房开一般纳税人购入未完工项目计税方式确定
发文时间:2021-02-18
作者:罗秋生
来源:税白天下
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例:甲房开公司为一般纳税人,2019年5月购入乙房开企业的未完工房地产项目,原项目建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年3月。甲公司购入后以自己名义重新立项,建筑工程施工许可证注明的合同开工日期为2019年6月。甲公司对该项目能否选择简易计税?


  按照财政部 税务总局公告2020年第2号第二条规定,房地产开发企业中的一般纳税人购入未完工的房地产老项目继续开发后,以自己名义立项销售的不动产,属于房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计算缴纳增值税。


  第七条规定,本公告自发布之日起执行。此前已发生未处理的事项,按本公告规定执行。


  综上,甲公司购入的属于未完工的房地产老项目,可以选择简易计税方式。


  要点分析:


  一、购入未完工房地产为老项目,是选择简易的依据


  受让方购入未完工项目能否选择简易计税,以原项目是否为房地产老项目为准。


  原建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在2016年3月,属于国家税务总局公告2016年第18号规定的房开老项目,且是转让前及受让后项目选择计税方式的依据。


  购入后重新立项、重新取得的建筑工程施工许可证等注明的时间,不是确定计税方式的依据。


  二、转让方项目一般计税的,不影响受让方选择


  如果乙公司在营改增初期选择一般计税,甲公司受让后,可以按2号公告规定,选择简易计税。


  乙公司在转让时,按一般计税对全部转让价款计算纳税,土地价款可以一次性全部扣除。


  问:“我们是一家房地产企业,近期准备转让一个尚未完工的在线工程项目,这个项目适用增值税一般计税方法,转让在建工程项目,对于的土地价款不允许差额扣除?如何扣除?”


  税务总局2018年第二季度政策解读(2018年4月27日):“房地产开发企业一次性转让尚未完工的在建工程,该工程项目适用一般计税方法的,以取得的全部价款和价外费用,一次性扣除向政府部门支付的土地价款后计算缴纳增值税。”


  对该项目来说,就会存在两种计税方式。


  三、2020年1月20日之前受让的项目,未确定计税方式的可以适用2号公告


  2号公告发布及生效时间为2020年1月20日,此前已发生未处理的,均可由纳税人选择计税方式。


  甲公司受让该项目,是在2020年1月20日前完成的,只要未选择计税方式的,均可按原项目的建筑工程施工许可证选择简易计税。


  四、按9%折算预缴计税金额,纳税申报能否选择简易?


  甲公司预缴时按一般计税适用税率9%计算的预缴计税金额,交房后的正式申报能否选择简易计税,没有明确规定。更没有文件规定,选择计税方式的时点必须在预缴环节。


  预缴申报并非正式的纳税申报,其考虑的是纳税必要资金和均衡入库问题。


  按适用税率9%计算的,对预缴计税金额影响很小。纳税人可在正式纳税申报前,按征收率5%计算预缴计税金额,补缴少缴的预缴税款,并不影响交房后的纳税申报及其应纳税款计算。


  五、受让项目原许可证时间,分别在营改增前后的


  假设乙公司是滚动开发的,原建筑工程施工许可证时间分别在营改增前后的,甲公司可按原许可证时间,分别对应选择计税方式,会同时存在一般计税和简易计税。


  问:”同一房地产开发公司,既有新项目也有老项目,老项目选择简易征收,相应的共同成本进项税额如何划分?因为房地产开发产品销售周期一般比较长,按销售额划分实际操作比较困难,还有一些新建的公建配套,成本分摊到新旧项目,进项如何划分?”


  原广东国税答复:“根据财税[2016]36号文附件1第三十四条规定,简易计税方法的应纳税额,不得抵扣进项税额。若同一房地产开发公司,既有新项目也有老项目而分别适用一般计税方法和简易计税方法的,应将进项税额进行划分。对于无法划分不得抵扣进项税额的,根据财税[2016]36号文附件1第二十九条的规定计算不得抵扣的进项税额。”


  其实,对于销售周期较长的项目,无法划分不得抵扣进项税额分摊问题,是无法做到准确解决的。因为,将进项税额在一般计税项目实现销售较多的年度取得发票或勾选确认,是很容易实现的。


  36号规定的税务机关对不得抵扣的进项税额进行清算,依据的是年度数据。对于销售周期较长的房开项目,应按整个项目数据清算。


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增值税的计税期间

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

  计税期间和申报纳税期限是一对焦不离孟、孟不离焦的两个核心征管要素,共同解决纳税人多长时间计算一次应纳税款,以及在什么时间缴纳入库的问题。

  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  一、一般规定

  按期纳税的计税期间最短为10日,最长为一个季度。《增值税法》第三十条规定,增值税的计税期间分别为十日、十五日、一个月或者一个季度。纳税人的具体计税期间,由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定。

