最近财税评论Lawping学习和发布了一些地方土增税或房产管理的政策，是自己学习的一个过程，也为读者提供一点各地政策口径的启发。

　　今天主要谈谈对2016年厦门市土地增值税清算管理办法中第三十九条一项条款的想法。

　　“公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。

　　纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，而之后将公共配套设施对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。”

　　举个简化例子，某房企共开发两期住宅，配套车库，以及配套幼儿园，主要成本、售价、土增税测算情况如下表。

可以看到，如果幼儿园不做公配作为单独业态销售，比做公配要增加0.64的土增税，当然收入也同时增加了3，对企业整体利润还是划算的。

　　但还有一种情形，就是厦门办法里边提到的，如果做公配分摊清算了，然后将幼儿园对外转让的情形，由于幼儿园成本已经作为公配分摊到一期和二期成本中了，保留成本为0，因此厦门要求“应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。”

　　测算如下：

也就是说幼儿园后续要适用最高的60%土增税率，比不做公配销售整体要增加1.16的土增税。虽然收入3可以覆盖这部分土增税，但总体来看是很不划算的。相当于前边做公配省的税，现在变本加厉交回来了。

　　然而，由于企业经营环境瞬息万变，如果已经走到了这一步有哪些筹划方式呢?

　　以下做法抛砖引玉，供读者参考，如有更好方式也请留言。

　　根据规定，土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按月汇总进行土地增值税纳税申报。

　　而减并申报推行后多数按季度申报，假设2021年三季度幼儿园销售，由于车位时负增值，一般有很多未售，可以考虑在销售幼儿园时一定搭配销售车位，搭售成本越大，那么在后续尾盘销售申报时扣除额越大。

　　简要测算如下：

　可以看到，搭配车位销售越多，适用税率和税负下降越大。至于搭售给谁，可以根据市场情况来定，可以和幼儿园销售捆绑，也可以促销卖给业主，抑或是做内部资产划转(适用契税免税、增值税不征等优惠)。

　　还有，企业在尾盘销售其他增值率较高的物业时，也可考虑搭配低增值甚至负增值的物业一起，这样可以起到降低税负的效果。

　　不过，对于厦门要求的“应当单独进行土地增值税清算”如何理解，是否可以和尾盘车位搭配销售?我理解不让搭配清算是没有道理的，可以收入、成本合计后一并填报尾盘销售申报表。

　厦门提到的这种情况很多地方其实也存在，比如某些地方企业开发的产权车位企业可以自己选择承诺作为公配设施，但后续如果要销售，则直接按无成本计算土增税，适用60%税率。

　　当然，从企业角度还需考虑资金成本，毕竟当期少缴税换取时间性价值，还是以后可能多缴税再来想办法，也是可以测算考量的。

土地增值税预缴，车库和车位有区别吗，是不是都随房预缴

　　咨询对象：河南省税务局

　　留言时间：2021-05-10

　　问题内容：

　　我是一家房地产公司，建设有地下车库，地下车库划分出车位销售给客户，按照豫地税函[2010]202号文，这个车位是按照是随房预缴还是直接按照其他类型住宅预缴。

　　答复机构：河南省税务局

　　答复时间：2021-05-12

　　答复内容：

　　您好!您所咨询的问题收悉。现针对您所提供的信息回复如下：

　　一、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人)，应当依照本条例缴纳土地增值税。

　　二、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)规定，第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。……第四条条例第二条所称的地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。条例第二条所称的附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。

　　三、根据《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》(河南省地方税务局公告2011年第10号)第三条规定，关于车库、地下室归属问题。房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。第四条规定，执行时间。本公告自2012年1月1日起执行。我省之前确定的土地增值税有关规定凡与本公告不符的，一律按本公告规定执行。

　　因此，根据上述文件规定，房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则，房地产开发企业对购买者未购买房屋但单独购买了地下室、车库、阁楼的，按照其他房地产项目征收土地增值税。建议您参考上述文件并结合您企业实际情况进行界定，具体涉税事宜您可联系主管税局进一步确认。