在实务工作中经常会有建筑企业的会计朋友来问我，增值税的纳税义务发生时间到底是按什么标准呢?是按收款时间、开票时间、还是合同约定的时间呢?今天我们就来梳理一下。

　　一、先开具发票的，以开具发票的当天为增值税纳税义务发生时间

　　案例分析：

　　建设单位A与B施工企业签订工程承包合同。2018年5月25日，建设单位A通知B施工企业，将于近期付款109万元，要求B施工企业开具增值税专用发票，B施工企业当日开具发票109万元。6月16日，B施工企业收到工程款109万元。则B施工企业于2018年5月25日发生了增值税纳税义务，应计征增值税。

　　二、提供建筑服务，收到工程进度款时，收到工程进度款的当天为增值税纳税义务发生时间

　　案例分析：

　　建设单位A与B施工企业签订工程承包合同，工程已开工，2018年4月28日，建设单位A批复4月工程进度款900万元，依据合同约定90%的付款比例，4月30日支付企业工程款810万元，B企业向建设单位A开具发票810万元。则B企业于2018年4月30日发生纳税义务，金额为810万元。

　　三、提供建筑服务，甲乙双方在书面合同中约定付款日期的，以书面合同确定的付款日期当天为增值税纳税义务发生时间

　　案例分析：

　　建设单位A与B施工企业签订工程承包合同，书面合同约定2018年4月25日支付300万元工程款，则无论是否能收到工程款，B企业4月25日都产生了纳税义务，金额为300万元。当然，实际工作中，更多的是在合同中约定付款方式和时间。比如，建设单位A与B施工企业签订工程承包合同，书面合同约定工程款按月结算，每月结算单签发之后的10日内按照80%的比例支付工程款。2018年4月30日签发的4月结算单显示，B企业4月份完成工程量3000万元，5月8日建设单位A公司向B企业支付进度款2400万元，同日B企业向建设单位A开具发票。则B企业于2018年5月8日发生纳税义务，金额为2400万元。如果10日内没有收到工程款，应该按照合同约定时间确认纳税义务，即5月10日产生纳税义务，金额2400万元。

　　四、未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，以建筑工程项目竣工验收的当天为增值税纳税义务发生时间

　　案例分析：

　　2017年7月15日，建设单位A与B施工企业签订工程承包合同，合同约定，施工期间工程款先由B企业垫付，未标明具体付款日期，2018年5月15日，工程竣工验收。施工期间，建设单位A未支付款项，B企业垫付资金1000万元，未向建设单位开具发票。则B企业于2018年5月15日发生纳税义务，金额为1000万元。

　　五、质押金、保证金为实际收到款项的当天为增值税纳税义务发生时间

　　案例分析：

　　2017年8月15日，建设单位A与B施工企业签订工程承包合同，2018年5月15日，工程竣工验收，B施工企业未向建设单位A开具质押金、保证金相关的工程款发票，因此，B施工企业只有在实际收到质押金、保证金时，才发生纳税义务。

　　六、在提供建筑服务之前收到款项的，预收的工程款应按照规定预缴增值税

　　案例分析：

　　建设单位A与B施工企业签订工程承包合同，2018年5月18日，建设单位A向B施工企业预付工程款103万元。则B施工企业于2018年5月应预缴增值税，但并没有产生增值税纳税义务，不计征增值税销项税额。

　　七、垫资提供建筑服务，验收后分期付款方式的，虽然工程已竣工验收，但仍然应当按照合同约定的付款时间确认增值税纳税义务发生时间

　　案例分析：

　　2018年6月1日，建设单位A与B施工企业签订工程承包合同，合同约定，施工期间工程款先由B施工企业垫付，竣工验收后十年内向B施工企业支付，2018年5月31日，工程竣工验收。施工期间，建设单位A未支付款项，由于B施工企业也未向该公司开具发票，则B施工企业，最晚于2028年5月31日发生纳税义务。此前如有向甲方开具发票或提前收款情形，以开票或收款时间为纳税义务发生时间。

　　2014年的解读——

建筑业营业税纳税义务时间的确定

　　问题：

　　1、工程企业提供建筑劳务，预收到进度款的纳税义务时间是什么时候?

