为进一步完善我省土地增值税清算工作流程和工作标准，国家税务总局广东省税务局拟修订《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)，现面向社会公开征求意见，欢迎社会各界提交意见和建议。请于2024年5月3日前通过广东省税务局门户网站-互动交流-意见征集栏目反馈意见建议。

国家税务总局广东省税务局

2024年4月3日

　　附件：

　　1.国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程（征求意见稿）.docx

　　2.国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程土地增值税申报表及附表（征求意见稿）.xlsx

　　3.国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程土地增值税清算相关文书（征求意见稿）.docx

国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程(征求意见稿)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范土地增值税清算工作流程，统一清算工作标准，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)等规定，制定本规程。

　　第二条 本规程适用于房地产开发项目及房地产开发企业直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

　　第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算应当缴纳的土地增值税税额，并填报土地增值税清算申报表及附表，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清土地增值税税款的行为。

　　第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

　　第五条 税务机关应当加强与财政、发改、住建、自然资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。

　　税务机关可参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。在清算审核过程中，税务机关可聘请工程造价等专业机构及相关专业人员提供工程造价咨询、鉴定服务。

　　第六条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让国有土地使用权的;

　　(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第七条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)清算单位已取得的最后一份销售(预售)许可证或销售(现售)备案证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)进入法定破产清算程序但未办理土地增值税清算手续的;

　　(四)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

　　上述第七条第(一)项中“该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产开发项目总可售建筑面积的比例在85%以上;第(二)项中“销售(现售)备案证满三年仍未销售完毕的”，包括不需办理销售(现售)备案手续但办理新建商品房首次登记满三年仍未销售完毕的。

　　第八条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。

　　第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导，及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补(退)税额等情况进行审核，依法征收土地增值税。

　　第二章 项目管理

　　第十条 纳税人应在取得国有土地使用权并获得首张房地产开发项目施工许可证之日起30日内办理项目报告，取得土地增值税项目编码。纳税人后续取得有关部门立项、规划、施工、销(预)售、竣工等审批备案资料，应在次月15日前更新项目报告。

　　项目报告应与本规程第十六条规定的清算单位相匹配，一个项目编码对应一个清算单位。因立项变更、规划调整等原因需要对原项目进行拆分合并的，纳税人应自发生变化之日起30日内提交有关资料，申请项目拆分或合并。

　　第十一条 税务机关对房地产开发项目实施台账管理，跟踪项目规划、施工、销售、竣工、达清算条件情况，辅导纳税人做好项目报告、更新房源信息和房屋销售情况，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。

　　第十二条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，辅导纳税人根据清算要求合理归集收入、成本、费用。

　　第三章 预征管理

　　第十三条 纳税人取得房地产开发项目首张预售(销售)许可证或销售(现售)备案证后，在次月15日前向税务机关办理预(销)售报告。后期取得新的预售(销售)许可证或销售(现售)备案证时，应于取得次月15日前更新报告。

　　纳税人报告销售(预售)许可证或销售(现售)备案证信息时，应同时报送对应的土地增值税项目房源信息，并按季度更新销售情况，报送信息包括但不限于已售房源的网签合同编号、房地产类型、合同签订时间、合同金额等。

　　第十四条 纳税人应区分不同房地产类型销售收入，按照规定的预征率及时准确申报预缴土地增值税。对保障性住房暂不预征土地增值税。

　　第十五条 房地产开发企业转让自行开发的房地产项目的，按以下方式确认土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征计征依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

　　适用一般计税方法的，按照适用税率计算;适用简易计税方法的，按照征收率计算。

　　第四章 清算申报受理

　　第十六条 土地增值税以发改部门审批(备案)的房地产开发项目为单位进行清算。对同一个发改立项审批(备案)的项目，分期进行开发的，以分期项目为单位进行清算，具体根据政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》所载内容确认。对连续24个月内取得的多份《建设工程规划许可证》，可结合施工、销售(预售)、竣工验收等情况确定清算单位。

　　经县级以上(含县级)人民政府审批的城市更新、城中村改造等项目，主管税务机关可综合立项批复、规划实施方案等情况合理确定清算单位。

　　同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

　　第十七条 税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。

　　对符合本规程第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关提供本规程第十八条要求的资料、办理清算申报手续，并于90日届满次月15日前缴纳土地增值税税款;若清算申报为退税情况，则在土地增值税清算审核结束后，由纳税人在规定期限办理补(退)税手续。

　　对符合本规程第七条规定的项目，税务机关应加强跟踪管理，定期评估,对确定需要进行清算的项目，及时发出清算通知书。纳税人应在收到清算通知书之日起90日内向主管税务机关提供本规程第十八条要求的资料、办理清算申报手续，并于90日届满次月15日前缴纳土地增值税税款;若清算申报为退税情况，则在土地增值税清算审核结束后，由纳税人在规定期限办理补(退)税手续。

　　第十八条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提供下列资料：

　　(一)土地增值税清算申报表及其附表(具体格式见附件1)。

　　(二)与清算项目有关的书面说明及相关佐证资料，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括：

　　1.项目总建筑面积、可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。项目立项文件、用地规划许可证、工程规划许可证、施工许可证、销售(预售)许可证、销售(现售)备案证、权属证明及测绘文件等资料。

