别墅，在一般人的既有概念中是一户独享一栋建筑，自带院子自带花园。但作为开发产品，为了绕过禁墅令，应运而生了叠墅、联排等新的产品。但在对外营销宣传过程中，可能不会精细分类，统称为别墅。在实际中，经常会有财务朋友咨询，别墅属于哪种业态?预缴税率是多少?清算时是否有特殊的规定，

　　一、别墅的业态

　　土增三分法清算下，分为普通住宅、非普通住宅和其他，区分这三类业态，一般都是以土地性质和预售许可证确定的。

　　一般情况下，住宅用地上建造的别墅、叠墅、联排以及低层洋房，最终取得的预售许可证会注明属于“住宅”，根据各地关于普通和非普通面积和容积率的划分，不出意外属于“非普通住宅”。

　　但是，在非开发用地上开发建造的别墅，例如在工业土地、高尔夫球用地、集体用地上建造开发的别墅产品，无法取得预售许可证，是否可采用开发企业的计算方法进行土增清算存在争议，集体用地上建造的不动产是否纳入土增清算也都存在争议。

　　二、预缴适用税率

　　1、总局层面文件：国税发[2010]53号

　　二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作

　　预征是土地增值税征收管理工作的基础，是实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库的重要手段。各级税务机关要全面加强土地增值税的预征工作，把土地增值税预征和房地产项目管理工作结合起来，把土地增值税预征和销售不动产营业税结合起来；把预征率的调整和土地增值税清算的实际税负结合起来；把预征率的调整与房价上涨的情况结合起来，使预征率更加接近实际税负水平，改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。

　　为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对尚未预征或暂缓预征的地区，应切实按照税收法律法规开展预征，确保土地增值税在预征阶段及时、充分发挥调节作用。

　　2、地方规定

　　各地土增预缴适用的预征率，可谓是五花八门，有严格按照三分法进行分类的，有按照增值率确定预征率的，也有专门对别墅、车位做出明确要求的。以江苏省和陕西省为例，江苏省典型的按照三分法进行分类（苏地税规[2016]2号 江苏省地方税务局关于调整土地增值税预征率的公告），而陕西省么，有一些特殊。（陕西省地方税务局公告2016年第1号）

　　所以问题来了，到底什么是别墅呢?很多所谓的“别墅”项目在拿地的时候已经绕开别墅的高度或者容积率的限制，转化成为花园洋房等底层建筑物。那在预缴的时候，是否也应该按照非普通住宅进行预缴呢?税务没有对别墅的定义，能找到的，只有国土资源局古早的定义。

　　2006年国土资源部曾对别墅作出定义，指独门独户独院，两至三层楼的形式。联排、双拼以及排屋等低密度住宅，不属于别墅范围，属于高档住宅范围之内。但在2011年，国土资源部土地利用司相关负责人透露，要给别墅做一个定义,除此前的高度、容积率两方面的限制外,还将包括套型、面积等多方面，不排除将联排、叠拼等项目也包括进来。但是截至目前，未查询到国土资源局正式对别墅的定义。那么在税务执行的过程中，如何定义别墅还是无依据。基于此原因，对于联排、叠拼等产品，依据可以按照非普通住宅适用税率进行预缴。

　　三、土增清算土地分摊方法

　　对于典型别墅和衍生产品，在土增清算的时候土地分摊方法至关重要，影响到各业态的成本和增值率。

　　1、总局文件

　　《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：

　　纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

　　2、各地规定

　　各地规定不同，但基本也都是可选择，但是需要税务机关确认，但其中非常明确的是宁波市税务局的公共。

　　国家税务总局宁波市税务局公告2023年第3号

　　综上，别墅只是口中一个统一的称呼，土增的涉税事项，与土地性质相关与最新产品实际情况相关，涉及到别墅产品的财务朋友们，需要逐一对号入座，确定自己开发的别墅的真实情况，进而准确定位的土增的业态、预缴税率。土增清算的过程中也可以采取不同的分摊方法进行测算，最终确定采取哪个版本。

引言

　　新《公司法》生效在即，各行各业都积极投身于对其学习与研究之中。其中，从认缴到限期实缴的注册资本制度无疑引发社会的普遍关注。在此影响下，不少企业开始考虑是否需要通过“减资”的方式来减少实缴注册资本的金额，以优化资本配置，提升运营效率，相关的讨论热度也一度上升。在本文中，我们将对减资过程中涉及的财税处理及相关税务问题进行较为全面而系统性的梳理和探讨，以期为企业提供有益参考。

