企业或个人的不动产被拆迁，收到的补偿是否需要缴税?这涉及到多个政策文件，德新税悟特将有关文件分不同税种汇集到一起，以便各位朋友学习、使用：

　　拆迁涉及到两种，一种是政策性拆迁，一种是商业拆迁，主要是拆迁主导方不同，对应适用的税收政策也是不同的。

　　按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院2011年第590号令)的规定：

　　为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：

　　(一)国防和外交的需要;

　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要;

　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　(五)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　一、被拆迁方(企业)

　　1、增值税：

　　收到的补偿款免征增值税：下列项目免征增值税：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3营业税改征增值税试点过渡政策

　　土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税〔2016〕36号印发)第一条第(三十七)项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。

　　政策依据：《财政部 税务总局关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告2020年第40号)第三条

　　2、土地增值税：

　　因国家建设需要依法征收、收回的房地产，免征土地增值税。

　　政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第八条

　　条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征收、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。”

　　政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

　　3、企业所得税：(政策性搬迁)

　　企业政策性搬迁，是指由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：

　　(一)国防和外交的需要;

　　(二)由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要;

　　(三)由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要;

　　(四)由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要;

　　(五)由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要;

　　(六)法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。

　　企业在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出，可以暂不计入当期应纳税所得额，而在完成搬迁的年度，对搬迁收入和支出进行汇总清算。

　　企业的搬迁收入，扣除搬迁支出后的余额，为企业的搬迁所得。

　　企业应在搬迁完成年度，将搬迁所得计入当年度企业应纳税所得额计算纳税。

　　企业搬迁收入扣除搬迁支出后为负数的，应为搬迁损失。搬迁损失可在下列方法中选择其一进行税务处理：

　　(一)在搬迁完成年度，一次性作为损失进行扣除。

　　(二)自搬迁完成年度起分3个年度，均匀在税前扣除。

　　上述方法由企业自行选择，但一经选定，不得改变。

　　政策依据：《国家税务总局关于发布<企业政策性搬迁所得税管理办法>的公告》(国家税务总局公告2012年第40号)

　　4、契税：

　　省、自治区、直辖市可以决定对下列情形免征或者减征契税：

　　(一)因土地、房屋被县级以上人民政府征收、征用，重新承受土地、房屋权属;

　　(二)因不可抗力灭失住房，重新承受住房权属。

　　前款规定的免征或者减征契税的具体办法，由省、自治区、直辖市人民政府提出，报同级人民代表大会常务委员会决定，并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

　　政策依据：《中华人民共和国契税法》

　　5、印花税：

　　条例第二条所说的产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。因此，公司取得拆迁安置的房产，应缴纳印花税。

　　政策依据：《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》第五条

　　二、被拆迁方(个人)

　　1、增值税：同上

　　2、个人所得税：

　　按照城市发展规划，在旧城改造过程中，个人因住房被征用而取得赔偿费，属补偿性质的收入，无论是现金还是实物(房屋)，均免予征收个人所得税。

　　政策依据：《国家税务总局关于个人取得被征用房屋补偿费收入免征个人所得税的批复》(国税函[1998]428号)

　　对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)

　　3、契税：

　　市、县级人民政府根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定征收居民房屋，居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋，并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税;购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税;缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于企业以售后回租方式进行融资等有关契税政策的通知》(财税〔2012〕82号)

　　按照《财政部 国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》(财税〔2005〕45号)的精神，城镇房屋拆迁契税优惠政策适用的对象，应为被拆迁房屋的所有权人或共有权人以及领取拆迁补偿款的被拆迁公有住房的承租人。

　　政策依据：《国家税务总局关于城镇房屋拆迁契税优惠政策适用对象的批复》(国税函〔2005〕903号)

　　三、房地产企业

　　1、增值税：

　　《营业税改征增值税试点有关事项的规定》(财税〔2016〕36号)第一条第(三)项第10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

