中国人民银行令[2021]第2号 金融控股公司董事、监事、高级管理人员任职备案管理暂行规定
发文时间:2021-03-31
文号:中国人民银行令[2021]第2号
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《金融控股公司董事、监事、高级管理人员任职备案管理暂行规定》已经2021年3月11日中国人民银行2021年第2次行务会议审议通过,现予发布,自2021年5月1日起施行。


行 长:易纲

2021年3月31日



金融控股公司董事、监事、高级管理人员任职备案管理暂行规定


  第一章 总则


  第一条 为了加强对金融控股公司董事、监事、高级管理人员的任职管理,规范金融控股公司运作,防范经营风险,根据《国务院关于实施金融控股公司准入管理的决定》(国发[2020]12号)、《金融控股公司监督管理试行办法》(中国人民银行令[2020]第4号发布)及有关法律法规,制定本规定。


  第二条 对金融控股公司董事、监事、高级管理人员的任职管理,适用本规定。


  本规定所称高级管理人员,是指对金融控股公司经营管理、风险控制具有决策权或者重大影响的人员,包括:总经理、副总经理、总经理助理、董事会秘书、风险管理负责人、合规负责人、财务负责人、审计负责人、同职级的其他高级管理人员,以及实际履行上述职务职责的人员。


  第三条 中国人民银行负责对金融控股公司董事、监事、高级管理人员的任职进行备案和监督管理。


  中国人民银行副省级城市中心支行以上分支机构(以下简称中国人民银行分支机构)依照本规定开展相关工作。


  第四条 金融控股公司董事、监事、高级管理人员应当符合法律、行政法规的相关规定以及中国人民银行规定的任职条件。


  金融控股公司不得任用不符合任职条件的人员担任董事、监事、高级管理人员,不得授权不符合任职条件的人员实际行使董事、监事、高级管理人员的相关职权。


  第五条 金融控股公司董事、监事、高级管理人员应当遵守法律、行政法规和中国人民银行有关规定,遵守金融控股公司章程,遵循诚信原则,切实履行职责,不得利用职务之便牟取非法利益。


  第二章 任职条件


  第六条 担任金融控股公司董事、监事、高级管理人员的,应当具备下列条件:


  (一)具有完全民事行为能力;


  (二)具有良好的守法合规记录;


  (三)具有良好的品行、声誉;


  (四)具有大学本科以上学历或者学士以上学位;


  (五)从事金融工作5年以上,或者从事相关经济工作等与其履行职责相适应的工作8年以上,并具有良好的从业记录;


  (六)具有与职务相适应的知识、经验和能力。


  第七条 担任金融控股公司董事长、副董事长、监事会主席、总经理、副总经理或者实际履行上述职务职责的人员,应当从事金融工作8年以上,或者从事相关经济工作10年以上,并具有良好的从业记录。


  金融控股公司董事长、监事会主席、总经理或者实际履行上述职务职责的人员,原则上在同一家金融控股公司任同一职务时间累计不得超过10年。


  第八条 金融控股公司高级管理人员还应当具有下列任职经历之一:


  (一)担任金融控股公司等金融机构部门负责人同等及以上职务不少于2年,其中担任总经理或者实际履行其职务职责的人员,该任职经历应当不少于5年;


  (二)担任金融管理部门相当管理职务不少于2年,其中担任总经理或者实际履行其职务职责的人员,该任职经历应当不少于5年;


  (三)其他证明其具有该职务所需知识、能力、经验的任职经历。


  第九条 担任金融控股公司财务负责人的,还应当取得高级会计师以上职称或者注册会计师资格,并从事财务、会计或者审计相关工作2年以上。没有取得高级会计师以上职称或者注册会计师资格的,应当从事财务、会计或者审计相关工作10年以上。


