各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省人民政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:
为贯彻落实党中央、国务院的决策部署,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,建立健全购租并举住房制度,加强和改善房地产市场调控,遏制部分地方房价不合理上涨、过快上涨,促进我省房地产市场平稳健康发展,提出以下措施:
一、加强商品房预售监管。房地产开发企业要严格执行商品房销售明码标价、一房一价,按照备案价格对外销售,不得在标价和公示的收费之外加价出售房屋或者另行收取未标明的费用。新建楼盘首次开盘备案预售(销售)均价,要按照同区域、同品质、同类型项目的备案均价确定。对销售均价过高、不接受政府价格指导的楼盘,不予办理预售许可、不予办理网签合同备案、不予办理现房销售备案。
进一步规范公证执业行为,不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途,不得以签名(印鉴)属实公证替代委托公证,以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。要严格监控大额、长期限的消费贷款资金流向,关闭信用卡对房地产开发企业的POS刷卡端口,坚决遏制个人综合消费贷款、信用卡透支的资金绕道用于支付首付以及住房消费。
责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、国土厅、司法厅、物价局、金融办,人行福州中心支行、福建银监局
二、完善土地出让方式控制楼面地价上涨。经营性房地产用地出让竞价溢价率超出一定比例时,要逐阶段要求缩短全额付清土地出让金的时间、提高商品房可销售的条件,直至现房销售等;或采取限报价次数等方式确定竞得人,防止经营性房地产用地出现区域性楼面单价新高,避免“地王”扰乱市场预期。商品住房供求矛盾突出、价格上涨压力较大的城市,要推出一批“限房价、竞地价”项目,稳定市场预期。
金融管理部门要加强房地产开发贷款、银行理财、资产管理计划、信托计划等流向开发企业的资金用途监管,不得用于支付土地出让价款。各地要建立购地资金审查制度,确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的,取消土地竞买资格,并列入“黑名单”。
各设区市和百万人口以上的县(市)要严格执行住宅用地供应年度计划、三年滚动计划和中期规划。福州、厦门市要把共有产权住房和租赁住房用地纳入年度住宅用地供应计划,并明确规模比例。各市、县要根据商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。
责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省国土厅、住建厅、金融办,人行福州中心支行、福建银监局
三、年内启动一批共有产权住房建设并实现常态化供应。福州、厦门两市要在地铁沿线、交通便利、配套设施完善的区域,合理安排共有产权住房用地,今年年底前启动一批共有产权住房建设并出台共有产权住房的具体管理办法。今后每年年初应公布一批共有产权住房项目计划。各地要根据实际,启动建设一批共有产权住房,尤其是商品住房供求矛盾突出、价格上涨压力较大、人口净流入的城市,要加快发展共有产权住房,作为稳定房地产市场的长期政策,重点解决本地户籍无房户、符合购房条件外来人口及重点人才的居住需求。
共有产权住房的购房人拥有部分产权,产权份额为购房人实际出资额占同地段、同品质商品住房价格的比例,其余产权份额由政府指定的机构持有。共有产权住房只能用于购房人自住,不得擅自出租、转借、改变用途。取得共有产权住房不动产权证满 5年后,方可上市交易,同等条件下,政府享有优先购买权。上市交易所得价款,按产权份额公平分割。购房人可增购共有产权住房的产权份额,直至取得完全产权。
