国家税务总局清远市税务局 清远市住房和城乡建设局公告2023年第5号 国家税务总局清远市税务局 清远市住房和城乡建设局关于发布清远市2020年土地增值税扣除项目金额标准的公告
发文时间:2023-11-28
文号:国家税务总局清远市税务局 清远市住房和城乡建设局公告2023年第5号
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  为进一步做好我市土地增值税清算管理工作,促进我市房地产业持续健康发展,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发[1996]48号)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)、《国家税务总局清远市税务局 清远市住房和城乡建设局关于发布清远市2008-2017年土地增值税扣除项目金额标准的公告》(国家税务总局清远市税务局 清远市住房和城乡建设局公告2019年第3号)等有关规定,国家税务总局清远市税务局、清远市住房和城乡建设局联合制定了《清远市2020年土地增值税扣除项目金额标准》(以下简称《标准》,见附件)。现将相关事项公告如下:


  一、适用范围


  在土地增值税清算过程中,纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条核定征收条件的,税务机关通过《标准》测算其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价,核定纳税人应纳税额。


  二、适用时间


  税务机关通过《标准》测算“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价时,适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的《标准》数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的,适用所跨年度《标准》数值的加权平均值。


  三、争议解决机制


  (一)如对税务机关按照《标准》核定应纳税额有异议的,纳税人应当提供相关证据材料,经税务机关认定后,予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计(施工)图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。


  (二)如相关证据材料不齐全或缺失,纳税人可以提供在相关行业主管部门备案的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果文件作为补充证据材料,经税务机关认定后,予以调整。


  本公告自2023年12月28日起施行。


  特此公告。


  附件:清远市2020年土地增值税扣除项目金额标准


国家税务总局清远市税务局


清远市住房和城乡建设局


2023年11月28日


关于《国家税务总局清远市税务局 清远市住房和城乡建设局关于发布清远市2020年土地增值税扣除项目金额标准的公告》的解读


  国家税务总局清远市税务局、清远市住房和城乡建设局联合制发了《国家税务总局清远市税务局 清远市住房和城乡建设局关于发布清远市2020年土地增值税扣除项目金额标准的公告》(以下简称《公告》),现解读如下:


  一、制订《公告》的背景及依据


  为进一步规范我市房地产开发项目土地增值税清算管理,促进房地产市场平稳健康发展,根据《国家税务总局 建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》(国税发[1996]48号)第二条“各级房地产管理部门……按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用,配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作,防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号,国家税务总局公告2018年第31号修改)第四条第二款“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的……不符合清算要求或不实的,税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除。”《国家税务总局广东省税务局关于发布<国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程>的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)第五条“税务机关可参照当地工程造价指标,结合市场因素,确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。”《国家税务总局清远市税务局 清远市住房和城乡建设局关于发布清远市2008-2017年土地增值税扣除项目金额标准的公告》(国家税务总局清远市税务局 清远市住房和城乡建设局公告2019年第3号)等规定,国家税务总局清远市税务局、清远市住房和城乡建设局联合制发了《公告》。


  二、《标准》的适用范围


  在土地增值税清算过程中,纳税人符合《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条核定征收条件的,税务机关通过《标准》测算其“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价,核定纳税人应纳税额。


  《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条纳税人有下列情形之一的,税务机关有权核定其应纳税额:


  (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的;


  (二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;


  (三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;


  (四)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以查账的;


  (五)发生纳税义务,未按照规定的期限办理纳税申报,经税务机关责令限期申报,逾期仍不申报的;


  (六)纳税人申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。


  三、《标准》的适用时间


  税务机关通过本《标准》测算“土建、安装、装饰装修、市政设施、园林绿化”工程造价时,适用房产工程开工至竣工期间所对应年度的《标准》数值。如房产工程开工至竣工期间跨多个年度的,适用所跨年度《标准》数值的加权平均值。


  四、争议解决机制


  纳税人对税务机关按照《标准》核定应纳税额有异议的,应当提供相关证据材料,经税务机关认定后,予以调整。上述相关证据材料包括但不限于设计(施工)图、工程量清单、装饰材料清单、绿化苗木清单等。


  纳税人如相关证据材料存在不齐全或缺失,可以补充提供在相关行业主管部门备案的工程造价咨询企业出具符合要求的工程造价成果文件作为补充证据材料,经税务机关认定后,予以调整。


  五、《公告》的执行时间


  本公告自2023年12月28日起施行。


  六、其它事项


  本《公告》标准参照清远市建设工程造价管理部门的定额标准,结合市场状况经专家论证制定。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。