福建省人民政府令第237号 福建省税费征管和服务保障办法
发文时间:2024-1-5
文号:福建省人民政府令第237号
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《福建省税费征管和服务保障办法》已经2023年12月26日省人民政府第22次常务会议通过,现予公布,自2024年2月1日起施行。


省长 赵龙


2024年1月5日


福建省税费征管和服务保障办法


  第一章 总 则


  第一条 为了加强税费征管和服务,保障税费收入,维护纳税人、缴费人合法权益,促进经济和社会高质量发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规,结合本省实际,制定本办法。


  第二条 本省行政区域内税费征管和服务的保障活动,适用本办法。


  前款所称税费是指由本省税务机关征管的税收、社会保险费和非税收入。


  第三条 税费征管和服务保障工作遵循党政领导、税务主责、部门合作、社会协同、公众参与的原则。


  第四条 县级以上人民政府应当加强对税费征管和服务保障工作的领导,建立健全税费征管协同机制,协调解决税费征管工作中的重大问题,督促有关部门和单位履行工作职责。


  乡(镇)人民政府、街道办事处应当协助税务机关做好税费征管和服务等工作。


  第五条 县级以上人民政府有关部门和单位应当按照本办法的规定提供涉税费信息,税务机关对有关部门和单位提供的涉税费信息应当妥善保存和管理。税务机关与有关部门和单位应当对涉税费信息交换和使用中涉及的国家秘密、商业秘密、个人隐私依法予以保密。


  第六条 对在税费征管和服务保障工作中作出突出贡献的单位和个人,按照有关规定给予表彰、奖励。


  第二章 税费征收管理


  第七条 县级以上人民政府应当根据国民经济和社会发展规划,加强对税源建设工作的领导,结合本地实际培植税源,保障税收与经济发展相协调。


  第八条 税务机关应当与财政部门建立税费工作互联互通机制。财政部门编制收入预算草案时,应当征求税务机关的意见。税务机关应当按照财政部门的要求提供下一年度预算收入征收预测情况,并按照财政部门规定的期限和要求,提供有关预算收入征收情况并附文字说明材料。


  第九条 税务机关应当加强税费征管,不得违反法律、行政法规的规定开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税费。


  第十条 税务机关应当推进纳税信用制度建设,健全纳税信用奖惩机制,做好纳税人信用信息采集、发布和使用的监督管理工作,及时发布信用信息。


  第十一条 纳税人、扣缴义务人应当接受税务机关依法进行的税务检查,并在收到税务机关通知其提供纳税资料之日起15日内,提供相应的资料;拒绝提供或者无正当理由逾期提供的,不影响税务机关根据自身收集的证据作出行政决定。


  纳税人、扣缴义务人因不可抗力等原因,可以延期提供纳税资料,但应当在期限届满前向税务机关报告,并在不可抗力等原因消失后5日内提供。


  第三章 税费征管协同


  第十二条 省级税务机关与有关部门和单位应当充分运用信息化手段,依托省公共数据汇聚共享平台建立涉税费数据资源专区,开展涉税费信息共享,为税费征管提供数据支撑。


  第十三条 涉税费共享数据实行目录管理。税务机关与有关部门和单位应当按照国家和本省有关规定,共同商定涉税费数据的共享范围、共享内容、数据格式、更新频率等具体规则。


  税务机关在公共数据汇聚共享平台提供税费信息查询接口,各单位依法依规按照使用场景查询相关信息。


  第十四条 县级以上人民政府有关部门和单位应当履行涉税费协助义务,按照税务机关的要求,将下列事项中的涉税费信息及时、准确、完整地传输到本级公共数据汇聚共享平台,最终汇聚至省公共数据汇聚共享平台涉税费数据资源专区:


  (一)已被赋予统一社会信用代码的各类市场主体、外国企业常驻代表机构的设立、变更、注销登记、年度报告以及营业执照的吊销,事业单位的设立、变更、注销、撤销登记以及年度报告,注册商标、企业标志、专利、专有技术等商业特许经营相关信息;


  (二)社会团体、民办非企业单位以及基金会的成立、变更、注销、撤销登记(吊销登记证书)、年报等相关信息;


  (三)不动产登记信息,车辆登记基础信息,船舶登记以及营运证的发放、变更、注销和检验等相关信息;


