房地产企业涉税风险之土地使用税
发文时间:2021-08-23
作者:严颖
来源:小颖言税
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一、应纳税额


  应纳税额=实际占用应税土地面积(平方米)×适用税额


  二、适用税额


  城市1.5-30元,中等城市1.2-24元,小城市0.9-18元,县城、建制镇、工矿区0.6-12元;


  省、自治区、直辖市人民政府在上述幅度内确定,市、县人民政府在本省税额幅度内制定相应的税额标准报批准执行,经省、自治区、直辖市人民政府批准,经济落后地区可适当降低,降低额不得超过最低税额的30%,经济发达地区可以适当提高,但须经财政部批准。


  三、纳税义务发生时间


  出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税(财税〔2006〕186号)。


  征用的耕地,自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税;


  征用的非耕地,自批准征用次月起缴纳土地使用税。


  四、纳税期限


  按年计算,分期缴纳,缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。


  五、纳税义务终止时间


  房地产开发企业因为销售开发产品,使得土地的实物或权利状态发生变化,从而依法终止城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到土地的实物或权利状态发生变化的当月末。未出售房屋的土地面积仍应按规定征收城镇土地使用税。(财税〔2008〕152号)


  六、减免税规定


  1.棚户区改造安置住房建设用地免土地税(财税〔2013〕101号)


  2.易地扶贫搬迁安置住房用地免征城镇土地使用税(财税〔2018〕135号)


  3.公共租赁住房用地免土地税(财政部 税务总局公告2019年第61号、财政部 税务总局公告2021年第6号)


  4.廉租房用地免土地税(财税〔2008〕24号)


  5.地下建筑用地暂按50%征收免土地税(财税〔2009〕128号)


  6.增值税小规模纳税人城镇土地使用税减半征收(财税〔2019〕13号)


  七、纳税申报


  根据《国家税务总局关于简并税费申报有关事项的公告》(国家税务总局公告2021年第9号),自2021年6月1日起,纳税人申报缴纳城镇土地使用税、房产税、车船税、印花税、耕地占用税、资源税、土地增值税、契税、环境保护税、烟叶税中一个或多个税种时,使用《财产和行为税纳税申报表》。纳税人新增税源或税源变化时,需先填报《财产和行为税税源明细表》。


  八、风险提示


  (一)已征用未开发的土地是否按规定申报缴纳土地使用税。


  (二)审阅土地使用权出让或转让合同,关注合同约定的土地使用权交付使用日期以及合同签订日期,核实城镇土地使用税纳税义务发生时间的判定是否准确。


  (三)审阅“无形资产”、“开发成本”科目,核实对已征用未开发的土地、开发期间的开发用地、未销售的商品房是否存未缴纳城镇土地使用税的情况。


  (四)应税土地面积是否符合税法的规定,是否为企业实际占用的土地面积。


  (五)是否存在地下建筑,应税面积是否符合税法规定。


  (六)审核“土地使用税纳税申报表”中填报的应税土地面积与实际测定的土地面积、土地使用证书确认的土地面积、“固定资产”明细账中记载的土地面积是否相符。


  (七)土地等级和使用税额变更后是否及时调整纳税申报。


  (八)开发用地在开发期间是否按规定计征土地使用税。


  (九)未销售的商品房占用的土地是否按规定缴纳土地使用税。


  九、案例


  甲房地产公司系增值税一般纳税人,开发有A项目(含一期住宅、二期商业),占地面积67,207.42 m²,2020年初A项目剩余占地面积23,000 m²;计容积率总建筑面积:186,546.28 m²;总可售建筑面积:164,546.28 m²(其中商业可售建筑面积:16,455.00 m²;住宅可售建筑面积:148,091.28 m²);


  本期已售建筑面积:7,480.96 m²(其中商业已售建筑面积:253.52 m²,单价12000/m²;住宅已售建筑面积:7,227.35 m²,单价11000/m²)。已售商铺及住宅均为当年度6月份交付业主并办理完土地使用权证。甲公司土地使用税半年申报,该市土地使用税每年单位税额8元/每平方米。

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 1-6月应纳土地使用税=期初剩余占地面积×6/12×8

  已售占地面积=总占地面积×已售建筑面积/可售建筑面积

  6-12月应纳土地使用税=(期初剩余占地面积-已售占地面积)×6/12×8


我要补充
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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。