琼建房[2018]81号 海南省住房和城乡建设厅 海南省国土资源厅 海南省地方税务局 海南省物价局 海南省社会保险事业局 中国人民银行海口中心支行关于做好稳定房地产市场工作的通知
发文时间:2018-03-30
文号:琼建房[2018]81号
时效性:全文有效
收藏
369

各市、县、自治县人民政府,省政府直属有关单位:


  为贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议、省第七次党代会精神,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”的定位,遏制投机性购房,稳定市场预期,保持我省房地产市场平稳健康运行,经省政府同意,现就有关事项通知如下:


  一、做好住房保障和供应工作


  省住房城乡建设厅等六部门近期下发《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》,要求加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造,妥善解决好本地居民基本住房需求问题,推动从住有所居向住有宜居迈进,各市县、各有关单位要认真贯彻执行。


  二、限制投机性购房


  严格购房资格审查,非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房。


  五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售。


  三、实行差别化信贷政策


  非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。


  四、调整限制转让和限购政策


  本通知印发后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房,需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。


  五、价格备案管理


  商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。对违反商品住宅价格备案管理制度的,依法依规严肃查处。


  六、开展房地产市场秩序专项整治


  对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,一经发现,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房。对违规销售的房地产开发企业,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销备案,5年内禁止在我省从事房地产中介业务。


  七、落实调控主体责任


  各市县政府是保持房地产市场平稳健康发展的责任主体。对落实调控目标不力的市县,提请省政府问责市县政府主要负责人及分管负责人,并扣减该市县下半年度及后一年商品住宅土地供应指标和规划报建规模,直至暂停供地和报建。对协助提供虚假证件材料骗取购房资格,或购房资格审核不严的政府工作人员,一律免职,并依法依纪追究责任。


  八、加强监测预警、舆情监控和舆论引导


  各市县房地产管理(住房城乡建设)部门要会同统计、物价等部门加强对商品住宅量价波动情况的监测预警,并会同宣传、维稳、网信、公安、工商等部门加强舆情监控和舆论引导,加大对虚假宣传和不实信息的查处力度。


  本通知自印发之日起施行。此前省直有关部门、各市县政府相关规定与本通知不一致的,以本通知为准。


海南省住房和城乡建设厅

海南省国土资源厅

海南省地方税务局

海南省物价局

海南省社会保险事业局

中国人民银行海口中心支行

2018年3月30日


《关于做好稳定房地产市场工作的通知》的政策解读


  1、《通知》出台的背景是什么?


  答:党的十九大报告提出:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。


  中央经济工作会议提出:“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控”。


  省第七次党代会提出:“健全购租并举的住房制度,以政府为主提供基本保障,以市场为主满足多层次需求,推动住有所居向住有宜居迈进”。


  刘赐贵书记多次强调,要坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,海南“不做房地产加工厂”,综合施策、精准施策,确保房地产市场平稳健康发展。


  沈晓明省长提出,坚持本省居民的基本性需求由政府来保障,投资性需求靠制度来限制,省外享受性需求由市场来调节的思路,推动海南房地产转型升级。


  为进一步贯彻落实党的十九大、中央经济工作会议、省第七次党代会精神,根据省委、省政府有关工作部署,坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,遏制投机性购房,稳定市场预期,保持我省房地产市场平稳运行,防止大起大落,经省政府同意,省住建厅联合省国土厅、省物价局、省地税局、省社保局、人行海口中心支行等部门印发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》(以下简称《通知》)。


  2、做好住房保障和供应工作的出发点是什么?


  答:为使本地居民分享建设国际旅游岛的成果,增强本地居民的获得感,《通知》要求各市县、各有关单位要认真贯彻落实省住房城乡建设厅等六部门下发的《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》,通过发展公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房、租赁住房以及实施棚户区改造,妥善解决好本地居民基本住房需求问题。


  3、非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房,住房具体包括哪些?与之前的限购政策有何区别?


  答:住房包括商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、保障性住房,含新房和二手房。


  我省原来的限购政策是非本省户籍居民在我省范围内只能购买1套住房,即1人限购1套住房,现在统一调整为1个家庭限购1套住房。


  4、五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售,本市(县)居民家庭是指哪些?