　　2、第1问题纳税义务时间发生后什么时间缴纳税金?

　　3、工程企业在外地施工，纳税期如何确定?

　　解答：

　　1、施工企业纳税义务发生时间

　　《营业税暂行条例》第十二条规定，营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

　　《营业税暂行条例实施细则》第二十五条第二款规定，纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　根据上述规定，纳税人提供建筑业劳务采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　2、发生纳税义务后税款缴纳时间

　　《营业税暂行条例》第十五条规定，营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。纳税人的具体纳税期限，由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定;不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

　　纳税人以1个月或者1个季度为一个纳税期的，自期满之日起15日内申报纳税;以5日、10日或者15日为一个纳税期的，自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税款。

　　根据上述规定，如主管税务机关对你单位确定以1个月为纳税期的，则应当自期满之日起15日内申报纳税，也就是下个月的1日至15日进行申报并缴纳税款。

　　3、在外地施工的纳税事宜

　　《税务登记管理办法》第三十二条规定，纳税人到外县(市)临时从事生产经营活动的，应当在外出生产经营以前，持税务登记证向主管税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》(以下简称《外管证》)。

　　第三十四条规定，纳税人应当在《外管证》注明地进行生产经营前向当地税务机关报验登记，并提交下列证件、资料：(一)税务登记证件副本;(二)《外管证》。纳税人在《外管证》注明地销售货物的，除提交以上证件、资料外，应如实填写《外出经营货物报验单》，申报查验货物。

　　《营业税暂行条例》第十四条第(一)项规定，纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。

　　根据上述规定，纳税人到外县(市)从事生产经营的，应当向主管税务机关申请办理《外出经营活动税收管理证明》，并向生产经营所在地税务机关进行报验登记。该纳税人到异地从事建筑业劳务，应向劳务发生地主管税务机关申报纳税，接受劳务地税务机关管理，按其确定的纳税期申报缴纳税款。

　　来源：中国税务报

增值税的纳税义务发生时间决定着什么时候应该交税，对于增值税纳税人来说至关重要。由于不动产转让比较特殊，通常时间长，转让手续繁多，通常会经过签订合同、付款、交房办理登记等多个阶段，那么销售不动产增值税纳税义务发生时间在实务中又该如何确定？

　　这里《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十五条第（一）项规定了增值税纳税义务发生时间为：发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。

　　收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

　　取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

　　也就是说36号文件对不动产增值税销售时点的确认主要是依据收款时间或是权属变更时间。

　　而《物权法》第六条规定了物权取得、变更和消灭的一般方式，即“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”。第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生效力;未依法登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”由第九条可以看出，除特点情形外，其他人（法人、集体组织、自然人等）享有不动产物权应当进行登记，形成法律效力;未经登记，不产生物权效力。

　　即结合物权法及税法上的规定，税法上更强调一个合同的概念，这里根据《最高人民法院关于买卖合同司法解释》第三条的规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　只有在没有合同或是合同约定不明确的情况下，才以权属的变更作为征税的依据。

　　比如：某房地产企业2019年1月1日收到预售款，并未发生纳税义务，因为虽然满足了收到款项，但没有销售不动产的应税行为，交房之后就发生了应税行为，所以交房当天为纳税义务发生时间。

　　再如：某纳税人2016年12月31日交付了房产，实际控制权发生了转移，那么2016年12月31日以后均属于发生了增值税应税行为，但由于企业签订了合同并明确了收款日期为2020年12月31日，则纳税义务发生时间为2020年12月31日。

　　但对于交付的时点如何确认？实务中也有不同的理解，通常的理解是以实际交付即转移占有为前提，也有税局是以合同约定或实际交付孰先来确定。如原湖北省国税局在“房地产营改增政策解答”中是这样认为：.纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。在具体交房时间的辨别上，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

　　这里以交房时间作为房地产公司销售不动产纳税义务发生时间，主要是基于以下几点考虑：一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

　　综合以上的观点，为更好地利用资金的时间价值和规避相应的法律和涉税风险，建议纳税人在发生不动产销售行为时，应充分考虑相关法规的要求，并作合理的规划。