  担任金融控股公司风险管理负责人的,还应当从事风险管理相关工作2年以上。


  担任金融控股公司合规负责人的,还应当从事法律合规相关工作2年以上。


  担任金融控股公司审计负责人的,还应当从事财务、会计或者审计相关工作2年以上。


  第十条 金融控股公司所实质控制金融机构中包含商业银行(不含村镇银行)的,其董事、高级管理人员中应当分别至少有1人在商业银行(不含村镇银行)担任部门负责人同等及以上职务不少于3年,或者在相应金融管理部门担任相当管理职务不少于3年。


  金融控股公司所实质控制金融机构中包含证券公司的,其董事、高级管理人员中应当分别至少有1人在证券公司担任部门负责人同等及以上职务不少于3年,或者在相应金融管理部门担任相当管理职务不少于3年。


  金融控股公司所实质控制金融机构中包含保险公司的,其董事、高级管理人员中应当分别至少有1人在保险公司担任部门负责人同等及以上职务不少于3年,或者在相应金融管理部门担任相当管理职务不少于3年。


  第十一条 有下列情形之一的,不得担任金融控股公司董事、监事、高级管理人员:


  (一)因犯有危害国家安全、恐怖主义、贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产、黑社会性质犯罪或者破坏社会主义经济秩序罪,被判处刑罚,自执行期满之日起未逾5年;或者因犯罪被剥夺政治权利,自执行期满之日起未逾5年;或者涉嫌从事重大违法活动、被相关部门调查尚未作出处理结论。


  (二)对曾任职机构违法违规行为、重大损失负有个人责任或者直接领导责任,情节严重的,或者对曾任职机构被接管、撤销、宣告破产或者吊销营业执照负有个人责任,自该机构被接管、撤销、宣告破产或者吊销营业执照之日起未逾3年。


  (三)不配合或者指使他人不配合依法监管或者案件查处而受到处罚未逾3年。


  (四)被金融管理部门取消、撤销任职资格未逾3年,或者被金融管理部门禁止进入市场期满未逾3年,或者被金融管理部门处罚未逾3年。


  (五)被国家机关开除公职,自作出处分决定之日起未逾3年。


  (六)本人或者其配偶有数额较大的逾期债务未能偿还的,或者被司法机关列入失信被执行人名单。


  (七)本人或者其近亲属存在妨碍履职独立性的情形,包括但不限于:本人与其近亲属合并持有该金融控股公司5%以上股份,且从该金融控股集团获得的授信总额明显超过其持有的该金融控股集团股权净值的;本人及其所控股的股东单位合并持有该金融控股公司5%以上股份,且从该金融控股集团获得的授信总额明显超过其持有的该金融控股集团股权净值的;本人或者其配偶在持有该金融控股公司5%以上股份的股东单位任职,且该股东单位从该金融控股集团获得的授信总额明显超过其持有的该金融控股集团股权净值的,但能够证明相应授信与本人或者其配偶没有关系的除外。


  (八)有违反社会公德、职业道德等不良行为,或者造成重大损失或者恶劣影响的其他情形。


  第十二条 金融控股公司独立董事除不得存在第十一条所列情形外,还不得存在下列情形:


  (一)本人及其近亲属合并持有该金融控股公司或者其所控股单个机构1%以上股份或者股权;


  (二)本人或者其近亲属在持有该金融控股公司1%以上股份或者股权的股东单位任职;


  (三)本人或者其近亲属在该金融控股公司或者其所控股机构任职,其中不包括本人在该金融控股公司担任独立董事;


  (四)本人或者其近亲属任职的机构与该金融控股公司之间存在因法律、会计、审计、管理咨询、担保合作等方面的业务联系或者债权债务等方面的利益关系,以致于妨碍其履职独立性的情形;


  (五)本人或者其近亲属可能被该金融控股公司主要股东、高级管理层控制或者施加重大影响,以致于妨碍其履职独立性的其他情形。


  第十三条 独立董事在同一家金融控股公司任职时间累计不得超过6年,且同时最多只能在两家金融控股公司兼任独立董事。


  第十四条 金融控股公司董事、监事、高级管理人员的兼任行为不得违反法律、行政法规及金融管理部门有关规定,不得存在利益冲突,或者明显分散其在该金融控股公司履职的时间和精力。