  (四)企业和个体工商户水、电、气的开户、变更、注销和使用等相关信息;


  (五)建设工程规划许可以及有关规划许可的变更,房地产项目施工、商品房预售、房产交易网签合同备案,交通、水利等建设工程以及文化经营等许可证的发放等相关信息;


  (六)国有土地使用权的出让、划拨、转让、出租等相关信息;


  (七)技术转让、产权转让以及高新技术企业的认定,技术合同的认定、登记等相关信息;


  (八)特种经营许可,专业市场、展销会、商业性文艺演出和体育比赛的审批等相关信息;


  (九)烟草销售许可证的发放和烟叶的种植计划、收购计划等相关信息;


  (十)服务贸易对外支付、国有企业工资薪金限额等相关信息;


  (十一)破产清算(重整)企业、资产拍卖等相关信息;


  (十二)成品油企业零售批准证书以及生产、经营许可证等相关信息;


  (十三)涉及个人所得税专项附加扣除的相关信息;


  (十四)排污许可、环境监测以及行政处罚等相关信息;


  (十五)采矿许可、各类用地等相关信息;


  (十六)各项社会保险费信息;


  (十七)水土保持补偿费、森林植被恢复费等划转至税务机关征收的非税收入信息;


  (十八)其他涉税费信息。


  第十五条 税务机关应当与不动产登记机构建立依法协作配合机制。不动产登记机构对单位和个人申请办理土地、房屋权属登记,应当查验相关完税、减免税凭证或者有关信息。未按照有关规定缴纳相关税收的,不动产登记机构依法不予办理相关手续。税务机关依法查封、拍卖或者变卖纳税人、扣缴义务人不动产的,不动产登记机构依法协助税务机关履行职责。


  第十六条 个人转让股权依法需向登记机关办理变更登记的,纳税人应当在办理变更登记前,依法向税务机关办理纳税申报。


  税务机关与市场监督管理部门依托省市公共数据汇聚共享平台,建立健全股权变更登记个人所得税完税凭证线上查验机制,实现系统自动查验。


  第十七条 税务机关与公安机关应当在打击发票虚开、逃税、骗税、抗税等方面建立工作协调机制,共同打击税收违法犯罪行为。


  因税费征管、案件办理需要,公安机关依税务机关申请提供个人身份、户籍人口、家庭户成员关系、涉税相关人员出入境等方面的证明材料。


  第十八条 税务机关应当与人民法院建立依法协作配合机制,及时提供人民法院审判、执行所需的涉税情况和专业咨询意见等材料,加强信息共享。在税务行政诉讼、强制执行、企业破产清算时,税务机关依法申请人民法院从强制执行、处置清算财产等收入中征收税费,共同做好税费保障工作。


  第十九条 税务机关应当与人民银行、金融监督管理、证监等国家有关部门派驻福建管理机构建立依法协作配合机制。金融机构应当协助税务机关依法查询从事生产、经营的纳税人、扣缴义务人的账户开设、存款账户和税收违法案件涉嫌人员的储蓄存款相关信息,依法协助配合税务机关实施税收保全和强制执行。


  第二十条 税务机关发现个人所得税专项附加扣除信息或纳税人、缴费人享受税费优惠政策的备案信息异常提请核查的,有关部门和单位应当及时出具核查意见。有关部门和单位发现纳税人、缴费人不再符合享受税费优惠条件的,应当及时通知税务机关,税务机关应当按照有关规定及时处理。


  第四章 税费征缴服务


  第二十一条 税务机关应当坚持以服务纳税人、缴费人为中心,统筹税收、社会保险费、非税收入服务,完善税费一体化服务机制,推进税费业务跨区域通办。


  第二十二条 税务机关应当充分利用信息技术推动智慧税务应用,推行精细化、智能化、个性化服务,为纳税人、缴费人提供多元化的纳税缴费途径。


  第二十三条 税务机关应当依法建立健全政府信息公开制度,公开税费政策、纳税缴费程序、服务规范等事项,依法保障纳税人、缴费人的知情权、参与权和救济权。


  第二十四条 税务机关应当广泛宣传税费法规政策,普及办税缴费知识。纳税人、缴费人有权向税务机关了解税费法规政策以及办税缴费程序和要求。税务机关应当依法为纳税人、缴费人提供政策咨询、办税缴费辅导等服务。


