国家税务总局公告2016年第17号第三条纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，应按照财税[2016]36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

一、跨区域涉税事项报告的处理：

1、《跨区域涉税事项报告表》填报

具备网上办税条件的，纳税人可通过网上办税系统，自主填报《跨区域涉税事项报告表》。不具备网上办税条件的，纳税人向主管税务机关(办税服务厅)填报《跨区域涉税事项报告表》，并出示加载统一社会信用代码的营业执照副本(未换照的出示税务登记证副本)，或加盖纳税人公章的副本复印件(以下统称“税务登记证件”);已实行实名办税的纳税人只需填报《跨区域涉税事项报告表》。

2、跨区域涉税事项报验

跨区域涉税事项由纳税人首次在经营地办理涉税事宜时，向经营地的税务机关报验。纳税人报验跨区域涉税事项时，应当出示加载统一社会信用代码的营业执照副本(未换照的出示税务登记证副本)。

3、跨区域涉税事项信息反馈

纳税人跨区域经营活动结束后，应当结清经营地的税务机关的应纳税款以及其他涉税事项，向经营地的税务机关填报《经营地涉税事项反馈表》(附件2)。

提示：①跨区域涉税事项，按照合同金额填开，结算金额大于合同提供决算重新开具，结算金额小于合同提供决算向预缴税务机关说明情况，预缴税款的依据是实际开票金额;②正常核销时，在云厅就可以办理，逾期的要去当地税务机关办理;③纳税人跨省(自治区、直辖市和计划单列市)临时从事生产经营活动的，向机构所在地的税务机关填报《跨区域涉税事项报告表》，跨区域涉税事项报告是根据项目分别办理的。④如果工程完工，但质保金发票还未开具，需办理延期，开完质保金发票后再进行核销。

二、增值税预缴表的填写：

在建筑服务发生地预缴税款时，首先要填报《增值税预缴税款表》，这是一张单独的报表，发生一次预缴义务，就需要填报一次，预缴一次。

实务中，预缴的具体时间把握至关重要，逾期不预缴将会面临处罚风险。建筑业企业在纳税义务发生后，应及时支付分包单位款项并取得分包发票及税务机关要求的其他凭证(实际工作中，总包方预缴税款时，税务机关会要求提供分包方已在本税务机关预缴税款的完税凭证，才允许扣除分包款)。

项目编号：由异地提供建筑服务的纳税人填写《建筑工程施工许可证》上的编号，根据相关规定不需要申请《建筑工程施工许可证》的建筑服务项目不需要填写。

项目名称：填写建筑服务项目的名称。

项目地址：填写建筑服务项目的具体地址。

纳税人提供建筑服务在“预征项目和栏次”部分的第1栏“建筑服务”行次填写相关信息：第1列“销售额”，填写纳税人跨县(市)提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)或收到的预收款金额;第2列“扣除金额”，填写支付的分包款金额(含税);第3列“预征率”，提供建筑服务项目对应的预征率或者征收率(一般计税预征率2%，简易计税征收率3%);第4列“预征税额”，填写按照规定计算的应预缴税额。

三、异地项目预缴税款的计算：

1、简易计税项目：应预缴的增值税=(预收的全部价款和价外费用-支付的分包款)/(1+3%)×3%

2、一般计税项目：应预缴的增值税=(预收的全部价款和价外费用-支付的分包款)/(1+9%)×2%

3、其他税种：计算出预缴的增值税后，按照应缴的增值税，城建税、教育费附加、地方教育费附加，以项目所在地标准缴纳(无预缴一说)，印花税如果在当地已经缴纳，回机构所在地就不再申报。企业所得税，建筑企业总机构直接管理的跨地区设立的项目部，应按项目实际经营收入的0.2%按月或按季由总机构向项目所在地预分企业所得税，并由项目部向所在地主管税务机关预缴。有些地方还会要求申报个税，如果实行全员全额扣缴明细申报的，工程作业所在地税务机关不得核定征收个人所得税。