　　2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明项目分期情况、不同项目之间共同成本费用总额及其分摊情况。

　　3.商品房销售明细表以及将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。

　　4.取得国有土地使用权的情况及相应的出(转)让合同、出让金(地价款)凭证等资料。

　　5.开发土地和新建房及配套设施的成本构成及相关合法有效凭证;拆迁(回迁)合同、勘察设计合同、工程施工合同、监理合同、材料采购合同和相关的预决算报告、工程结算报告、工程施工图、竣工图、工程量清单、设计图、管理人员架构及人员明细等资料。工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应向主管税务机关报送造价书面说明等资料。

　　6.对纳税人开发项目中的公共配套设施，应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用或有偿转让进行分项分类说明，并附上相关凭证。

　　7.融资情况说明及相关的借款合同、利息结算通知单等资料。

　　8.企业财务核算体系和内部控制制度。

　　9.关联交易情况说明。

　　(三)主管税务机关要求报送项目会计资料的，还应提供会计凭证资料。

　　(四)纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证;已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。

　　第十九条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件且清算资料完备的项目，予以受理并出具受理通知书。

　　纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应通知纳税人补正资料，纳税人在收到通知之日起15日内补正清算资料。

　　纳税人在限期内补正全部资料的，予以受理。

　　在限期内补正确定收入、扣除项目金额的关键资料，经主管税务机关认可的，予以受理。

　　逾期未能补正关键资料，由纳税人书面确认，确因客观原因造成资料难以补正的，予以受理。

　　第五章 清算审核重点

　　第二十条 清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料，重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

　　第二十一条 审核收入情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、销售(预售)许可证、销售(现售)备案证、房产销售分户明细及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。

　　税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认是否将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

　　对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按本规程第二十二条第(一)项规定确定其收入。

　　前述正当理由一般包括：

　　(一)人民法院判决或裁定确定转让价格的;

　　(二)司法拍卖确定成交价格的;

　　(三)县级以上人民政府或政府主管部门确定转让价格的;

　　(四)税务机关认可的其他情形。

　　第二十二条 非直接销售和自用房地产的收入审核。

　　(一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　(二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第二十三条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

　　(一)取得国有土地使用权所支付的金额。

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(三)房地产开发费用。

　　(四)与转让房地产有关的税金。

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第二十四条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，应按主管税务机关要求提供情况说明和佐证资料。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用工程造价机构或专业人员意见，经集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除。

　　凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一：

　　1.不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的;

　　2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准无正当理由的;

　　3.挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单(总平面乔灌木配置图)的;

　　4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准的;

　　5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

　　第二十五条 审核扣除项目是否符合下列要求：

　　(一)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法有效凭据的不得扣除。

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　(五)同一清算单位内发生的成本、费用，原则上按照普通住宅、其他类型房地产可售建筑面积比例分摊扣除。对国有土地使用权出让合同或其补充协议注明地上部分、地下部分分别缴纳土地出让金的，或者按照用地性质分别缴纳土地出让金的，可直接归集到相应房地产类型扣除;户内装修费用、燃气工程费用可直接计入相应房地产类型扣除。本款所称“相应房地产类型”指普通住宅和其他类型房地产。

　　(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　(七)对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式应保持一致;如未保持一致的，应根据有关规定作相应调整。

　　第二十六条 审核取得国有土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

　　(一)同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

　　(二)是否存在将房地产开发费用记入取得国有土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。

　　(三)拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。对于补偿金额大、明显超出当地政府部门规定的补偿标准或采取大额现金补偿的，应重点审核。

　　(四)纳税人为取得国有土地使用权，按照土地出让公告、土地出让合同及其变更协议或补充合同、城市更新项目政府批复文件要求，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合上述文件要求。

　　(五)按照土地出让合同约定分期缴纳土地出让金而支付的利息，作为支付的土地出让金额扣除。

　　(六)纳税人取得国有土地使用权环节缴纳的契税、印花税、办证费以及按照《中华人民共和国拍卖法》规定交纳的拍卖佣金等，计入“按国家统一规定交纳的有关费用”，作为取得国有土地使用权的成本扣除。

　　第二十七条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

　　(一)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

　　(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

　　(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

　　第二十八条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

　　(一)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提公共配套设施费的情况。

　　(二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

　　(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

　　(四)利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：建成后无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除;房屋网签备案合同或补充协议约定人防车位归属全体业主所有，且已在小区内公示的，其成本、费用予以扣除;有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用;不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。

　　不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照测绘报告文件、人防设施竣工验收备案文件的顺序确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含户内装修、高档外立面费用的建筑安装工程费中计算。不予扣除的成本=人防车位建筑面积/清算单位总建筑面积×不含户内装修、高档外立面费用的建筑安装工程费。