  答:2017年9月23日,省委印发《关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》,提出永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。9月28日,省政府印发《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》(琼府[2017]76号),,对此作出了明确要求。


  为此,《通知》明确提出,“五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的商品住宅只能面向本市(县)居民家庭销售”。其中本市(县)居民家庭在《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》中已明确,即本市(县)户籍居民家庭、在本市(县)累计缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险的非本市(县)户籍居民家庭、经省人才管理部门认定的引进的人才。


  5、《通知》印发后购买的住房,是不是5年内都禁止转让?以前购买的住房受不受影响?


  答:《通知》印发后新购买的住房,包括本省户籍居民家庭、非本省户籍居民家庭,以及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。


  《通知》印发前已购买的住房,不受新政策影响,按省住建厅等单位《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房[2017]96号)及市县政府有关住房限制转让规定执行。


  6、实行限购政策的区域指哪些区域?


  答:是指已出台限购政策的海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县划定的限购区域。


  7、新的限购政策和信贷政策具体执行时间如何界定?


  答:2018年3月30日(《通知》印发之日)后,非本省户籍居民家庭在限购区域购房,由原来的需缴纳1年或2年个人所得税或社会保险,统一提高至累计60个月及以上。


  同时,2018年3月30日后,非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。


  2018年3月30日前,已签订购房合同或认购协议,并已支付首付款,但尚未网签备案的购房居民家庭,可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料,继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。


  8、非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的,可不可以购房?


  答:非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的不予认可,不能购房。


  9、对采取假证件、假社保、假个税等方式购买住房的,怎么处理?


  答:对提供假证件、假社保、假个税等虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,一经发现,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房。对违规销售的房地产开发企业,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销备案,5年内禁止在我省从事房地产中介业务。


  10、房地产开发企业不按物价部门备案价格销售怎么办?


  答:根据省物价局与省住建厅联合印发的《关于加强商品住宅销售价格备案管理工作的通知》(琼价费管[2017]675号)有关规定,对未按规定备案或超出备案价格、擅自提价的,依法依规严肃查处,采取不予发放预售许可证或现售备案表、责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证或现售备案表等行政管理措施。


  11、对利用各种虚假宣传和不实信息炒作,扰乱房地产市场的,怎么处理?


  答:对利用各种虚假宣传和不实信息炒作,扰乱房地产市场的,由房管(住建)、国土、物价、工商、税务、银监、网信等部门按职责依法依规严肃处理。对涉及违法犯罪的,由公安机关依法依规进行查处。


推荐阅读

“630”将至,境外个人所得税追征应防范的法律风险

近期有部分客户接到了税务局的电话或短信,通知其对境外所得进行纳税申报。尤其是2025年6月30日的追征截止日已临近,如尚未完成补征申报,应尽快着手进行。

  对申报准备中经常涉及且比较敏感的问题,我们作如下分析提请客户注意。对于申报范围、申报形式和申报内容,仍建议咨询律师以避免相应风险,特别是如已接到税务局通知作进一步现场解释的客户,更应引起注意,复查自己的首次申报是否存在疏漏,积极应对现场解释。

  一、税务机关如何获取境外收入信息

  税务机关通过共同申报标准系统(“CRS”,Common Reporting Standard)进行信息交换。共同申报标准是经合组织(“OECD”)从2014年就发布的一套税务信息交换系统,对各国税务机关之间的金融账户涉税信息自动交换的规则、要求和程序作出了指引。实际上,从2018年9月开始,我国国家税务总局已实现首次与其他国家及地区税务主管当局交换信息。

  在香港的银行开立账户时,除了提交身份证明,银行会要求个人在申请表格中勾选税收居民身份,如属于中国的税收居民,则银行账户信息会被交换回中国税务机关。不仅是中国税收居民个人,其控制的消极非金融机构——如作为控股人设立的离岸控股公司,同样受此管辖。如何确认是否属于消极非金融机构,需要分析其资产构成和收入来源,建议咨询专业律师进行甄别。

  二、税务机关能够接收到的账户信息颗粒度

  如已接收到税务局的通知要求补征,建议不要存在侥幸心理。根据共同申报标准的实施规范,通常,以下金融账户的信息将被交换回国内:

  1、账户信息–金融资产如存款账户、托管账户、股权或债权交易账户中账户持有人的信息如姓名、证件号(即“纳税人识别号”)和地址等信息;

  2、账户财务信息–年末账户余额、利息、股息及其他收入金额等,注意有现金价值的保险合同或也被纳入管理。

  三、哪些境外收入需要纳税

  对境内个人来说,这次主要涉及的个人境外收入是利息、股息、红利所得以及转让该等股票、股权所得,如在境外持有房产,还可能包括财产租赁或转让所得。

  财政部 税务总局2020年第3号公告《关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(“3号公告”)中具体约定:

