东营市地方税务局关于土地增值税若干税收管理问题的公告(征求意见稿)
发文时间:2017-10-17
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广大纳税人和社会各界人士:


  为进一步加强土地增值税税收管理,提高预征、清算和项目管理水平,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、财政部和国家税务总局的相关文件、以及《山东省地方税务局关于修订的公告》(山东省地方税务局公告2017年第5号)的规定,针对我市土地增值税管理的实际问题,研究制定了管理措施,统一了政策执行口径。


  现将《东营市地方税务局关于土地增值税若干税收管理问题的公告》的内容予以发布,若有意见或者建议,请于10月24日之前反馈东营市地方税务局。电话:0546-7158028。


  东营市地方税务局

  2017年10月17日



东营市地方税务局关于土地增值税若干税收管理问题的公告


  为进一步做好土地增值税税收管理工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《山东省地方税务局关于修订的公告》(以下简称《三控一促办法》)等规定,现就土地增值税税收管理有关问题公告如下:


  一、项目登记


  从事房地产开发的纳税人取得土地使用权并获得房地产开发项目施工许可证后十日内,到主管地税机关办理项目登记,除报送《土地增值税项目报告表》外,还应同时报送以下证件资料:


  (一)国有土地使用权出让(转让)合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证;


  (二)建设用地规划许可证及附件;


  (三)建设工程规划许可证及附件;


  (四)建设工程施工许可证及附件。


  主管地税机关根据以上证件资料确定分期项目和项目容积率,并将以上证件资料扫描至《东营市地方税务局土地增值税管理信息系统》,在系统中建立项目台帐。


  二、项目管理


  从事房地产开发的纳税人应于每月或季度终了后15日内将上期房地产销售(预售)情况和成本费用支出情况及其相关凭证影印件分项目报送主管税务机关。主管税务机关将企业报送的数据导入(录入)《东营市地方税务局土地增值税管理信息系统》,进行项目管理,及时进行实地核实。


  三、保障房项目


  从事房地产开发的纳税人开发经政府批准建设的保障性住房,也应按照第一条、第二条的规定进行项目登记和项目管理,同时将政府批准文件报主管税务机关备案,暂不预征土地增值税。


  四、预征率


  我市土地增值税预征率为:销售普通住房2%,销售非普通住房2%,销售其他类型房地产3%。


  五、预缴税款申报缴纳期限


  确定房地产开发企业按月或按季预缴土地增值税,应与企业增值税的预缴期限一致。


  六、清算申报


  纳税人自达到应清算条件之日起90日内未进行清算申报的,主管地税机关根据《税收征收管理法》的规定责令限期改正,并进行处罚。主管地税机关及时掌握纳税人销售情况,确定达到应清算条件的时间,并做好纳税服务,提醒纳税人按规定办理清算,按期申报。


  对于确定暂不清算的可清算项目,主管地税机关应定期作出评估,根据项目情况、税收收入进度情况、清算审核工作安排情况确定清算申报时间,并通知纳税人办理清算申报。纳税人接到地税机关清算申报通知后,停止该项目土地增值税预缴。


  纳税人办理清算时,清算收入和归集扣除项目金额的截止时间为清算申报当日。


  七、土地成本


  纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定交纳的有关费用,包括为取得土地使用权所支付的契税、出让金业务费、土地登记费、土地测绘费、城市基础设施配套费。


  纳税人未实际支付的土地出让金或无合法有效凭证的(即使有政府文件中规定的土地出让金价款),不可扣除。没有证据表明政府补助款项与项目土地成本无关的,冲减该项目土地成本。


  八、政府性基金和行政事业性收费


  在房地产开发期间,按政府规定缴纳的与房地产开发项目直接相关的政府性基金和行政事业性收费包括:


  建筑企业养老保障金、人防建设基金、墙改基金、散装水泥专项基金、建筑安全监督管理费、规划技术服务费、建筑工程交易综合费、档案服务费、行业管理费、工程定额测定费、建筑工程质量监督费、建筑垃圾处置费、工程渣土处置费、拆迁管理费、白蚁防治费、排污费、环评费、出让金业务费、土地登记费、土地测绘费、防雷检测费、城市规划编制费、解困基金。


