闽政[2017]43号 福建省人民政府关于进一步加强房地产市场调控八条措施的通知
发文时间:2017-09-30
文号:闽政[2017]43号
时效性:全文有效
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各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省人民政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:


  为贯彻落实党中央、国务院的决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,建立健全购租并举住房制度,加强和改善房地产市场调控,遏制部分地方房价不合理上涨、过快上涨,促进我省房地产市场平稳健康发展,提出以下措施:


  一、加强商品房预售监管。房地产开发企业要严格执行商品房销售明码标价、一房一价,按照备案价格对外销售,不得在标价和公示的收费之外加价出售房屋或者另行收取未标明的费用。新建楼盘首次开盘备案预售(销售)均价,要按照同区域、同品质、同类型项目的备案均价确定。对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘,不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。


  进一步规范公证执业行为,不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途,不得以签名(印鉴)属实公证替代委托公证,以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。要严格监控大额、长期限的消费贷款资金流向,关闭信用卡对房地产开发企业的POS刷卡端口,坚决遏制个人综合消费贷款、信用卡透支的资金绕道用于支付首付以及住房消费。


  责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、国土厅、司法厅、物价局、金融办,人行福州中心支行、福建银监局


  二、完善土地出让方式控制楼面地价上涨。经营性房地产用地出让竞价溢价率超出一定比例时,要逐阶段要求缩短全额付清土地出让金的时间、提高商品房可销售的条件,直至现房销售等;或采取限报价次数等方式确定竞得人,防止经营性房地产用地出现区域性楼面单价新高,避免“地王”扰乱市场预期。商品住房供求矛盾突出、价格上涨压力较大的城市,要推出一批“限房价、竞地价”项目,稳定市场预期。


  金融管理部门要加强房地产开发贷款、银行理财、资产管理计划、信托计划等流向开发企业的资金用途监管,不得用于支付土地出让价款。各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并列入“黑名单”。


  各设区市和百万人口以上的县(市)要严格执行住宅用地供应年度计划、三年滚动计划和中期规划。福州、厦门市要把共有产权住房和租赁住房用地纳入年度住宅用地供应计划,并明确规模比例。各市、县要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。


  责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省国土厅、住建厅、金融办,人行福州中心支行、福建银监局


  三、年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应。福州、厦门两市要在地铁沿线、交通便利、配套设施完善的区域,合理安排共有产权住房用地,今年年底前启动一批共有产权住房建设并出台共有产权住房的具体管理办法。今后每年年初应公布一批共有产权住房项目计划。各地要根据实际,启动建设一批共有产权住房,尤其是商品住房供求矛盾突出、价格上涨压力较大、人口净流入的城市,要加快发展共有产权住房,作为稳定房地产市场的长期政策,重点解决本地户籍无房户、符合购房条件外来人口及重点人才的居住需求。


  共有产权住房的购房人拥有部分产权,产权份额为购房人实际出资额占同地段、同品质商品住房价格的比例,其余产权份额由政府指定的机构持有。共有产权住房只能用于购房人自住,不得擅自出租、转借、改变用途。取得共有产权住房不动产权证满 5年后,方可上市交易,同等条件下,政府享有优先购买权。上市交易所得价款,按产权份额公平分割。购房人可增购共有产权住房的产权份额,直至取得完全产权。


  责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、发改委、财政厅、国土厅、人社厅、物价局


  四、增加租赁住房供应。福州、厦门要加快建设租赁住房,2018—2020年福州市每年新建成的各类租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于25%、厦门市不低于30%。人口净流入的城市,要在每年3月底前公布当年租赁住房用地供应,按人口流入的一定比例,制定公布新建成各类租赁住房供应年度计划。各地要积极培育机构化规模化住房租赁企业,尤其是国有龙头住房租赁企业,增加政府持有的租赁住房比例。


  责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、发改委、财政厅、国土厅、国资委、物价局


  五、扩大公共租赁住房保障范围。进一步降低公共租赁住房准入门槛,公共租赁住房保障对象扩大到新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员等新市民。完善公共租赁住房分配方式,对环卫工人、公交司机、地铁职工等长期从事城市市政公用行业运营维护作业人员,以及青年医生、青年教师、专业技术人员等,可实行分类保障、定向供应。各市、县应结合本地实际,制定公共租赁住房分类保障、定向供应的具体办法。


