武房规[2020]2号 武汉市住房保障房管局关于印发《武汉市住房租赁企业信用监管办法》的通知
发文时间:2020-08-31
文号:武房规[2020]2号
时效性:全文有效
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各区房管部门,市房产信息中心,市房地产经纪行业协会,各住房租赁企业:


  为加快推进我市住房租赁行业信用体系建设,全面提高我市住房租赁行业诚信经营意识,根据《商品房屋租赁管理办法》等有关规定,我局制定了《武汉市住房租赁企业信用监管办法》,现印发给你们,请遵照执行。


武汉市住房保障和房整管理局

2020年8月31日



武汉市住房租赁企业信用监管办法


  第一章 总则


  第一条 为加快推进住房租赁行业信用体系建设,进一步规范住房租赁企业行为,构建诚实守信的市场环境,促进我市住房租赁市场平稳健康发展,根据《商品房屋租赁管理办法》《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》《湖北省社会信用信息管理条例》《武汉市房屋租赁管理办法》《市人民政府办公厅关于印发武汉市加快推进社会信用体系建设构建以信用为基础的新型监管机制实施方案的通知》,结合本市实际,制定本办法。


  第二条 本办法适用于住房租赁企业在本市开展住房租赁经营活动中所产生的信用信息的采集、处理和使用。


  第三条 本办法所称信用信息,是指住房租赁企业在住房租赁活动中形成的客观信息,包括基本信息、守信信息和失信信息。


  第四条 信用信息的采集、处理和使用应当遵循客观、准确、公正、及时、审慎的原则。


  第五条 市房管部门负责本市住房租赁行业信用监管的指导监督工作,建立信用档案,制定完善信用信息管理规则。区房管部门负责本辖区住房租赁活动中住房租赁企业信用信息的采集、处理和使用,对住房租赁企业的违法违规行为依法进行查处。


  市房产信息中心负责信用信息的公示、推送等运用指导。武汉房地产经纪行业协会(以下简称市经纪协会)应加强住房租赁行业道德诚信、自律机制建设等相关工作,组织协会成员签订“诚信自律承诺”。


  第二章 信用信息的内容


  第六条 基本信息包括企业名称、统一社会信用代码、注册地址、法定代表人或负责人、股东信息、备案情况、主要经营管理人员相关信息等。


  第七条 守信信息包括下列内容:


  (一)在本市从事住房租赁服务活动获国家、地方政府、行业主管部门及市经纪协会表彰的信息;


  (二)参与慈善救助和社会公益等捐赠活动的信息;


  (三)积极配合政府部门开展住房租赁行业调研,且调研成果被国家、省、市等有关部门采用的信息;


  (四)市、区房管部门认定可记录的其他信息。


  第八条 失信信息包括下列内容:


  (一)区房管部门下达的责令限期整改通知书、行政处罚决定书等信息;


  (二)市、区房管部门日常巡查和监督检查发现的违规行为信息;


  (三)经市、区房管部门查证属实的信访投诉、媒体反映违规行为信息;


  (四)市、区房管部门根据相关规定认定的其他信息。


  第三章 信用信息的采集


  第九条 信用信息的采集坚持“谁产生、谁提供、谁负责”的原则。已提供和申报的信用信息发生变更或者失效的,信用信息的提供人和申报人应当在信用信息变更或者失效之日起5个工作日内重新提供和申报。


  第十条 基本信息由住房租赁企业通过服务平台填报上传。


  守信信息由住房租赁企业在守信信息生成20个工作日内通过服务平台将相关资料填报上传。


  失信信息由住房租赁企业营业执照登记所在地的区房管部门通过服务平台采集,其中行政处罚类信息应自产生之日起3个工作日内采集。采集失信信息时,需同时将相关资料上传服务平台,其中包括责令限期整改通知书、行政处罚决定书等资料。


  第十一条 区房管部门在采集失信信息时,应书面告知住房租赁企业。


  第十二条 住房租赁企业对拟采集的失信信息有异议的,应在收到书面告知函之日起2个工作日内,通过服务平台向区房管部门提出异议申请,并提供相关证据。


  区房管部门应在受理异议申请之日起5个工作日内组织核查,并将核查结果书面通知申请人。拟采集的失信信息经核查确实有误的,应予以撤销或纠正。


  第十三条 住房租赁企业未在规定期限内提出异议或经核查认定异议不成立的,拟采集的失信信息立即生效并予以公布。


  第十四条 对已下达限期整改通知书或作出行政处罚决定书有异议的,企业可按照相关规定申请行政复议或提起行政诉讼。因限期整改通知书或行政处罚决定调整而导致失信信息变更的,由区房管部门按照本办法予以撤销或纠正。