  第二十五条 税务机关应当加强银税互动服务,支持金融机构依据纳税缴费信息,完善小微企业授信机制。


  第二十六条 税务机关应当畅通诉求反映渠道,建立健全税费争议解决机制,维护纳税人、缴费人合法权益。


  第五章 监督管理


  第二十七条 审计部门应当依法对税务机关税费征管情况实施审计监督。财政部门应当依法对税务机关税费征管情况实施财会监督。税务机关应当依法依规提供审计、财政等部门需要的税费征管数据,并自觉接受审计、财政等部门的监督检查。


  第二十八条 财政、审计、公安、市场监督管理以及其他有关部门在执法过程中发现涉税费违法行为应当及时通报同级税务机关。税务机关收到通报后应当及时处理并反馈。


  第二十九条 税务机关应当建立健全社会监督机制,接受纳税人、缴费人以及社会公众对税务执法的评议和监督。


  第三十条 税务机关应当建立税费督查机制,加强税务稽查,依法查处税费违法行为,督促纳税人、缴费人依法纳税缴费。


  税务机关依法实施检查前,应当告知被检查对象检查时间、需要准备的资料等,但是预先通知有碍检查的除外。


  第三十一条 任何单位和个人都有权检举、投诉违反税费法律、法规和本办法的行为。


  对检举、投诉违反税费法律、法规行为的,税务机关应当及时调查、处理,并为检举、投诉人保密。


  第六章 法律责任


  第三十二条 违反本办法规定,阻碍税务机关依法执行公务,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第三十三条 违反本办法规定,负有税费协助义务的部门或者单位未履行协助义务的,由有关机关根据情节轻重,对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予处分。


  第三十四条 违反本办法规定,税务机关工作人员在税费征管过程中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由有关机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第七章 附 则


  第三十五条 本办法所称省级税务机关,包括国家税务总局福建省税务局和国家税务总局厦门市税务局。


  第三十六条 省级税务机关可以根据本办法会同有关部门制定具体实施细则。


  第三十七条 本办法自2024年2月1日起施行。2013年8月30日福建省人民政府第9次常务会议通过的《福建省税收保障办法》同时废止。


《福建省税费征管和服务保障办法》政策解读


  2023年12月26日,福建省人民政府第22次常务会议审议通过《福建省税费征管和服务保障办法(草案)》,将于2024年2月1日起施行。《福建省税费征管和服务保障办法》(以下简称《办法》)的制定出台,有利于进一步深化税收征管改革,加强税费征管和服务,维护纳税人、缴费人合法权益。


  一、制定《办法》的背景和意义


  一是贯彻党中央、国务院决策部署的重要举措。2021年3月,中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于进一步深化税收征管改革的意见》,提出要加强部门协作,加强社会协同,强化税收司法保障,持续深化拓展税收共治格局。2021年9月,我省印发了《福建省进一步深化税收征管改革实施方案》,全面贯彻落实党中央、国务院的决策部署,积极推进智慧税务建设,有序有力推进数据共享,维护税费征收秩序,持续加强部门协作,持续加强社会协同。制定《办法》,有利于巩固国家和我省在税费征管体制改革方面的成果,落实相关保障性措施,确保改革要求落地落实。


  二是推进税费征管体系建设的重要基础。近年来,全省税务机关紧紧围绕国家“十四五”规划纲要,深入推进精确执法、精细服务、精准监管、精诚共治,创新工作机制、压实工作责任、优化工作举措、提高工作效率,形成了相对有效的新征管工作体系。通过制定《办法》,巩固经验做法,立足福建实际,进一步深化征管改革,确立协作保障机制,更加有效地发挥税收在我省经济社会发展中的基础性、支柱性和保障性作用。


  三是适应新发展阶段税费征管的迫切需要。税费征管涉及税收、社会保险费和部分非税收入的服务、执法、监管等,税费种类多、涉及部门多、政策变化多、纳税人缴费人诉求多,需要坚持依法治税、为民便民的原则,通过跨部门协作及社会协同,加强部门间信息共享和协同保障,提升纳税人、缴费人办税缴费体验,保护纳税人、缴费人合法权益。制定《办法》,能够更好响应纳税人、缴费人的合理需求,解决税费征管中的突出问题,推动税务执法、服务、监管理念和方式的全方位变革。


