合房[2016]46号 合肥市房地产管理局关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见
发文时间:2016-04-01
文号:合房[2016]46号
时效性:全文有效
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各县(市)、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

为着力应对当前我市房地产市场的新情况、新特点,进一步规范市场秩序,确保供需相对平衡,促进房地产市场平稳健康发展,结合我市实际,制定本意见。

一、优化土地供应结构,加大城区住房用地供应量。强化土地供应和房地产市场联动机制,进一步加大商品住房用地供应,2016年,城区商品住房土地供应同比增加15%以上。实行差异化供地政策,通过调节土地供应稳定市场预期,在商品住房价格较高、价格波动较大的区域,增加住宅用地供应;在商品住房库存量较大区域,减少或暂停住宅用地供应。适当控制商住混合用地和商业办公用地供应量,保持房地产用地市场供需均衡。

二、严厉查处“捂盘惜售”等违规销售行为,加强房地产市场监管。开发企业在取得《商品房预售许可证》后,须在10日内全部公开房源并一次性对外销售。对商品住房已达到预售条件但不及时申请预售许可的项目,经督促拒不申报的,房产管理部门将要求开发企业现房销售。

金融管理部门要督促各银行业金融机构执行差别化住房信贷政策,严格住房贷款申请人的资格审查,支持居民合理住房需求;严厉打击少数开发企业、小额贷款公司、互联网金融平台等发放用于购房首付款的贷款行为。

工商管理部门要加大对《中华人民共和国广告法》和《房地产广告发布规定》的宣传力度,加强对房地产广告的监测,依法查处房地产广告违法违规行为。

三、加快土地开发利用,严格经营性用地合同管理。由国土资源管理部门会同属地政府,对已出让经营性土地项目进行清理,督促开发企业按照土地出让合同约定的开工、竣工时间开发建设。严格落实土地出让“双向约束”规定,加大闲置土地处置力度,对闲置1年以上的土地按规定收取土地闲置费,对闲置2年以上的土地依法收回。对闲置土地、拖欠土地出让金以及不按照土地出让合同约定开发建设等行为的企业,限制参与土地市场竞买。

四、加强住房价格监管,严格明码标价备案管理。物价管理部门要加强商品住房销售明码标价备案管理,积极引导开发企业根据开发建设成本、合理利润等因素科学合理自主定价。对不能科学合理制定明码标价备案价格的商品住房项目,物价管理部门暂缓予以明码标价备案、房产管理部门暂缓核发预售许可证。开发企业不得高于明码标价备案价格销售商品住房。

五、严格禁止捆绑销售,规范车位(库)等各类销售管理。工商、房产部门要加强车位销售监管,商品住房配套规划建设的产权车位(库),须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租;不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位(库)。工商、房产等部门要密切配合,加强消费者权益保护,严厉查处强制捆绑销售违规行为,对典型案例要及时公开曝光。物价管理部门要加强监督管理,督促开发企业严格落实车位(库)销售明码标价公示制度。

六、依法打击存量房交易违规行为,维护良好的市场环境。房产、工商、物价等部门要组织对房地产中介市场进行专项整治。通过责令整改、信用考评、暂停或关闭经纪机构存量房网上签约、依法处罚等措施,坚决打击房地产经纪机构众筹、垫付购房首付款等投机行为。严肃查处房地产经纪机构和经纪人员捏造散布涨价信息、隐瞒房产交易信息,特别是隐瞒真实交易价格信息、炒房等违规行为,维护存量房交易市场有序健康发展。

七、调整单次申请预售最低规模,扩大商品住房有效供应量。建设规模小于建筑面积2万平方米的商品住房项目,开发企业宜一次性申请预售;建设规模大于建筑面积2万平方米的商品住房项目,确需分批预售的,每次申请预售规模不宜低于建筑面积2万平方米(尾盘除外)。

八、建立联席会议制度,加强市场监测预警。建立房产部门牵头,工商、物价、国土、规划等部门参与的房地产市场联席会议制度,合力维护市场平稳有序运行。各相关部门要密切关注房地产市场运行情况,紧盯成交量、成交价格、土地供应量、在建工程量等主要指标,健全市场监测和评估机制,加强对房地产市场供应类型、供应结构、重点区域的分类指导和协调,促进房地产市场平稳发展。

九、强化市场引导与监督,营造良好的发展氛围。房产、国土资源等相关部门要落实信息公开制度,定期开展信息披露,按规定在部门网站及时公开土地供应、商品房预售信息、已售及未售房源等信息,稳定市场预期。要切实加强舆论宣传,引导理性经营,倡导理性消费理念。要畅通举报投诉渠道,加大房地产市场违法违规行为的曝光和处罚力度。各县(市)区、开发区要落实主体责任,结合本区域房地产项目情况,采取有效措施,确保房地产市场健康发展。