  第四章 信用信息的修复


  第十五条 失信信息实行信息修复制度。行政处罚类失信信息修复按有关规定执行,其他类失信信息符合下列条件的,住房租赁企业可申请予以修复:


  (一)住房租赁企业已整改到位;


  (二)参加市经纪协会组织的专题教育培训且考试合格的。


  第十六条 其他类失信信息修复记分由住房租赁企业通过服务平台向采集失信信息的区房管部门申报,并提交以下申请材料:


  (一)其他类失信信息修复申请书及整改情况;


  (二)参加专题教育培训且考试合格的材料。


  区房管部门在受理申请之日起10个工作日内作出处理意见,并将处理意见书面通知申请人。


  第十七条 修复后的其他类失信信息按原记分标准核减50%记分。


  住房租赁企业1个记分周期内只能对其他类失信信息中同项记分标准修复1次且总修复次数不得超过3次。


  第十八条 住房租赁企业未真实反映整改情况或提供虛假材料申请其他类失信信息修复的,区房管部门取消其修复后的信用记分,仍按原记分标准记分,且2年内不再受理该住房租赁企业的其他类失信信息修复申请。


  第五章 信用信息的记分和使用


  第十九条 基本信息实行登记制,长期公开。


  守信信息和失信信息实行累计记分制。记分周期从每年1月1日至12月31日,基础分为100分。守信信息按照设定不同分值加分,失信信息按照设定不同分值减分。


  第二十条 对上个记分周期守信信息和失信信息累计记分在90分及以上的住房租赁企业,给予以下激励措施:


  (一)参与我市政府购买服务,享受政府补贴等优惠政策;(二)开通“绿色通道”,在市、区房管部门办理住房租赁类业务时,同等条件下优先办理;


  (三)优化行政监管,免于对其开展日常监督检查;(四)优先推荐参加相关评优、表彰活动;


  (五)依照法律、法规、规章和市经纪协会章程、行业自律机制等规定采取的其他激励措施。


  第二十一条 根据当前记分周期内守信信息和失信信息累计记分结果,对住房租赁企业采取以下惩戒措施:


  (一)累计记分低于80分时,市、区房管部门不推荐其参加相关评优、表彰活动;


  (二)累计记分低于70分时,由住房租赁企业营业执照注册所在地的区房管部门约谈住房租赁企业法定代表人;


  (三)累计记分低于60分时,市经纪协会对其进行书面通报批评,市房管部门和市经纪协会分别在各自门户网站发出预警并进行风险提示;


  (四)累计记分低于50分时,取消其参与当前记分周期内住房租赁试点企业资格及财政奖补申请资格等与住房租赁相关的优惠政策取得资格。


  第二十二条 住房租赁企业信用信息由市房管部门通过门户网站向社会公开,并推送给市信用平台,定期公布信用信息更新情况,任何单位和个人均可直接查阅公示类信用信息。


  第二十三条 住房租赁企业信用信息的采集、认定、记分、使用单位及其工作人员应当认真履行职责,不得徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权,违者依照有关规定处理。


  第二十四条 本办法自2020年10月1日起实施,有效期5年。


  附件:


  1.武汉市住房租赁企业守信信息加分标准


  2.武汉市住房租赁企业失信信息减分标准


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 第三步:

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  政策依据:

  1. 《财政部 国家税务总局 保监会关于将商业健康保险个人所得税试点政策推广到全国实施的通知》(财税〔2017〕39号)

  2. 《国家税务总局关于推广实施商业健康保险个人所得税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年17号)

  3. 《财政部 税务总局 银保监会关于进一步明确商业健康保险个人所得税优惠政策适用保险产品范围的通知》(财税〔2022〕21号)

股权代持全攻略:四大法律禁区、七条风控铁律,一文说清“”借名持股“”的门道

  案例1:名义股东擅自转让股权

  年逾半百的老张在贸易行业深耕多年,与好友老李、老刘合伙成立了一家注册资本为10万元的贸易公司。老李以劳务入股占股20%,老张出资6万元、老刘出资4万元,两人合计占股80%。

  创业初期公司业绩稳步上升,后老刘无心经营,老张便以8万元收购了老刘持有的40%股权,自此老张实际享有公司100%的股权。但出于个人考量,老张并未办理工商变更登记,而是与老刘的妹夫李某签订《股权代持协议》,由李某作为名义股东代持这100%股权,老张作为隐名股东在幕后实际操控公司。

  不料李某染上赌博恶习欠下巨债,竟擅自将代持的100%股权转让给不知情的债权人孙某,并完成了工商变更登记。老张得知后起诉至法院,要求确认转让无效并收回股权。

  法院审理认为,老张与李某的代持协议虽有效,但孙某作为善意第三人,在不知代持内情的情况下支付了合理对价并完成工商登记,依法受法律保护。最终法院驳回了老张的诉讼请求,老张不仅失去了辛苦打拼的公司股权,还陷入了无尽的维权困境。