  责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、发改委、财政厅、人社厅、物价局


  六、三年基本完成棚户区改造。实施棚户区改造行动计划,统筹做好2018—2020年棚改三年规划,落实土地、财税、金融等支持政策,加快棚改进度。优先改造连片规模大、住房条件困难、安全隐患严重、环境较差、居民改造意愿迫切的区域,3年内基本完成现有城市棚户区、城市危房、城市建成区内城中村、国有林场危旧房、垦区危房改造。加快推进棚改项目前期工作,提前做好2018年棚改项目落实、资金筹措,确保2018年棚改项目早开工、早见效。


  责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、财政厅、国土厅、发改委、农业厅、林业厅、国资委、侨办


  七、督促开发企业按照土地合同约定开竣工。各地要全面开展闲置土地专项清理和房地产项目建设进度动态巡查,督促拿地企业按照土地出让合同约定开工、竣工。针对房地产闲置土地的不同原因,采取有效措施,加大处置力度,依法依规逐宗制定处置方案,报原批准供地的人民政府批准后实施。对受让人未按期缴纳土地出让金的,严格按违约处理;对企业原因造成土地闲置的,责令限期整改或依法收回。在整改到位或按约定履行合同前,禁止相关企业在全省范围内参加土地交易活动。各地要在年底前将闲置土地清理整顿以及房地产项目促建情况上报省国土厅、住建厅。


  责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省国土厅、住建厅


  八、严厉打击房地产市场违法违规行为。各级住建、国土、工商、税务、金融、价格(发改)、公安等部门要加大联合执法查处力度,坚决打击房地产开发企业囤积房源、捂盘惜售等违规销售行为,严厉查处房地产中介机构虚假宣传、虚假违法广告、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价、协助规避限购限贷措施、违规开展金融业务等行为。要将违法违规企业及其责任人记入信用不良记录,并公开通报,发布房地产领域失信企业和失信人员名单,建立健全跨部门失信联合惩戒机制。


  责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、国土厅、发改委、公安厅、工商局、物价局、地税局、国税局、金融办,人行福州中心支行、福建银监局


  各市、县(区)人民政府要切实增强“四个意识”,把促进房地产市场平稳健康发展作为一项重大政治任务,承担起房地产调控主体责任,明确目标任务,贯彻落实中央及我省有关房地产工作的决策部署,并结合本地实际制定更具针对性、更加坚定有力的政策措施。对主体责任落实不到位、市场产生异常波动、未实现调控目标的市、县(区)政府及有关部门,按照有关规定进行约谈问责。


  福建省人民政府

  2017年9月30日


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增值税C2B下自然人非货币性资产投资的税款扣缴问题

  自然人以非货币性资产投资,这个是在企业经营中司空见惯的事。对于自然人以非货币性资产投资入股企业的税务问题,大家以前见到的都是个人所得税中的税务处理规定。按《关于个人非货币性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)文件第一条规定,一、个人以非货币性资产投资,属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得,应按照“财产转让所得”项目,依法计算缴纳个人所得税。

  41号文的规定看上去是比较简单明了的,对于个人以非货币性资产投资,应按属于“财产转让所得”计算个人所得税,按照41号文第三条规定,“个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。纳税人一次性缴税有困难的,可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后,自发生上述应税行为之日起不超过5个公历年度内(含)分期缴纳个人所得税。”注意这里是个人应在发生上述应税行为的次月15日内向主管税务机关申报纳税。即纳税人自行向主管税务机关申报纳税。

  这里个人所得税给了五年的缓冲期,只要在五年内把转让所得的税缴上,税务合规几乎没有问题了。

  那么,在新的《增值税法》和《增值税法实施条例》下,自然人以非货币性资产对外投资,其增值税纳税义务又会面临什么样的局面?纳税义务又将如何履行呢?

  依据《增值税法实施条例》第三十五条规定, 自然人发生符合规定的应税交易,支付价款的境内单位为扣缴义务人。代扣代缴的具体操作办法,由国务院财政、税务主管部门制定。

  也就是说只要自然人发生增值税应税交易,支付价款的境内单位就要为自然人进行增值税税款的扣缴,也为扣缴义务人。

  这里首先需要解决的是自然人以非货币性资产出资(投资),是否属于增值税法下的应税交易?