  二、《办法》的主要内容


  《办法》共7章37条。具体情况如下:


  (一)建立税费征管保障体制机制


  根据国家关于税费征管的有关规定,结合我省实际,《办法》从三个方面作出规定:一是明确适用范围,《办法》适用于本省行政区域内税费征管和服务的保障活动,明确《办法》中“税费”包括税收、社会保险费和非税收入;二是创新工作格局,明确开展税费征管和服务保障工作遵循党政领导、税务主责、部门合作、社会协同、公众参与的原则,建立健全税费征管协同机制;三是强化协助配合,县级以上政府有关部门和单位应当按规定提供涉税费信息,税务机关对涉税费信息应当妥善保存和管理。


  (二)加强税费征收管理


  税费征管是做好税费工作的重要环节。《办法》从四个方面作出规定:一是加强财政部门与税务机关之间的互联互通,财政部门编制收入预算草案时,应当征求税务机关意见,税务机关应当按照财政部门的要求提供预算收入征收相关情况;二是依法开展征管,税务机关不得违法开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税费;三是推进信用管理,健全纳税信用奖惩机制,做好纳税人信用信息采集、发布和使用的监督管理工作;四是依法进行税务检查,纳税人、扣缴义务人应当按照税务机关要求提供相应资料。


  (三)强化税费征管协同


  税费征管协同是提升纳税服务、税费征收能力和水平,确保税费及时、足额收缴的重要保障。《办法》从三个方面作出规定:一是加强信息共享,省级税务机关会同有关部门建立健全涉税费信息共享交换机制,通过省公共数据汇聚共享平台开展信息共享,涉税费共享数据实行目录管理,对有关部门需提供的涉税费信息范围予以具体化,各单位依法依规按照使用场景查询相关信息;二是建立协助配合机制,税务机关与自然资源、市场监管、公安、法院、人民银行等单位建立协作配合机制,实现不动产登记、股权转让登记、纳税人账户开设等涉税费信息互联互通,加强打击税收违法犯罪、依法保障税收执行方面的配合,确保税费征收平稳有序;三是加强信息核查管理,有关单位发现纳税人、缴费人不符合享受税费优惠条件的,应当及时通知税务机关进行处理。


  (四)优化税费征缴服务


  加强税费征缴服务是营造和谐稳定、健康持续的征纳关系,持续优化营商环境的重要支撑。《办法》从三个方面作出规定:一是建立服务机制,要求税务机关完善税费一体化服务机制,推进税费业务跨区域通办,利用信息技术推动智慧税务应用,为纳税人、缴费人提供多元化的纳税缴费途径;二是加强信息公开,税务机关建立健全政府信息公开制度,公开税费政策、纳税缴费程序、服务规范等事项,为纳税人、缴费人提供政策咨询、办税缴费辅导等服务,畅通诉求反映渠道,维护纳税人、缴费人合法权益;三是注重银税互动,加强银税互动服务,支持金融机构依据纳税缴费信息,完善小微企业授信机制。


  (五)落实税费监督管理


  在税费征管中明确监管手段,落实监管责任,形成监管合力是提升税费征管工作的有力抓手。《办法》从三个方面作出规定:一是明确监督要求,税务机关自觉接受审计、财政等部门的监督检查,接受纳税人、缴费人以及社会公众对税务执法的评议和监督,对检举、投诉违反税费法律、法规行为的,税务机关应当及时调查、处理,并为检举、投诉人保密;二是建立违法通报制度,财政、审计、公安、市场监管以及其他有关部门在执法过程中发现涉税费违法行为应当及时通报同级税务机关,税务机关收到通报后应当及时处理并反馈;三是建立税费督查机制,税务机关应当建立税费督查机制,加强税务稽查,依法查处税费违法行为,督促纳税人、缴费人依法纳税缴费。


  (六)明确法律责任


  为了确保规章的有效实施,对违反本《办法》规定的,明确如下法律责任:一是规定阻碍税务机关依法执行公务,构成违反治安管理行为的,由公安机关依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。二是规定负有税费协助义务的部门或者单位未履行协助义务的,由有关机关根据情节轻重,对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予处分。三是规定税务机关工作人员在税费征管过程中,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,由有关机关依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。