  案例2:名义股东离婚引发的股权纠纷

  王先生是一家贸易公司的老板,出资100万元持有公司40%的股权。为了隐藏个人资产,他找多年的好友陈某代持这部分股权,两人签订了《代持协议》并约定收益归王先生所有。

  几年后,陈某与妻子丁某感情破裂起诉离婚。丁某在分割夫妻共同财产时,要求分割陈某名下这40%的股权。王先生得知后,拿出《代持协议》证明自己才是实际出资人,但丁某坚称该股权是婚姻存续期间登记在陈某名下,应属夫妻共同财产。

  法院认定,虽然王先生与丁某签订的《代持协议》有效,但这并不能抗拒丁某的诉求,丁某有权要求分割,王先生只能向好友陈某追讨损失。

  案例3:证据缺失导致股东资格不被认可

  宋某与王某是多年好友,两人于2023年共同出资500万元受让A公司40%的股权,并委托共同的朋友廖某代持。后廖某擅自将代持股权转让给张某,并完成了工商变更。

  得知消息后,宋某与王某起诉至法院,要求确认转让无效并确认自身股东资格。但涉及证据时,两人仅能提供《代持协议》的复印件且签名存疑,转账记录中也未注明款项用途。

  最终,法院审理认为,宋某与王某不能充分证明代持关系及实际出资事实,证据不足驳回其诉讼请求。

  2024年7月《新公司法》颁布实施,股权代持风险放大,纠纷案件持续增加。据相关机构统计,自2024年7月至2025年年底,全国法院审结的股权代持纠纷案件同比大幅增长276%,其中,隐名股东面临极大的败诉或权益受损风险,85%以上的案件最终导致隐名股东“钱股两空”,或者被迫承担了巨额的连带债务。在其中的不少案件中,隐名股东与名义股东明明签订了《股权代持协议》,结果最终却依旧落得“钱股两空”,原因何在?如何防范?

  一、何为股权代持

  股权代持,通俗地说就是"借名持股",即:张三想投资一家公司当股东,但因为某些原因,比如身份敏感、不方便公开、想规避股东人数限制等,他让他的一个好朋友李四代替自己出面去工商登记当股东,实际出钱和享受收益的都是张三。

  在这个关系里,实际出资人张三一般被称之为隐名股东,工商登记上显示的股东李四,则被称之为名义股东。如何约束规范两人之间的合作关系?通常情况下,张三会和李四会签订一份《股权代持协议》,约定双方的权责利。但是,代持关系本身存在诸多微妙之处,稍不注意即可能导致瑕疵,导致风险敞口的出现。

  二、国家法律对股权代持的规定

  2.1法律规定

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  2.2隐名股东转换为显名股东的要求

  隐名股东是不是可以随意转变为真正的、可以出现在工商登记中的股东呢?答案是否定的。根据《公司法司法解释(三)》第24条及最新司法解释征求意见稿的内容,隐名股东变更为显名股东,必须具备如下条件之一:

  1)公司股东会决议认可其实际出资人身份;

  2)过半数其他股东同意其实际出资人行使股东权利;

  3)过半数其他股东知道或应当知道代持事实,且对其实际行使股东权利未提出异议。

  换而言之,如果不满足以上条件之一,即便隐名股东想变身为真正意义上的公司股东也是无法达成的。

  三、代持协议无效的情形

  3.1特定类型企业代持无效

  如上所述,我们国家现行法律对上市公司、金融类企业的股权代持明确无效。内在逻辑如下:

  上市公司股权代持无效,原因在于其严重违背证券市场公开、公平、公正的基本原则。证券市场要求上市公司股权结构清晰、透明,以确保投资者能够获取真实、准确、完整的信息来作出投资决策。股权代持的存在使实际股权信息被隐藏,导致信息披露不真实、不准确,可能引发市场欺诈、内幕交易等严重问题,损害广大投资者利益,破坏证券市场秩序。

  金融类企业股权代持无效,则是基于金融安全与稳定的考量。在金融行业中,股权代持会使实际投资人脱离监管,可能导致资本不实、关联交易隐匿等状况,增加金融机构的经营风险,甚至引发系统性金融风险,危及国家经济安全和社会公共利益。因此,我国法律明确禁止金融企业股权代持,违反规定将面临严厉处罚。

  3.2特殊主体和行业代持无效

  公务员作为公职人员,其身份具有特殊性。《公务员法》等法律法规严格限制公务员从事或参与营利性活动,包括投资公司持有股权。若公务员进行股权代持,属于违反法律法规禁止性规定,代持协议无效。