  新增值税法下应税交易的逻辑,就是建立在“有偿+属于增值税征税范围+境内”的底层逻辑基础上进行判断。从自然人个人以非货币性资产出资,比如以专利技术等无形资产、或者以不动产出资,其取得被投资企业股权,属于《增值税法》第三条“销售货物、服务、无形资产、不动产,是指有偿转让货物、不动产的所有权,有偿提供服务,有偿转让无形资产的所有权或者使用权”,并从中取得其他经济利益。符合有偿的税务属性。其次,以专利技术等无形资产、不动产出资,属于销售无形资产、不动产的增值税征税范围。最后,无形资产在境内使用,不动产位于中国境内,符合境内销售的要求。自然人个人以无形资产、不动产等非货币性资产出资,自然属于增值税应税交易范围。

  其次,需要确认境内单位在这些出资交易中,有没有向投资人支付对应价款。增值税法中的支付价款通常直接表现为货币资金的支付。但是如果自然人在投资中取得股权,是否就不属于支付价款的范畴?

  1.这里我们可以这样理解,是否直接支付货币资金,是构成单位能否采取代扣代缴的条件之一,而不构成自然人不产生增值税应税交易的纳税义务。

  2.对于支付价款应该根据《增值税法》应税销售额的定义去作广义理解。《增值税法》第十七条对销售额的定义是,“销售额,是指纳税人发生应税交易取得的与之相关的价款,包括货币和非货币形式的经济利益对应的全部价款,不包括按照一般计税方法计算的销项税额和按照简易计税方法计算的应纳税额。”也就是这里的价款既包括直接支付的货币形式,也包括非货币形式的经济利益。股权的对价支付,就是典型意义上的非货币形式的经济利益。

  对于自然人以专利技术等无形资产投资入股,原《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号附件3)

  一、下列项目免征增值税

  (二十六)纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。

  1.技术转让、技术开发,是指《销售服务、无形资产、不动产注释》中“转让技术”、“研发服务”范围内的业务活动。技术咨询,是指就特定技术项目提供可行性论证、技术预测、专题技术调查、分析评价报告等业务活动。

  ------

  2.备案程序。试点纳税人申请免征增值税时,须持技术转让、开发的书面合同,到纳税人所在地省级科技主管部门进行认定,并持有关的书面合同和科技主管部门审核意见证明文件报主管税务机关备查。

  从上述政策规定可以明确,自然人以专利技术等投资 入股,属于技术转让的一种形式,可享受免征增值税政策。根据政策,享受免征增值税,需要持技术入股的书面合同,到省级科技主管部门进行认定,并将合同及审核意见报主管税务机关备案。

  但是目前营改增的文件已经失效。并且新的《增值税法》第二十四条以列举方式明确了法定免税的范围,而且在本条最后明确的是“前款规定的免税项目具体标准由国务院规定。”而没有授权国务院可以根据经济社会发展的具体情况研究制定新的免税项目。这个问题包括营改增附件4中大量跨境服务的免税项目在新的《增值税法》列举的法定免税项目中也没有出现。而销售跨境服务的单位为境内单位和个人,光此一点,原跨境服务享受免税的项目,其销售服务根据新的《增值税法》规定符合“境内”销售服务的认定。这跟技术转让等问题一样,面临新《增值税法》免税设定方式的大考。

  这个问题我们姑且不论,接着探讨非货币性资产投资入股的税款扣缴问题。

  支付单位对于股权支付的方式,是否就无法采取代扣代缴的方式?通常,被投资企业也可以对自然人投入企业的非货币形资产,依据自然人取得股权的公允价值或者双方协议中确认的自然人股权的价值作为增值税的计税销售额,来确定自然人应缴纳增值税税款,然后在代扣代缴基础上,将纳税人在被投资企业的实收资本按双方确认的投资额,减去自然人应缴纳的增值税税款来进行计算。在被投资企业的会计处理上,做如下分录:

  借:无形资产(或固定资产-不动产)

  贷:实收资本

  应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  这里被投资企业入账的实收资本金额,已经是非货币性资产投资入股双方确认的金额减去代扣代缴增值税款后的差额。被投资企业实际向税务机关缴纳代扣代缴增值税时,做如下分录:

  借:应交税费-应交增值税-代扣代缴增值税

  贷:银行存款

  大家还要注意,《增值税法实施条例》第三十五条还留了这么句话

  “《增值税法实施条例》第三十五条

  ------代扣代缴的具体操作办法,由国务院财政、税务主管部门制定。”