  一、下列所得,为来源于中国境外的所得:

  (一)因任职、受雇、履约等在中国境外提供劳务取得的所得;

  (二)中国境外企业以及其他组织支付且负担的稿酬所得;

  (三)许可各种特许权在中国境外使用而取得的所得;

  (四)在中国境外从事生产、经营活动而取得的与生产、经营活动相关的所得;

  (五)从中国境外企业、其他组织以及非居民个人取得的利息、股息、红利所得;

  (六)将财产出租给承租人在中国境外使用而取得的所得;

  (七)转让中国境外的不动产、转让对中国境外企业以及其他组织投资形成的股票、股权以及其他权益性资产(以下称权益性资产)或者在中国境外转让其他财产取得的所得。但转让对中国境外企业以及其他组织投资形成的权益性资产,该权益性资产被转让前三年(连续36个公历月份)内的任一时间,被投资企业或其他组织的资产公允价值50%以上直接或间接来自位于中国境内的不动产的,取得的所得为来源于中国境内的所得;

  (八)中国境外企业、其他组织以及非居民个人支付且负担的偶然所得;

  (九)财政部、税务总局另有规定的,按照相关规定执行。

  四、股票亏损是否能抵扣?

  首先明确的是,按照3号公告的规定,境内账户的亏损不能抵扣境外账户的应纳税额。

  “二(三),居民个人来源于中国境外的利息、股息、红利所得,财产租赁所得,财产转让所得和偶然所得(以下称其他分类所得),不与境内所得合并,应当分别单独计算应纳税额。”

  然而,对于境外账户中的抵扣,涉及的情况相当复杂,例如,股票交易是以单次交易的资本利得计算纳税额,或是以全年净额计算纳税额?如按照财产转让征收,应当按此征收,对于交易频率较高的客户来说申报程序复杂程度成倍增加;若按照国税函[2006]1200号文《国家税务总局关于明确年所得12万元以上自行纳税申报口径的通知》中规定:

  “(六)股票转让所得。以一个纳税年度内,个人股票转让所得与损失盈亏相抵后的正数为申报所得数额,盈亏相抵为负数的,此项所得按“零”填写。”

  从这条规定的原则来推断,股票交易应当按照全年收益净额来缴纳。但该条规定是否适用于境外收入仍待推敲。

  此外,涉及亏损抵扣仍有许多问题是缺乏明确规定和过往实践的。例如,过去由于港股“打新”,为了提高中签率,许多客户都开立有好几个港股的交易账户,而几个境外账户之间的亏损能否互相抵扣?针对这些尚未出现明确规定的情形在计算亏损抵扣时,建议客户向专业律师进行咨询。

  五、申报时取得的所得是外币,折算成人民币采用什么汇率?

  按照《中华人民共和国个人所得税法实施条例》第三十二条,如属于补征税款的,应当按照最后一款的规定,按照上一纳税年度最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算。

  “第三十二条,所得为人民币以外货币的,按照办理纳税申报或者扣缴申报的上一月最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。年度终了后办理汇算清缴的,对已经按月、按季或者按次预缴税款的人民币以外货币所得,不再重新折算;对应当补缴税款的所得部分,按照上一纳税年度最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。”

  六、如实进行税务申报后,是否会被外管机构追索外汇合规问题?

  出境资金如涉及到历史上外汇出境的合规问题,则此后受到外管机构的追索风险是切实存在的。国家税务总局和国家外汇管理局2016年曾签署过《关于推进信息共享实施联合监管合作备忘录》:

  “《备忘录》明确,税务总局与外汇局共同建立日常信息交换机制,共享税收征管和外汇监管相关数据。两部门利用共享的数据,对出口退税管理、跨境税源管理、外汇收付管理等情况进行监测、评估和预警,提高发现、查处违法违规行为的及时性和准确性。同时,根据双方共享的企业分类管理信息,共同实施相应的联合激励和惩戒措施,实现“信息互换、监管互助、结果互认”。

  两部门未来深度合作,交换信息目前看来是一个必然的趋势。但就税务申报而言,为了避免外管合规的风险作不实申报也无异于饮鸩止渴。建议面临此类风险的客户,尽早咨询律师进行相应的事后补救措施。