责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、发改委、财政厅、国土厅、人社厅、物价局
四、增加租赁住房供应。福州、厦门要加快建设租赁住房,2018—2020年福州市每年新建成的各类租赁住房占新增住房供应总量的比例不低于25%、厦门市不低于30%。人口净流入的城市,要在每年3月底前公布当年租赁住房用地供应,按人口流入的一定比例,制定公布新建成各类租赁住房供应年度计划。各地要积极培育机构化规模化住房租赁企业,尤其是国有龙头住房租赁企业,增加政府持有的租赁住房比例。
责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、发改委、财政厅、国土厅、国资委、物价局
五、扩大公共租赁住房保障范围。进一步降低公共租赁住房准入门槛,公共租赁住房保障对象扩大到新就业无房职工、在城镇稳定就业的外来务工人员等新市民。完善公共租赁住房分配方式,对环卫工人、公交司机、地铁职工等长期从事城市市政公用行业运营维护作业人员,以及青年医生、青年教师、专业技术人员等,可实行分类保障、定向供应。各市、县应结合本地实际,制定公共租赁住房分类保障、定向供应的具体办法。
责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、发改委、财政厅、人社厅、物价局
六、三年基本完成棚户区改造。实施棚户区改造行动计划,统筹做好2018—2020年棚改三年规划,落实土地、财税、金融等支持政策,加快棚改进度。优先改造连片规模大、住房条件困难、安全隐患严重、环境较差、居民改造意愿迫切的区域,3年内基本完成现有城市棚户区、城市危房、城市建成区内城中村、国有林场危旧房、垦区危房改造。加快推进棚改项目前期工作,提前做好2018年棚改项目落实、资金筹措,确保2018年棚改项目早开工、早见效。
责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、财政厅、国土厅、发改委、农业厅、林业厅、国资委、侨办
七、督促开发企业按照土地合同约定开竣工。各地要全面开展闲置土地专项清理和房地产项目建设进度动态巡查,督促拿地企业按照土地出让合同约定开工、竣工。针对房地产闲置土地的不同原因,采取有效措施,加大处置力度,依法依规逐宗制定处置方案,报原批准供地的人民政府批准后实施。对受让人未按期缴纳土地出让金的,严格按违约处理;对企业原因造成土地闲置的,责令限期整改或依法收回。在整改到位或按约定履行合同前,禁止相关企业在全省范围内参加土地交易活动。各地要在年底前将闲置土地清理整顿以及房地产项目促建情况上报省国土厅、住建厅。
责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省国土厅、住建厅
八、严厉打击房地产市场违法违规行为。各级住建、国土、工商、税务、金融、价格(发改)、公安等部门要加大联合执法查处力度,坚决打击房地产开发企业囤积房源、捂盘惜售等违规销售行为,严厉查处房地产中介机构虚假宣传、虚假违法广告、价格欺诈、不按规定明码标价、哄抬房价、协助规避限购限贷措施、违规开展金融业务等行为。要将违法违规企业及其责任人记入信用不良记录,并公开通报,发布房地产领域失信企业和失信人员名单,建立健全跨部门失信联合惩戒机制。
责任单位:各市、县(区)人民政府,平潭综合实验区管委会,省住建厅、国土厅、发改委、公安厅、工商局、物价局、地税局、国税局、金融办,人行福州中心支行、福建银监局
各市、县(区)人民政府要切实增强“四个意识”,把促进房地产市场平稳健康发展作为一项重大政治任务,承担起房地产调控主体责任,明确目标任务,贯彻落实中央及我省有关房地产工作的决策部署,并结合本地实际制定更具针对性、更加坚定有力的政策措施。对主体责任落实不到位、市场产生异常波动、未实现调控目标的市、县(区)政府及有关部门,按照有关规定进行约谈问责。