  我们也期望具体操作办法中能够考虑到类似非货币形式的价款支付的增值税税款扣缴有一席解决之地。

  当然,如果扣缴义务人没有或不能按照《增值税法》的相关规定履行扣缴义务,按照《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条规定,“扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的,由税务机关向纳税人追缴税款。”因此如果对于技术转让等不属于增值税免税范围,自然人应积极想办法解决其自行申报纳税问题。而不能因为这个扣缴义务是支付价款的单位履行的,自己没有自行申报纳税的义务。毕竟税法上认定的非货币性资产投资的增值税纳税人,是取得支付价款的自然人。不过对于自然人纳税义务履行,《增值税法实施条例》第四十四条规定,“按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。”税法给予了一个相对宽松的履行纳税的期限。

  新《增值税法》实施后,自然人以非货币性资产投资的增值税纳税义务问题确实是增加了新的内容。只是以前没有明确支付价款单位向自然人进行价款支付有扣缴义务。而《增值税法实施条例》第三十五条直接就把这个问题挑明在大家眼前。所有在C2B背景下的增值税扣缴单位的扣缴义务的合规风险就非常强烈了。

  我们也期望对于象非货币性资产投资等,尤其以技术出资的增值税问题,能够给予延续既往的政策规定,包括大量既往跨境服务免税的项目,也需要有一个周圆的解决办法。

  此外,新《增值税法》下境外单位和个人向境内单位和个人销售服务、无形资产的扣缴业务中,如跨境电商平台向境内电商在境外电商平台上销售收取的佣金服务,境内单位如何扣缴?境外单位和个人间、境外单位和单位间以及境外个人和个人间在境外转让中国境内单位发行的金融商品,如何进行增值税税款扣缴?增值税税款扣缴依然有很多敏感的难点需要去破解。

境外收入补税追溯至2017年?——“追溯期”还是“追征期”

  今天在飞机上,突然看到一则新闻,“中国内地税务居民境外收入的补税追溯期较此前拉长,最早可至2020年甚至2017年”。朋友圈里开始瞬间一堆的转发,标题都是严征管。然而,一句话新闻的可怕之处就是,非专业人士并不能准确解读背后的含义,也无法确定,这是个案信息还是普遍趋势,是实践操作还是法律规定。就如此前的追征30年一样。因此,仅以此篇短文再次普及一下税法有关追征期的规定,尽管追征期和追溯期并不相同。

  关于“追征期”

  “追征期”是征管法上的概念,指法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间。为什么税法要有追征期?其实法律作为一个秩序管理的规定,具有很强的时间性要求,因为,人们的行为随着时间的推移,意义会改变,而要求法律追究很久以前的法律责任既不现实也不经济。因此,各种法律都会规定一个“追诉时效”(这与新闻中的“追溯期”不是一个概念,因为上面的新闻表达的不是这个意思),即便是刑法,也对犯罪行为规定了追诉时效,这并不是放纵犯罪,而是现实的秩序需要,因为如果一个盗窃行为刑期可能只有三年,刑法规定20年后还要继续追溯和惩罚,那么大量的案件就会成为拖垮公共资源的基础。因此,刑法规定的一般追溯时效是和犯罪的最高法定刑相关联的。同样的,在民事法律上,也有诉讼时效,因为“不能让原告躺在权利上睡觉”。

  需要说明的是,在税收程序法理论层面,“法律允许的税务机关要求纳税人补税的最长期间”其实是由“核定期间”和“征收期间”两个期间组成的——前者指法律要求税务机关必须在特定期限内完成对纳税人的纳税申报或已发生的纳税义务具体金额进行确认,它的意义更接近于前述其他法律上的追诉时效的概念(同样的,核定期间和上面新闻想表达的“追溯期”不是一个意思);后者指在确认具体纳税义务的行政法律行为作出后,法律要求税务机关必须在特定期间内履行征收职责。我国现行《税收征收管理法》第五十二条规定的“追征期”,实为这两个期间的混合体,在正在进行的征管法修订过程中会否进行调整和建立独立的核定期间、征收期间制度,目前尚不明朗,本文后续对“追征期”的讨论,暂以现行法为限。

  现行法层面,我国的税法和其他国家的税法一样,都明确规定了追征期,我们在这里就不作具体条文的引述了,一般理解,税法的追征期是这样规定的:1)因为税务机关的责任造成少缴的追征期为3年;2)如果认定偷税,则追征期为无限期追征;3)反避税的追征期一般为10年;4)其他情形一般的追征期认为是5年。原则上,税务机关不能超出追征期的限制提出追溯补税的要求,也就是说,理论上,追溯期不能超过追征期。