  “630”期限已经临近,境外收入补征的工作也刚开始。如已接到通知的客户建议积极应对,尚未接到通知的客户更应及早调整投资策略和投资渠道,以优化自己的税务结构从而提升投资收益率——例如在这一次的追征下,QDII产品和港股通较之直接境外开户就体现出了税收方面的优势。

  经济新周期面前,海外资产的配置也应更注意安全和合规。合规框架下的结构化布局,方能实现资产长期增值的稳定性和连续性。


《互联网平台企业涉税信息报送规定》专家解读

专家解读一

规范互联网平台企业涉税信息报送

促进平台经济长远健康发展

中央财经大学财政税务学院院长 樊勇

  6月20日,国务院公布《互联网平台企业涉税信息报送规定》(国务院令第810号,以下简称《规定》)。《规定》的出台,健全了常态化涉税信息报送制度,将有效维护公平税收环境,规范互联网经济秩序,助力平台经济向稳向好发展。

  近年来,平台经济在国家政策的支持下迅速发展壮大,成为经济发展的重要引擎。国家统计局数据显示,2024年度,实物商品网上零售额约12.79万亿元,占社会消费品零售总额的比重达26.5%。平台经济在快速发展的同时,暴露出来的平台之间的无序内卷、平台内主体之间的恶性竞争等问题也不容忽视。此外,各类以次充好、刷单刷好评也严重误导了消费者的购买决策,破坏了市场的诚信环境。

  这些问题的发生,一方面是部分经营者法律和责任意识淡薄,另一方面则是相关法律制度不完备,有效的监管措施不足。事实上,我国2019年实施的电子商务法就要求平台承担涉税信息报送义务,但缺乏具体操作性规定。现在《规定》的出台,有力促进了与电子商务法的有效衔接,是对电子商务法的进一步完善和落实。

  细读此次出台的《规定》,主要目的还是通过常态化涉税信息报送,提升税收服务和管理效能,保护纳税人合法权益,营造线上线下公平统一的税收环境,促进平台经济规范健康发展。

  从目前情况看,《规定》出台对绝大多数平台商家,以及平台上的家政人员、网约车司机、外卖小哥、快递小哥等各类“小哥”没有影响,只有少数高收入且低纳税遵从度群体的税负将提升到正常合规水平,这是维护税收公平、营造公平竞争环境的应有之义。

  对良好税收秩序的有效维护,就是对守法经营者最好的保护。《规定》出台实施后,将促进对平台内不当经营行为的及时有效监管,有利于推动市场竞争进一步回归到以产品质量、服务创新、技术研发为核心的良性轨道,以资源的合理流动与高效配置,促进平台经济长远健康发展,进而推动整个实体与线上经济生态的协同发展。

  专家解读二

《互联网平台企业涉税信息报送规定》出台

将带来多重积极效应

西南财经大学教授、西财智库首席经济学家 汤继强

  近日,《互联网平台企业涉税信息报送规定》(以下简称《规定》)正式出台实施,此举将有利于促进经营主体公平竞争和消费者权益保护,维护公平竞争良好市场秩序,对经济社会发展具有多重积极意义。

  《规定》的出台,是规范平台经济竞争秩序的重要一招,不仅有利于防范隐匿收入少缴税款,同时还有利于打击恶意刷单、虚假营销等不合规经营行为,更好促进我国平台经济健康发展,保护平台内守法经营者和消费者合法权益。

  于平台企业特别是上市公司自身运营而言,报送涉税信息仅是在其既有业务开展基础上附加合规的程序性动作,不涉及经营模式、市场策略调整,更不会影响其收入、成本和净利润等指标。

  于平台内经营者而言,既能有效遏制商户刷单等虚假销售的恶性竞争行为,又能有效防止个别不合规经营者,特别是高收入者虚假申报等,为诚信经营筑牢法治公平的“堤坝”。

  于广大消费者而言,《规定》出台后,将建立起更加公开透明的市场规则和信任机制,减少网络虚假交易、以次充好的发生,消费者可更加安心消费。

  据了解,当前平台内超过九成的经营者都是中小微企业,月销售额不超过10万元,一直是国家政策扶持的重点对象,在现行一系列税收优惠政策支持下,其本身所需缴纳的税收很低或者基本不用缴纳。也就是说,即使《规定》实施后,这类企业规范了自身税务申报,企业税负依然不会变化。

  《规定》特别强调,从事配送、运输、家政等便民劳务活动的从业人员收入信息不需要报送,最大限度兼顾了民生服务的实际和平台报送便利性的需要。同时,《规定》明确要求,涉税信息报送工作由互联网平台企业直接完成,无需平台内经营者及从业人员另行填报相关涉税信息,对平台内经营者和从业人员来说基本是“无感”的。