　　第二十九条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

　　(一)发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。

　　(二)建筑安装服务增值税发票是否注明建筑服务发生地县(市、区)名称及备案的项目名称。

　　第三十条 审核开发间接费用时应当重点关注：

　　(一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

　　(二)开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

　　第三十一条 审核利息支出时应当重点关注：

　　(一)利息支出是否真实，核算是否准确，是否与借款合同条款相符，是否与本房地产项目有关。

　　(二)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

　　(三)分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

　　(四)利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

　　(五)是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计入利息支出。

　　(六)金融机构及商业银行同类同期贷款利率是否按照以下方式处理：金融机构是否取得金融主管部门批准经营贷款业务;商业银行同类同期贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等基本条件相同情况下商业银行提供贷款的利率。

　　第三十二条 代收费用的审核。

　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

　　第三十三条 关联方交易行为的审核。

　　在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

　　应当关注企业大额往来款余额，审核交易行为是否真实。

　　第三十四条 与转让房地产有关税金的审核。

　　应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产缴纳的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

　　与转让房地产有关的税金凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除;凡不能按清算项目准确计算、归集的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加扣除;涉及到多个清算项目的，按各清算项目土地增值税应税收入的占比计算分摊扣除;同一清算项目内不同房地产类型之间不能准确归集的，按各房地产类型土地增值税应税收入的占比计算分摊扣除。

　　第三十五条 纳税人整体购买未竣工房地产开发项目(在建工程)、投入资金继续建设后转让的，其扣除项目包括：

　　(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用;

　　(二)继续开发建设项目发生的成本;

　　(三)房地产开发费用;

　　(四)与转让房地产有关的税金;

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　以上房地产开发费用和国家规定的其他扣除项目的计算扣除基数包括上述第一项、第二项的金额。

　　第三十六条 主管税务机关应在项目清算受理之日起90日内作出清算审核结论;确有困难的，经县(区)级税务局批准，可延期90日完成;确有特殊情况的，经地级以上市税务局批准，可再延期90日完成。

　　第三十七条 税务机关启动清算审核后，因不可抗力，或出现公检法及纪检监察部门因立案检查而调取纳税人账簿凭证等资料、纳税人因存在重大偷逃税嫌疑而被移交稽查部门处理等情形，导致税务机关无法在规定期限内完成审核的，可以中止清算审核。中止情形消失后，税务机关应恢复清算审核。中止期间不计入清算审核期限。

　　第三十八条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将清算审核结论通知纳税人，纳税人应在收到通知书之日起30日内办理更正申报和补(退)税事宜，清算审核结论确认的应补缴税额超过纳税人按照本规程第十七条规定清算申报的部分，在上述规定期限内更正申报并补缴税款的，不予加收滞纳金。

　　第六章 核定征收

　　第三十九条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　主管税务机关应严格控制核定征收的范围，加强核定征收项目的调查核实，原则上不得直接采用核定征收率方式核定征收土地增值税。

　　第四十条 符合第三十九条核定征收条件的，税务机关集体审议后，发出核定征收的税务事项通知书，开展土地增值税核定征收核查，通过向自然资源部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等对项目情况进行评估计算，同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别核定应纳税额、确定核定征收率，经集体审议后发出清算审核结论通知书。核定征收情况应报上一级税务机关备案。

　　第四十一条 对进入破产清算程序、纳税人走逃、被列入非正常户等原因的房地产项目，难以按照本规程第四十条规定核定应纳税额的，可参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，向地级以上市税务局报备后，按核定征收率方式核定征收土地增值税。

　　第四十二条 对于采用核定方式征收土地增值税的，不适用土地增值税普通标准住宅免征政策，普通住宅核定征收率不低于5%，其他类型房地产核定征收率不低于5.5%。

　　第七章 清算后尾盘管理

　　第四十三条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按规定的期限申报缴纳土地增值税。

　　第四十四条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税。税务机关出具清算审核结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。纳税人收到交换意见税务事项通知书5日内，也可提出一并纳入土地增值税清算收入申报缴纳土地增值税，多退少补。

　　第四十五条 纳税人按规定办理土地增值税纳税申报时，扣除项目金额按清算审核确定的各房地产类型单位建筑面积成本费用乘以尾盘销售面积计算。

　　各房地产类型单位建筑面积成本费用=各房地产类型清算时的扣除项目总金额÷各房地产类型清算的总建筑面积

　　对采用核定征收率进行清算的开发项目，在进行尾盘申报时应按清算审核确定的各类型房地产的核定征收率计算申报应纳的土地增值税。

　　第四十六条 清算后再转让的房地产，按照上述方式计算的增值率未超过20%的普通住宅，免征土地增值税;增值率超过20%的普通住宅，应征收土地增值税。

　　第四十七条 税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。

　　第八章 法律责任

　　第四十八条 纳税人未在规定时限内办理项目登记或报送相关资料的，经税务机关告知仍未办理的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则处理。

　　应进行土地增值税清算的纳税人或经税务机关确定进行清算的纳税人，未在规定期限内办理清算申报手续、缴纳清算税款或者未按照规定报送涉税资料的，或者提供虚假清算资料、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则处理。

　　第四十九条 对涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假报告或涉税文书的，按照国家税务总局关于涉税专业服务监管的相关规定处理。

