青建规字[2020]9号 青岛市住房和城乡建设局关于支持和规范存量非居住房屋改建租赁型住房工作的意见
发文时间:2020-09-28
文号:青建规字[2020]9号
时效性:全文有效
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各有关单位:


  为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署,进一步培育和发展住房租赁市场,我市积极探索有效增加租赁型住房的多种形式和渠道,鼓励企事业单位将已建成并空置的厂房、商业办公用房等建筑完善手续改建为租赁型住房,取得了明显成效,积累了宝贵经验。为保证我市存量非居住房屋改建租赁型住房工作健康、有序、规范地进行,现提出以下意见:


  一、改建范围


  本市范围内国有建设用地上已建成并具有一定规模的商业、办公、酒店(宾馆)、厂房、仓储等非居住用途的闲置房屋,经改建后安全、环保、自然通风、采光、人防、消防和配套设施等方面均符合居住要求的,可申请改建为租赁型住房。


  二、实施主体


  改建工作实施单位可以是不动产权利人,也可是受不动产权利人委托实际开展租赁运营的企事业单位(机构)。受委托单位(机构)应具备企事业法人主体资格,具备较强运营管理能力和良好社会信誉。


  三、改建类型


  非居住闲置房屋可改建为租赁型人才住房、政策性租赁住房或市场化租赁住房,分别面向符合条件的引进人才、城镇无房常住人口租赁,或面向社会租赁。改建项目应分别纳入我市三类租赁型住房的建设计划,按照相关政策规定进行统一管理和分配。


  四、改建要求


  (一)权属合法。改建项目应具有不动产权证,且不存在查封、抵押等限制转移登记情况。实施单位是受委托单位(机构)的,需提供产权人书面委托证明。


  居住公共服务设施、公共绿地内建筑等不得实施改建。


  (二)安全适用。改建工作应重点考虑安全适用原则,兼顾经济、方便、绿色要求。结构方面,应科学评估改建项目主体结构负荷,不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全,并由有资质的第三方专业房屋检测机构提供有效的房屋安全检测报告。技术方面,应严格按照不低于旅馆的现行标准规范进行设计和施工。空间标准方面,改建项目应符合国家相关规范及住房租赁标准,每间居住人数原则上不得超过2人,且人均居住面积不得低于6平方米;对参照宿舍标准改建面向用人单位整体租赁的,每个房间居住人数不得超过4人。


  (三)供需适配。改建项目应符合城市总体规划、区域功能定位和产业发展要求,应按照实际使用性质办理相关变更手续。原则上应重点在高等院校、科研院所、商业商务集聚区、产业园区以及交通枢纽等交通便利、租赁住房需求集中的区域实施。


  (四)环保卫生。改建项目应符合环保、卫生部门关于空气质量、饮用水质、辐射、噪声等方面要求,远离各类污染源,确保具备良好的居住条件。


  (五)权责一致。实施单位应当依法履行出租房屋登记、管理等治安责任,并建立自控机制,对于管理不严造成损失或发生侵害其他权利人的行为,承担全部整改和赔偿责任。


  五、实施程序


  (一)提出申请。实施单位向所在区政府或区指定租赁住房主管部门提出改建申请,提报申请材料。其中:


  1.商业、办公和酒店(宾馆)等经营类房屋,应以整栋、整层或整单元为单位实施改建,改建的最小规模原则上不少于30套(间)。


  2.厂房、仓储等非经营性房屋实施改建,应先期通过环境保护监测,以整栋为单位实施改建。改建的最小规模原则上不少于50套(间)。


  申请材料主要包括:(1)书面申请;(2)不动产权证或其他合法权属证明(委托实施的需提交授权委托书);(3)实施单位企业营业执照(法人证书);(4)项目改建方案(附相关图纸);(5)房屋安全检测报告;(6)运营方案。


  (二)资格审核。区政府组织相关部门组成联合会审小组,根据项目所在地区公共服务设施和交通、市政设施的承载力,以及项目安全等方面充分评估和审核。审核通过的项目,由区租赁住房主管部门纳入租赁型住房管理。


  (三)实施改建。实施单位应委托具有相应资质的设计单位进行方案设计,按规定办理规划、招投标、施工图设计审查、质量监督、安全监督、建筑工程施工许可后,开展房屋改建工作。


