案例背景：我司是从事房地产开发企业，其中利用本公司开发的几套商品房作为样板房，主要用途是供客户参观。我司的主管税务机关认为我司的样板房是自用，要根据次月开始要交房产税。我司的观点是：
1、依据国税发〔2003〕89号中第一、关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题：鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税。
2、样板房是为销售产品而定制的样板，本身就是广告、推广的性质。
3、客户在买房前，都是要参观的，不仅是样板房，其他的毛坯房的现房销售，也会要参观，如果把参观也认定为使用的话，那几乎所有待售已被参观过房屋都可以认为是使用。
4、如样板房的性质认定为使用，那么，无论是作为居住、办公、商用质性，样板房都是达不到交付标准的。房地产企业的样板房是否要交房产税?依据是什么，使用的范围包括哪里?
答：根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条第四款规定，房地产企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。样板房作为销售展示用途供客户参观，属于企业自用房产，应征收房产税。
来源：阳江市江城区税务局
税中望月观点：
以下节选自《房地产开发企业税收与会计实务大全》第二版
(1)税务处理：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》规定：开发间接费指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。因此，在具体的成本核算中，项目营销设施可通过“开发间接费——项目营销设施”归集核算。基建临时设施属于项目前期筹建费用，可通过“前期工程费——临时设施”归集核算。
另外，该办法第二十六条第(一)项规定：开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。因此，这些临时性辅助设施不作为计税成本核算对象，应作为过渡性成本处理。
(2)会计处理：这些临时性设施一次性支出金额较大，理应分期摊销，但由于房地产项目开发周期较长，临时性设施一次性计入成本或者分摊计入成本从会计核算效果上看没有差别。并且临时性设施均不构成最终开发产品实体，也没必要分摊占地面积的土地成本。对于建造成本，实际发生时直接计入开发成本相关科目，将来开发产品销售时，作为共同成本予以分配转出。因此，会计处理和税务处理没有差别。
房产税处理需要明确两个问题：一是是否缴纳房产税，二是如何缴纳房产税。
(1)是否缴纳房产税。《财政部 国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(〔86〕财税地字第008号)第二十一条明确规定：“凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税”;第十九条明确：“纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税”。该文件规定不予征税的临时性建筑物必须同时满足两个条件：其一，必须为基建工地服务;其二，必须处于施工期间。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。一般情况下，开发项目工地，无论施工企业还是开发企业均会建造基建用房，各自均应按照上述规定处理。
样板房分两种，一种是将开发产品精装修后作为样板房，一种是建造临时设施单独作为样板房使用。开发产品属于房地产开发企业的商品房，根据《国家税务总局关于房产税 城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第一条规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。”老樊理解，样板间仍然为房地产开发企业的一种存货，仅仅展示未取得收益还是不征收房产税为宜，本案例以单独建造临时设施作为样板房，从建成之日起，则应该征收房产税。
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