深圳市地方税务局公告2017年第1号 深圳市地方税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告
发文时间:2017-02-13
文号:深圳市地方税务局公告2017年第1号
时效性:全文有效
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为进一步规范对个人出租房屋的个人所得税征管,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例,以及相关税收法律法规的规定,现公告如下:


  一、个人(含外籍个人、华侨、港澳台同胞)在深圳市范围内将自有房屋或租入房产出租给承租人,并取得租金或者其它经济利益所得,应按照“财产租赁所得”项目缴纳个人所得税。


  二、个人所得税征收采取据实征收和核定征收两种征收方式:


  (一)纳税人出租(转租)房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时,可凭合法有效凭证,从其租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用,以及税法规定的费用扣除标准。


  (二)纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,按租金收入的5%核定应纳税所得额。


  (三)应纳税额的计算公式如下:


  应纳税额=应纳税所得额×税率


  个人出租住房,暂减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税。


  三、房屋租赁所得以一个月内取得的收入为一次,纳税人同一个月多次取得房屋租赁所得应合并计算纳税。


  四、个人出租房屋的个人所得税收入不含增值税,计算房屋出租所得可扣除的税费不包含本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的,其向房屋出租方支付的增值税税额,在计算转租收入时可予以扣除。


  五、该公告自2017年4月1日起实施。我市针对个人出租房屋所征收的增值税及其附加、房产税按原规定执行。


深圳市地方税务局

2017年2月13日

 



深圳市地方税务局解读《深圳市地方税务局关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》

 

  为进一步规范我市个人出租房屋个人所得税的税收征管,促进住房租赁市场健康发展,深圳市地方税务局发布了《关于个人出租房屋个人所得税征收管理的公告》(以下简称公告)。为便于纳税人理解,现对《公告》解读如下:

 

  一、《公告》出台的政策依据

 

  (一)税法规定:《个人所得税法》第三条第四款规定,财产租赁所得适用比例税率,税率为百分之二十。《个人所得税法实施条例》第八条第八款的规定:“财产租赁所得,是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。”第二十一条第四款规定:“财产租赁所得,以一个月内取得的收入为一次。”

 

  (二)部门规章规定:《国家税务总局关于印发[征收个人所得税若干问题的规定]的通知》(国税发[1994]089号)和《国家税务总局关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》(国税函[2009]639号)的规定,纳税人出租(转租)房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时,可凭合法有效凭证,从其租金收入中依次减除房屋租赁过程中缴纳的税费、向出租方支付的租金、由纳税人负担的实际修缮费用,以及税法规定的费用扣除标准。

 

  《财政部 国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)规定,对个人出租住房,暂减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税。

 

  二、《公告》所适用范围及对象

 

  《公告》第一条规定,凡个人(含外籍个人、华侨、港澳台同胞)在深圳市范围内将自有房屋或租入房产出租给承租人,并取得租金或者其它经济利益所得的行为,都属于个人所得税财产租赁所得的应税行为,即按一般理解,纳税人出租或转租房屋取得所得,都应按规定缴纳个人所得税。

 

  三、个人房屋出租的征收方式

 

  《公告》第二条将个人出租房屋征收行为的税收征管规定为两种方式,分别为据实征收和核定征收,税务机关将根据纳税人的实际情况确定征收方式:

 

  (一)据实征收:纳税人出租(转租)房屋采取据实征收方式计算应纳税所得额时,可凭合法有效凭证,从其租金收入中扣除相应的成本费用。即应纳税额=(应税收入-成本费用扣除)×税率。

 

  (二)核定征收:纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证,不能准确计算房屋租赁成本费用的,按租金收入的5%核定应纳税所得额。即应纳税额=应税收入×5%×税率。

 

  个人出租住房,暂减按10%的税率征收个人所得税;个人出租非住房,按20%的税率征收个人所得税。应税收入不含本次出租缴纳的增值税。

 

  四、据实征收方式的费用扣除规定

 

  按照国家税务总局规定,采取据实征收方式的纳税人,在计算应纳税所得额时,可允许税前扣除的税费依次为:

 

  (一)纳税人在出租财产过程中缴纳的税金、教育费附加,可持完税凭证,从其财产租赁收入中扣除。

 

  (二)个人将承租房屋转租取得的租金收入,属于个人所得税应税所得,应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。取得转租收入的个人向房屋出租方支付的租金,凭房屋租赁合同和合法支付凭据允许在计算个人所得税时,从该项转租收入中扣除。

 

  (三)纳税人提供准确、有效凭证,由纳税人负担的出租财产实际开支的修缮费用,准予扣除。允许扣除的修缮费用,以每次800元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

 