  九、装修费用


  房产开发成本不包括可移动的装修费用。空调、太阳能、壁挂炉、热水器、油烟机、整体橱柜、整体浴室、一体式洗手盆、洗浴喷头、装饰品、挂件、浴缸、家具、家电等移动后能够继续使用的设施费用支出属于可移动装修费用,但政府部门要求必须安装的除外。其他未列举的装修费用是否属于可移动的装修费用,由主管税务机关确定


  十、无产权配套设施等处理问题


  房地产开发企业以签订销售合同或长期使用权转让合同等形式转让停车场(库)、储藏室等无产权配套设施使用权的,不计入土地增值税清算收入,相应的成本费用不得在土地增值税清算时扣除。


  十一、开发成本核定标准


  以住房和城乡建设部公布的济南住宅建安成本的1.2倍作为我市前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用四项开发成本的单位面积金额标准。房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的四项开发成本凭证或资料不符合清算要求或超过此标准30%的,按此标准计算扣除。


  十二、印花税扣除问题


  与转让房地产有关的税金包含因转让房地产交纳的印花税。


  十三、合法有效凭证


  非从事房地产开发的纳税人转让购买的房地产不能提供合法有效凭证的,可以以契税完税凭证或查询房产、土地管理部门的记录作为扣除依据。


  十四、核定征收率


  我市土地增值税核定征收率为:转让旧房及建筑物5%,整体转让在建工程5%,从事房地产开发的纳税人销售新建商品房的,其中:普通住房5%、非普通住房及其他类型房地产6%。


  十五、符合下列情况之一的,可以确认为建成后产权属于全体业主所有


  (一)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的;


  (二)商品销售合同、协议或合同性质凭证中未注明有关公共配套设施归业主共有,但通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套归业主共有,且房屋登记机构在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载的。


  (三)商品房销售合同、协议或合同性质凭证中注明有关公共配套设施归业主共有,或通过其他方式向物业买受人提供书面公示材料注明有关公共配套归业主共有,但因客观原因房屋登记机构未在房屋登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载,主管地税机关应当调查取证予以确认。


  (四)法院判决书、裁定书、调解书以及仲裁裁决书确定属于全体业主共有的。


  十六、样板房、售楼部


  纳税人在房地产开发项目以外单独建造的样板房、售楼部,其建造费用、装修费用不得计入房地产开发成本。


  十七、旧房认定


  房地产开发企业将自行开发的房地产出租、出借或自用超过1年的,转让时应按销售旧房处理。


  十八、利息支出


  纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息性质的款项,不得作为利息支出扣除。


  纳税人以统借统还或委托贷款形式取得的借款,其支付的利息不符合有关土地增值税利息据实扣除的条件,不得在土地增值税清算时据实扣除。


  十九、红线外的建安工程支出


  发生于项目红线外的建筑安装工程等支出不得在本项目土地增值税清算中扣除,包括为取得土地无偿为政府建造的市政设施支出。


  二十、多个项目共同成本的分摊


  房地产开发企业开发多个房地产项目,其共有的土地成本(含取得土地所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费,下同),按占地面积比例分摊,同一清算项目,在别墅、多层、高层等不同开发产品间进行分摊;其共有的其他成本费用,按可售建筑面积分摊。


  二十一、购入在建工程再转让的处理


  房地产开发企业整体购入在建工程直接转让或开发后再转让的,土地增值税清算时,其购入在建工程所支付的价款不允许做为加计20%的基数,也不可作为按比例计算开发费用的基数。


  本公告自发布至日起执行,有效期至2022年9月20日。


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  问:我购买了商业健康保险,可以享受什么个人所得税优惠政策?

  答:对个人购买符合规定的商业健康保险产品的支出,允许在当年(月)计算应纳税所得额时予以税前扣除,扣除限额为2400元/年(200元/月)。单位统一为员工购买符合规定的商业健康保险产品的支出,应分别计入员工个人工资薪金,视同个人购买,按上述限额予以扣除。

  2400元/年(200元/月)的限额扣除为个人所得税法规定减除费用标准之外的扣除。

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  问:我购买的商业健康保险生效日期是2025年11月,选择按年缴纳保险费用1800元,可以全部在2025年汇算清缴时扣除吗?