福建省人民政府
2017年9月30日
《增值税法实施条例(征求意见稿)》核心变化深度解析
一、征求意见稿的出台背景
增值税作为我国第一大税种,其收入规模与征管效率直接影响国家财政稳定与市场主体发展。据财政部数据显示,2024年我国增值税收入达6.67万亿元,占全年税收总收入的38%,覆盖国民经济全行业、全链条,涉及千万级市场主体的切身利益。即将于2026年1月1日施行的《中华人民共和国增值税法》(以下简称“增值税法”),标志着我国增值税制度从“暂行条例”向“法律”的正式转型,而《增值税法实施条例征求意见稿》(以下简称“征求意见稿”)的发布,正是落实税收法定原则、细化法律条款、衔接现行政策的关键举措。
从制度逻辑看,制定征求意见稿的核心目标在于解决三方面问题:一是填补增值税法的“原则性规定”与“实操性需求”之间的空白,对增值税法中未明确的应税交易界定、税率适用规则等内容进行细化;二是整合现行增值税政策体系,将现行《营业税改征增值税试点实施办法》(财税[2016]36号,以下简称“36号文”)及后续出台的规范性文件中成熟的征管规范、优惠政策等上升为行政法规,增强制度稳定性;三是衔接国际增值税制度及实践,尤其是在跨境服务与无形资产交易的“境内消费”判定等难点问题上,实现制度与国际接轨,为跨境贸易便利化提供支持。
二、征求意见稿的十大核心条文深度分析
1. 应税交易范围的界定
征求意见稿第二条对“货物、服务、无形资产、不动产”的定义进行了分层细化:
· 货物:明确包含“有形动产、电力、热力、气体”,延续现行政策口径,通过“列举+等字兜底”方式明确了货物“以实物形态存在且可流转”的核心特征及其主要表现形式,排除了其与服务、无形资产和不动产混淆的可能;
· 服务:采用“列举+等字兜底”的方式,明确涵盖交通运输服务、邮政服务、电信服务、建筑服务、金融服务及生产生活服务等六大类,与36号文的分类基本保持一致,并将36号文中的“现代服务”和“生活服务”归并为“生产生活服务”,表达更为周延,也更便于分类理解“服务的提供需伴随经济利益转移”的含义;
· 无形资产与不动产:直接而明确地规定了无形资产和不动产“无实物形态但能带来经济利益”“不可移动且移动后性质改变”的核心属性,并列举技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权、其他无形资产和建筑物、构筑物等作为无形资产和不动产的典型形态,解决了实务中“特许经营权是否属于无形资产”“临时搭建物是否属于不动产”等争议问题。
2. 纳税人分类的规则优化
征求意见稿第六条、第七条在纳税人分类上实现两大突破:
一是明确“个人”的范围包含个体工商户与自然人,解决了36号文对“个人”界定模糊的问题。在此前实务中,部分地区将自然人排除在小规模纳税人之外,导致自然人代开发票时适用税率较为混乱,而征求意见稿明确“自然人属于小规模纳税人”,统一了政策执行口径;
二是确立一般纳税人“登记制”,规定“适用一般计税方法的纳税人为一般纳税人,实行登记制度,具体办法由国务院税务主管部门制定”。这一规则替代了36号文的“审批制”,简化了一般纳税人认定流程,同时与增值税法中“年销售额500万元”的小规模纳税人标准形成衔接。但需注意的是,“自然人属于小规模纳税人”的规定与“年销售额500万元”的标准如何进行有效衔接,可能需要此次征求意见后进行补全规定或待后续通过主管部门的细则进一步明确自然人销售额的计算周期与例外情形。
3. 零税率范围的划定
征求意见稿第四条、第八条、第九条对增值税法规定的零税率范围进行了实操性细化:
· 跨境服务与无形资产:结合“境内消费”原则,明确服务的“实际接受方在境外”“无形资产的使用地在境外”等判定条件,解决了36号文下“跨境服务是否在境内消费”的判定难题。例如,对于跨境咨询服务,若咨询成果仅用于境外项目,且款项由境外单位支付,即可适用零税率,无需再通过“服务地点”等模糊标准判断。