　　实践中，减资有多种不同的方式，从不同维度来看有不同的分类。比如，从被投资企业是否有净资产流出的角度来看，减资包括形式上的减资(减少认缴出资或实缴出资弥补亏损)，也包括实质减资;从减资金额来看，减资可以是平价减资、折价减资、或者溢价减资;从减资比例来看，减资包括同比例减资以及不同比例减资(如定向减资)。不同模式之下，减资的税务影响及会计处理有所不同。因此，只有在对减资的具体模式有清晰界定的前提下，才能对减资的会计处理及税务影响做出准确的判断。

　　01、形式减资的会计及税务处理

　　相对于实质减资来说，形式减资并不会导致被投资企业净资产的流出。从目的上看，形式减资又可以分为两种不同的情形，一种是为减少未来巨额实缴资本义务而减少认缴出资的情形。这种情况也是新《公司法》出台后，大家普遍关注的一种情形;另一种则是为了弥补亏损而减资的情形。这种情况在实践中也屡有发生，在本次新《公司法》中得到进一步明确。

　　1. 为减少出资义务而减少认缴注册资本

　　根据新《公司法》第四十七条的规定：“全体股东认缴的出资额由股东按照公司章程的规定自公司成立之日起五年内缴足。”对于存量公司来说，根据新《公司法》第二百六十六条的规定，有一定的过渡期，可以“逐步调整至本法规定的期限以内”。

　　在新《公司法》生效前的认缴注册资本制下，有部分企业的确存在注册资本金额过高，认缴期限过长的问题。为了避免巨额实缴出资义务，公司股东可能需要考虑是否通过减资来降低未来实缴出资的义务。

　　会计处理：

　　在此情况下，减资实际上是降低了认缴出资的部分，对于公司所有者权益金额不会产生影响，被投资企业的净资产不会因减资而流出公司。根据相关会计准则，由于在实收资本科目核算的是实缴出资的金额，对于认缴出资部分本身不会体现在公司账面上。因此，对于减少的认缴出资金额并不需要进行相应的会计处理。

　　税务处理：

　　在减少认缴出资的情况下，被投资企业实收资本金额不会发生变化，亦无需对股东支付任何的减资对价，因而不管是对被投资企业来说，还是对于股东来说，均不会产生相应的所得税税务影响。

　　根据新《公司法》规定，公司可以先使用任意公积金、法定公积金弥补公司亏损;仍不能弥补的，可以使用资本公积金。在使用上述公积金弥补后仍有亏损的，可以通过减少注册资本弥补亏损。减少注册资本弥补亏损的，公司不得向股东分配，也不得免除股东缴纳出资的义务。通过上述规定，新《公司法》在法规层面对于注册资本弥补亏损进行了明确。

　　会计处理：

　　在此情形下，对于被投资企业来说，利用注册资本弥补亏损只是在所有者权益内部发生变动，同样不会涉及被投资企业净利润的流出。从会计处理上看，通常为：

　　借：实收资本

　　贷：利润分配-未分配利润

　　税务处理：

　　目前通过减资方式弥补亏损对于被投资企业及股东的税务处理并未有明确规定。存在的争议主要包括，1)对于被投资企业来说，所减少的注册资本用于弥补亏损的金额是否视为股东对被投资企业的捐赠，从而需要作为收入处理;2)与之相对应的，对于股东来说，所减少的实收资本，是否可以在减资环节确认相应的投资损失，以及对于被投资企业的投资成本如何计算。

　　对被投资企业来说，实践中存在不同的理解。有地方税务机关(如大连、辽宁、河南等地)认为实收资本弥补亏损实际上是股东放弃未来收回投资成本的金额，应当视为股东对被投资企业的捐赠，按照接收股东捐赠进行税务处理。根据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》(国家税务总局公告2014年第29号)的规定，由于减少的注册资本部分计入未分配利润科目，税务机关可能认为已作为收入处理，因而应当确认为收入计算缴纳企业所得税。除上述观点外，亦有税务机关(如重庆、广东等地)认为不应将减资用以弥补亏损的金额确认为收入，从而并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

　　对于股东来说，同样在法规层面缺乏明确的指引。我们理解，其税务处理应当与被投资企业的税务处理相协调。如果相应的减资金额作为收入在被投资企业层面并入应纳税所得额，相应的对于股东来说，则应当允许股东在减资环节确认相应的投资损失，否则则会产生一方需确认收入，但另一方不允许扣除的问题。如果被投资企业无需作为收入并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税，则对于股东来说，也不会涉及损益调整以及调整股权计税基础的问题。

　　在上述两种观点中，我们倾向于认为，利用实收资本弥补亏损仅属于公司资产负债表中所有者权益科目内部调整，不应影响被投资企业应纳税所得额的计算，同时也不涉及调减股东对公司股权的计税基础。

