冀政发[2016]6号 河北省人民政府印发关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展若干措施的通知
发文时间:2016-02-26
文号:冀政发[2016]6号
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各市(含定州、辛集市)人民政府,各县(市、区)人民政府,省政府各部门:

  《关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施》已经2016年2月23日省政府第76次常务会议通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。


  河北省人民政府

  2016年2月26日


关于化解房地产库存促进房地产市场健康发展的若干措施


  为深入贯彻中央经济工作会议精神,认真落实关于推进供给侧结构性改革的决策部署,支持合理住房需求,做好我省房地产去库存工作,促进全省房地产市场持续健康发展,制定如下措施:

  一、支持农民进城购房。落实户籍制度改革政策和居住证制度,积极推进农业转移人口市民化,各市、县政府要制定鼓励农民进城购房的政策措施。将农民工和城镇个体工商户纳入住房公积金覆盖范围,连续足额缴存6个月(含)以上即可申请住房公积金个人住房贷款;全面开展住房公积金异地贷款,实现住房公积金缴存异地互认和转移接续,提高进城务工人员住房消费能力。加大信贷支持力度,银行业监管、人民银行等部门要指导辖内银行业金融机构创新推出针对农民进城购房的信贷产品。引导房地产企业顺应进城农民购房需求特点,采用团购等销售方式,降低农民购房成本。


  二、实行棚户区改造货币化安置。将棚户区改造与推动新型城镇化相结合,把城中村、城郊村及易地搬迁进入城镇的村庄纳入城镇棚户区改造范围,给予资金补助、税费减免和开发性金融政策支持。同步推进村民转为市民、村委会转为居委会、集体土地依法征为国有土地、集体企业转为股份制企业“四个转变”。各地要制定棚户区改造货币化安置的支持措施,自2016年起,新启动的城镇棚户区改造及其他房屋征收项目货币化安置比例不低于80%。


  三、优化房地产供应。各地要根据房地产市场供需实际,控制好房地产用地供应的规模、结构、布局和节奏。坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度,实行按楼面地价出让住宅、商服用地。合理确定建设用地兼容性,提高对新产业、新空间的适应性,允许既有和存量公共服务设施、商业商务设施在建设用地大类中跨类别功能转换,支持存量住宅向家居酒店转型,住房城乡建设、城乡规划、国土资源、工商、公安消防等部门要及时换发相关证照,并行办理有关手续。今后公开出让的商品住房项目是否配建保障性住房及配建比例由各地政府自主确定。商品住房套型建筑面积根据市场需求确定,取消90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积70%以上的强制要求。


  四、推动房地产业转型升级。鼓励房地产企业利用存量房发展旅游、养老、创业、文化、教育、体育等跨界地产,开展多元化经营。促进房地产企业由单一开发型向专业服务型转变。提高房地产品质,强力推行居住建筑节能75%的标准,积极发展被动式房屋等绿色节能建筑。加大政策支持力度,推广装配式建造方式,大力发展钢结构建筑,促进化解钢铁过剩产能。支持房地产开发企业兼并重组,提高产业集中度。


  五、加大金融信贷支持力度。居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例下调至20%;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。银行业监管、人民银行等部门要加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查。将职工住房公积金账户存款利率统一调整为按一年定期存款基准利率执行。加快建立住房公积金管理机构与国土资源、住房城乡建设、公安、民政和人民银行等部门信息共享机制。将享受优惠政策的普通住房单套建筑面积调整为144平方米以下(含144平方米)。


  六、落实税收优惠政策。对个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。房屋转让所得征收个人所得税,对不能提供原始凭证的,征收定率由3%调整为1%。税务、财政等部门要全面梳理清理房地产开发和房屋买卖过程中的税收政策,对省、市级层面有自主权的,除政策明确规定外,一律按下限收取。进一步活跃二手房市场,各地可根据市场情况,适时调整二手房交易计税价格,降低交易成本。


  七、培育发展住房租赁市场。全面落实好国家土地、规划、金融、税收等相关支持政策,培育专业化住房租赁机构,推动住房租赁规模化、专业化经营。引导企业投资购房用于租赁经营,鼓励房地产企业调整资产配置持有住房用于租赁经营,支持专业机构通过租赁或购买社会闲置住房开展租赁经营。建立租赁市场房源信息平台,规范租赁行为,维护租赁双方的合法权益。今后各地政府原则上不再新建公租房,实行公租房货币化。


