的矿种在《矿种目录》外的,比照第十一条中规定的协议出让方式,按出让金额形式征收采矿权出让收益。


  第十七条 对于非固体矿种,按照以下方式具体征收矿业权出让收益:


  (一)石油、天然气、页岩气和煤层气若有相互增列矿种的情形,销售收入合并计算并按主矿种的矿业权出让收益率征收。


  (二)地热、矿泉水等矿种,无法具体区分矿产资源所形成销售收入的,依据实际采出量和核算价格确定。核算价格由省自然资源厅会同省财政厅、省税务局依据国家有关规定制定后公布执行。


  第十八条 矿业权转让时,未缴纳的矿业权出让收益及涉及的相关费用,缴纳义务由受让人承担。


  第十九条 对发现油气资源并开始开采、产生收入的油气探矿权人,应按本办法第八条规定逐年征收矿业权出让收益。


  第二十条 对国家鼓励实行综合开发利用的矿产资源,依据国家有关规定,可结合矿产资源综合利用情况减缴矿业权出让收益。


  第二十一条 采矿权人开采完毕注销采矿许可证前,应当缴清采矿权出让收益。因国家政策调整、重大自然灾害等原因注销采矿许可证的,按出让金额形式征收的矿业权出让收益根据采矿权实际动用的资源储量进行核定,实行多退少补。


  第二十二条 对于法律法规或国务院规定明确要求支持的承担特殊职能的非营利性矿山企业,缴纳矿业权出让收益确有困难的,经财政部、自然资源部批准,可在一定期限内缓缴应缴矿业权出让收益。


  第三章 缴款及退库


  第二十三条 省级税务部门、自然资源部门和财政部门建立矿业权出让收益征缴互联互通平台和退库协调机制,实现省、市、县三级财政部门、自然资源部门、税务部门、人民银行部门实时信息共享。


  自然资源主管部门与矿业权人签订合同后,以及发生合同、权证内容变更等影响矿业权出让收益征收的情形时,利用平台及时向税务部门推送合同等费源信息。税务部门征收矿业权出让收益后,利用平台及时向自然资源主管部门回传征收信息。费源信息、征收信息推送内容和要求,按照《财政部 自然资源部 税务总局 人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(财综[2021]19号)的规定执行。


  第二十四条 按出让金额形式征收的矿业权出让收益,税务部门依据自然资源部门推送的合同等费源信息开具缴款通知书,通知矿业权人及时缴款。矿业权人在收到缴款通知书之日起30日内,按缴款通知及时缴纳矿业权出让收益。分期缴纳矿业权出让收益的矿业权人,首期出让收益按缴款通知书缴纳,剩余部分按矿业权合同约定的时间缴纳。


  按矿业权出让收益率形式征收的矿业权出让收益,成交价部分以合同约定及时通知矿业权人缴款,矿业权人在收到缴款通知书之日起30日内,按缴款通知及时缴纳矿业权出让收益(成交价部分)。按矿业权出让收益率逐年缴纳的部分,由矿业权人向税务部门据实申报缴纳上一年度采矿权出让收益,缴款时间最迟不晚于次年2月底。


  第二十五条 矿业权出让收益缴入“矿业权出让收益”(103071404目)科目。


  第二十六条 已上缴中央和地方财政的矿业权出让收益、矿业权价款,因误缴、误收、政策性关闭、重大自然灾害以及非矿业权人自身原因需要办理退库的,从“矿业权出让收益”(103071404目)科目下,按入库时中央与地方分成比例进行退库。


  因缴费人误缴、税务部门误收需要退库的,由缴费人向税务部门申请办理,税务部门经严格审核并商有关财政部门、自然资源主管部门复核同意后,按规定办理退付手续;其他情形需要退库的,由缴费人向财政部门和自然资源主管部门申请办理。有关财政部门、自然资源主管部门应按照预算管理级次和权限逐级报批。涉及中央分成部分退库的,应由省级财政部门、自然资源主管部门向财政部山西监管局提出申请。


  中央分成的矿业权出让收益、矿业权价款退还工作由财政部山西监管局负责,并按照《财政部 自然资源部 税务总局关于印发〈矿业权出让收益征收办法〉的通知》(财综[2023]10号)有关规定执行。地方分成部分退还工作由省、市、县财政部门会同同级自然资源主管部门具体办理。


  第二十七条 各级财政部门、自然资源主管部门、税务部门要按照《财政部 自然资源部 税务总局 人民银行关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(财综[2021]19号)和《财政部 税务总局关于印发〈省级财税部门系统互联互通和信息共享方案(非税收入)〉的通知》(财库[2021]11号)等规定及时共享缴款信息。


  第四章 新旧政策衔接


  第二十八条 2023年5月1日前已签订的合同或分期缴款批复不再调整,矿业权人继续缴纳剩余部分,有关资金缴入矿业权出让收益科目,并统一按规定分成比例分成。2023年4月30日前以行政审批、协议出让等方式出让的,地方留成部分按省级、市级、县级8﹕1﹕1比例分享,涉及体制管理型省直管县的,省级、县级按照8﹕2的比例分享;以其他方式出让,地方留成部分按省级、市级、县级3﹕2﹕5比例分享,涉及体制管理型省直管县的,省级、县级按照3﹕7的比例分享。2023年5月1日以后的按本办法第四条规定执行。