· 出口货物:明确“向海关报关实际离境并销售给境外单位或个人”的核心判定标准,同时保留“国务院规定的其他情形”的弹性条款,为特殊贸易形态(如跨境电商9710、9810模式)的零税率适用预留空间;
4. 多税率混合交易的规则明确
在实务中,纳税人经常面临“一项交易涉及多个税率”的情形(如销售设备同时提供安装服务),36号文仅原则性规定“分别核算适用不同税率的销售额”,但未明确“无法分别核算”或“主要业务难以界定”时的处理规则。征求意见稿第十条对此补充规定:“一项应税交易涉及不同税率、征收率的货物、服务、无形资产、不动产的,按照应税交易的主要业务适用税率、征收率”,并明确“主要业务”以“销售额占比超过50%”为判定标准,不仅符合增值税基本原理,而且可为企业提供清晰的操作指引,减少税务机关与纳税人就相关税法条款的理解争议。
5. 进项税额抵扣的管理
征求意见稿第十一条、第十三条、第二十条、第二十三条在进项税额抵扣方面的改进主要体现在四方面:
一是明确扣税凭证的法定范围。征求意见稿第十一条以“列举+概括”方式规定了扣税凭证的具体情形,“增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票等符合国务院税务主管部门规定的凭证”方可作为抵扣依据,排除了不符合规定的普通发票、收据等凭证的抵扣资格;
二是规范销售折让、中止或退回的处理,规定“因销售折让、中止或退回而退还给购买方的增值税税额,应从当期销项税额中扣减;已抵扣的进项税额,应从当期进项税额中扣减”,解决了实务中“红字发票开具与税额调整不同步”的问题;
三是细化特殊业务的抵扣限制。在增值税进项税额抵扣规则的理解与适用中,存在一处关键争议点,即“购进贷款服务及相关费用”的进项税额抵扣问题。从现行制度与立法衔接来看,虽然增值税法中未直接列明“购进贷款服务”属于不得抵扣销项税额的情形,但这并不意味着该类进项税额即可抵扣。究其根源,购进贷款服务进项税额不得抵扣的规则,源于2016年营业税改征增值税时对利息相关营业税政策的“平移”,其核心目的是维持税制转换过程中的税负稳定。若在增值税立法后取消此项限制,可能会导致增值税收入大幅减少。征求意见稿针对此类特殊业务的抵扣限制作出细化安排,为规则适用提供了更清晰的指引。征求意见稿明确规定“贷款服务及与贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费”对应的进项税额不得抵扣,与36号文保持一致,但补充了“直接相关”的判定标准(如费用支付对象与贷款发放方一致、费用金额与贷款额度挂钩等),避免政策被误读滥用。
四是无法划分的进项税额转出需按年清算调整。对于“一般纳税人购进货物(不含固定资产)、服务,用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额”,现行增值税政策和征求意见稿都规定了按照销售额的比例计算“当期不得抵扣的进项税额”。区别在于现行增值税政策规定“主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算”,而征求意见稿第二十三条要求“纳税人应当按照上述公式逐期计算不得抵扣的进项税额,并在次年1月纳税申报期内依据全年汇总数据进行清算调整”。这一要求顺应了“放管服”改革以来纳税人申报以纳税人为主的基本精神,但也给企业的申报及合规带来了新的要求。
6. 混合用途资产进项税抵扣的处理
对于“既用于一般计税项目,又用于免税、简易计税项目”的长期资产(原值超过500万元的固定资产、无形资产、不动产),36号文采用“购进时按比例分摊抵扣”的规则,导致企业需在购进时即准确预判用途,操作难度较大。
征求意见稿第二十六条对此进行优化,采用“购进时全额抵扣+后续逐年调整”的模式:企业在购进混合用途长期资产时,可全额抵扣进项税额;后续使用过程中,若用于免税、简易计税项目的,需按“(资产原值×免税/简易计税项目销售额占比)÷资产折旧/摊销年限”计算不得抵扣的进项税额,在折旧或摊销期间逐年调整。这一规则既简化了购进时的抵扣流程,又符合“增值税征抵一致”的原则,兼顾了政策平稳过渡与税制科学性。
