土地增值税条例规定房地产企业销售开发的普通标准住宅可以享受增值率20%以内土地增值税免征优惠。而且，财税字[1995]48号规定，普通标准住宅要跟开发的其他开发产品分开核算增值额，否则，面临不能享受以上优惠的风险。因此，搞清楚普通标准住宅的界限很重要。

一、普通标准住宅是民用标准建造的居住用住宅（普通标准住宅是什么？）

关于普通标准住宅的执行标准，《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定：《土地增值税条例》第八条（一）项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。

二、普通标准住宅的面积、售价、容积率有特殊规定

财税[2006]21号《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》规定《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字[1999]210号)第三条中“普通住宅”的认定‚一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。

享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：

1、住宅小区建筑容积率在１.０以上

2、单套建筑面积在120平方米以下

3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１.２倍以下。

同时，国办发[2005]26号规定，各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。  

各省（自治区、直辖市）根据国办发[2005]26号制定了地方标准，例如：

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   实际工作中，主要应以地方标准为主判断普通标准住房。地方没有出台地方标准的，应积极与税务部门沟通。

三、企业在判断普通标准应该注意的问题

1、普通标准住房的三个标准不是“并”的关系。

普通标准住房三个标准中，小区容积率、单套建筑面积、成交价格如有一个标准不符合，就不能被判定为普通标准住房。

2、比价的选取应以当年度同级别土地上住房平均交易价为准。

    由于住房市场价格是不断变化的，尤其在最近几年，住房价格变化较大。因此，在选择比价时应选取最近期（当年度内）同级别地上住房的平均交易价格，作为判断的依据。否则，可能得不到税务部门的认可。

3、精装修住房如何适用普通标准住房标准呢

    精装修房比毛坯房投入了更多的成本，销售时价格一般都会高于毛坯房。精装修房如何适用普通标准住房的标准呢？目前颇具争议。一种观点认为，住房面积和小区容积率都满足普通标准住房的前提下，精装修房应该从售价中减掉装修费用，然后再根据普通标准住房的标准去判断是否属于普通标准住房；另一种观点认为，不能减掉装修费用，直接以成交价格判断。实务中，应该积极与税务部门沟通。