  八、加强北京周边房地产管控。加强对三河、大厂、香河、涿州、固安、崇礼等县(市、区)房地产土地出让和市场交易的动态监测,及时分析研判市场变化情况,有针对性地调整管控措施。强化规划建设用地管理,严格控制新增建设用地用于商品住房开发。按照建设以首都为核心的世界级城市群要求,合理确定城镇功能定位,划定生态隔离空间和建设用地增长边界,优化用地布局结构。


  九、落实地方政府主体责任。在国家和省政策框架内,各市、县要按照分类调控、一城一策、权责一致原则,推进供给侧结构性改革,根据本地房地产市场和库存情况,制定去库存工作方案。各部门要制定配套政策措施,建立房地产去库存联席会议制度,强化部门间协调联动。规范口径,完善房地产市场统计监测制度,2016年6月30日前建成房地产统计监测平台,实现全省联网。对库存较大的市、县加强督导调度,对促进市场健康发展不力、去库存效果不明显的市、县,按照有关规定通报、约谈、问责。


  十、优化房地产市场发展环境。各地要结合深化行政审批制度改革,规范行政审批,缩短审批和办理时限,改进工作作风,不断优化服务,最大限度方便企业和群众办事。对房地产开发建设违法行为专项整治处理完成的项目,各地要采取有效措施,限期依法补办相关手续,促进停工项目尽快复工,同时加大对新增违法违规项目打击力度。做好舆论引导,稳定市场预期。


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  政策历史进程:势在必行的会计档案数字化管理

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  一、本次《通知》的重点是什么?与先前会计档案电子化政策有何区别?

  与先前政策中主要规范电子会计凭证的使用和管理不同,本次发布的《通知》不仅强调了会计凭证的电子化处理,更突出了数字化转型的要求,是“电子化”向“数字化”的全面升级。电子化主要是将传统的纸质凭证转换为电子形式,而数字化则是在此基础上,通过结构化数据标准和技术手段,实现数据的标准化和自动化处理。

  1 数据标准化

  统一技术规范:《通知》明确提出了电子凭证会计数据标准,支持XML、XBRL等结构化数据格式。这些标准不仅规定了数据的格式,还规范了数据的生成、传输、存储和处理方式。通过统一的技术规范,不同单位之间的数据可以无缝对接,提高数据流转的便捷性。同时,数据标准化大大提升了数据在不同单位,不同使用场景下的共享能力。

  2 流程自动化

  自动化工具支持:《通知》要求各单位推进电子凭证的全流程无纸化处理,包括接收、报销、入账、归档等环节。这意味着从数据的生成到最终的归档,整个流程都可以通过信息系统自动完成。财政部发布免费工具包以支持各单位进行会计信息系统的适配改造,不仅帮助单位实现数据的标准化处理,还能自动化完成数据的验签、解析、入账等操作,进一步提升工作效率。

  二、如何理解《通知》的法规效力与适用范围?

  《通知》的适用范围涵盖了企业、行政事业单位、民间非营利组织等各类单位,明确了电子凭证的会计数据推荐性标准,旨在鼓励各单位在会计信息化建设过程中参照执行,非强制性要求。然而,《通知》中明确提出企业应积极推进电子凭证的会计数据标准,在具备条件的基础上,在3年内完成会计软件的适配升级,体现了国家对于规范和指导企业推进会计档案的合法、合规、合理管理的愿景,会计档案数字化已成为大势所趋。

  三、依据《通知》中的要求,会计档案数字化建设能带来哪些实质收益?

  推广应用电子凭证会计数据标准将为企业带来多方面的实质性收益,具体包括:

  1 财务流程的简化

  通过电子凭证的全流程无纸化处理,企业无需再进行纸质凭证的打印、交接和物理归档,大大简化了财务流程。同时,标准化的数据格式有助于提高数据的质量,减少因手工操作导致的错误和遗漏,确保数据的真实性和可靠性。这不仅提升财务处理的准确性和及时性,还能为监管部门提供更准确、更及时的数据支持。

  2 运营成本的节约

  电子凭证的应用免除了打印的需求,显著降低了纸张、墨粉等耗材的使用成本。此外,企业无需再为长期保存纸质原始凭证而租用或维护仓库,省去了仓库归档和管理的费用。这一系列的成本节约不仅有助于企业优化财务支出,还符合绿色低碳的发展理念,更加环保。

  3 管理水平的提升

  数字化处理可以实现对数据的全流程跟踪验证,确保数据的真实性和未被篡改。这有助于从源头上防范财务造假,提高风险管理能力。同时,电子凭证的推广使用将使会计档案的管理更加高效和便捷。未来的档案查询和借阅将变得更为简单,只需通过电子系统即可快速检索和调阅相关凭证,大大提升了档案管理的效率和准确性。这不仅为企业的日常运营提供了有力支持,也为整体档案管理的数字化打下了坚实的基础。

  四、实现《通知》中的要求,企业进行系统改造需应对哪些关键变化?