  可以的。纳税人投保时可以选择按月或者按年缴费,按年缴费的纳税人在扣除限额内实际支出的年度保费可以在当年度一次性扣除。

  2400元/年(200元/月)的限额扣除为个人所得税法规定减除费用标准之外的扣除。

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  问:如何判断我购买的商业健康保险产品是否符合税前扣除条件?

  符合规定的商业健康保险产品,是指保险公司参照个人税收优惠型健康保险产品指引框架及示范条款开发的、符合《财政部 税务总局 保监会关于将商业健康保险个人所得税试点政策推广到全国范围实施的通知》(财税〔2017〕39号)第三条规定的健康保险产品。

  要确认您购买的商业健康保险产品是否可以享受个人所得税优惠,主要关注保单凭证上是否有注明税优识别码。

  “税优识别码”由商业健康保险信息平台按照“一人一单一码”的原则确定后下发保险公司,由保险公司打印在保单上,是纳税人据以税前扣除的重要凭据。因此,纳税人在税前扣除商业健康保险支出时,均需提供“税优识别码”。


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  问:我的保单上没有税优识别码,是否可以享受商业健康保险税前扣除的政策?

  答:不可以。按照规定,保险公司销售符合规定的商业健康保险产品,及时为购买保险的个人开具发票和保单凭证,并在保单凭证上注明税优识别码。个人购买商业健康保险未获得税优识别码的,其支出金额不得税前扣除。

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  问:商业健康险的被保险人是我的父亲,我可以享受优惠政策吗?

  可以的。适用个人所得税优惠政策的商业健康保险的被保险人可以是投保人本人,也可以是其配偶、子女或父母。

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  问:购买符合规定的商业健康保险产品,抵扣个人所得税如何操作?

  纳税人办理综合所得年度汇算时填报商业健康保险信息,可登录个人所得税App,进入“2025综合所得年度汇算”,选择“标准申报”,核对个人基本信息无误后,点击“下一步”,在“其他扣除项目”中找到“商业健康险”,点击“新增”,填入税优识别码和相关保费信息,确认信息无误后提交即可。

  第一步:

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第二步:

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 第三步:

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  政策依据:

  1. 《财政部 国家税务总局 保监会关于将商业健康保险个人所得税试点政策推广到全国实施的通知》(财税〔2017〕39号)

  2. 《国家税务总局关于推广实施商业健康保险个人所得税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年17号)

  3. 《财政部 税务总局 银保监会关于进一步明确商业健康保险个人所得税优惠政策适用保险产品范围的通知》(财税〔2022〕21号)

股权代持全攻略:四大法律禁区、七条风控铁律,一文说清“”借名持股“”的门道

  案例1:名义股东擅自转让股权

  年逾半百的老张在贸易行业深耕多年,与好友老李、老刘合伙成立了一家注册资本为10万元的贸易公司。老李以劳务入股占股20%,老张出资6万元、老刘出资4万元,两人合计占股80%。

  创业初期公司业绩稳步上升,后老刘无心经营,老张便以8万元收购了老刘持有的40%股权,自此老张实际享有公司100%的股权。但出于个人考量,老张并未办理工商变更登记,而是与老刘的妹夫李某签订《股权代持协议》,由李某作为名义股东代持这100%股权,老张作为隐名股东在幕后实际操控公司。

  不料李某染上赌博恶习欠下巨债,竟擅自将代持的100%股权转让给不知情的债权人孙某,并完成了工商变更登记。老张得知后起诉至法院,要求确认转让无效并收回股权。

  法院审理认为,老张与李某的代持协议虽有效,但孙某作为善意第三人,在不知代持内情的情况下支付了合理对价并完成工商登记,依法受法律保护。最终法院驳回了老张的诉讼请求,老张不仅失去了辛苦打拼的公司股权,还陷入了无尽的维权困境。

  案例2:名义股东离婚引发的股权纠纷

  王先生是一家贸易公司的老板,出资100万元持有公司40%的股权。为了隐藏个人资产,他找多年的好友陈某代持这部分股权,两人签订了《代持协议》并约定收益归王先生所有。

  几年后,陈某与妻子丁某感情破裂起诉离婚。丁某在分割夫妻共同财产时,要求分割陈某名下这40%的股权。王先生得知后,拿出《代持协议》证明自己才是实际出资人,但丁某坚称该股权是婚姻存续期间登记在陈某名下,应属夫妻共同财产。