  金融控股公司董事长和总经理应当分设。金融控股公司高级管理人员除在本公司参股或者在其控股的机构担任董事、监事之外,不得在其他营利性机构兼任职务。法律法规和中国人民银行另有规定的除外。


  第三章 任职备案


  第十五条 金融控股公司任命董事、监事、高级管理人员或者授权相关人员履行董事、监事、高级管理人员职责,应当确认其符合相应的任职条件,并自决定作出之日起5个工作日内向中国人民银行提交下列备案材料,同时抄送住所地中国人民银行分支机构:


  (一)备案报告书,内容至少包含所任职务、职责范围、权限及该职务在本金融控股公司组织架构中的位置,并对照本规定的任职条件逐项进行说明;


  (二)中国人民银行统一制作的任职备案表;


  (三)身份、学历、学位和相关专业技术资格等材料的复印件;


  (四)关于任职人员品行、专业知识、业务能力、工作业绩等方面的综合鉴定;


  (五)股东(大)会、董事会关于董事、监事、高级管理人员的任职决议;


  (六)金融控股公司董事、监事、高级管理人员的个人信用报告;


  (七)最近3年内曾担任金融机构董事长或者高级管理人员的,还应当提交最近职务的离任审计报告或者经济责任审计报告;


  (八)不存在任何不符合任职条件情形的书面承诺;


  (九)其他证明任职人员符合任职条件的材料。


  金融控股公司以及备案的董事、监事、高级管理人员应当对材料的真实性、完整性负责,不得有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。申请设立金融控股公司的机构应当在申请时提交前款所列拟任董事、监事、高级管理人员的材料。


  第十六条 本规定第十五条所规定的备案材料应当分别加盖单位公章,纸质材料提交一式两份。备案材料正本的电子扫描光盘一张(PDF格式文件),随纸质材料一同报送。


  第十七条 金融控股公司董事、监事、高级管理人员改任的,高级管理人员兼任其他高级管理职务的,以及董事与高级管理人员相互兼任的,除本条第二款所述情形外,应当按规定备案。


  金融控股公司应当在作出下列改任、兼任决定之日起5个工作日内向中国人民银行及其分支机构书面报告:


  已备案的金融控股公司董事长、副董事长、监事会主席,在同一金融控股公司内改任除独立董事之外其他董事、监事;除董事长、副董事长、监事会主席、独立董事之外的已备案的董事、监事,在同一金融控股公司内由董事改任监事或者由监事改任董事。


  (二)已备案的金融控股公司总经理、副总经理,在同一金融控股公司内改任除独立董事之外其他董事、监事,以及兼任除独立董事之外其他董事;除总经理、副总经理之外的已备案的金融控股公司高级管理人员,在同一金融控股公司内改任除董事长、副董事长、监事会主席、独立董事之外其他董事、监事,以及兼任除董事长、副董事长、独立董事之外的其他董事。


  (三)已备案的金融控股公司高级管理人员兼任金融控股公司所控股机构董事、监事;金融控股公司董事、监事在金融控股公司所控股机构兼职的。


  第十八条 金融控股公司董事长、总经理职务存在人员空缺时,金融控股公司应当按照公司章程等有关规定,确定符合任职条件的人员代为履职,并在确定之日起5个工作日内向中国人民银行及其分支机构书面报告。


  代为履职时间不得超过6个月,金融控股公司应当在6个月内选聘符合任职条件的人员,并向中国人民银行备案。


  第十九条 金融控股公司聘任或者解聘董事、监事、高级管理人员的,应当自作出决定之日起20个工作日内通过公司官方网站和其他媒体向社会公告有关情况。


  第四章 监督管理


  第二十条 中国人民银行及其分支机构通过审核备案材料、考察谈话、调查从业经历等方式对相关人员的任职条件进行核查。


  材料不齐全、不符合规定形式或者存在错误的,金融控股公司应当在收到补充或者完善材料的通知之日起10个工作日内向中国人民银行提交符合要求的材料,同时抄送住所地中国人民银行分支机构。