　　对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告的，主管税务机关应按照《中华人民共和国会计法》《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定，交由其行政监管部门处理。

　　对造价工程师、资产评估师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价、资产评估成果文件的，税务机关应按照《注册造价工程师管理办法》《注册资产评估师注册管理办法(试行)》有关规定，交由其行政监管部门处理。

　　第五十条 主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后，如税务稽查、税务督察、审计、财政等部门检查发现纳税人存在税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任。

　　第五十一条 在土地增值税清算工作中，税务人员徇私舞弊、玩忽职守，造成不征或者少征应征税款的，按照相关法律法规规定处理。

　　第五十二条 纳税人对税务机关清算审核结论不服的，按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议;对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。

　　第九章 附 则

　　第五十三条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第五十四条 各地级以上市、横琴粤澳深度合作区税务局可根据本规程制定操作指引，并报国家税务总局广东省税务局备案。

　　第五十五条 本规程由国家税务总局广东省税务局解释。

　　第五十六条 本规程自2024年X月X日起施行，有效期为五年。《国家税务总局广东省税务局关于发布〈国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程〉的公告》(国家税务总局广东省税务局公告2019年第5号)同时停止执行。

国家税务总局内蒙古自治区税务局关于征求《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法(征求意见稿)》意见的通知

　　为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，内蒙古自治区税务局起草了《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法(征求意见稿)》。根据税务规范性文件管理相关规定，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界人士就有关内容提出宝贵意见和建议。公众可在2023年11月9日至2023年12月9日期间，通过以下途径和方式提出反馈意见：

　　一、登录国家税务总局内蒙古自治区税务局网站(网址：http://neimenggu.chinatax.gov.cn/)的意见征集系统提出意见。

　　二、信函寄送。寄送地址为呼和浩特市赛罕区后巧报路19号国家税务总局自治区税务局财产和行为税处，邮政编码010020，请在信封上注明“《内蒙古自治区土地增值税清算管理办法》意见征集”字样。

国家税务总局内蒙古自治区税务局

2023年11月9日

内蒙古自治区土地增值税清算管理办法(征求意见稿)

　　第一章 总则

　　第一条 为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)等规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于内蒙古自治区范围内房地产开发项目土地增值税清算管理工作。

　　第三条 本办法所称土地增值税清算是指房地产开发企业(以下简称纳税人)符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，向房地产项目所在地税务机关(以下简称主管税务机关)提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产开发项目应缴纳的土地增值税税款的行为。

　　第四条 纳税人应当向主管税务机关如实申报缴纳土地增值税，并对纳税申报的真实性、准确性和完整性负责。

　　第五条 主管税务机关应当依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，实施项目管理，提供纳税服务，开展土地增值税清算审核，依法办理土地增值税补(退)税手续。

　　第二章 项目管理

　　第六条 纳税人应当在取得土地使用权并取得《建设工程施工许可证》后30日内，向主管税务机关报送土地增值税项目登记信息，并在首次转让(预售)房地产次月起，按月报送项目的进度和变化情况。

　　第七条 主管税务机关应当加强房地产开发项目的日常税收管理，与同级发展改革、自然资源、住房建设等部门建立协作机制，充分利用第三方信息进行比对，按项目分别建立档案、设置台账，对项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与项目开发同步。

　　第八条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，原则上以《建设工程规划许可证》确认的项目为清算单位。对于取得《建设工程规划许可证》后分期开发的，以分期开发的项目为清算单位。

　　经国家有关部门审批或备案的同一项目，在24个月内规划、施工且纳税人按同一成本对象进行会计核算的，可将相关《建设工程规划许可证》确认的项目或分期开发的项目合并为一个清算单位。

　　上述情况和其他确有特殊原因需合并、拆分的，由纳税人提出申请，经主管税务机关同意后，确认清算单位;主管税务机关认为确需合并、拆分的，确认清算单位后，以书面形式通知纳税人。

　　第九条 纳税人应按照登记的项目申报缴纳土地增值税。纳税人同时开发多个项目的，应合理归集收入、成本、费用;开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产的，应分别计算增值额。

　　第三章 预征管理

　　第十条 对房地产开发项目采取“先预征、后清算、多退少补”的方式征收土地增值税。

　　纳税人在土地增值税清算申报前销售房地产的，应于取得收入的次月15日内，按预征率申报预缴土地增值税。

　　第十一条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其它单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时，应视同销售房地产预缴土地增值税。

　　第十二条 纳税人采取预收款方式销售房地产的，可按照以下方法计算预征土地增值税的计税依据，该方法一经确定不得变更：

　　预征土地增值税计税依据=预收款-应预缴增值税税款

　　预征土地增值税计税依据=预收款÷(1+增值税适用税率或征收率)

　　第十三条 纳税人销售县级以上人民政府批准建设的廉租住房、公共租赁住房、经济适用房等各类住房和棚户区改造安置住房取得的收入，暂不预征土地增值税。

　　第四章 清算申报

　　第十四条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十五条 符合下列条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　对前款所列第三项情形，应在办理注销税务登记前进行土地增值税清算。