  法院认定,虽然王先生与丁某签订的《代持协议》有效,但这并不能抗拒丁某的诉求,丁某有权要求分割,王先生只能向好友陈某追讨损失。

  案例3:证据缺失导致股东资格不被认可

  宋某与王某是多年好友,两人于2023年共同出资500万元受让A公司40%的股权,并委托共同的朋友廖某代持。后廖某擅自将代持股权转让给张某,并完成了工商变更。

  得知消息后,宋某与王某起诉至法院,要求确认转让无效并确认自身股东资格。但涉及证据时,两人仅能提供《代持协议》的复印件且签名存疑,转账记录中也未注明款项用途。

  最终,法院审理认为,宋某与王某不能充分证明代持关系及实际出资事实,证据不足驳回其诉讼请求。

  2024年7月《新公司法》颁布实施,股权代持风险放大,纠纷案件持续增加。据相关机构统计,自2024年7月至2025年年底,全国法院审结的股权代持纠纷案件同比大幅增长276%,其中,隐名股东面临极大的败诉或权益受损风险,85%以上的案件最终导致隐名股东“钱股两空”,或者被迫承担了巨额的连带债务。在其中的不少案件中,隐名股东与名义股东明明签订了《股权代持协议》,结果最终却依旧落得“钱股两空”,原因何在?如何防范?

  一、何为股权代持

  股权代持,通俗地说就是"借名持股",即:张三想投资一家公司当股东,但因为某些原因,比如身份敏感、不方便公开、想规避股东人数限制等,他让他的一个好朋友李四代替自己出面去工商登记当股东,实际出钱和享受收益的都是张三。

  在这个关系里,实际出资人张三一般被称之为隐名股东,工商登记上显示的股东李四,则被称之为名义股东。如何约束规范两人之间的合作关系?通常情况下,张三会和李四会签订一份《股权代持协议》,约定双方的权责利。但是,代持关系本身存在诸多微妙之处,稍不注意即可能导致瑕疵,导致风险敞口的出现。

  二、国家法律对股权代持的规定

  2.1法律规定

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  2.2隐名股东转换为显名股东的要求

  隐名股东是不是可以随意转变为真正的、可以出现在工商登记中的股东呢?答案是否定的。根据《公司法司法解释(三)》第24条及最新司法解释征求意见稿的内容,隐名股东变更为显名股东,必须具备如下条件之一:

  1)公司股东会决议认可其实际出资人身份;

  2)过半数其他股东同意其实际出资人行使股东权利;

  3)过半数其他股东知道或应当知道代持事实,且对其实际行使股东权利未提出异议。

  换而言之,如果不满足以上条件之一,即便隐名股东想变身为真正意义上的公司股东也是无法达成的。

  三、代持协议无效的情形

  3.1特定类型企业代持无效

  如上所述,我们国家现行法律对上市公司、金融类企业的股权代持明确无效。内在逻辑如下:

  上市公司股权代持无效,原因在于其严重违背证券市场公开、公平、公正的基本原则。证券市场要求上市公司股权结构清晰、透明,以确保投资者能够获取真实、准确、完整的信息来作出投资决策。股权代持的存在使实际股权信息被隐藏,导致信息披露不真实、不准确,可能引发市场欺诈、内幕交易等严重问题,损害广大投资者利益,破坏证券市场秩序。

  金融类企业股权代持无效,则是基于金融安全与稳定的考量。在金融行业中,股权代持会使实际投资人脱离监管,可能导致资本不实、关联交易隐匿等状况,增加金融机构的经营风险,甚至引发系统性金融风险,危及国家经济安全和社会公共利益。因此,我国法律明确禁止金融企业股权代持,违反规定将面临严厉处罚。

  3.2特殊主体和行业代持无效

  公务员作为公职人员,其身份具有特殊性。《公务员法》等法律法规严格限制公务员从事或参与营利性活动,包括投资公司持有股权。若公务员进行股权代持,属于违反法律法规禁止性规定,代持协议无效。

  失信被执行人因未履行生效法律文书确定的义务,其财产和信用状况已受限制。股权代持虽未直接禁止失信被执行人,但若其通过代持转移财产、逃避债务,将损害债权人的合法权益,代持行为无效。