投诉受理电话:市房产局62674029;市工商局12315;市物价局12358;市国土资源局62778590。

十、本意见自发布之日起施行,有效期暂定一年。


合肥市房地产管理局 合肥市国土资源局

合肥市工商行政管理局 合肥市物价局

2016年4月1日

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取得境外所得怎么计税?个税要点一次说清

  个税年度汇算6月30日即将截止~有网友咨询关于境外工资、境外股息、境外炒股收益等收入怎么申报、怎么算税等问题,今天,我们就来讲清楚境外所得的计税规则,帮你避开“错报漏报”的坑。

  一、 先判断:你的收入算“境外所得”吗?

  根据《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(2020年第3号),中国居民个人(通常指在中国境内有住所,或无住所但在一个纳税年度内居住满183天),以下9类收入通常被认定为境外所得,需要申报:

  1、境外劳务所得:因任职、受雇、履约等在境外提供劳务取得的所得。

  2、境外稿酬:由境外企业或组织支付并负担的稿酬。

  3、特许权使用费:许可特许权在境外使用取得的所得。

  4、境外经营所得:在境外从事生产、经营活动取得的所得。

  5、境外利息、股息、红利:从境外企业、组织或个人处取得。

  6、境外财产租赁:将财产出租给承租人在境外使用。

  7、境外财产转让:转让境外不动产、股权或其他财产(注:转让境外股权时,若该股权价值50%以上直接或间接来自中国境内不动产,则视为境内所得)。

  8、境外偶然所得:由境外支付并负担的偶然所得。

  9、其他另有规定的所得。

  Tips:

  即使你已取得其他国家/地区的永久居民身份,只要仍符合中国税法规定的“居民个人”条件,仍需就全球所得在中国申报。

  二、申报时间 + 地点:一次记牢不逾期

  01 申报期限

  取得境外所得的次年 3 月 1 日— 6 月 30日

  例:2025 年取得境外所得 → 应在2026 年 6 月 30 日前完成申报。

  02 向哪里申报

  有境内任职受雇单位:任职、受雇单位所在地主管税务机关;有两处及以上任职、受雇单位的,可自主选择向其中一处主管税务机关申报。

  无任职受雇单位:境内主要收入来源地、户籍所在地或者经常居住地主管税务机关。

  Tips:

  主要收入来源地:是指纳税年度向纳税人累计发放劳务报酬、稿酬及特许权使用费金额最大的扣缴义务人所在地。

  03 境外纳税年度和国内不一样怎么办?

  以境外纳税年度最后一日所在公历年度为准。

  例:香港纳税年度为 4 月 1 日 —次年 3 月 31 日,若2024 年 7—12 月在港取得收入 → 所属纳税年度为2025年度。

  三、核心步骤:境外所得怎么算税?

  四步看懂,避免重复计税

  1. 应纳税额计算(分项目合并)

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  2. 计算境外所得抵免限额(分国不分项)

  (1)综合所得抵免限额=中国境内和境外综合所得按规定计算的综合所得应纳税额×来源于该国(地区)的综合所得收入额/中国境内和境外综合所得收入额合计

  (2)经营所得抵免限额=中国境内和境外经营所得按规定计算的经营所得应纳税额×来源于该国(地区)的经营所得应纳税所得额/中国境内和境外经营所得应纳税所得额合计

  (3)其他分类所得的抵免限额=该国(地区)的其他分类所得依照个人所得税法相关规定分别单独计算的应纳税额

  抵免限额 = 该国综合所得抵免限额 + 经营所得抵免限额 + 其他分类所得抵免限额

  3.确定可抵免税额(孰低原则)

  境外已缴税额 ≤ 抵免限额 → 按实际已缴额全额抵免

  境外已缴税额 > 抵免限额 → 按限额抵免,超过部分可结转以后 5 个年度抵免

  4.算出应补 / 应退税额

  应补(退)税额 = 境内外总应纳税额 − 境内已缴税额 − 境外可抵免税额

  四、材料清单有哪些?这些情况也能办!

  居民个人申报境外所得税收抵免时,除另有规定外,应当提供:

  1. 境外征税主体出具的税款所属年度的完税证明;

  2. 税收缴款书或者纳税记录等纳税凭证。

  未提供符合要求的纳税凭证,不予抵免。

  Q: 我无法在6月30日前取得境外纳税凭证,怎么办?

