一般纳税人销售取得的不动产，根据财税〔2016〕36号、财税〔2017〕37号、财税〔2018〕32号、财政部 税务总局公告2019年第39号等规定，符合条件可适用简易计税的，征收率为5%，适用一般计税方法的，适用税率9%。

　　但不管是一般计税方法还是简易计税方法，也无论不动产是否自建，根据国家税务总局公告2016年第14号，纳税人应按照“应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%”向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　即并不是采用一般计税方法的，按照“应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+9%)×5%”来计算应预缴税款。

　　根据国家税务总局公告2016年第17号，一般纳税人出租取得的不动产，如果不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，符合条件可适用简易计税方法的，纳税人按“应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%”向不动产所在地预缴税款;适用一般计税方法的，按“应预缴税款=含税销售额÷(1+9%)×3%”向不动产所在地预缴税款。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管税务机关申报纳税。

　　即在销售取得的不动产时，公告没有区别不动产所在地与机构所在地是否在同一县(市、区)，纳税人应向不动产所在地预缴税款。预缴税款的计算公式，不因适用计税方法的不同而有所变化。

　　而在出租不动产时，如果不动产所在区与机构所在地在同一县(市、区)的，公告不要求进行预缴税款。并且，适用一般计税方法与简易计税方法的，应预缴税款计算公式不同。

1、适用简易计税的一般纳税人销售自建不动产

　　案例1：甲公司为一般纳税人身份的非房地产企业，适用简易计税，现将2015年自建房产以5000万元销售给乙公司，请问甲公司该如何缴纳增值税?

　　答：一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　应缴增值税=5000/(1+5%)*5%=238.1万

　　2、适用简易计税的一般纳税人销售取得(非自建)不动产

　　案例2：甲公司为一般纳税人身份的非房地产企业，适用简易计税，现将2015年购买的房产以5000万元销售给乙公司，当时房产购买价值为3000万，请问甲公司该如何缴纳增值税?

　　答：一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　应缴纳增值税=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24万

　　3、适用一般计税的一般纳税人销售自建不动产

　　案例3：甲公司为一般纳税人身份的非房地产企业，适用一般计税，现将2020年自建房产以5000万元销售给乙公司，进项税额留底为150万，请问甲公司该如何缴纳增值税?

　　答：适用一般计税的一般纳税人销售自建不动产以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　预交环节：应预交增值税=5000/(1+5%)*5%=238.1万

　　申报环节：应缴增值税=5000/(1+9%)*9%-238.1-150=24.74万

　　4、适用一般计税的一般纳税人销售取得(非自建)不动产

　　案例4：甲公司为一般纳税人身份的非房地产企业，适用一般计税，现将2020年取得的房产以5000万元销售给乙公司，当时房产购买价值为3000万，进项税额留底为150万，请问甲公司该如何缴纳增值税?

　　答：适用一般计税的一般纳税人销售取得(非自建)不动产，按照取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。但是在预交环节纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款，然后向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

　　预交环节：应预交增值税=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24万

　　申报环节：应缴增值税=5000/(1+9%)*9%-95.24-150=167.6万

　　5、适用简易计税的小规模纳税人销售自建不动产

　　案例5：甲公司为小规模纳税人身份的非房地产企业，适用简易计税，现将2020年自建的房产以5000万元销售给乙公司，请问甲公司该如何缴纳增值税?

　　答：小规模纳税人销售其自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　应缴增值税=5000/(1+5%)*5%=238.1万

　　6、适用简易计税的小规模纳税人销售取得(非自建)不动产

　　案例6：甲公司为小规模纳税人身份的非房地产企业，适用简易计税，现将2020年购买的房产以5000万元销售给乙公司，房产购买价格为3000万元，请问甲公司该如何缴纳增值税?

　　答：小规模纳税人销售其取得(不含自建)的不动产(不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产)，应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

　　应缴增值税=(5000-3000)/(1+5%)*5%=95.24万

　　简单总结：1、适用简易计税方式的非房地产企业销售取得(非自建)不动产时按照差额纳税方式交税。2、适用一般计税方式的非房地产企业销售取得(非自建)不动产时按照差额预交全额纳税方式交税。