  《矿业权出让收益征收管理暂行办法》(财综〔2017〕35号)印发前分期缴纳矿业权价款需承担资金占用费的,应当继续按规定缴纳。资金占用费利率可参考人民银行发布的上一期新发放贷款加权平均利率计算。资金占用费缴入矿业权出让收益科目,并统一按规定分成比例分成。


  第二十九条 以申请在先方式取得,未进行有偿处置且不涉及国家出资探明矿产地的探矿权、采矿权,比照协议出让方式,按照以下原则征收采矿权出让收益:


  (一)《矿种目录》所列矿种,探矿权尚未转为采矿权的,应在转为采矿权后,按矿产品销售时的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益。


  (二)《矿种目录》所列矿种,已转为采矿权的,按矿产品销售时的矿业权出让收益率逐年征收采矿权出让收益。


  自2017年7月1日至2023年4月30日未缴纳的矿业权出让收益,按本办法规定的矿业权出让收益率征收标准及未缴纳期间的销售收入计算应缴矿业权出让收益,可一次性或平均分六年征收。相关自然资源主管部门应清理确认矿业权人欠缴矿业权出让收益情况,一次性推送同级财政部门、税务部门。相关税务部门据此及时通知矿业权人缴纳欠缴款项直至全部缴清,并及时向相关财政部门、自然资源主管部门反馈收缴信息。


  自2023年5月1日后应缴的矿业权出让收益,按矿产品销售时的矿业权出让收益率逐年征收。


  (三)《矿种目录》所列矿种外,探矿权尚未转为采矿权的,应在采矿权新立时,按出让金额形式征收采矿权出让收益。


  (四)《矿种目录》所列矿种外,已转为采矿权的,以2017年7月1日为剩余资源储量估算基准日,按出让金额形式征收采矿权出让收益。


  第三十条 对于无偿占有属于国家出资探明矿产地的探矿权和无偿取得的采矿权,自2006年9月30日以来欠缴的矿业权出让收益(价款),比照协议出让方式,按以下原则征收采矿权出让收益:


  (一)《矿种目录》所列矿种,探矿权尚未转为采矿权的,在转采时按矿产品销售时的出让收益率征收采矿权出让收益。


  (二)《矿种目录》所列矿种,已转为采矿权的,通过评估后,按出让金额形式征收自2006年9月30日至2023年5月1日已动用资源储量的采矿权出让收益,并可参照第十二条的规定在采矿许可证剩余有效期内进行分期缴纳;之后的剩余资源储量,按矿产品销售时的出让收益率征收采矿权出让收益。


  (三)《矿种目录》所列矿种外,探矿权尚未转为采矿权的,应在采矿权新立时,按出让金额形式征收采矿权出让收益。


  (四)《矿种目录》所列矿种外,已转为采矿权的,以2006年9月30日为剩余资源储量估算基准日,按出让金额形式征收采矿权出让收益。


  第三十一条 经财政部门和原国土资源主管部门批准,已将探矿权、采矿权价款转增国家资本金(国家基金),或以折股形式缴纳的,不再补缴探矿权、采矿权出让收益。


  第五章 监管


  第三十二条 各级财政部门、自然资源主管部门和税务部门应当切实加强矿业权出让收益征收监督管理,按照职能分工,将相关信息纳入矿业权人勘查开采信息公示系统,适时检查矿业权出让收益征收情况。对于弄虚作假、恶意拖欠矿业权出让收益的矿业权人,依法依规进行处理。


  第三十三条 矿业权人未按时足额缴纳矿业权出让收益的,从滞纳之日起每日加收千分之二的滞纳金,加收的滞纳金不超过欠缴金额本金。矿业权出让收益滞纳金缴入矿业权出让收益科目,并统一按规定分成比例分成。


  第三十四条 各级财政部门、自然资源主管部门、税务部门及其工作人员,在矿业权出让收益征收工作中,存在滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊等违法违规行为的,依法追究相应责任。


  第三十五条 相关中介、服务机构和企业未如实提供相关信息,造成矿业权人少缴矿业权出让收益的,由县级以上自然资源主管部门会同有关部门将其行为记入企业不良信息;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第六章 附则


  第三十六条 本办法自2024年3月10日起施行,有效期5年。2023年5月1日至本办法施行之日按财综[2023]10号有关规定执行。


  《山西省财政厅 山西省国土资源厅 中国人民银行太原中心支行关于印发<矿业权出让收益征收管理实施办法>的通知》(晋财综[2018]25号)、《山西省财政厅 山西省自然资源厅关于转发<财政部 自然资源部关于进一步明确矿业权出让收益征收管理有关问题的通知>的通知》(晋财综[2019]33号)同时废止。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。