　　02、实质减资的会计及税务处理

　　与形式减资不同，在实质减资的情况下，股东将从被投资企业取得相应的减资收入。以下，我们区分不同主体对其实质减资过程中的会计及税务处理进行分析。

　　1. 被投资企业会计及税务处理

　　根据《财政部 国家税务总局关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答(三)》(财会[2003]29号)的规定[1]，企业为减资等目的，在公开市场上回购本公司股票，属于所有者权益变化，回购价格与所对应股本之间的差额不计入损益;税法规定，企业为减资等目的回购本公司股票，回购价格与发行价格之间的差额，属于企业权益的增减变化，不属于资产转让损益，不得从应纳税所得额中扣除，也不计入应纳税所得额。对企业为减资等目的回购本公司股票，会计处理与税法规定一致，无须进行纳税调整。

　　根据上述规定，企业以现金为对价进行减资时，对于被投资企业来说，会计上，只是对所有者权益科目进行调整，不会影响损益科目。税务上，和会计处理方式相同，无需进行纳税调整。因此，无论是平价减资、折价减资、还是溢价减资，对于被投资企业来说，都不会产生额外企业所得税税务负担。

　　但需要注意的是，如果企业以非货币性资产为支付对价减资，对于被投资企业来说，需要按照视同销售进行处理，由此可能产生增值税、土地增值税、企业所得税等税务影响。

　　2. 股东的税务处理

　　在实质减资的情况下，区分不同的股东类型，其税务处理方式亦不相同，具体来说:

　　(1)股东为公司法人

　　根据《国家税务总局关于企业所得税若干问题的公告》(国家税务总局公告2011年第34号)的规定：“投资企业从被投资企业撤回或减少投资，其取得的资产中，相当于初始出资的部分，应确认为投资收回;相当于被投资企业累计未分配利润和累计盈余公积按减少实收资本比例计算的部分，应确认为股息所得;其余部分确认为投资资产转让所得。”

　　根据上述规定，对于公司股东来说，其取得的减资所得可以分为三部分。第一部分为投资成本收回;第二部分为留存收益所对应的股息所得;再扣除投资成本及股息所得之后的部分即为第三部分投资转让所得。

　　对于境内股东来说，由于居民企业之间的股息所得可以免征企业所得税，因而第二部分股息所得可以适用相应的免税政策。此时，只有第三部分投资资产转让所得需要并入应纳税所得额计算缴纳企业所得税。

　　但是对于境外非居民企业股东来说，其取得的股息所得无法适用企业所得税免税政策，通常需要按照10%的税率计算缴纳预提所得税。因此，对于非居民企业股东来说，第二部分股息所得与第三部分投资转让所得，通常都需要缴纳相应的预提所得税。但对于这两部分收益同样需要区分其所得的性质，原因是如果可以适用相关税收协定所规定的优惠税收待遇，则需要分别区分所得类型为股息所得，还是财产转让所得适用不同的协定待遇。

　　(2)股东为自然人

　　根据《国家税务总局关于个人终止投资经营收回款项征收个人所得税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第41号)的规定：“个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为，从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等，均属于个人所得税应税收入，应按照“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税。应纳税所得额的计算公式如下：应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额(投入额)及相关税费”。

　　根据上述规定，对于自然人股东来说，其减资所得只分为两部分，第一部分仍为投资成本收回;超出投资成本的部分均确认为“财产转让所得”，通常适用20%的个人所得税税率计算缴纳个人所得税。与企业所得税不同，通常情况下，不管是个人股东所取得的股息，还是股权转让所得，其适用的个人所得税税率均为20%，因此不区分股息与股权转让所得并不会产生税负成本差异。但需要注意的是，如果自然人股东为外籍个人的情况下，由于外籍个人在取得的股息时可以适用免税政策，因而对于股息所得和股权转让所得将产生税负成本的差异。

　　(3)股东为合伙企业

　　相较于股东是公司和个人的情况，股东是合伙企业的情况下，在政策层面缺乏明确的法律规定。再加之合伙企业在税法上作为“被穿透主体”的特殊性质，因而在政策适用上更是一个理论难题。

　　简单来说，对于合伙企业所取得的减资所得，再扣除投资成本后金额，是否需要参照企业法人的规定，区分“股息所得”与“财产转让所得”，在实务中仍旧存在争议。由于合伙企业的“股息所得”与“经营所得”是分开处理的，对于个人合伙人来说，合伙企业的所取得的“股息”可以穿透适用20%的税率，而无需并入“经营所得”适用5%-35%的税率。因此，如果对于减资所得中的“股息所得”进行区分，则个人合伙人可以适用20%的税率，但如果不对减资所得中的“股息所得”进行区分 ，则全部都需要适用5%-35%的税率。