  对大部分企业来说,针对原始电子凭证,需满足档案接收端的管理要求,主要考虑对入账前的接收以及入账后的归档实现系统改造。

  1 入账前的接收

  《通知》中的要求:

  针对接收到的符合标准的电子会计凭证,接收端单位应按照相关主管部门要求、电子凭证会计数据标准及相关技术规范进行验签(验真)和解析,确保电子会计凭证来源合法、真实可靠和未被篡改,并设置必要的程序防止其重复入账。

  德勤的针对性建议:

  前端业务系统改造:可通过与电子凭证开具分发平台等直连获取、零散获取等方式取得电子凭证,并使用财政部发布的免费工具包或自主开发工具包,按照电子凭证会计数据标准对会计信息系统进行适配改造。

  2 入账后的归档

  《通知》中的要求:

  在会计入账完成后,根据实际入账情况生成符合电子凭证会计数据标准的入账信息结构化数据文件……以原始凭证为基础,准备好相关的记账凭证信息,根据实际入账情况生成入账信息结构化数据文件。

  按照《会计档案管理办法》、《关于规范电子会计凭证报销入账归档的通知》和《电子档案管理办法》等相关要求将符合标准的电子原始凭证、入账信息结构化数据文件、电子记账凭证和报销单等相关电子会计资料文件进行归档,并建立电子原始凭证和入账信息结构化数据的检索关系。

  德勤的针对性建议:

  - 通过轻量级工具如财政部发布的免费工具包或自主开发工具包,对接业财系统的电子凭证结构化数据及其关联关系,实现入账信息结构化数据文件生成。

  - 通过建立完整的电子会计档案管理平台,满足入账信息结构化数据文件生成的同时,实现完整的档案全生命周期管理。

  结合以上提到的建议,德勤提议以下两种会计档案管理方案:

  轻量级集中归档

  特点

  业务系统实现电子原始凭证的解析和查验

  电子原始凭证分别管理在业务系统中(如发票管理系统)中;相关的记账凭证仍管理在财务系统中,并通过系统记录电子原始凭证和记账凭证的关联关系

  通过轻量级工具生成入账信息结构化数据文件

  优点

  以较小的系统改造成本达到电子会计凭证归档的数据标准以及管理要求

  同时也是未来实现档案集中管理的必经步骤

  缺点

  查询环节效率不高,不同类型的凭证明细查询需跨系统进行

  集中式全生命周期管理

  特点

  对接业财系统,将各类电子档案结构化数据及其文件通过系统接口自动的会计档案接入系统,统一进行档案采集

  将原始凭证、记账凭证及其关联关系传输至会计档案管理系统,自动关联原始与记账凭证,自动创建归档文件夹/卷宗

  满足档案利用需求:根据用户权限管理实现档案的查询或借阅

  通过系统自带功能生成入账信息结构化数据文件

  优点

  集中管理,实现档案的单一系统查询

  完整的收、管、查流程化管理功能,实现档案全生命周期管理

  可依托产品升级覆盖未来更新的档案类型

  缺点

  一次性投入成本较高

  对前端系统有一定的改造要求


报还是不报、怎么报?境外收入纳税答案揭晓

一、我为什么接到了税务机关的电话/短信/APP消息?

  自2018年起,我国开始与超过100个国家/地区履行共同申报准则(CRS)机制下的涉税信息自动交换义务,国家税务总局每年都会收到大量CRS参与国家/地区自动交换回来的中国税收居民个人在境外的金融账户信息,这些国家/地区包括中国香港、新加坡、英国、瑞士等等。

  自2024年5月起,多地税务机关逐步加强对中国税收居民个人境外所得的征收管理。2025年3月以来,多地税务机关以电话和短信的形式通知纳税人对境外个人收入进行自查。6月以来,这些通知还在不断增加。

  据我们观察,此次自查要求重点针对拥有境外金融账户的中国税收居民个人,此外还包括境外上市公司的股东和高管。接到通知的具体原因可能包括:境外账户信息经CRS交换回中国税务机关、境外上市公司股票过往几年存在分红或者减持等。

  二、我身边很多人都接到电话了,我什么时候会接到电话?