  这个一般理解在实践中的确有不少的争议,例如,偷税可以无限期追征,而虽然认定偷税的条件比较复杂,不申报也不必然等于就属于偷税,但是不少税务机关认为,纳税人有纳税义务而不做申报,无论是个人还是企业都属于偷税。这一观点是建立在有关刑事司法解释中所谓“进行了纳税登记就等同于通知申报”的逻辑上的,对此,即便2025年发布的总局版《税收征收管理法修订草案(征求意见稿)》中也反映了这一观点以进一步扩大逃税的认定范围,但尚且还对自然人纳税人保留了别除条款(“未依法办理设立登记的纳税人发生应税行为,或者依法不需要办理设立登记的纳税人,发生应税行为且应纳税额较大,经税务机关通知申报而不申报的”才构成逃税)。另有税务机关从文字解读上认为,其实除了计算错误以外,所有少缴的税款都可以无限期追征,虽然这个观点显然不合理并且和总局文件[1]【注1:《国家税务总局关于未申报税款追缴期限问题的批复》中给出过指导意见:“税收征管法第五十二条规定:对偷税、抗税、骗税的,税务机关可以无限期追征其未缴或者少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款。税收征管法第六十四条第二款规定的纳税人不进行纳税申报造成不缴或少缴应纳税款的情形不属于偷税、抗税、骗税,其追征期按照税收征管法第五十二条规定的精神,一般为三年,特殊情况可以延长至五年。”】冲突,但是仍然也有法院支持这一观点。

  再例如,对于追征期的计算,起点和终点分别如何确定实践中也常常存在争议,有税务机关认为,只要发过提醒通知追征期的计算就开始了。更别提,不说法律的争议,在理论上,偷税的无限期追征比刑法的追溯时效都更长,其实并不合适,真的无限期追征事实上无法实现,而且也难以收集有效证据。这种种的争议在实践中制造出了各种不同理解和征管案件的差异。事实上,除了实际已经产生的欠税追缴没有期限以外,所有的少缴税款都应该有一个合理的期限。

  关于“追溯期”

  然后我们回来看这则新闻,新闻本身用了“追溯期”,这其实不是一个法律概念。如果在这里要准确的理解新闻的含义,应该指的是税务机关提示纳税人或者要求纳税人补税的期间。“追溯期”并不是上文讲的“追征期”,也因此并不能理解为税务总局有任何的规定或者明确的意见改变了法律规定确定的一般追征期规则。换言之,如果税务机关向纳税人提示其可能存在2017年度尚未申报的境外所得,纳税人未行使追征期抗辩,而是据此自查并补缴了2017年度的税款,税务机关的这一提示(并非追征税款的行政法律行为)和纳税人补税这一结果均不会违反任何法律规定。

  事实上,此前通知的2022到2024年的概念就是基于因为此前境外所得并没有进行广泛的宣传和管理,税务机关自我限缩了追征,采用了三年的短期限。这本身是更为合理的一个判断。然而实践中,每个个案不同,不同的税务机关的确可能有往前追溯的冲动,或者也许在个案中也有理由。因此,个案而言的追溯期可能和上述规定完全不同。

  个人理解,2017年的时间大致应该对应的是CRS的初始交换年限,是信息交换的源起之年,也是税务机关掌握信息的开始,这也许是部分税务机关能向纳税人最早“追溯”到2017年的原因。

  然而,如果不做专业的分析,这样的新闻和此前追征三十年的宣传造成的后果都是人们开始对法律溯及既往的能力产生担忧,纳税人对税法的理解可能出现误差,觉得中国税务机关正在不管不顾往前追征税款。从税法的角度,不是说2017年的境外所得不能征收,因为即使适用老的个人所得税法,征税在法律上在当时也有法律依据。然而,那个时候境外所得甚至没有年度汇缴主动申报一说,从现实的角度,做这样的追征在法律适用上有着很多的冲突需要解决,就比如如果追征,必然产生滞纳金,滞纳金应否缴纳?而在现行税法下,2017年的税款滞纳金必然超过本金,超过的部分应否征收?

  所以,作为税法从业的律师,还是有必要做个澄清,上述的追溯期应该只是个案下的个别处理,不能理解为普遍的态度和想法,也不会改变法律对追征期的规定。

  最后,税收合规是每个纳税人的责任,追征期不能成为逃避税收义务的天然庇护,同样的,在税收法治的概念之下,对追征期的普遍突破也不应该成为执法的正常现象。

       作者简介

  叶永青  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

  邮箱:yeyongqing@anlilaw.com

  王一骁  合伙人

  北京安理(上海)律师事务所

  邮箱:wangyixiao@anlilaw.com