  (四)联合验收。改建工程竣工后,由实施单位申请区租赁住房主管部门组织区相关部门联合验收,核实项目确按改建方案实施后,出具验收意见。


  六、相关规定


  (一)非居住房屋改建租赁住房项目的土地用途、使用年限和容积率保持不变。若按城市规划需要拆除的,按改建前的房屋用途和建筑面积予以补偿。


  (二)改建项目实行动态管理。实施单位应通过青岛市住房租赁交易信息服务平台发布房源,进行租赁合同网签和备案;应及时将承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况信息进行登记纳入社区综合管理,并向公安派出所备案。


  (三)改建项目备案后,10年内不得变更用途。租赁期内仅限租赁或整体转让,不得分户发证,不得分割销售、转让和抵押。


  (四)已验收备案的改建项目,经实施单位申请,供水、供电、燃气、供暖、有线电视、电信等部门应按居民收费价格标准调整收费标准。


  (五)区指定租赁住房主管部门应每2年组织对改建项目进行一次核查。发现有违规情形的,可责令实施单位限期整改。


  (六)申请人弄虚作假将变更登记后的租赁型住房分割进行销售、转让和抵押的,或者改变租赁型住房用途的,按要求予以撤销(恢复)。


  七、附则


  (一)本意见适用范围为市辖各区。县级市可参照执行,也可结合本地实际,制定具体实施细则。


  (二)本通知由市住房城乡建设局负责解释,试行有效期为2020年10月29日至2021年10月28日。


青岛市住房和城乡建设局

2020年9月28日


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@学生家长,子女开学后——记得更新个税专项附加扣除信息

又到一年开学季。近期,国家税务总局12366北京纳税服务中心(以下简称12366北京中心)数据显示,不少纳税人咨询开学季子女教育专项附加扣除政策细节。作为学生家长和个人所得税纳税人,不要忘记一个重要事项——在个人所得税App中更新子女教育专项附加扣除申报信息。

  子女教育专项附加扣除政策实现了从年满3岁到博士研究生阶段的覆盖,包括学前教育和学历教育,其中学历教育可以分为义务教育(小学、初中教育)、高中阶段教育(普通高中、中等职业、技工教育)和高等教育(大学专科、大学本科、硕士研究生、博士研究生教育)。作为家长,更新个人所得税专项附加扣除信息时,需要注意的事项也有所不同。

  “幼升小”阶段

  今年9月,张先生的女儿进入小学一年级学习。前段时间,张先生在微信公众号上看到开学季个人所得税专项附加扣除的推文,致电12366北京中心,咨询填报子女教育专项附加扣除的具体事项。

  根据《国务院关于印发个人所得税专项附加扣除暂行办法的通知》(国发[2018]41号)、《国务院关于提高个人所得税有关专项附加扣除标准的通知》(国发[2023]13号)等规定,纳税人的子女接受全日制学历教育的相关支出,按照每个子女每月2000元的标准定额扣除。其中,学历教育包括义务教育(小学、初中教育)、高中阶段教育(普通高中、中等职业、技工教育)、高等教育(大学专科、大学本科、硕士研究生、博士研究生教育)。年满3岁至小学入学前处于学前教育阶段的子女,按上述规定执行,即按照每个子女每月2000元的标准定额扣除。

  也就是说,子女年满3岁至小学入学前,属于学前教育阶段。子女升入小学,属于义务教育阶段。虽然个人所得税专项附加扣除的金额不变,但是因子女教育阶段发生变化,纳税人需要在原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息。

  张先生可以通过三步,新增子女教育专项附加扣除信息。第一步,登录个人所得税App,依次点击“办&查”—“专项附加扣除”—“子女教育”后,选择扣除年度“2025”,点击“准备完毕,进入填报”。第二步,在“子女信息”栏中,点击“选择子女”,选中已添加的子女后,新增一条子女教育信息。具体来说,“当前受教育阶段”选择“义务教育”,并填写具体信息。“当前受教育阶段开始时间”填写小学入学年月。“当前受教育阶段结束时间”填写预计的子女小学毕业时间;或暂不填,待毕业时再填报。第三步,根据家庭实际情况,选择“扣除比例”和“申报方式”,确认无误后提交。