  未达到中国人民银行规定的任职条件的,以及隐瞒有关情况或者提供虚假材料的,中国人民银行应当要求金融控股公司进行限期调整,并自完成调整之日起3个工作日内向中国人民银行及其分支机构书面报告。


  第二十一条 金融控股公司应当制定符合本规定的董事、监事、高级管理人员任职管理制度,并及时向中国人民银行及其分支机构书面报告。


  中国人民银行及其分支机构对金融控股公司制定的董事、监事、高级管理人员任职管理制度进行评估和指导,并对其任职管理制度执行情况进行检查。


  第二十二条 中国人民银行及其分支机构通过现场检查及非现场监管等方式对金融控股公司及其董事、监事、高级管理人员执行本规定的情况进行监督检查。


  中国人民银行建立和完善金融控股公司董事、监事、高级管理人员管理信息系统。中国人民银行及其分支机构在该系统中记录关于金融控股公司董事、监事、高级管理人员的有关信息,包括但不限于下列内容:


  (一)任职备案材料的基本内容及职务变更情况;


  (二)受到的刑事处罚、主管部门的行政处罚、行政处分或者纪律处分;


  (三)与其相关的风险提示函和监管谈话记录;


  (四)被金融管理部门书面认定为不适合担任董事、监事、高级管理人员职务,或者被金融管理部门撤销、取消任职资格的情况;


  (五)审计发现的重大问题。


  中国人民银行向有关董事、监事、高级管理人员的任免机构或者组织告知上述相关情况。


  第二十三条 出现下列情形时,金融控股公司应当自发生之日起5个工作日内向中国人民银行及其分支机构书面报告:


  (一)停止担任金融控股公司董事、监事、高级管理人员职务的,其书面报告包括免职决定文件、相关会议的决议等材料;


  (二)金融控股公司调整高级管理人员职责分工;


  (三)董事、监事、高级管理人员在金融控股公司之外的机构兼任职务;


  (四)董事、监事、高级管理人员受到刑事处罚、主管部门的行政处罚、行政处分或者纪律处分;


  (五)董事、监事、高级管理人员出现不符合任职条件情形。


  第二十四条 金融控股公司董事长、高级管理人员离任或者改任的,金融控股公司应当于该人员离任或者改任之日起3个月内向中国人民银行及其分支机构提交离任审计报告。


  金融控股公司董事长的离任审计报告应当至少包括对下列情况及其所负领导责任和直接责任的评估结论:


  (一)贯彻执行国家法律法规、各项规章制度的情况。


  (二)董事会运作是否合法有效。


  (三)金融控股公司的风险管理与内部控制是否有效。


  (四)金融控股公司是否发生重大案件、重大损失或者重大风险。


  (五)被审计对象是否涉及所在金融控股集团的重大关联交易,以及重大关联交易是否依法披露;是否存在受到刑事处罚、主管部门的行政处罚、行政处分或者纪律处分等情形。


  金融控股公司高级管理人员的离任审计报告应当至少包括对下列情况及其所负领导责任和直接责任的评估结论:


  (一)贯彻执行国家法律法规、各项规章制度的情况;


  (二)金融控股公司或者分管部门的经营是否合法合规;


  (三)金融控股公司或者分管部门的风险管理与内部控制是否有效;


  (四)金融控股公司或者分管部门是否发生重大案件、重大损失或者重大风险;


  (五)被审计对象是否涉及所在金融控股集团的重大关联交易,以及重大关联交易是否依法披露;是否存在受到刑事处罚、主管部门的行政处罚、行政处分或者纪律处分等情形。


  金融控股公司对董事长、高级管理人员进行年度审计的,董事长、高级管理人员任期内的年度审计报告视为其离任审计报告。上述审计报告应当包含本条前款规定的离任审计报告的基本内容,否则不得作为离任审计报告使用。