  (四)每次收入不超过4000元的,定额减除费用800元;每次收入在4000以上的,定率减除20%的费用。

 

  五、纳税人申报纳税方式

 

  一是采取据实征收方式缴税的纳税人,需持房屋租赁合同、相关成本费用凭据等,前往房屋所在地的主管税务机关申报纳税。二是采取核定征收方式缴税的纳税人,需持房屋租赁合同,前往房屋所在地的街道租赁所或主管税务机关申报纳税。因此,纳税人缴纳私房出租税款,既可选择直接到办税大厅申报纳税,也可就近在租赁管理部门各网点核定缴纳税款。

 

  六、《公告》出台的意义

 

  近年来,我国不断加强依法治税工作建设,为进一步保障纳税人权利,提高全社会的依法纳税义务,有必要为纳税人提供透明、简洁、高效、规范的办税环境。因此,《公告》的出台,是在原我市针对个人出租房屋行为采取“综合征收率”的基础上,按照税法规定对个人所得税据实和核定征收规定进一步明确与规范,不仅不存在新设纳税义务和增加纳税人负担,反而通过政策的梳理,明确了纳税人的个人所得税纳税义务,提高了纳税人税款缴纳的清晰度和透明度。

 

  七、纳税人税负变动情况

 

  按照《公告》内容,应纳税额=应纳税所得额×税率。对于采取据实征收的纳税人,政策变动前后均是按照国家统一公布的管理规定计算缴纳个人所得税,应纳税额不存在变化。对于采取核定征收的绝大部分纳税人群体,则应纳税所得额=租金收入×5%,最终个人所得税税负率仅为0.5%、非住房为1%,税负水平与政策调整前基本保持稳定。

 

  八、《公告》实施的时间规定

 

  政策于2017年4月1日起实施,纳税人在此时间后取得的房屋租赁所得,按照本公告内容。


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  2400元/年(200元/月)的限额扣除为个人所得税法规定减除费用标准之外的扣除。

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  可以的。纳税人投保时可以选择按月或者按年缴费,按年缴费的纳税人在扣除限额内实际支出的年度保费可以在当年度一次性扣除。

  2400元/年(200元/月)的限额扣除为个人所得税法规定减除费用标准之外的扣除。

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  问:如何判断我购买的商业健康保险产品是否符合税前扣除条件?

  符合规定的商业健康保险产品,是指保险公司参照个人税收优惠型健康保险产品指引框架及示范条款开发的、符合《财政部 税务总局 保监会关于将商业健康保险个人所得税试点政策推广到全国范围实施的通知》(财税〔2017〕39号)第三条规定的健康保险产品。

  要确认您购买的商业健康保险产品是否可以享受个人所得税优惠,主要关注保单凭证上是否有注明税优识别码。

  “税优识别码”由商业健康保险信息平台按照“一人一单一码”的原则确定后下发保险公司,由保险公司打印在保单上,是纳税人据以税前扣除的重要凭据。因此,纳税人在税前扣除商业健康保险支出时,均需提供“税优识别码”。


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  问:我的保单上没有税优识别码,是否可以享受商业健康保险税前扣除的政策?

  答:不可以。按照规定,保险公司销售符合规定的商业健康保险产品,及时为购买保险的个人开具发票和保单凭证,并在保单凭证上注明税优识别码。个人购买商业健康保险未获得税优识别码的,其支出金额不得税前扣除。

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  问:商业健康险的被保险人是我的父亲,我可以享受优惠政策吗?

  可以的。适用个人所得税优惠政策的商业健康保险的被保险人可以是投保人本人,也可以是其配偶、子女或父母。

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  问:购买符合规定的商业健康保险产品,抵扣个人所得税如何操作?

  纳税人办理综合所得年度汇算时填报商业健康保险信息,可登录个人所得税App,进入“2025综合所得年度汇算”,选择“标准申报”,核对个人基本信息无误后,点击“下一步”,在“其他扣除项目”中找到“商业健康险”,点击“新增”,填入税优识别码和相关保费信息,确认信息无误后提交即可。

  第一步:

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第二步:

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 第三步:

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  政策依据:

  1. 《财政部 国家税务总局 保监会关于将商业健康保险个人所得税试点政策推广到全国实施的通知》(财税〔2017〕39号)

  2. 《国家税务总局关于推广实施商业健康保险个人所得税政策有关征管问题的公告》(国家税务总局公告2017年17号)

  3. 《财政部 税务总局 银保监会关于进一步明确商业健康保险个人所得税优惠政策适用保险产品范围的通知》(财税〔2022〕21号)