  国家税务总局收到CRS交换回的信息后,会向纳税人境内关联程度最高的税务局推送CRS信息。一般而言,关联程度最高的税务局就是个人平时缴纳个人所得税的税务局,也不排除偶尔会推送到关联度很低的税务局的情况。

  各个省市的税务局收到推送后,会按照名单逐个通知纳税人。据我们观察,名单目前还在持续增加中。截至目前没有接到通知的,未来可能仍会接到通知。需要关注的是,不接到电话≠没有纳税义务,纳税义务的产生和滞纳金的累积均不以是否接到通知为判断标准,滞纳金累积的终止日期是最终税款实际缴纳之日。

  三、我的哪些境外收入可能需要缴税?

  目前税务机关最为关注的境外收入类型是投资类收入,主要包括:

  - 存款利息

  - 境外股票股息(美股/港股等)

  - 境外股票、其他金融产品的转让收益

  - 理财产品收益

  这些应税收入(应税所得,下同)的税率是20%。与此同时,在境外发生的一些相关的费用,比如佣金、手续费、印花税等费用,可以视情况争取合理扣除,降低个人的应税收入。

  除了投资类收入以外,还可能存在两种典型的应税收入,一种是个人在境外的工资、薪金或者劳务报酬,这些收入适用3-45%的超额累进税率,而且需要和境内的工资薪金劳务报酬合并计算。另一种是境外房产出租所得,这种类型的收入税率是20%。

  四、股票交易有赚有赔,可以盈亏互抵吗?

  关于股票交易的盈亏是否可以互抵,实践中有两种不同的理解方式:一种宽松的解读方式认为,炒股收益应当允许盈亏互抵,否则显失公平;另一种严格解读的观点认为,炒股收益应当和股权转让收益一样,按次征税、不能互抵。

  根据我们的实践经验,经过合理争取,有的税务机关接受按炒股净收益征税,但跨年度亏损不得抵减。

  案例1(成功协商盈亏互抵):2024年卖出股票A盈利100万元,卖出股票B亏损60万元,按净盈利40万元计税,税额8万。

  案例2(但不可跨年度互抵):2023年卖出股票C亏损50万元,2024年卖出股票D盈利80万元,实际两年盈利30万元。但2024年仍按80万元全额计税,税额16万元。

  如果读者想要了解实践中哪些省市接受盈亏互抵,可以与本文作者联系。

  五、我在境外居住/有境外身份,我需要在中国境内缴税吗?

  在境外居住/有境外身份 ≠ 不是中国税收居民

  » 判断一位自然人是否是中国税收居民的标准是:首先看这位自然人在中国境内是否有住所,需要注意的是,住所≠房产,住所的认定涉及户籍、家庭、经济利益关系等因素,较为复杂。只有在一位自然人在中国境内无住所的情况下,才需要继续考虑他/她在一个纳税年度(日历年度)内在中国境内居住是否累计满183天。也就是说,对于因户籍、家庭、经济利益关系等因素已经被认为为在境内有住所的个人,无论其一年中在境内是否住满183天,均会被认定为中国税收居民。

  » 根据上述标准进行判定之后,如果这位自然人不是中国税收居民,就不再需要就其来自中国境外的所得,缴纳中国个人所得税了,仅需就其来自中国境内的所得评估其中国个人所得税的纳税义务。反之,如果这位自然人是中国税收居民,除非适用有关避免双重征税协定下的加比规则(下一段将展开说明)判定其为另一国家/地区的税收居民,否则就需要就其来自中国境外和中国境内的全部所得缴纳中国个人所得税。

  双重税收居民身份情况

  » 如果一位自然人同时符合中国税法项下和另一国家/地区税法项下规定的税收居民认定标准,将会形成双重税收居民身份。在这种情况下,如果中国和该国家/地区缔结了税收协定,还需要根据税收协定中约定的“加比规则”进一步判断单一税收居民身份的归属,进而确定这位自然人的境外所得是否会被纳入中国个人所得税的征税范围。

  » 国际通行的加比规则通常按照如下顺序依次进行判断:

  - 永久性住所所在地(在哪里有用于长期居住的房屋)