  第二十五条 金融控股公司出现下列情形之一的,中国人民银行应当要求其改正,并对直接负责的董事、监事、高级管理人员出具风险提示函,进行监管谈话,并要求其就相关事项作出说明:


  (一)在股权投资管理、公司治理结构或者内控制度等方面存在重大隐患;


  (二)董事、监事、高级管理人员不符合中国人民银行规定的任职条件,未按规定进行任职备案,未按规定履行报告义务,未按规定进行离任审计,违反规定授权其他人员实际行使董事、监事、高级管理人员相关职权,以及未按照中国人民银行的要求调整董事、监事、高级管理人员的;


  (三)违反本规定的其他情形。


  第二十六条 金融控股公司所控股金融机构出现重大违法违规问题或者重大风险隐患,金融监管部门可以建议中国人民银行对金融控股公司负有直接责任的董事、监事、高级管理人员进行监管谈话;认为其不适宜继续履职的,可以建议中国人民银行要求金融控股公司限期调整。


  第五章 附则


  第二十七条 本规定所称近亲属包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女。


  第二十八条 本规定由中国人民银行负责解释。


  第二十九条 本规定自2021年5月1日起施行。


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一般纳税人登记新政落地,小规模纳税人如何合规应对?

  背 景

  为落实《中华人民共和国增值税法》及其实施条例的要求,实行一般纳税人登记管理,国家税务总局配套制发《关于增值税一般纳税人登记管理有关事项的公告》(国家税务总局公告2026年第2号,以下简称“新规”),自2026年1月1日起正式施行。新规标志着增值税一般纳税人登记管理从“程序性告知”迈入“实质性监管”的新阶段。新规的核心并非仅在于明确谁该登记,而在于全面重构了增值税纳税人身份转换的触发逻辑与后果体系。

       主要内容

一、新政核心:三处关键变化与监管底层逻辑重塑

  01、生效时点从“未来时”变为“进行时+过去时”

  过去,根据《增值税一般纳税人登记管理办法》(国家税务总局令第43号)规定,小规模纳税人销售额超标,在超标的所属申报期结束后15日内办理一般纳税人登记,并自办理登记的当月1日或者次月1日起才按一般纳税人计税,存在缓冲期。新规规定,一般纳税人生效之日直接追溯至销售额超过增值税法规定的小规模纳税人标准(500万元)的当期1日。这意味着,企业可能在达标当月就需按高税率计税,几乎没有反应时间。

  02、豁免范围实质性收窄,监管网更密

  新规明确,仅有“自然人”及“不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的非企业单位”可在超标后选择维持小规模纳税人身份。这实质上将绝大多数市场化运营的企业和个体工商户完全纳入强制登记范围,过去部分单位利用政策模糊地带选择不办理一般纳税人登记的空间基本消失。

  03、“追溯调整”成为最大风险变量

  这是本次改革的“重磅条款”。纳税人因自查补报、风控核查或税务稽查等原因,对以往期间销售额进行调整时,该调整额必须“回归”到其纳税义务发生时的所属期,并重新计算该期是否超标。

  若因此导致历史某期超标,则一般纳税人身份及其纳税义务将追溯至该期首日生效。这等于为纳税人的历史申报数据设置了“延时风险触发机制”。

  综合以上变化可见,相关监管的底层逻辑已被重塑:从“身份管理”转变为“行为追溯”,即从管理纳税人当前的“身份状态”,转向追溯审视其持续经营“行为轨迹”。税务合规的考察期被拉长,历史期间的申报不实问题可能在未来因一个调整行为而引发系统性重估与补税。