  笔者提醒,父母可以选择由其中一方按扣除标准的100%扣除,也可以选择由双方分别按扣除标准的50%扣除,具体扣除方式在一个纳税年度内不能变更。

  “小升初”与“初升高”阶段

  近期,12366北京中心还接到不少电话,咨询孩子“小升初”与“初升高”时,在个人所得税App内具体如何填报专项附加扣除信息。

  笔者提醒,孩子从小学升入初中,教育阶段未发生变化,仍然属于义务教育阶段;这种情况下,家长只需要在原有子女教育专项附加扣除记录中修改相关信息即可。孩子从初中升入高中,学历教育阶段从义务教育阶段变为高中阶段教育;这种情况下,家长需要在原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息,选择“高中阶段教育”并填写入学信息,不可直接修改原记录。

  举例来说,假设王女士的儿子今年从某市实验小学毕业,进入该市某初中学习。王女士的儿子从小学升入初中,教育阶段未发生变化,仍然属于“义务教育”。王女士只需要在原有子女教育专项附加扣除记录中修改相关信息即可。

  王女士具体可分三步进行操作。第一步,登录个人所得税App,依次点击“办&查”—“专项附加扣除”—“子女教育”,扣除年度选择“2025”,找到需要修改的子女教育专项附加扣除记录,点击“修改”—“修改教育信息”。第二步,根据其儿子初中毕业时间重新选择“当前受教育阶段结束时间”。第三步,因王女士的儿子从小学升入初中,学校有改变,还需要修改“就读学校”信息,修改完成后点击“确认修改”。

  再如,假设赵女士的女儿今年9月升入普通高中学习,在个人所得税App中要如何操作呢?因初中属于义务教育阶段,普通高中则属于高中阶段教育,这种子女教育阶段发生变化的情况下,赵女士需要在原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息,相关操作步骤与“幼升小”阶段类似。

  笔者提醒,子女教育阶段有变化的,纳税人应及时修改相关教育信息。其中,纳税人需要在原有信息基础上修改的,主要是子女由小学升初中或转学换校等情况;此时,纳税人无须新增信息,只需要在原有子女教育专项附加扣除记录中进行修改即可。纳税人需要新增一条信息的,主要是子女由幼儿园升入小学、初中升入高中、高中升入大学专科/本科、后续升入硕士研究生等情况;此时,纳税人不可以直接修改原有的子女教育专项附加扣除信息,需要新增一条教育阶段信息。

  研究生教育阶段

  实务中,家长大多比较了解义务教育、高中阶段教育的子女教育专项附加扣除政策,但是有的家长易忽略本科、研究生阶段的个人所得税专项附加扣除政策。笔者提醒,研究生教育全日制与非全日制涉及的个人所得税专项附加扣除政策不同。

  根据国发[2018]41号文件、国发[2023]13号文件等规定,大学本科、硕士研究生、博士研究生教育属于高等教育。纳税人的子女接受全日制学历教育的相关支出,按照每个子女每月2000元的标准定额扣除。

  纳税人如果接受非全日制教育,属于其在中国境内接受学历(学位)继续教育的支出,根据国发[2018]41号文件规定,在学历(学位)教育期间按照每月400元定额扣除。

  例如,李某今年大学本科毕业,考取了某高校的全日制硕士研究生,他的父亲之前一直享受子女教育专项附加扣除,现在还可以继续享受子女教育专项附加扣除。在填报个人所得税专项附加扣除时,需要在个人所得税App原有的子女教育专项附加扣除信息基础上新增一条信息,相关操作步骤与“幼升小”阶段类似。如果子女考取了非全日制研究生,属于继续教育,应由子女本人填报继续教育专项附加扣除。

  再如,钱女士工作3年,考虑到职业发展,想进一步提升自我、拓宽视野,考取了非全日制硕士研究生。由于钱女士接受的为非全日制硕士研究生教育,属于继续教育,应由钱女士本人填报继续教育专项附加扣除。

  钱女士可以通过三步进行操作。第一步,登录个人所得税App,依次点击“办&查”—“专项附加扣除”—“继续教育”,选择扣除年度“2025”,点击“准备完毕,进入填报”。第二步,在“继续教育类型”栏次中选择“学历(学位)继续教育”后,根据界面提示填写相关信息,填写完成后点击“下一步”。第三步,选择“申报方式”,点击“提交”即可。

  笔者提醒,纳税人子女接受的硕士研究生或博士研究生教育如果属于全日制学历教育,可以由纳税人填报子女教育专项附加扣除;如果纳税人子女接受的硕士研究生或博士研究生教育是非全日制的学历(学位)继续教育,应由子女本人填报继续教育专项附加扣除。