　　如果合伙企业是此类情况，建议与主管税务机关进行专门的沟通咨询。

　　03、股东未按公允价值减资的税务风险

　　股东未按照公允价值减资是否有相应的税务风险，在实践中一直是一个颇具争议的问题。目前在法规层面未有明确的规定，在实务界也尚未达成一致的观点。区分股东是自然人还是公司，得出的结论可能亦有所不同。

　　1. 股东为自然人

　　如前所述，在股东为自然人的情况下，应当按照国家税务总局公告2011年第41号相关规定进行税务处理。根据国家税务总局公告2011年第41号的规定，“本公告有关个人所得税征管问题，按照《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函[2009]285号)执行。”由于国税函[2009]285号已经被《国家税务总局关于发布<股权转让所得个人所得税管理办法(试行)>的公告》(国家税务总局公告2014年第67号)所废止，因此，对于自然人减资个人所得税征管问题同样需要适用国家税务总局公告2014年第67号的相关规定。

　　根据国家税务总局公告2014年第67号的规定，在股权转让收入明显偏低且无正当理由的情况下，税务机关可以核定股权转让收入。在被投资企业未持有土地使用权、房屋、知识产权等资产的情况下，股权转让收入低于对应净资产份额时，会被税务机关认为收入明显偏低。

　　在自然人股东减资的情况下，可以理解为公司回购股权，其回购价格即为减资所取得的收入。此时，如果自然人所取得的减资收入不符合股权的公允价值(例如所对应的净资产金额)，则可能被税务机关按照公允价值核定转让收入，并按照国家税务总局公告2011年第41号的规定计算缴纳相应的个人所得税。

　　2. 股东为公司

　　与上述个人股东减资不同，在企业所得税法领域，本身对于股权转让收入是否公允以及是否具有合理理由缺乏明确的规定。在公司法人股东减资情况下，是否需要参照股权转让交易，考察减资对价是否公允，在实践中各地税务机关可能存在不同执法口径。

　　在实务中有税务机关认为，在等比例减资的情况下，因为股东之间的股权比例不会发生变化，因而不存在股东之间利益输送的问题。所以在等比例减资的情况下，一般不会按照股权公允价值对减资所得进行调整征税。

　　但在不等比例减资的情况下(如定向减资)，由于股东之间股权比例发生变化，如果未按照公允价值进行减资，则存在利益转移的问题。此时，可能被税务机关要求按照公司股权公允价值核定减资所得，并按照国家税务总局公告2011年第34号的规定计算缴纳企业所得税。

　　我们理解，对于股东减资行为，不管是个人股东减资，还是公司股东减资，都不应将其简化为一项股权转让行为，单纯的通过评估公司股权的公允价值进行处理。实践中交易情况可能更加复杂，因而应当综合考察该项减资目的，是否通过减资等交易达到低价转让股权的目的，是否存在明显不合理的利益输送行为。对于明显存在避税安排的交易，则需要对其进行相应的调整。对于不以避税为目的具有一定合理商业理由的交易安排，则不宜采用一刀切的方法进行调整，从而避免对于企业正常的资本运作产生影响。

　　脚注：

　　[1] 《财政部 国家税务总局关于执行<企业会计制度>和相关会计准则有关问题解答(三)》(财会[2003]29号)：“问：企业为减资等目的回购本公司股票，如何进行会计处理及纳税调整?

　　答：按照《企业会计制度》规定，企业为减资等目的，在公开市场上回购本公司股票，属于所有者权益变化，回购价格与所对应股本之间的差额不计入损益;税法规定，企业为减资等目的回购本公司股票，回购价格与发行价格之间的差额，属于企业权益的增减变化，不属于资产转让损益，不得从应纳税所得额中扣除，也不计入应纳税所得额。对企业为减资等目的回购本公司股票，会计处理与税法规定一致，无须进行纳税调整。

　　企业回购本公司股票相关的会计处理为：企业应按回购股份的面值，借记“股本”科目，按股票发行时原记入资本公积的溢价部分，借记“资本公积-股本溢价”科目，回购价格超过上述“股本”及“资本公积-股本溢价”科目的部分，应依次借记“盈余公积”、“利润分配-未分配利润”等科目，按实际支付的购买价款，贷记“银行存款”等科目;如回购价格低于回购股份所对应的股本，则应按回购股份的面值，借记“股本”科目，按实际回购价格，贷记“银行存款”科目，按其差额，贷记“资本公积-其他资本公积”科目。”