　　房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140号)

　　销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产。

　　有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

　　德新税悟注：房地产企业以房产支付拆迁补偿费用时，应该按规定确认销售收入。

　　2、土地增值税：

　　(一)房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第三条第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(一)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　政策依据：《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)

　　3、企业所得税：

　　企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为：

　　(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

　　(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

　　(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

　　政策依据：《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》(国税发〔2009〕31号)

　　4、相关税种计税依据

　　营业税改征增值税后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据：

　　计征契税的成交价格不含增值税。

　　土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

　　免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　在计征上述税种时，税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

　　政策依据：《财政部 国家税务总局关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)

近年来，随着许多城市尤其是重点城市的增量土地市场收缩，加之土地“招拍挂”市场竞争日益激烈。出于规模化，越来越多的房地产商将土储的战略触角延伸到城市更新等存量土地开发业务中。相较于传统的招拍挂土地开发模式，城市更新等存量土地开发业务具有跨周期、业务流程更复杂、风险系数更高的特点。

　　从业务流程的视角出发，以城市更新业务为例，其业务流程的创新性、复杂性以及业务形态的多样性自然而然地附带了更加错综复杂的税务认定与税法适用问题。加之税法层面对该类业务存在较多的模糊地带，从而导致在对城市更新业务的税收征管中产生了较多的争议事项。其中，土地及房屋等拆迁补偿支出是否应作为契税的计税依据就是其中一项典型的争议事项。

　　一、争议的由来

　　关于拆迁补偿是否应作为契税计税依据的争议由来已久，源头在于《中华人民共和国契税暂行条例》(以下简称为“暂行条例”)、《中华人民共和国契税暂行条例细则》(以下简称为“细则”)以及《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号，以下简称为“134号文”)关于契税的计税依据的相关规定。

　　其中，暂行条例第四条规定,国有土地使用权出让,契税的计税依据为成交价格。细则第九条进一步明确,条例所称成交价格,指土地、房屋权属转移合同确定的价格,包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此,契税计税依据为合同确定的成交价格，也就意味着未在土地、房屋权属转移合同中确定的价格原则上不应该作为契税的计税依据。

　　但是134号文规定，出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。其中以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。那么按照134号文的规定，拆迁补偿费似乎应该作为契税计税依据。

　　通过上述相关文件的规定对比我们可以发现，作为税收规范性文件的134号文关于契税计税依据的表述实际上已经突破了暂行条例和细则中契税计税依据为权属转移合同所确定的成交价格的规定。根据上位法优于下位法的原则，如果下位法与上位法相冲突，违反了上位法的规定，下位法原则上就不能适用。也正因此全国各地税务机关就拆迁补偿是否应作为契税计税依据的执法口径上无法达成统一。

　　二、争议的现状

　　2020年8月11日，十三届全国人大常委会表决通过了《中华人民共和国契税法》，由此契税从过去的暂行条例上升为法律。但值得注意的是《契税法》关于土地使用权出让契税的计税依据的规定，“土地使用权出让、出售，房屋买卖，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款”，与暂行条例及细则的相关规定并未发生实质性变化。

　　与此同时，为贯彻落实《中华人民共和国契税法》，财政部、税务总局于2021年6月30日又发布了《关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号),并在文件中再次明确，土地使用权出让的，计税依据包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、征收补偿费、城市基础设施配套费、实物配建房屋等应交付的货币以及实物、其他经济利益对应的价款。值得注意的是23号公告在阐述土地使用权出让计税依据时与134号文存在明显差异，并未提及契税计税依据为成交价格，而是采用非穷尽列举的方式将计税依据包括的内容一一写明。

　　通过上述分析，我们可以看到，虽然契税从过去的暂行条例上升为法律的过程中关于计税依据的规定依然强调为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，下位法原则上应在限定的范围内作出规定不宜扩大解释，但此次23号公告就计税依据作出补充解释的表述与134号文的表述存在明显差异，甚至有意避开由“成交价格”而带来的争议。因此，我们认为此次23号公告的发布可能会对全国各地税务机关的执法口径产生重大影响。