二、新政对小规模纳税人企业的挑战和影响

  01、税负“跳升”与现金流冲击

  一旦被追溯认定为一般纳税人,过往期间已按1%或3%缴纳的税款,需按6%、9%或13%的适用税率重新计算。若企业进项发票获取不足,巨额补税差额及每日万分之五的滞纳金将直接冲击企业现金流。例如,某企业追溯期内有100万元收入已按1%缴税1万元,若按13%计税且无进项抵扣,需补缴12万元税款及相应滞纳金。

  02、动态监控压力剧增

  企业必须建立连续12个月或四个季度销售额的滚动计算与预警机制。任何月份的疏忽都可能导致销售额超标而不自知,进而触发逾期登记的被动管理。

  03、连锁性合规风险

  身份追溯变更将联动影响企业所得税(收入需价税分离重算)、印花税(计税依据可能调整)以及附加税费的申报,并导致小规模纳税人阶段享受的所有税收优惠(如月度销售额10万以下免征增值税)自追溯生效日起丧失。

  04、纳税辅导期制度取消

  新规明确废止了一般纳税人辅导期管理,包括限量限额发放专用发票、增领专票预缴增值税等限制性措施,降低了相关纳税人办税成本和时间成本,同时缓解企业现金流压力。新登记的一般纳税人自生效之日起即可全额抵扣进项税额,实行增值税一般纳税人纳税辅导期管理的一般纳税人因增领增值税专用发票发生的预缴增值税有余额的,可用于抵减增值税税款或向主管税务机关申请退还。

  05、过渡期提供“风险缓冲”

  对于调整2025年及以前所属期销售额导致超标的情形,新规将生效日设定为不早于2026年1月1日。这实际上为历史问题提供了最后的合规整改窗口期。

三、合规应对:构建“免疫体系”的实操要点

  在日趋严格的“以数治税”环境下,被动应对已不足以防范风险。企业需构建主动的税务健康“免疫体系”。

  01、即刻行动:完成风险扫描与过渡期利用

  1) 全面自查

  立即复核以往申报数据,确保账载收入、开票收入与申报收入的一致性与准确性。如发生差异,应充分利用针对2025年问题的过渡期政策,在过渡期内主动完成更正。

  2) 锁定生效时点

  对于2025年四季度或12月所属期超标的小规模纳税人,其一般纳税人生效日已统一为2026年1月1日。应即刻启动税控设备升级、财务系统调整以及向主要客户告知开票税率变更等事宜。

  02、中期构建:建立常态化防御机制

  1) 建立动态监控机制

  建立月度滚动销售额计算表,设定预警阈值,实现销售额超标自动预警。

  2) 合同与发票流程再造

  审核长期合同,对可能跨越身份转换时点的收入,明确按纳税义务发生时间分别适用不同税率开票。业务部门需知晓,发票税率并非仅由开票时点决定,更由应税交易发生时的纳税人身份决定。

  3) 进项抵扣意识前置

  即使暂为小规模纳税人,对于未来可能转为一般纳税人的企业,应有意识地选择能开具增值税专用发票的供应商,并规范取得与保管扣税凭证,为未来可能发生的追溯抵扣做好准备。

  03、长期规划:从合规负担到竞争优势

  1) 主动评估身份转换

  当销售额接近标准且业务可持续时,应主动评估提前转为一般纳税人的利弊。转为一般纳税人虽税率提高,但能开具专票,有利于与大客户合作,且通过进项抵扣可有效管理整体税负。

  2) 业财税一体化

  将税务风控点前移至业务签订、采购决策等环节。例如,在销售额临近红线时,新的采购决策应优先考虑进项抵扣因素;业务报价模型中应包含不同纳税人身份下的税负成本测算。

  3) 摒弃侥幸心理

  必须彻底杜绝通过个人账户收款、隐匿收入或滥用多个主体拆分销售额的做法。金税系统的持续升级与多部门数据共享,使得此类行为被发现的概率极大,而新规下的追溯补税代价将是巨大的。