  A: 纳税人确实无法在6月30日前提供纳税凭证的,可同时凭境外所得纳税申报表(或者境外征税主体确认的缴税通知书)以及对应的银行缴款凭证办理境外所得抵免事宜。

  五、热点问题

  Q1:如果取得的境外所得是外币,要怎么折算成人民币呢?

  所得为人民币以外货币的,按照办理纳税申报或者扣缴申报的上一月最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。年度终了后办理汇算清缴的,对已经按月、按季或者按次预缴税款的人民币以外货币所得,不再重新折算;对应当补缴税款的所得部分,按照上一纳税年度最后一日人民币汇率中间价,折合成人民币计算应纳税所得额。

  Q2:取得境外所得,可以在网上办理申报吗?

  纳税人可以通过自然人电子税务局WEB端(etax.chinatax.gov.cn)或者个人所得税App办理境外所得申报。

  Q3:若已办理年度综合所得汇算清缴申报,但未填写境外所得,应该如何处理?

  登录自然人电子税务局WEB端或者个人所得税App后,选择更正所属年度综合所得汇算清缴申报,点击“切换申报类型”。可以进入“年度汇算(取得境外所得适用)”功能进行更正填报。

  政策依据

  《中华人民共和国个人所得税法》

  《财政部 税务总局关于境外所得有关个人所得税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第3号)

从某上市公司问询案看私募基金LP“风险与收益不对等”争议

  有限合伙人(LP)出资绝对多数,却完全放弃投资决策权,这样的架构是否合规?2026年,某上市公司一笔1.9亿元的投资,正因这一“风险与决策权高度分离”的设计,引来了上海证券交易所(上交所)的问询。

  事件概要

  某上市公司(以下简称公司)以自有资金认缴1.9亿元,参与投资设立某股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称基金),占合伙企业总出资额的95%。该基金的普通合伙人及基金管理人为中×投资,投资决策委员会由基金管理人委派的3名成员组成,公司作为单一最大的有限合伙人未派驻任何代表,完全放弃了对具体投资项目的决策权。

  监管问询焦点

  上交所就此事项向公司下发问询函,要求公司对以下三个核心问题作出说明:

  第一,投资架构的合规性与商业逻辑。

  上交所在问询函中质疑,公司在承担95%的绝对多数出资义务及主要风险敞口的前提下,为何未获得投资决策委员会席位,是否违反“风险与收益对等原则”;作为单一有限合伙人出资占比高达95%是否合理,是否存在与控股股东、实际控制人的潜在利益安排;在完全放弃决策权的情况下,公司如何有效约束基金管理人的投资行为,发生利益冲突或投资偏离时可采取的保护措施及救济路径是否充分。

  第二,管理费安排的合理性。

  公司作为有限合伙人适用的管理费率为1%/年,且需一次性预付3年费用。上交所在问询函中要求公司说明,在有限合伙人未享有任何投资决策权且需承担主要风险的情况下,一次性预付3年管理费的原因及合理性;当管理人未能勤勉尽责导致投资损失时,公司是否有权要求追回已支付的管理费。

  第三,基金投向的合规性与管理人的专业能力。

  中×投资主要投资于“先进制造等国家战略新兴产业领域”。上交所要求公司补充披露中保投资的股权结构及主要财务数据,明确“先进制造等国家战略新兴产业”的具体投向范围,并结合中保投资的历史投资案例、核心团队背景及资源,论证其是否具备相关领域的专业投资能力及项目储备。

  公司回复要点

  公司在回复中逐一进行了说明:

  第一个问题。公司主张不派驻投决会委员是基于《合伙企业法》及私募基金监管要求的合规安排,若有限合伙人实际参与投资决策,可能被认定为“执行合伙事务”,面临承担无限责任或违反监管规定的风险,符合行业惯例。

  第二个问题。公司解释1%/年的管理费显著低于市场2%/年的平均水平,预付3年费用是双方商业谈判达成的平衡结果,且监管规则禁止设置管理费返还条款以防止变相保本保收益,因此协议不设返还条款。

  第三个问题。公司披露了中×投资的详细股权结构(46家股东,单一股东持股均不超过4%)、近两年财务数据及历史投资案例(涵盖天数智芯、壁仞科技、中芯国际、华虹半导体等硬科技项目),并说明投向与公司控股股东、实际控制人不存在潜在利益安排。

  笔者按

  该案件反映了有限合伙人LP在私募基金中出资占比极高但放弃投资决策权的典型合规争议,涉及专业基金管理人的资质评估、有限合伙人事务执行边界、管理费预付合理性问题,也涉及关联交易防范及投资者保护机制等核心问题。其处理方式为同类架构提供了重要的参考样本。