股权代持全攻略:四大法律禁区、七条风控铁律,一文说清“”借名持股“”的门道

  案例1:名义股东擅自转让股权

  年逾半百的老张在贸易行业深耕多年,与好友老李、老刘合伙成立了一家注册资本为10万元的贸易公司。老李以劳务入股占股20%,老张出资6万元、老刘出资4万元,两人合计占股80%。

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  不料李某染上赌博恶习欠下巨债,竟擅自将代持的100%股权转让给不知情的债权人孙某,并完成了工商变更登记。老张得知后起诉至法院,要求确认转让无效并收回股权。

  法院审理认为,老张与李某的代持协议虽有效,但孙某作为善意第三人,在不知代持内情的情况下支付了合理对价并完成工商登记,依法受法律保护。最终法院驳回了老张的诉讼请求,老张不仅失去了辛苦打拼的公司股权,还陷入了无尽的维权困境。

  案例2:名义股东离婚引发的股权纠纷

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  法院认定,虽然王先生与丁某签订的《代持协议》有效,但这并不能抗拒丁某的诉求,丁某有权要求分割,王先生只能向好友陈某追讨损失。

  案例3:证据缺失导致股东资格不被认可

  宋某与王某是多年好友,两人于2023年共同出资500万元受让A公司40%的股权,并委托共同的朋友廖某代持。后廖某擅自将代持股权转让给张某,并完成了工商变更。

  得知消息后,宋某与王某起诉至法院,要求确认转让无效并确认自身股东资格。但涉及证据时,两人仅能提供《代持协议》的复印件且签名存疑,转账记录中也未注明款项用途。

  最终,法院审理认为,宋某与王某不能充分证明代持关系及实际出资事实,证据不足驳回其诉讼请求。

  2024年7月《新公司法》颁布实施,股权代持风险放大,纠纷案件持续增加。据相关机构统计,自2024年7月至2025年年底,全国法院审结的股权代持纠纷案件同比大幅增长276%,其中,隐名股东面临极大的败诉或权益受损风险,85%以上的案件最终导致隐名股东“钱股两空”,或者被迫承担了巨额的连带债务。在其中的不少案件中,隐名股东与名义股东明明签订了《股权代持协议》,结果最终却依旧落得“钱股两空”,原因何在?如何防范?

  一、何为股权代持

  股权代持,通俗地说就是"借名持股",即:张三想投资一家公司当股东,但因为某些原因,比如身份敏感、不方便公开、想规避股东人数限制等,他让他的一个好朋友李四代替自己出面去工商登记当股东,实际出钱和享受收益的都是张三。

  在这个关系里,实际出资人张三一般被称之为隐名股东,工商登记上显示的股东李四,则被称之为名义股东。如何约束规范两人之间的合作关系?通常情况下,张三会和李四会签订一份《股权代持协议》,约定双方的权责利。但是,代持关系本身存在诸多微妙之处,稍不注意即可能导致瑕疵,导致风险敞口的出现。

  二、国家法律对股权代持的规定

  2.1法律规定

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  2.2隐名股东转换为显名股东的要求

  隐名股东是不是可以随意转变为真正的、可以出现在工商登记中的股东呢?答案是否定的。根据《公司法司法解释(三)》第24条及最新司法解释征求意见稿的内容,隐名股东变更为显名股东,必须具备如下条件之一:

  1)公司股东会决议认可其实际出资人身份;

  2)过半数其他股东同意其实际出资人行使股东权利;

  3)过半数其他股东知道或应当知道代持事实,且对其实际行使股东权利未提出异议。

  换而言之,如果不满足以上条件之一,即便隐名股东想变身为真正意义上的公司股东也是无法达成的。

  三、代持协议无效的情形

  3.1特定类型企业代持无效

  如上所述,我们国家现行法律对上市公司、金融类企业的股权代持明确无效。内在逻辑如下:

  上市公司股权代持无效,原因在于其严重违背证券市场公开、公平、公正的基本原则。证券市场要求上市公司股权结构清晰、透明,以确保投资者能够获取真实、准确、完整的信息来作出投资决策。股权代持的存在使实际股权信息被隐藏,导致信息披露不真实、不准确,可能引发市场欺诈、内幕交易等严重问题,损害广大投资者利益,破坏证券市场秩序。

  金融类企业股权代持无效,则是基于金融安全与稳定的考量。在金融行业中,股权代持会使实际投资人脱离监管,可能导致资本不实、关联交易隐匿等状况,增加金融机构的经营风险,甚至引发系统性金融风险,危及国家经济安全和社会公共利益。因此,我国法律明确禁止金融企业股权代持,违反规定将面临严厉处罚。

  3.2特殊主体和行业代持无效

  公务员作为公职人员,其身份具有特殊性。《公务员法》等法律法规严格限制公务员从事或参与营利性活动,包括投资公司持有股权。若公务员进行股权代持,属于违反法律法规禁止性规定,代持协议无效。