  按次纳税的是不经常发生应税交易的纳税人,《增值税法》规定,这种纳税人可以按次纳税。

  二、特殊规定

  但税法也对一些特殊的不经常发生应税交易的纳税人,以及从事特定应税交易的自然人,也确定按月计税。《国家税务总局关于起征点标准等增值税征管事项的公告》(国家税务总局公告2026年第4号)第二条规定,自然人发生下列情形,适用10号公告第一条规定的以一个月为一个计税期间的起征点标准:

  一是自然人取得2025年8月8日起(含当日)新发行国债、地方政府债券、金融债券的利息。一次性收取利息的,以对应计息期月均分摊的利息,确定月销售额。

  二是自然人出租不动产。一次性收取多月租金的,以对应租赁期月均分摊的租金,确定月销售额。

  三是互联网平台内从业人员自互联网平台企业取得服务收入,并由互联网平台企业按照规定办理增值税等税费代办申报。从业人员自互联网平台企业取得的服务收入按月确定销售额,计算缴纳增值税。

  四是自然人报废产品出售者通过“反向开票”销售报废产品,并由资源回收企业按照规定办理增值税等税费代办申报。资源回收企业按月为出售者代办增值税及附加税费、个人所得税的申报事项,按规定缴纳代办税费。

  五是保险代理人为保险企业提供保险代理服务,并由保险企业按照规定办理增值税等税费代办申报。保险企业按月为个人代理人代办增值税及附加税费、个人所得税申报报,按规定缴纳代办税款。证券经纪人、信用卡和旅游行业代理人比照执行。

  三、选择规定

  由于小规模纳税人可以根据自身经营特点,选择适用按月10万元起征点,也可以选择适用按季30万元起征点。因此小规模纳税人可以自行选择以一个月或一个季度为计税期间。一经选择,一个会计年度内不得变更。《增值税法实施条例》第四十三条规定,小规模纳税人可以适用增值税法第三十条规定的以一个季度为一个计税期间。

       政策依据:

      《财政部 税务总局关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》(财政部 税务总局公告2026年第10号)

增值税的申报纳税期限

  除了临时性经营活动,纳税人的生产经营活动是一个连续不间断的过程,因此各税种法律法规规定,纳税人需要以一定的、固定的时间周期为限,对这个期间内的应纳税额依法进行计算并缴纳,这个税法规定的纳税人据以计算应纳税额、履行纳税申报和税款缴纳义务的时间区间,就是计税期间。计税期间按照纳税人经营行为的连续性,又可分为按期纳税和按次纳税两个大类。

  纳税人按照确定的计税期间确认纳税义务并依法计算的税款,需要及时足额的缴纳入库。因此,税法又对纳税人在每个计税期间结束后,申报缴纳税款的最后时点进行了限制,形成了一段缴纳税款的法定期限,就是申报纳税期限。纳税人必须守法遵规,在规定的纳税期限内缴纳税款,超过期限的,会被依法加收滞纳金及处理。

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  增值税的计税期间也同样分为按期纳税和按次纳税两种情形。小规模纳税人按期纳税和按次纳税,还可以享受不同的增值税起征点优惠。扣缴和预缴增值税的,其计税期间以纳税人确定。

  《增值税法》对增值税纳税人申报纳税期限对应不同的计税期间分别规定。

  一、按期纳税的申报纳税期限

  纳税人以一个月或者一个季度为一个计税期间的,自期满之日起十五日内申报纳税。

  纳税人以十日或者十五日为一个计税期间的,应当自期满之日起五日内预缴税款,自次月一日起十五日内申报纳税。

  纳税人进口货物,应当按照海关规定的期限申报并缴纳税款。

  二、按次纳税的申报纳税期限

  《增值税法实施条例》第四十四条规定,按次纳税的纳税人,销售额达到起征点的,应当自纳税义务发生之日起至次年6月30日前申报纳税。

  三、预缴税款的申报纳税期限

  《增值税预缴税款管理办法》(财政部 税务总局公告2026年第14号),对五种预缴增值税情形规定了不同的申报纳税期限。

  一是纳税人跨地区提供建筑服务,应当自纳税义务发生之日起至次月(按季纳税的,为季度结束后的次月,下同)纳税申报期结束前预缴税款。

  二是纳税人采取预收款方式提供建筑服务,以及跨地区提供建筑服务收取预收款,应当自收到预收款之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  三是房地产开发企业采取预售方式销售自行开发的房地产项目,应当在收到预收款的次月纳税申报期内预缴税款。

  四是纳税人转让或者出租与机构所在地不在同一县内的不动产,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。

  五是油气田企业跨省销售与生产原油、天然气相关的服务,应当自纳税义务发生之日起至次月纳税申报期结束前预缴税款。