7. 对税收优惠作进一步规定
征求意见稿“第四章税收优惠”对税收优惠政策口径的优化体现在两方面:
一是明确免税项目的具体标准。比如,第二十七条对“农业生产者”和“农产品”作了更明确的界定,分别是“从事农业生产的单位和个人”和“初级农产品”;第二十八条明确规定享受优惠政策的医疗机构“不包括美容医疗机构(含美容医疗诊所)”;第三十一条将享受优惠政策的“托儿所、幼儿园”“养老服务”“残疾人服务机构”的范围作了“依照有关规定设立”“依法办理登记”的限定,同时还明确托儿所、幼儿园的免税收入是指“有关收费标准规定以内的教育费、保育费”,享受免税政策的养老机构的业务范围是“为老年人提供生活照料、康复护理等服务”,从而避免优惠政策的扩大化适用;第三十三条明确规定符合规定的门票收入是指“第一道门票收入”。
二是强化优惠政策的管理要求。征求意见稿第三十四条规定,“税收优惠的适用范围、标准、条件及征管措施需依法及时公开”。第三十五条明确规定,纳税人未单独核算优惠项目销售额、进项税额或者通过提供虚假材料等各种手段违法违规享受增值税优惠的,不得享受税收优惠,以保障优惠政策的精准性与严肃性。
8. 征收管理相关规则进一步明确
征求意见稿“第五章征收管理”重点解决了三类实务难题:
一是特殊情形纳税人认定。第三十六条明确“资管产品运营过程中发生的增值税应税交易,认定资管产品管理人为纳税人”,解决了实践中资管产品征税的纳税人认定争议。
二是跨境征管规则。第三十七条新增“境外单位和个人向自然人出租境内不动产,需委托境内代理人履行纳税义务”的规定,补全了境外主体向自然人提供服务的征管规则。
三是纳税义务发生时间细化。第四十一条对“收讫销售货款”“取得销售款项索取凭据的当日”等概念作了进一步明确,前者是指“纳税人发生应税交易过程中或者完成后收到款项”,后者“是指书面合同确定的付款日期,未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,是指应税交易完成的当日”,其中“应税交易完成的当日,是指货物发出、服务完成、金融商品所有权转移、无形资产转让完成或者不动产权属变更的当日”,相关规定延续了36号文的内容,但表述更为严谨和细化,避免纳税人因时间判定模糊导致的逾期申报风险。
9. 整合预缴税款的范围
征求意见稿第四十八条整合了现行增值税政策中不同文件规定的预缴税款的范围,基本平移了现行的预缴税款政策,包括异地提供建筑服务、采取预收款方式提供建筑服务、采取预售方式销售房地产项目、转让和出租异地不动产、油气田企业异地销售与生产原油、天然气相关的服务。需要注意的是,现行增值税政策中的“采取预收款方式销售自行开发的房地产项目”在征求意见稿中调整为“采取预售方式销售房地产项目”,其预缴税款的范围可能有所扩大。
10. 新增反避税条款
征求意见稿第五十六条新增反避税条款:“纳税人实施不具有合理商业目的的安排而减少、免除、推迟缴纳增值税税款,或者增加、提前退还增值税税款的,税务机关有权按照合理方法予以调整。”增值税法第二十条及征求意见稿第十八条,已有纳税人销售额明显偏低或偏高且无正当理由的核定条款,但可能还无法应对现实中复杂的避税情形。而一般反避税条款属于兜底性质,覆盖了其他没有合理商业原因的安排,且“按照合理方法予以调整”将比“核定销售额”的调整手段更为宽泛,需要税务机关和纳税人对商业目的、避税目的进行综合判断。
三、对征求意见稿及后续政策的七项优化建议
1.优化两类纳税人的界定与转换规则
增值税法第九条第一款明确规定,小规模纳税人,是指年应征增值税销售额未超过五百万元的纳税人。征求意见稿第七条明确自然人属于小规模纳税人,同时规定行政单位、军事单位、不经常发生应税交易且主要业务不属于应税交易范围的其他非企业单位,可以选择成为小规模纳税人。那么多年应征增值税超过500万元的自然人是否仍为小规模纳税人,这种情况存在不同理解。建议对年应征增值税超过500万元、并同时满足一定业务频率、经常发生业务事项的自然人不作为小规模纳税人处理。同时,对于一般纳税人确因市场变化等客观原因导致业务规模达到小规模纳税人标准且持续一段时间、满足规定条件的,可以作为小规模纳税人处理,但此种情况下纳税人应当提供相关经营材料备查。