  失信被执行人因未履行生效法律文书确定的义务,其财产和信用状况已受限制。股权代持虽未直接禁止失信被执行人,但若其通过代持转移财产、逃避债务,将损害债权人的合法权益,代持行为无效。

  除以上之外,部分特殊行业,如军事、安防等涉及国家安全和公共利益的行业,我国法律法规对投资者的身份有严格的准入限制。若不符合条件的主体通过股权代持进入这些行业,将有可能危害国家安全和公共利益,代持行为同样无效。

  3.3存在非法目的和损害公共利益的代持无效

  以逃避债务、洗钱、违法犯罪为目的的股权代持无效。这类行为存在损害债权人合法权益、严重破坏金融管理秩序、危害国家经济安全和社会稳定可能,代持行为无效。

  存在损害公共利益的股权代持同样无效。比如通过股权代持投资环境污染项目、危害公共健康的项目等,法律认定该类代持无效,以保障社会公共利益不受侵害。

  3.4股权存在问题的代持无效

  除以上几种情况外,在实践过程中,如果被代持股权本身存在问题的,代持行为也可能会被法律认定为无效,如代持已经注销公司的股权、代持未实缴且不可能实缴的"空壳"股权、代持虚构的股权等。

  四、股权代持的风险控制

  股权代持就像"把鸡蛋放在别人的篮子里",风险不小。如何做好股权代持?首先要明确代持股权的性质,如果是普通公司的股权代持,协议签好、证据留足、各方知情,基本可控;但涉及上市公司、金融公司、公务员代持、非法目的的代持时,千万不能碰,法律不仅不保护,还有可能涉及牢狱之灾。

  针对普通公司的股权代持,我们应该从以下几方面做到位、做细致,切实保障各方合法利益。

  4.1签订完善的代持协议

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  4.2 让公司和其他股东"知情"

  为避免后续隐名股东转换为显名股东时产生障碍,让公司其他股东知情非常重要,建议隐名股东可以让其他股东签署《知情同意书》,确认知道代持事实,并承诺未来配合隐名股东的身份转换、放弃优先购买权。如果可能,最好协调公司本身也在代持协议上盖章确认,这能大大降低未来"无法显名"的风险。

  4.3同步签署《股权转让协议》

  建议隐名股东可提前与名义股东签订一份股权转让协议,约定未来达到某个条件时,名义股东将股权转回给实际出资人或其指定的人,这样即使名义股东未来不配合,实际出资人也有直接依据办理工商变更。

  4.4一定要防范名义股东的"身边人"

  在实际案例当中,因名义股东配偶或家人对股权代持不知情(或表现为故意不知情),导致隐名股东权益受损的案例不在少数。如果名义股东已婚或有直系家人,一定让其配偶或直系家人签署《知情确认书》,确认知晓代持事实,承诺不主张该股权为夫妻共同财产或家人财产,防止名义股东离婚或死亡时,配偶/家人主张分割代持股权的要求。

  4.5用"股权质押"锁住名义股东

  为杜绝名义股东肆意处置代持股权,隐名股东可以要求名义股东将代持股权质押给实际出资人,这样名义股东就无法擅自转让或质押给第三方。

  4.6一定保留完整的证据链

  在过往的诉讼案件中,因隐名股东证据链不完整导致败诉的案例不少。因此,隐名股东一定要做好证据的保管工作,具体如下:

  1)代持协议原件:一定要是原件,复印件无效;

  2)出资凭证:一定是隐名股东的出资记录,最好为银行转账记录,且要备注"代XX出资"。如果涉及现金出资的,一定要做好纸质凭证记录和备注。

  3)公司出具的出资证明书:如验证报告、收款证明等;

  4)名义股东的书面授权、指示记录:一定要原件

  5)参与公司管理的证据:如参加股东会的记录、邮件往来等资料;

  6)分红收取记录:包括转账记录(备注分红)、现金收款书面记录等。

  4.7名义股东的风险防范

  对名义股东而言,代持股权也不是100%安全的,也可能存在一定的法律风险。在代持行为发生之前、签署协议时及代持过程中,名义股东要做到:

  1)隐名股东出资前,一定要审查实际出资人的资金来源是否合法,避免卷入洗钱、诈骗等非法活动中,并在协议中明确前述事项的。

  2)协议中明确"按指示行事免责",因遵循实际出资人指令产生的责任由其承担。

  3)要求实际出资人提供出资担保或设立共管账户,防止其不按时出资导致你被债权人追责。

  4)约定单方解除权,如实际出资人不出资、公司债务风险过大时,名义股东可以在告知隐名股东的前提下,要求退出。