　　第十六条 上述第十四条、第十五条中所称“全部竣工”“已竣工验收”是指房地产开发项目符合下列条件之一的：

　　(一)房地产开发项目已取得《建设工程竣工验收备案表》等相关资料;

　　(二)房地产开发项目已交付使用;

　　(三)房地产开发项目已取得了初始产权证明。

　　第十七条 对于符合本办法第十四条规定的纳税人，应自满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

　　对于符合本办法第十五条规定的房地产开发项目，主管税务机关应当每年对是否需要清算作出评估，对确定需要清算的项目下达清算通知。纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

　　第十八条 纳税人办理土地增值税清算申报时，应提供下列清算资料：

　　(一)财产和行为税纳税申报表及附表;

　　(二)房地产开发项目清算说明及相关资料，主要包括房地产开发项目立项、分期、用地、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、关联方交易、融资、销售、税款缴纳、成本费用分摊方式等基本情况;

　　(三)不动产权证(或国有土地使用证)、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预(销)售许可证、商品房竣工验收备案表、测绘报告等;

　　(四)国有土地使用权出让(转让)合同、金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目工程结算书、银行贷款利息结算凭证、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等;

　　(五)纳税人委托涉税专业服务机构进行清算鉴证的，应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》;

　　(六)主管税务机关要求提供的其他清算资料。

　　第十九条 主管税务机关收到纳税人清算申报资料后，对符合清算条件且报送清算资料完备的，予以受理;对符合清算条件但报送清算资料不全的，应当一次性告知，并要求纳税人在15日内补报，对纳税人在规定期限内补齐清算资料的，予以受理;对不符合清算条件的，不予受理。主管税务机关受理清算申报后，纳税人无正当理由不得撤销。

　　主管税务机关做出予以受理、补正资料、不予受理决定时，应当向纳税人出具《税务事项通知书》。

　　第五章 清算审核

　　第二十条 主管税务机关受理纳税人清算申报资料后，应自受理清算申报之日起90日内完成清算审核，并出具清算审核结论。确需延长审核期限的，经主管税务机关负责人批准可以延长，每次延期不得超过30日，延期次数不得超过两次。

　　第二十一条 在清算审核中，发生以下情形之一的，经主管税务机关集体研究决定可以中止审核，并书面通知纳税人。中止审核的时间，不计入主管税务机关审核期限。中止审核的情形消失后，主管税务机关应及时恢复清算审核：

　　(一)因不可抗力因素影响无法进行清算审核的;

　　(二)因法院、检察院、公安、纪委监委等部门调取纳税人账簿、凭证等资料立案检查，无法进行清算审核的。

　　第二十二条 清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

　　第二十三条 转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。营改增后，转让房地产的土地增值税应税收入为不含增值税收入。

　　第二十四条 纳税人将开发的房地产用于安置回迁户、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产。

　　视同销售房地产的，以双方签订合同中所载价格为准，所签合同价格不公允或无合同的，按下列方法和顺序确定：

　　(一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价格确定。

　　第二十五条 纳税人申报房地产的转让价格明显不合理，或不到交易时交易地同类房地产市场交易价百分之七十的，主管税务机关应要求纳税人提供书面说明，纳税人拒不提供或无正当理由的，主管税务机关按本办法第二十四条第二款确定转让价格。对以下情形的房地产转让价格即使偏低，可视为有正当理由：

　　(一)法院判决或裁定的转让价格;

　　(二)政府相关部门确定的转让价格;

　　(三)主管税务机关认可的其他合理情形的转让价格。

　　第二十六条 纳税人将开发的部分房地产转为自用或用于出租，产权未发生转移的，不征收土地增值税，在清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用。

　　第二十七条 纳税人转让有产权车位(车库、储藏室)的，按取得权属登记证上列明的房地产类型清算，未列明的按其他类型房地产清算。

　　纳税人转让车位(车库、储藏室)使用权的，不征收土地增值税，在清算时不确认收入，不扣除相应的成本费用。

　　第二十八条 纳税人在销售房地产的同时向购买方赠送同一开发项目车位(车库、储藏室)，合同分别列明房地产销售价格和车位(车库、储藏室)赠送价格的，按合同列明的价格分别确认收入;未分别列明的，或虽列明但不公允的，按各自的公允价值占比分别确认收入。

　　第二十九条 取得土地使用权所支付的金额，具体包括：

　　(一)为取得土地使用权所支付的地价款。以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金;以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款;以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金。

　　(二)按国家统一规定交纳的有关费用。包括按国家统一规定缴纳的登记费、过户手续费、城市基础设施配套费、为取得土地使用权所实际缴纳的契税及按国家统一规定交纳的有关费用。

　　第三十条 纳税人发生的下列支出计入取得土地使用权所支付的金额予以扣除：

　　(一)纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税;

　　(二)土地出让合同中约定分期缴纳的土地出让金利息;

　　(三)在国有土地使用权出让合同中明确约定为政府建设并无偿移交的配建房、公共服务设施或其他工程发生的支出。

　　第三十一条 纳税人取得的土地出让金、城市基础设施配套费等政府返还款，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额;纳税人取得政府返还款不能区分扣除项目的，应抵减取得土地使用权所支付的金额。