四、异地项目预缴税款的账务处理：

借：应交税费——预交增值税/(或者是“简易计税”明细)

——应交城建税

——应交教育费附加

——应交地方教育费附加

贷：银行存款

借：应交税费——应交所得税

贷：银行存款

五、机构所在地的纳税申报

纳税人预缴税款的时候会填写预缴的税款所属期，纳税申报时可以抵减本期已经预缴的税款。一般纳税人首先应填写《增值税纳税申报表附列资料(四)》第三行第二列本期发生额，如果当期不需要缴税，那么在税局预缴的这部分只需要填写在附表四对应的第2列就可以了，其他不填写;如果当期需要缴税，在《附表四》第2列填写当期全部的预缴税款(包括本地及异地预缴)，第4列填写实际需要扣除的预缴税额(需要小于等于主表24栏)，然后再将可抵减税额带入主表的第28栏“分次预缴税额”。

提示：跨省预缴的税款，有可能在税务系统中提取不到预缴税款的数据，需要携带相关完税凭证明细等资料到主管税局做下信息核实。

2017年3月的问答——

异地提供建筑服务应如何预缴税款？

问：我公司是一家建筑公司，增值税一般纳税人，在全国多个省市提供异地建筑服务。请问异地提供建筑服务是否必须在建筑服务发生地预缴税款，可否回公司机构所在地预缴税款？具体应如何计算？扣除分包款时应提供哪些合法凭证？ 

答：《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告 2016年第17号）第三条规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税[2016]36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。第四条规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下规定预缴税款：一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款；一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。第五条规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照以下公式计算应预缴税款：

（一）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=（ 全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+11%）×2%；

（二）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=（ 全部价款和价外费用-支付的分包款）÷（1+3%）×3%。

纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。 

纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。第六条规定，纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。上述凭证是指：（一）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税发票。上述建筑业营业税发票在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。（二）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。（三）国家税务总局规定的其他凭证。 

根据上述规定，纳税人跨县（市、区）提供建筑服务应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。纳税人预缴税款，及选择运用简易计税方法差额计算缴纳增值税时，分包款应取得上述规定的合法有效凭证后方可扣除。

来源：中国税务报

近期，某省住房和城乡建设厅官网发布城镇住房发展“十四五”规划，其中提出，要逐步提高商品房预售条件，稳妥推进现房销售试点，引发社会关注。实务中，越来越多的房地产开发企业开始探索，在房地产项目办理竣工备案后，再对外销售。这种情况下，不少房地产企业都面临一个问题：销售完工现房，取得首付款，要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税?

　　案例

　　甲房地产开发企业自行开发了商品房项目，2018年5月取得商品房预售许可证，2020年4月办理竣工备案。2020年10月，甲企业签订商品房销售合同，合同含税总额2180万元。其中，签约当时收取首付款1090万元，并按照9%的税率开具同等金额增值税发票，剩余款项于2021年1月收取。2021年1月，该批商品房集中交付，甲企业按照合同约定办理交房。

　　假设当地该类型房产的土地增值税预征率为2%，甲企业按照增值税一般计税方法计税，预计计税毛利率为15%，暂不考虑甲企业其他业务，那么，针对这部分现房销售首付款，该如何申报纳税?要不要预缴土地增值税、增值税和企业所得税?

　　土地增值税：原则上可以办理清算

　　从房地产开发项目的全周期来看，土地增值税存在先预缴、后清算的步骤。按照土地增值税暂行条例实施细则第十六条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。

　　各地的操作细则一般按规定作了细化。比如，深圳市税务部门规定，房地产项目土地增值税征收采取“先预征、后清算、多退少补”的方式，即在项目全部竣工结算前，开发销售和转让房地产取得的收入，先按预征率征收土地增值税税款，待工程全部竣工、办理结算后，再进行清算，多退少补。但同时规定，土地增值税清算审核期间转让房地产的，需按规定预缴土地增值税。