  作者简介

  李欣  总监

  致同税务

  刘超  高级经理

  致同税务

新增值税法对企业租用个人房屋的税费影响

  2026年实施的《中华人民共和国增值税法》及其实施条例,为个人出租房屋提供了更清晰的法律框架,但日常开票涉及的核心税率和优惠政策目前保持稳定。

  在实际生活中,大部分企业租用个人房产所产生的税费都是由企业承担,那么,新增值税法实施后,企业租用个人房屋的税费有什么变化呢?下面将为你详细讲解:

  一、个人出租房屋税费明细(2026年)

  个人出租房屋主要涉及以下税种,且住房与非住房(如商铺、办公楼)的税率和优惠差别很大。

  为了方便你对比,以下是个人出租住房和非住房的税费政策概览:

  (一)个人出租住房

  1、增值税

  征收率、税率:3%征收率减按1.5%计算。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的4%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按2%)。

  3、个人所得税

  征收率/税率:暂减按10%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  5、印花税

  征收率、税率:免征。

  免税政策:无

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  (二)个人出租非住房(商铺、写字楼等)

  1、增值税

  征收率/税率:按租金收入的3%征收。

  免税政策:分摊后月租金≤10万元,免征(开具增值税专用发票除外)。

  2、房产税

  征收率、税率:按租金收入的12%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收(即实际按6%)。

  3、个人所得税

  征收率、税率:按租金收入的20%征收。

  免税政策:无

  4、城镇土地使用税

  征收率、税率:按土地面积和等级定额征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  5、 印花税

  征收率、税率:按租赁合同金额的0.1%征收。

  免税政策:2027年底前可减半征收。

  6、城市维护建设税及附加(教育费附加、地方教育附加)

  征收率、税率:按实缴增值税税额计算(城建税7%/5%/1%,教育费附加3%,地方教育附加2%)。

  免税政策:2027年底前可减半征收;若增值税免征,则附加税费也免征。

  二、关键政策与计算示例

  1. 核心免税政策:在2027年12月31日前,如果你一次性收取租金,可以分摊到各月。只要分摊后的月租金收入不超过10万元,就可以享受免征增值税优惠(但如果你为租客开具了增值税专用发票,则不能免税)。

  2. 个人所得税计算:这是计算最复杂的部分。税款基于“应纳税所得额”征收,计算时允许按顺序扣除以下项目:

  租赁过程中缴纳的除增值税外的其他税费(如城建税、房产税)。

  由你负担的、能提供有效凭证的修缮费用(每月最多扣800元)。

  法定的费用扣除(每次收入≤4000元扣800元,>4000元扣20%)。

  3. 房产税计算:注意房产税的计税依据是“不含增值税的租金收入”。如果月租金未超过10万元且享受了增值税免征,那么房产税就直接按实际收到的租金(即不含税租金)计算。

  计算示例:

  假设你在市区有套住房,月租金为5000元(年租金6万元),一次性收取。

  增值税:

  分摊后月租金5000元<10万元,免征。

  房产税:

  年租金60000元 × 4% × 50%(减半优惠)= 1200元(年)。

  个税(据实征收):

  应纳税所得额 = 5000元(月租金) - 100元(房产税,按月均摊) - 800元(修缮费,假设无) - 800元(费用扣除) = 3300元

  应缴个税 = 3300元 × 10% = 330元(月)

  三、发票开具与申报要点

  1、纳税地点:根据新法,自然人出租不动产,应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

  2、普通发票 vs 专用发票:如果租客(通常是企业)需要增值税专用发票用于抵扣,则你必须向税务机关申请代开,并无法享受月租金10万元以下的增值税免税,其他附加税费也需按实际缴纳的增值税计算。

  3、“核定征收”可能:对于个人所得税,在部分省市,税务机关为简化征管,可能会对个人出租房屋采用“核定征收率”的方式。例如,按租金收入的1%-2%左右直接核定个人所得税额,具体需咨询当地税务局。

  总而言之,2026年增值税新法的实施对个人房东而言,短期内实际税负和开票流程变化不大,但法律基础更加牢固。