　　第三十二条 纳税人逾期开发缴纳的土地闲置费、取得土地使用权支付的拍卖佣金不予扣除。

　　第三十三条 房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(一)土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　1.纳税人将开发的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时将视同销售价款计入房地产开发项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给纳税人的补差价款，应当抵减本项目拆迁补偿费。

　　2.纳税人异地安置回迁户的房屋，属于自行开发建造的，房屋价款按本办法第二十四条的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　3.纳税人将购入的房地产拆除后再次开发的，原有房地产的购入成本、缴纳的契税、拆迁费用，计入土地征用及拆迁补偿费予以扣除。

　　(二)前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　1.纳税人在开发前期按照规定缴纳的、由国务院或财政部批准设立的政府性基金以及由国务院和自治区人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费，允许计入前期工程费。

　　2.未形成最终成果的设计费、与项目可行性研究无关的咨询费不予扣除。

　　(三)建筑安装工程费，包括以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　1.纳税人销售已装修的房屋，在商品房买卖合同或补充协议中明确约定房价包含装修费用的，实际发生的装修费用可计入房地产开发成本。

　　2.纳税人随房屋一同出售的以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如整体中央空调、户式小型中央空调、固定式衣柜橱柜等，其外购成本计入房地产开发成本，予以扣除;可移动的家具、电器、装饰用品等，或与房屋连接但拆除后无实质性损害的物品，其外购成本不予扣除。

　　3.纳税人建造售楼部、样板房等营销设施发生的设计、建造、装修等费用，在规划面积外建造的，不得计入房地产开发成本。

　　(四)基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程支出。

　　(五)公共配套设施费，包括纳税人开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施。

　　1.有下列情形之一的，可以认定公共配套设施建成后产权归全体业主所有，其成本费用予以扣除：

　　(1)政府相关文件中明确规定及法院裁定属于全体业主所有的;

　　(2)商品房买卖合同中注明有关公共配套设施归业主共有的;

　　(3)商品房买卖合同中未明确有关公共配套设施归属，在向主管税务机关反馈清算初审意见前，纳税人已与三分之二以上的业主签订补充协议，约定公共配套设施归全体业主共有的;

　　(4)商品房买卖合同中未明确有关公共配套设施归属，但相关公共配套设施已移交给业主委员会，或业主委员会尚未成立无法办理移交手续，但纳税人能提供政府相关部门书面证明的。

　　2.公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用予以扣除。

　　3.公共配套设施有偿转让的，成本、费用予以扣除。

　　4.依法配建的人防工程，其建造发生的成本、费用予以扣除。按规定缴纳的人防工程易地建设费，取得合法有效凭证的，予以扣除。

　　5.纳税人未移交的公共配套设施和公共配套设施被纳税人或物业公司实际占有、使用、收益的，不予扣除相应的成本、费用，其面积作为可售建筑面积。

　　(六)开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、工程监理费、安全监督费等。

　　1.行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用、销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得作为开发间接费用予以扣除。

　　2.开发间接费用与纳税人的期间费用应按照现行企业会计准则或企业会计制度的规定分别核算。划分不清、核算混乱的，不得作为开发间接费用予以扣除。

　　第三十四条 房地产开发费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　(一)财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

　　(二)凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

　　(三)既有向金融机构借款，又有向非金融机构借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条第一项、第二项所述两种办法。

　　(四)纳税人向金融机构支付的咨询费等非利息支出以及超过贷款期限的利息部分和罚息不予扣除。

　　第三十五条 与转让房地产有关的税金，包括纳税人缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、水利建设基金、印花税。

　　纳税人实际缴纳的上述税金，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，按该清算项目收入的占比计算分摊扣除。

　　第三十六条 财政部规定的其他扣除项目，房地产开发企业可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本金额”之和，加计20%扣除。

　　第三十七条 纳税人同时开发多个项目或同一清算单位中建造不同类型房地产的，应按照以下方法，分摊共同的成本费用。

　　(一)多个清算单位共同取得土地使用权所支付的金额，按清算单位的占地面积占总占地面积的比例计算分摊;对无法划分占地面积的，按清算单位的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。多个清算单位共同的房地产开发成本，按清算单位的建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

　　(二)同一清算单位中建造不同类型房地产的，其取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本按以下方法计算分摊：

　　1.取得土地使用权所支付的金额按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊。

　　2.房地产开发成本按不同类型房地产可售建筑面积占总建筑面积的比例计算分摊。

　　(三)某一清算单位中不同类型房地产能够提供独立的土地出让合同、转让协议的，取得土地使用权所支付的金额可直接归集到受益对象。

　　(四)未缴纳土地出让金的地下车位(车库、储藏室)，不分摊取得土地使用权所支付的金额。为办理地下车位(车库、储藏室)产权缴纳的土地出让金可直接归集到受益对象。

　　(五)清算单位中凡能够明确受益对象的装修费用，可直接计入相应类型房地产扣除。

　　(六)同一清算单位中商业用房的建筑安装工程费可按层高系数予以计算调整。

　　第三十八条 房地产开发扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并取得合法有效凭证。合法有效凭证是指：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生应税行为的，以开具的发票为合法有效凭证。纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票应在备注栏注明建筑服务发生地所在县(市、区)及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额;