  专家解读三

平台经济在法治轨道才能行稳致远

中国政法大学财税法研究中心主任 施正文

  6月20日,国务院公布《互联网平台企业涉税信息报送规定》(国务院令第810号,以下简称《规定》),进一步规范互联网平台企业向主管税务机关报送平台内经营者和从业人员的涉税信息。

  近年来,我国平台经济快速发展,在释放消费潜力、吸纳社会就业、推动产业升级等方面发挥着积极作用,数字经济和实体经济深度融合,成为经济发展的有力引擎。

  平台企业涉税信息报送并非新兴事物,早在2019年实施的《中华人民共和国电子商务法》中就明确规定,电子商务平台经营者应当按照税收征收管理法律、行政法规的规定,向税务部门报送平台内经营者的身份信息和与纳税有关的信息。《规定》的出台促进了与电子商务法的有效衔接,构建起更加严密的法治网络,更好促进各类经营主体的公平竞争。

  在全球范围内,出台法律明确规定平台企业的涉税信息报送义务已成为一种广泛认可的国际通行惯例。德国、法国等欧盟国家早在2023年1月1日起就开始施行《欧盟税收行政合作指令》规则,要求平台运营商按规定报送平台上卖家的基本信息和金融账户、交易时间、运营商代扣或收取的费用、税款等交易信息。

  党的二十届三中全会通过的《决定》提出,健全平台经济常态化监管制度。平台经济要健康持续发展,必须始终走在法治的轨道上,坚持规范与发展并重。建立平台企业常态化涉税信息报送制度,将有效堵塞税收漏洞,保护守法者,打击违法者,营造更加公平、有序、活跃、健康的平台经济发展环境。

  法治是最好的营商环境。按照《规定》,互联网平台企业需要按季度向主管税务机关报送平台内经营者和从业人员的身份信息、收入信息,否则将承担罚款甚至责令停业整顿的法律后果。报送规则的明确统一、公平适用,有利于在规范的市场“赛道”上,理性化的市场竞争成为“指挥棒”,引导互联网平台资源朝着更合理高效方向流动,合法合规经营的企业将受到有力保护,违法违规经营的企业将得到有效约束,有助于构建起层次分明、健康有序、创新活力迸发的平台经济新生态。

  专家解读四

从事配送、运输、家政等便民劳务活动的从业人员无需报送收入信息

对其工作生活没有影响

吉林财经大学税务学院院长 张巍

  为健全常态化涉税信息报送制度,有效维护法治公平税收秩序,国务院于6月20日公布了《互联网平台企业涉税信息报送规定》(国务院令第810号,以下简称《规定》)。《规定》的出台是我国针对平台经济税收监管的重要举措,有助于实现税收公平、优化市场秩序,推动平台经济的高质量发展。

  值得注意的是,《规定》明确报送涉税信息的义务主体是互联网平台企业,不需要平台内经营者和从业人员做任何操作;而且还设定了多种可以不报送涉税信息的情形,一是对《规定》施行前的涉税信息,不需要报送;二是互联网平台内从事配送、运输、家政等便民劳务活动的从业人员,依法享受税收优惠或者不需要纳税的,不需要报送其收入信息;三是互联网平台企业按照规定为平台内经营者和从业人员办理扣缴申报、代办申报等涉税事项时已填报的涉税信息,不需要重复报送;四是通过部门信息共享能够获取的涉税信息,税务机关不得要求互联网平台企业重复报送。从第二种情况看,《规定》出台不会对各类“小哥”、家政人员的日常工作、收入和税负产生影响。

  据统计,目前我国平台内从业人员近1亿人,主要集中在外卖、出行、配送、货运、家政等领域。配送主要包括外卖送餐、同城配送、快递配送等,运输主要包括依托互联网平台提供的搬家运输服务、货物运输服务、网约车服务或者代驾服务等,家政主要是依托互联网平台提供家务料理、家庭成员照护、家电家具维修服务等。按照现行个人所得税政策,以及税务部门前期公布的个人所得税综合所得汇算清缴有关数据,综合所得年收入不超过12万元的平台内从业人员基本无须缴纳个人所得税,绝大部分“小哥”们的收入在减除基本扣除费用、专项扣除、专项附加扣除以及依法确定的其他扣除后,基本不用缴纳个人所得税。