继承取得的房产转让，房产取得时间怎么确定？-陕西焦点财税咨询有限公司

　　2021年1月1日起，《民法典》正式实施，一提到该部法典，很多人都会关注其中的遗产继承问题，尤其是具有普遍性的房产继承问题。根据《民法典》规定，遗产是自然人死亡时遗留的个人合法财产。遗产的继承分为法定继承情形与遗嘱继承和遗赠情形。本期，我们就聊一聊《民法典》实施后，与房产继承有关的涉税问题~

　　案例.假设2021年1月，张某以法定继承人方式继承一处房产。经了解，该房产系被继承人于2012年8月以60万元的价格购置取得，目前市场评估价值为150万元。同时，张某得知被继承人尚欠税款10万元未缴纳，尚欠债务20万元未归还。接下来，我们一起分析如下问题：

　　问题1.张某继承该处房产时，是否需要清偿被继承人所欠的税款和债务?

　　根据《民法典》第1161条规定，“继承人以所得遗产实际价值为限清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。超过遗产实际价值部分,继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的,对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负清偿责任。”

　　因此，在本案例中，继承人张某应以所得遗产的实际价值150万元为限，清偿被继承人依法应当缴纳的税款10万和所欠债务20万元。

　　问题2.在本案例中，张某继承房屋是否需要缴纳契税呢?

　　根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)规定：

　　对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。按照《中华人民共和国继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。

　　在本案例中，张某作为法定继承人继承房屋权属不需要缴纳契税。

　　问题3.张某继承房屋行为是否涉及增值税问题?

　　根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)附件3第一条第36项规定，房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权属于涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权行为，该行为免征增值税。

　　此外，家庭财产分割，还包括下列情形：

　　1.离婚财产分割;

　　2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

　　3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

　　问题4.张某继承房屋行为是否需要缴纳个人所得税?

　　根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

　　1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

　　2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

　　3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　因此，张某在继承房产时不需要缴纳个人所得税。

　　问题5.假设张某继承的该房产是其家庭唯一生活用房，若张某想将该房产转让，那么，张某能否适用“对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税”优惠政策?

　　解决该问题的关键就在于去如何判定购房时点。结合本案例来分析，被继承人购置该房产的时点为2012年8月，张某继承该房产的时点为2021年1月。那么，我们应该以哪个时间作为计算5年时限的起点呢?

　　根据《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发[2005]172号)第四条规定：

　　个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为，其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。

　　因此，在本案例中，应以2012年8月作为计算5年时限的起点。

　　此外，在享受该项优惠时，个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到税务部门办理相关手续。

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