　　2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以财政票据为合法有效凭证;

　　3.纳税人从中国境外单位取得的与纳税有关的发票或者凭证，主管税务机关在纳税审查时有疑义的，可以要求其提供境外公证机构或者注册会计师的确认证明，经主管税务机关审核认可后，方可作为扣除项目凭证;

　　4.拆迁补偿费以拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证作为合法有效凭证;

　　5.其他合法有效凭证。

　　(二)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　(三)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　(四)罚金、罚款、税收滞纳金不予扣除。

　　(五)扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目;不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

　　(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　第三十九条 纳税人取得土地使用权后未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目如下：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税;

　　(二)在转让环节缴纳的税金。

　　第四十条 纳税人取得土地使用权后进行了实质性的土地整理、开发，但未建造房屋即转让土地使用权的，其扣除项目如下：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税;

　　(二)开发土地的成本;

　　(三)加计开发取得土地使用权所支付的金额的20%;

　　(四)与转让土地使用权有关的税金。

　　第四十一条 纳税人整体购买未竣工的房地产开发项目，然后投入资金继续建设，完成后再转让的，其扣除项目如下：

　　(一)取得未竣工房地产所支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，包括契税;

　　(二)续建开发未竣工房地产的开发成本;

　　(三)续建房地产开发费用;

　　(四)转让房地产环节缴纳的有关税金;

　　(五)加计续建开发成本的20%。

　　第六章 核定征收

　　第四十二条 清算方式包括查账征收和核定征收，对于同一房地产项目不同清算单位，清算的方式原则上保持一致。

　　纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

　　第四十三条 纳税人符合以下条件之一的，主管税务机关可实行核定征收：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的;

　　(四)符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的;

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第四十四条 按照本办法第四十条规定采取核定征收的，核定征收率为：普通住宅5%;非普通住宅6%;其他类型房地产7%。

　　第四十五条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　第七章 后续管理

　　第四十六条 主管税务机关作出清算审核结论后，制作《税务事项通知书》，确定办理补(退)税期限，并将审核结果书面通知纳税人。主管税务机关确定的补缴税款期限原则上不得超过90日。纳税人提出退税申请的，主管税务机关自受理退税申请之日起90日内办理退还手续。

　　第四十七条 纳税人在主管税务机关出具清算审核结论后销售房地产的，按以下规定办理：

　　(一)应于取得销售收入的次月15日内进行尾盘申报。

　　(二)应当区分普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　(三)按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报。

　　扣除项目金额 = 单位建筑面积成本费用 × 清算后转让面积

　　单位建筑面积成本费用=清算申报表确认的扣除项目总金额(不含与转让房地产有关的税金)÷清算时的已售建筑面积

　　(四)转让房地产的有关税金在尾盘申报时予以扣除。

　　(五)实行核定征收的房地产开发项目，应按照核定征收方式分不同房地产类型分别计算并申报缴纳土地增值税。

　　第四十八条 自主管税务机关下达税务审核结论之日起三年内发生下列情形之一的，纳税人可一次性提出申请，调整清算税额，退还多缴的土地增值税税款：

　　(一)清算时未取得合法有效凭证而在清算后取得的;

　　(二)清算时未能分摊的共同成本费用，清算后能够采用合理方法分摊的。

　　第四十九条 纳税人在清算审核过程中转让房地产的，按清算申报时确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘申报，待收到清算审核结论后，应于收到清算审核结论的次月15日内，按清算审核结论确定的单位扣除项目金额进行土地增值税尾盘更正申报。

　　第八章 法律责任

　　第五十条 纳税人未按规定期限预缴土地增值税，或未按规定期限缴纳清算审核确认税款的，或未按尾盘销售管理规定期限缴纳税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳金。

　　第五十一条 纳税人未按规定办理项目登记、预缴申报、报送土地增值税涉税资料、土地增值税清算申报及尾盘申报的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

　　第五十二条 完成土地增值税清算审核后，审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关规定处理。

　　第九章 附则

　　第五十三条 本办法未尽事项按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和现行土地增值税政策的有关规定执行。

　　第五十四条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第五十五条 本办法由国家税务总局内蒙古自治区税务局解释。

　　第五十六条 本办法自 年 月 日起施行，此前已受理清算申报，但未出具清算审核结论的，按本办法处理。《内蒙古自治区地方税务局关于印发<房地产开发企业土地增值税预征和清算管理暂行办法>的通知》(内地税字〔2005〕116号)同时废止。

国家税务总局厦门市税务局关于征求《国家税务总局厦门市税务局关于发布〈厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法〉的公告(征求意见稿)》意见的通知

　　为支持房地产行业健康发展，规范房地产开发项目土地增值税清算管理，国家税务总局厦门市税务局草拟了《国家税务总局厦门市税务局关于发布〈厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法〉的公告(征求意见稿)》。根据税务规范性文件管理相关规定，现向社会公开征求意见，欢迎社会各界人士就有关内容提出宝贵意见和建议。

　　公开征求意见时间截止到2023年9月15日，公众可通过以下途径提出反馈意见：

　　一、登录国家税务总局厦门市税务局网站，进入首页“互动交流--意见征集”提出意见(请在主题栏注明“《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》意见征集”)。

　　二、信函寄送。寄送地址为厦门市思明区鹭江道318号国家税务总局厦门市税务局财产和行为税处，邮政编码361001，请在信封上注明“《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》意见征集”。

　　感谢您的参与和支持!