  - 重要利益中心所在地(家庭成员、工作关系、经济来源在哪里)

  - 习惯性居所所在地(在哪里居住的时间长)

  - 国籍

  建议寻求专业支持

  » 根据我们的经验,由于时差、手机号码不再使用等原因,居住在境外的个人可能无法及时接到税务局的第一轮电话通知,但税务局会多次尝试以电话和其他方式通知。并且,即使个人已经移民,仍然有可能接到自查移民前的境外收入的通知。对于在境外居住或已经取得境外身份的人士,无论是否已接到税务机关的通知,均建议尽早聘请专业顾问判断税收居民身份、评估纳税义务。

  六、我取得了境外收入,应该什么时候向境内税务局申报?滞纳金如何计算?

  作为中国税收居民个人:

  - 在2024年度取得的境外应税所得,应当在2025年3月1日至6月30日期间内申报缴纳个人所得税。如果未能按期申报纳税,从2025年7月1日起将开始起算滞纳金,每一天需要按照欠缴税款的万分之五计算(相当于年化18.25%)。

  - 2023年及以前年度的境外应税所得,除补缴税款之外,还需要从税款滞纳日起至税款入库,每一天按照欠缴税款的万分之五计算滞纳金。例如,2023年度取得的应税所得,自2024年7月1日开始计算滞纳金;2022年度取得的应税所得,自2023年7月1日开始计算滞纳金。

  七、我应该如何自查?不自查、不申报会有什么后果?

  五步自查法

  (1) 识别身份:梳理信息、判断相关纳税年度的税收居民身份

  (2) 识别账户:相关纳税年度是中国税收居民身份的,梳理境外银行、证券等金融账户

  (3) 归集收入:从账户对账单中提取相关应税所得的金额,例如,利息、股息、股票交易收入等,计算可争取扣除的亏损、费用等

  (4) 税务定性:

  » 判定所得来源地是境内还是境外(如H股股息属境内所得)

  » 确认境外已纳税额的抵免资格(如美股股息通常已扣缴10%)

  » 处理纳税年度错配的影响(如香港4月1日-次年3月31日纳税年度)

  (5) 申报补税:如果存在尚未申报的境外应税所得,及时计算并申报补缴税款

  不自查、不申报后果

  » 接到税务机关的通知后,如果拒绝自查、不申报税款,税务机关会跟进自查结果、要求申报。如果经税务机关通知仍拒不申报或进行虚假的纳税申报,有可能被视为构成偷税。视不同情况,构成偷税的后果可能包括:

  - 补缴欠缴税款、及缴纳滞纳金

  - 被处以欠缴税款的50%-5倍罚款

  - 特定情况下可能触发税收保全措施(如冻结银行账户、扣押财产)或强制执行措施(从银行账户中扣划税款、拍卖或变卖扣押财产)

  - 涉嫌逃税罪的,还可能被移送司法机关

  » 值得注意的是,如果今年未接到电话通知,也未申报纳税,但明年接到电话再申报纳税,则需要额外多产生一年的滞纳金(相当于年化约18.25%)。

  » 根据现行规定,纳税人因失误导致欠缴税款的,税务机关通常在3年内追征税款,欠缴税款累计达到10万元的,则税务机关在5年内有权追征税款。但是,如果存在偷税行为,税务机关可以无期限追征税款。

  八、展望未来,有哪些建议?

  加强合规意识

  » 加强自然人税源征管是未来税收征管发展的必然趋势,涉税信息透明时代已然来临,自然人纳税人应逐步转变观念,尽早建立起依法全面履行纳税义务的意识。

  资产架构调整

  » 高净值人士可考虑优化资产持有架构。除了应当避免直接持有资产以外,还需要留意,即使通过公司持有资产,但若公司设立在低税负国家/地区且无合理经营需要(例如大量存在的BVI控股公司)不分配或减少分配利润,仍存在相当高的税务穿透风险。

  » 对于已搭建家族信托的人士,则应尽早审视家族信托的条款安排,降低穿透风险。

  税收居民身份规划

  » 自然人纳税人可以结合自身和家庭的生活需要,规划居住地、家庭和经济重心,但需建立在合法、真实的基础上。

  寻求专业协助

  » 无论是对于现状的应对处理,还是对于未来的统筹规划,都需要全面、专业、审慎、具备前瞻视角和国际视野的合规分析。建议及早咨询专业人士,升级您的个税合规方案。