2.对“非应税交易”概念做必要的界定
增值税法第三条、第五条、第六条分别明确了“应税交易”“视同应税交易”“不属于应税交易”的范围,但未提及“非应税交易”这一概念。征求意见稿第二十二条新设“非应税交易”概念,却未对其内涵(如是否等同于“不属于应税交易”)、外延(如具体包含哪些情形)作出解释,易导致征管实践中税务机关与纳税人对概念的理解出现偏差,引发执行混乱。在后续的法规修订或政策解释中,可以清晰界定“非应税交易”的内涵,明确其与“不属于应税交易”的区别与联系。可以通过列举具体情形,详细说明“非应税交易”的范围,如明确规定资产重组中的哪些具体行为属于“非应税交易”,让企业和税务机关在判断时有明确的依据。
3.对服务、无形资产在境内外消费作出更明确的界定
相较于36号文的规定,增值税法优化了“在境内销售服务、无形资产”的定义,强调“服务、无形资产在境内消费”。征求意见稿第四条又进一步明确了服务、无形资产在境内消费的情形,第九条则明确了完全在境外消费适用零税率的情形,相关细化规定符合《OECD国际增值税及商品与服务税指引》中关于有关消费地判断的国际实践管理,提高了跨境交易增值税处理判断的确定性和可预期性。对于征求意见稿第四条第(二)项中“与境内的货物、不动产、自然资源直接相关”和第九条第(一)(二)项中“完全在境外消费”的判断标准,在实操中可能有一定的争议,需要制定进一步的细则规定。
4.对价外费用概念做必要取舍
征求意见稿第十五条将增值税法第十七条所述“全部价款”解释为“包含纳税人发生应税交易取得的各种性质的价外费用”,但增值税法第十七条强调,应税交易的销售额需与交易本身具有“因果性、关联性、对应性”,即价款需是交易对价的直接体现;而征求意见稿中“各种性质”的表述,侧重强调款项类型范围,未突出与应税交易的实质关联,易导致非交易对价性质的款项被错误纳入计税范畴。尽管“价外费用”作为约定俗成的增值税项下的相关概念,但其本身缺乏清晰的法理支撑。若已明确为“全部价款”,则不应存在“价格之外的费用”;若属于“价外”范畴,则不应纳入交易对价,该概念在逻辑上可能存在矛盾。且在征管实务中,因其界定标准模糊,税企间也易发生争议。建议对征求意见稿中关于价外费用的相关规定作出进一步优化,将“各种性质”调整为与增值税法一致的“与之相关”,较为明确地界定“价外费用”的含义和判定标准,或者不再使用“价外费用”的概念,直接按照增值税法的规定进行细化概括或表述即可。
5. 明确一般纳税人交易凭证的价税分列
征求意见稿第五条仅针对增值税专用发票,要求分别标注销售额与增值税税额;而增值税法第七条明确,增值税税额需依据国务院规定在交易凭证上单独列明,且交易凭证包含发票、收据、订单、银行流水等多种形式,并非仅局限于增值税专用发票。从当前实际征管情况看,增值税普通发票已实现销售额与税额的分列标注,征求意见稿对交易凭证的范围作出限缩解释,与增值税法的立法表述存在偏差。因此,建议严格遵循增值税法规定,明确现阶段各类发票均需单独列明增值税税额,同时分阶段推进收据、订单等其他交易凭证实现销售额与税额的分列标注。
6.进一步优化税收优惠项下政策的精准性
征求意见稿第二十八条规定,“增值税法第二十四条第一款第二项所称医疗机构,是指依据有关规定具有医疗机构执业资格的机构,包括军队、武警部队各级各类医疗机构,不包括美容医疗机构(含美容医疗诊所)”。但医疗美容机构也提供一般医疗服务,普通医疗机构有可能存在医疗美容的科室。按照业务类型来享受优惠政策,而非经营主体可能更合理。建议进一步制定和优化按照业务类型来享受优惠政策的规则。
附件:征求意见稿与现行36号文、增值税法的核心差异对比 .pdf(请在网页端打开)
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