　　根据以上规定，土地增值税预缴时点，是项目全部竣工结算前。理论上说，项目竣工结算后，如能尽快完成土地增值税清算，后续销售并收取款项，就不用办理预缴，可以直接按照销售尾盘，进行纳税申报。值得关注的是，很多项目即使已经办理竣工备案，但由于拖欠工程款等资金原因，结算时点可能相对靠后，再加上成本发票可能较难取得，将大大影响土地增值税清算的结果。除亏损或退税项目外，笔者建议企业的一般项目按规定继续预缴土地增值税，待后续满足清算条件时再进行清算。

　　增值税：按照适用税率或征收率计税

　　《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年18号)第十条规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。《增值税预缴税款表》填表说明也规定，房地产开发企业预售自行开发的房地产项目，按规定在税务机关预缴增值税时，填写本表。其中，“销售额”栏次填写本期收取的预收款(含税)，包括在取得预收款当月或主管税务机关确定的预缴期取得的全部预收价款和价外费用。据此，一些观点认为，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，收取了预收款的，即应预缴增值税。

　　但是，对于预售的概念，《商品房销售管理办法》(中华人民共和国建设部令第88号印发)第三条第三款明确，商品房预售，指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据这一规定，笔者认为，需要预缴增值税的范围，限于房地产开发企业预售尚处建设期的自行开发房地产项目。销售完工现房收取的销售款项，不需要按3%的预征率预缴增值税。

　　《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)第四十五条明确，增值税纳税义务发生时间，为纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。具体到房地产开发企业，各地的通行做法是，以交房时间作为增值税纳税义务发生时间，计算缴纳增值税。比如，安徽省税务部门规定，对以买卖方式转让的不动产，应对照商品房买卖合同上约定的交房时间，确认增值税纳税义务发生时间。房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟交房时间之前完成房屋交付手续的，以实际交付时间作为增值税纳税义务发生时间。

　　本案例中，甲企业2020年10月销售完工现房收取的1090万元首付款，由于已开具发票，故应以“开具发票的当天”为纳税义务发生时间，并应在下月申报期，按照适用税率计算缴纳增值税，剩余款项则应在合同约定的交房时间，即2021年1月，确认增值税应税收入的实现，并计算缴纳增值税。

　　企业所得税：年度汇算清缴时申报计税

　　房地产开发企业销售未完工开发产品所取得的收入，按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发〔2009〕31号印发)等相关要求，应分季(分月)办理企业所得税预缴。

　　销售完工产品则比较特殊。从《企业所得税月(季)度预缴纳税申报表》(A200000)的填报说明来看，从事房地产开发等特定业务的纳税人，填报按照税收规定计算的特定业务的应纳税所得额，应填报在“特定业务计算的应纳税所得额”栏次。但此栏次填报的，是房地产开发企业销售未完工开发产品取得的预售收入，按照税收规定的预计计税毛利率计算出的预计毛利额。根据填报说明，本案例中，甲企业销售完工现房，并不属于销售未完工开发产品，在2020年第四季度办理企业所得税预缴时，不需要将现房销售收入填入“特定业务计算的应纳税所得额”栏次。

　　与此同时，由于尚未交房，对于销售该部分现房，甲企业也没有确认会计利润，因此，在甲企业2020年第四季度预缴申报表的第1行“营业收入”、第3行“利润总额”和第4行“特定业务计算的应纳税所得额”等栏次中，都不会体现1090万元首付款。也就是说，对于甲企业销售的这部分现房，在2020年第四季度无须进行企业所得税预缴。

　　不过，在实操过程中，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第六条的规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。具体确认时，采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。

　　因此，对于销售现房取得的首付款，甲企业在企业所得税上虽然不需预缴，但办理年度汇算清缴时，即使会计上未确认收入，还是要将其作为完工产品销售收入进行结转。以上案例中，甲公司应在年度汇算清缴时确认不含税收入1090÷(1+9%)=1000(万元)，并按规定结转对应比例面积的成本，计算应纳税所得额。