　　三、对未来各地实施城市更新业务征管时执法口径变化的判断

　　结合目前政策形式、征管归口部门、以及重点城市征管实践的变化，我们判断未来涉及城市更新类业务的各个城市，在关于搬迁主体所发生的拆迁补偿支出是否应作为契税计税依据的执法口径问题上可能会发生集中调整。我们作出这一判断的原因主要基于以下几点具体因素的变化：

　　一是，经过立法程序，契税政策的表现形式已经提升到法律层面，从税收法定的角度而言，一方面制度的升格会加大对税务行政执法权力的监督和约束，但是另一方面也会增加契税法律制度的刚性，进而促使全国税务机关针对同一契税政策执法口径趋于一致。

　　二是，根据《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》(财综〔2021〕19号)，自2022年1月1日起全国将全面实施国有土地使用权出让收入划转税务部门征收工作，相应的原来由国土部门代征的契税也将回归税务部门征收。过去，鉴于国土部门在城市更新项目土地协议出让之后很难动态监管房地产商与权利人之间所发生的拆迁补偿支出情况，房地产商的拆迁补偿支出具体数据信息更多由税务机关所掌握进而产生了计征基础信息的不对称。国土部门自身基于契税实际征收的便利，一般只依据在出让环节所实际收取到的土地出让金作为基础计征契税。但19号文实施后情况将不再一样，考虑到土地出让收入的征收也划归到税务部门，这意味着土地出让收入、拆迁补偿支出数据和契税的征收实现了征收信息及征收管理的统一。当然，土地出让收入征收的划归变相增加了税务部门的执法风险，在相关税法和国家税务总局税收规范性文件明确规定的情形下，税务部门后续在契税的征管过程中将会越发趋于严谨。

　　三是，广东省的三旧改造实施经历了比较长时间的实践，广州作为广东省会城市，其城市更新积累了比较丰富和成熟的业务场景和实践经验。2021年8月23日，广州市税务局与广州市住房和城乡建设局基于自身城市更新业务的具体应用场景和特点梳理发布了《广州市城市更新税收指引(2021年版)》(穗税发【2021】93号)，其中关于契税计税依据的确定便明确规定城市更新改造主体按照改造拆迁补偿协议向村民、村集体经济组织、集体物业土地使用方支付的拆迁补偿费用，属于取得土地使用权支付的经济利益，应计入契税计税依据计征契税。此外文件中还罗列改造主体在进行城市更新项目土地增值税清算时关于拆迁补偿支出的佐证资料明细，其中便包括拆迁补偿支出的契税完税证明。由此可见，广州市税务局针对该争议鲜明的亮出观点即拆迁补偿应作为契税计税依据。显然，其他与广州同样存在类似城市更新业务的城市大概率将会跟随广州的步伐对城市更新业务中所涉及拆迁补偿支出的契税计征问题进行明确或指引。

　　四、我们的总结

　　结合上述分析，从纳税人视角来看，未来关于城市更新业务中所发生的拆迁补偿支出是否应作为契税计税依据的争议可能会慢慢走向确定，而且结果不容乐观。当然，哪怕各地的最终口径均认定明确拆迁补偿支出需要作为计税依据缴纳契税，我们觉得依然会存在着比较多的争议点，例如拆迁补偿中的物业赔偿是否需要作为计税依据?物业赔偿作为计税依据的金额标准应该按照成本价还是公允价格亦或者是核定价格?这些问题都需要得到进一步明确。整体来说，我们建议要密切关注契税后续政策和各地税务机关的征管动态，尤其项目所在城市税务机关，与此同时及时地与主管机关进行沟通，规避不确定性纳税所带来的税务风险。