答：当期无留抵税额，则不需要申请留抵退税。

答：可以，但须在电子税务局提交留抵退税申请时，写明不申请留抵退税的原因。

答：零申报、停业、歇业等无收入企业，凡符合国家税务总局公告2019年第20号、财政部 税务总局公告2022年第14号留抵退税相关文件规定条件的，仍可以按规定申请留抵退税。

答：一般纳税人的房地产企业(非小微企业)符合国家税务总局公告2019年第20号第一条规定条件的，可按申请增量留抵退税;符合小微企业划型标准的，可以按规定条件申请增量和存量留抵退税。

答：增量留抵退税，适用于所有一般纳税人单位。但存量留抵退税仅适用于财政部 总局公告2022年第14号文件规定的小型企业、微型企业和制造业等六行业。

答：按照财税[2018]80号规定执行，即：对实行增值税期末留抵退税的纳税人，允许其从城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加的计税(征)依据中扣除退还的增值税税额。该政策在2022年增量、存量留抵退税新政下发后仍适用。

答：增值税留抵退税，是按照《财政部 税务总局关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》(财政部 税务总局公告2022年第14号)第六条的规定，以工信部联企业〔2011〕300号或银发〔2015〕309号文件附件中的营业收入、资产总额两项指标，衡量确定企业的划型标准，确定企业划型是否属于小微企业。增值税留抵退税的企业划型，与职工人数和应纳税所得额无关。

　　对于工信部联企业〔2011〕300号和银发〔2015〕309号文件所列行业以外的纳税人，以及工信部联企业〔2011〕300号文件所列行业但未采用营业收入指标或资产总额指标划型确定的纳税人，微型企业标准为增值税销售额(年)100万元以下(不含100万元);小型企业标准为增值税销售额(年)2000万元以下(不含2000万元);中型企业标准为增值税销售额(年)1亿元以下(不含1亿元)。

　　制造业等行业企业，是指从事《国民经济行业分类》中“制造业”、“科学研究和技术服务业”、“电力、热力、燃气及水生产和供应业”、“软件和信息技术服务业”、“生态保护和环境治理业”和“交通运输、仓储和邮政业”业务相应发生的增值税销售额占全部增值税销售额的比重超过50%的纳税人。

答：“未认证”的发票，尚未申报抵扣，故未计入(不形成)留抵税额，该部分不能作为留抵税额办理退税;已认证抵扣的进项税额形成留抵税额的，符合留抵退税相关文件规定条件的，可以办理留抵退税。

答：首先，按照财政部 税务总局公告2022年第14号文件第三条规定，增量留抵税额，区分以下情形确定：(一)纳税人获得一次性存量留抵退税前，增量留抵税额为当期期末留抵税额与2019年3月31日相比新增加的留抵税额。(二)纳税人获得一次性存量留抵退税后，增量留抵税额为当期期末留抵税额。

　　同时，按照财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号文件第七条和财政部 税务总局公告2019年第87号、财政部 税务总局公告2022年第4号等文件的规定，加计抵减额，是按照当期可抵扣进项税额加计10%(生活服务业为15%)，抵减应纳税额。因此，加计抵减额与进项税额有本质上的不同，不能作为进项税额去抵减销项税额，也不能计入留抵税额之中。因此，加计抵减额不能用于计算增量留抵。

　　其次，鉴于进项税额与加计抵减额的上述不同性质，企业在办理留抵退税后，已退留抵税额期间的进项税额，其对应已计提的加计抵减额无需做进项税额转出;尚未计提加计抵减额的，仍可按规定计提、在后期增值税“应纳税额”中抵减。也就是说，按规定已计提或尚未计提的加计抵减额，与是否办理留抵退税无关。

答：企业如为办理过“转登记”的纳税人，“待抵扣进项税额”已列入成本的，无需再调整申报。

答：根据企业类型，分为两种情况：

　　一是企业如为符合财政部 税务总局公告2022年第14号文件中规定的企业类型为“小微企业”或“制造业等六行业”条件的，按本企业所属类型和该文件规定的申请起始时间(不同类型企业申请时间不同，最早为2022年4月1日起)，按月申请增量和存量留抵退税(不再有“连续六个月”的条件)。

　　二是企业如不属于“小微企业”或“制造业等六行业”范围的，则按国家税务总局公告2019年第20号的相关规定办理增量留抵退税，不能办理存量留抵退税。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）规定，“普通标准住宅”的认定，可在各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）制定的“普通住房标准”的范围内从严掌握。

《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第五条规定，享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款规定，对未按预征规定期限预缴税款的，应根据《税收征管法》及其实施细则的有关规定，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。

根据上述规定，房地产企业未按期预缴土地增值税需要按规定缴纳滞纳金。

参考原天津国税发布的《2017年企业所得税汇算清缴问题解答》

二、房地产企业在商品房预售阶段取得预收房款，是按照房款全额作为计算预计毛利额的基数，还是按不含增值税额的房款作为计算预计毛利额的基数？

企业销售未完工开发产品取得的收入口径暂按以下公式计算：企业销售未完工开发产品取得的收入=预售收入/（1+税率或征收率），并以此作为计算预计毛利额的依据。

《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发[2009]31号）第三十二条规定，除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。”

《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会[2016]22号）第二条第（二）项规定，全面试行营业税改征增值税后，“营业税金及附加”科目名称调整为“税金及附加”科目，该科目核算企业经营活动发生的消费税、城市维护建设税、资源税、教育费附加及房产税、土地使用税、车船使用税、印花税等相关税费。

因此，房地产企业销售开发产品缴纳的印花税计入“税金及附加”科目。

原广东省国家税务局、广东省财政厅发布的《营改增试点行业纳税遵循指引—房地产业》第一部分“行业政策规定”中2.4.2“特殊行为判定”明确，房地产开发企业销售房地产开发项目的同时赠送车位或储物间，在购房合同中明确注明赠送车位或储物间的行为，且不再就赠送车位或储物间与购房者签订合同、不单独为购房者开具发票的，可认为其赠送车位或储物间的销售额已经包含在销售房地产项目的销售额中，因此赠送车位或储物间行为无需视同销售。

《国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）第一条规定，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”

房地产企业建造的样板间属于售出前已使用的房产，应按规定缴纳房产税。

《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第六条“关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题”规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。

对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。”

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）第四条规定，房地产开发企业在营改增后进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定相关金额：

（一）土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入

根据上述规定，房地产企业销售自行开发的商品房，营改增后进行土地增值税清算时，要分营改增之前销售还是营改增之后销售两种情形，营改增之前销售的按转让全额作为土地增值税应税收入，营改增之后销售的按不含增值税金额确认土地增值税应税收入。