  失信被执行人因未履行生效法律文书确定的义务,其财产和信用状况已受限制。股权代持虽未直接禁止失信被执行人,但若其通过代持转移财产、逃避债务,将损害债权人的合法权益,代持行为无效。

  除以上之外,部分特殊行业,如军事、安防等涉及国家安全和公共利益的行业,我国法律法规对投资者的身份有严格的准入限制。若不符合条件的主体通过股权代持进入这些行业,将有可能危害国家安全和公共利益,代持行为同样无效。

  3.3存在非法目的和损害公共利益的代持无效

  以逃避债务、洗钱、违法犯罪为目的的股权代持无效。这类行为存在损害债权人合法权益、严重破坏金融管理秩序、危害国家经济安全和社会稳定可能,代持行为无效。

  存在损害公共利益的股权代持同样无效。比如通过股权代持投资环境污染项目、危害公共健康的项目等,法律认定该类代持无效,以保障社会公共利益不受侵害。

  3.4股权存在问题的代持无效

  除以上几种情况外,在实践过程中,如果被代持股权本身存在问题的,代持行为也可能会被法律认定为无效,如代持已经注销公司的股权、代持未实缴且不可能实缴的"空壳"股权、代持虚构的股权等。

  四、股权代持的风险控制

  股权代持就像"把鸡蛋放在别人的篮子里",风险不小。如何做好股权代持?首先要明确代持股权的性质,如果是普通公司的股权代持,协议签好、证据留足、各方知情,基本可控;但涉及上市公司、金融公司、公务员代持、非法目的的代持时,千万不能碰,法律不仅不保护,还有可能涉及牢狱之灾。

  针对普通公司的股权代持,我们应该从以下几方面做到位、做细致,切实保障各方合法利益。

  4.1签订完善的代持协议

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  4.2 让公司和其他股东"知情"

  为避免后续隐名股东转换为显名股东时产生障碍,让公司其他股东知情非常重要,建议隐名股东可以让其他股东签署《知情同意书》,确认知道代持事实,并承诺未来配合隐名股东的身份转换、放弃优先购买权。如果可能,最好协调公司本身也在代持协议上盖章确认,这能大大降低未来"无法显名"的风险。

  4.3同步签署《股权转让协议》

  建议隐名股东可提前与名义股东签订一份股权转让协议,约定未来达到某个条件时,名义股东将股权转回给实际出资人或其指定的人,这样即使名义股东未来不配合,实际出资人也有直接依据办理工商变更。

  4.4一定要防范名义股东的"身边人"

  在实际案例当中,因名义股东配偶或家人对股权代持不知情(或表现为故意不知情),导致隐名股东权益受损的案例不在少数。如果名义股东已婚或有直系家人,一定让其配偶或直系家人签署《知情确认书》,确认知晓代持事实,承诺不主张该股权为夫妻共同财产或家人财产,防止名义股东离婚或死亡时,配偶/家人主张分割代持股权的要求。

  4.5用"股权质押"锁住名义股东

  为杜绝名义股东肆意处置代持股权,隐名股东可以要求名义股东将代持股权质押给实际出资人,这样名义股东就无法擅自转让或质押给第三方。

  4.6一定保留完整的证据链

  在过往的诉讼案件中,因隐名股东证据链不完整导致败诉的案例不少。因此,隐名股东一定要做好证据的保管工作,具体如下:

  1)代持协议原件:一定要是原件,复印件无效;

  2)出资凭证:一定是隐名股东的出资记录,最好为银行转账记录,且要备注"代XX出资"。如果涉及现金出资的,一定要做好纸质凭证记录和备注。

  3)公司出具的出资证明书:如验证报告、收款证明等;

  4)名义股东的书面授权、指示记录:一定要原件

  5)参与公司管理的证据:如参加股东会的记录、邮件往来等资料;

  6)分红收取记录:包括转账记录(备注分红)、现金收款书面记录等。

  4.7名义股东的风险防范

  对名义股东而言,代持股权也不是100%安全的,也可能存在一定的法律风险。在代持行为发生之前、签署协议时及代持过程中,名义股东要做到:

  1)隐名股东出资前,一定要审查实际出资人的资金来源是否合法,避免卷入洗钱、诈骗等非法活动中,并在协议中明确前述事项的。

  2)协议中明确"按指示行事免责",因遵循实际出资人指令产生的责任由其承担。

  3)要求实际出资人提供出资担保或设立共管账户,防止其不按时出资导致你被债权人追责。

  4)约定单方解除权,如实际出资人不出资、公司债务风险过大时,名义股东可以在告知隐名股东的前提下,要求退出。