  除以上之外,部分特殊行业,如军事、安防等涉及国家安全和公共利益的行业,我国法律法规对投资者的身份有严格的准入限制。若不符合条件的主体通过股权代持进入这些行业,将有可能危害国家安全和公共利益,代持行为同样无效。

  3.3存在非法目的和损害公共利益的代持无效

  以逃避债务、洗钱、违法犯罪为目的的股权代持无效。这类行为存在损害债权人合法权益、严重破坏金融管理秩序、危害国家经济安全和社会稳定可能,代持行为无效。

  存在损害公共利益的股权代持同样无效。比如通过股权代持投资环境污染项目、危害公共健康的项目等,法律认定该类代持无效,以保障社会公共利益不受侵害。

  3.4股权存在问题的代持无效

  除以上几种情况外,在实践过程中,如果被代持股权本身存在问题的,代持行为也可能会被法律认定为无效,如代持已经注销公司的股权、代持未实缴且不可能实缴的"空壳"股权、代持虚构的股权等。

  四、股权代持的风险控制

  股权代持就像"把鸡蛋放在别人的篮子里",风险不小。如何做好股权代持?首先要明确代持股权的性质,如果是普通公司的股权代持,协议签好、证据留足、各方知情,基本可控;但涉及上市公司、金融公司、公务员代持、非法目的的代持时,千万不能碰,法律不仅不保护,还有可能涉及牢狱之灾。

  针对普通公司的股权代持,我们应该从以下几方面做到位、做细致,切实保障各方合法利益。

  4.1签订完善的代持协议

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  4.2 让公司和其他股东"知情"

  为避免后续隐名股东转换为显名股东时产生障碍,让公司其他股东知情非常重要,建议隐名股东可以让其他股东签署《知情同意书》,确认知道代持事实,并承诺未来配合隐名股东的身份转换、放弃优先购买权。如果可能,最好协调公司本身也在代持协议上盖章确认,这能大大降低未来"无法显名"的风险。

  4.3同步签署《股权转让协议》

  建议隐名股东可提前与名义股东签订一份股权转让协议,约定未来达到某个条件时,名义股东将股权转回给实际出资人或其指定的人,这样即使名义股东未来不配合,实际出资人也有直接依据办理工商变更。

  4.4一定要防范名义股东的"身边人"

  在实际案例当中,因名义股东配偶或家人对股权代持不知情(或表现为故意不知情),导致隐名股东权益受损的案例不在少数。如果名义股东已婚或有直系家人,一定让其配偶或直系家人签署《知情确认书》,确认知晓代持事实,承诺不主张该股权为夫妻共同财产或家人财产,防止名义股东离婚或死亡时,配偶/家人主张分割代持股权的要求。

  4.5用"股权质押"锁住名义股东

  为杜绝名义股东肆意处置代持股权,隐名股东可以要求名义股东将代持股权质押给实际出资人,这样名义股东就无法擅自转让或质押给第三方。

  4.6一定保留完整的证据链

  在过往的诉讼案件中,因隐名股东证据链不完整导致败诉的案例不少。因此,隐名股东一定要做好证据的保管工作,具体如下:

  1)代持协议原件:一定要是原件,复印件无效;

  2)出资凭证:一定是隐名股东的出资记录,最好为银行转账记录,且要备注"代XX出资"。如果涉及现金出资的,一定要做好纸质凭证记录和备注。

  3)公司出具的出资证明书:如验证报告、收款证明等;

  4)名义股东的书面授权、指示记录:一定要原件

  5)参与公司管理的证据:如参加股东会的记录、邮件往来等资料;

  6)分红收取记录:包括转账记录(备注分红)、现金收款书面记录等。

  4.7名义股东的风险防范

  对名义股东而言,代持股权也不是100%安全的,也可能存在一定的法律风险。在代持行为发生之前、签署协议时及代持过程中,名义股东要做到:

  1)隐名股东出资前,一定要审查实际出资人的资金来源是否合法,避免卷入洗钱、诈骗等非法活动中,并在协议中明确前述事项的。

  2)协议中明确"按指示行事免责",因遵循实际出资人指令产生的责任由其承担。

  3)要求实际出资人提供出资担保或设立共管账户,防止其不按时出资导致你被债权人追责。

  4)约定单方解除权,如实际出资人不出资、公司债务风险过大时,名义股东可以在告知隐名股东的前提下,要求退出。