　　附件：《国家税务总局厦门市税务局关于发布〈厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法〉的公告(征求意见稿)》

国家税务总局厦门市税务局

2023年8月30日

国家税务总局厦门市税务局关于发布《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》的公告(征求意见稿)

　　为规范房地产开发项目土地增值税清算管理，国家税务总局厦门市税务局制定了《厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法》，现予以发布。

　　特此公告。

国家税务总局厦门市税务局

2023年 月 日

厦门市房地产开发项目土地增值税清算管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为规范房地产开发项目土地增值税清算管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于我市房地产开发项目(以下统“称房地产项目”)土地增值税清算工作。

　　第三条 本办法所称土地增值税清算(以下简称清算)，是指房地产开发企业(以下简称纳税人)在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写纳税申报表，向税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条 纳税人应根据国家税收法律法规及其他规范性文件以及本办法等规定以及有关信息化管理要求，报送土地增值税涉税资料、开展房地产项目核算以及办理其他涉税事项。

　　纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税款，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

　　第二章 项目管理

　　第五条 纳税人应自取得下列批复、备案、证照或签订相关合同之日起30日内向主管税务机关报送复印件或税务机关认可的其他形式资料：

　　(一)发改部门立项或备案文书;

　　(二)取得土地使用权所签订的合同、协议;

　　(三)国有土地使用权证;

　　(四)建设用地规划许可证(含许可证附件);

　　(五)建设工程规划许可证(含许可证附件);

　　(六)建筑工程施工许可证;

　　(七)建筑安装施工合同;

　　(八)商品房预售(销售)许可证(含具体房源信息);

　　(九)建设工程竣工验收备案表、竣工验收备案证明书。

　　第六条 纳税人应在取得土地使用权并获得建设工程规划许可证后办理土地增值税项目报告，并按月填报《土地增值税税源明细表》相关内容。

　　第七条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》或政府规划部门核发的《建设工程规划许可证》(含规划变更批复文件)作为分期标准，以分期项目为单位清算。

　　房地产项目(含分期项目)中同时包含普通住宅(普通标准住宅)和非普通住宅的，应分别计算增值额。普通住宅以厦门市人民政府有关部门发布的标准来认定，非普通住宅包括非普通标准住宅以及商品工业厂房、车位等其他类型房地产。

　　第八条 纳税人应当按照财务会计制度的规定，做好财务会计核算，准确核算房地产项目的收入、成本、费用。

　　纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发项目(以下统称“分期项目”)的，应当按照房地产项目或分期项目合理归集收入、成本、费用。

　　第三章 清算申报和清算审核

　　第九条 纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

　　(一)房地产项目全部竣工、完成销售的;

　　(二)整体转让未竣工决算房地产项目的;

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　纳税人符合前款第(三)项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

　　纳税人开发的房地产项目存在本办法第十九条所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。

　　第十一条 第九条和第十条所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案;

　　(二)开发产品已开始交付购买方;

　　(三)开发产品已取得了初始产权证明。

　　第十二条 对于符合本办法第九条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续，申报并缴纳土地增值税。

　　对于符合本办法第十条规定的项目，纳税人应当在收到主管税务机关下发的土地增值税清算通知之日起90日内办理清算手续，申报并缴纳土地增值税清算税款。

　　第十三条 纳税人办理清算申报时，应以满足应清算条件之日起90日内或者收到主管税务机关下发的土地增值税清算通知之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(简称清算截止日)。

　　第十四条 纳税人可以委托涉税专业服务机构对房地产项目清算进行涉税鉴证。

　　纳税人委托涉税专业服务机构进行涉税鉴证的，涉税专业服务机构应当按规定开展鉴证并出具鉴证意见，涉及重大调整的事项，应当在鉴证报告予以披露。

　　税务机关在清算审核或税务检查中，需要核查受托开展涉税鉴证的涉税专业服务机构工作底稿或认为需要就涉税鉴证事项开展约谈的事项，受托涉税专业服务机构应当积极配合。

　　第十五条 纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

　　(一)土地增值税清算申报表及其附表。

　　(二)房地产项目清算说明，主要内容应包括房地产项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

　　(三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

　　(四)纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，还应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　第十六条 纳税人应在收到税务机关清算审核结论书面通知之日起15日内办理补、退税事宜。

　　纳税人在清算审核结论规定期限内补缴清算税款的，不予加收滞纳金。纳税人未按税务机关清算审核后规定的限缴期限补缴清算税款的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》规定，滞纳金从税务机关规定限缴期限届满之次日起计算至其实际缴纳之日。

　　纳税人对税务机关清算审核结论有异议的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律法规规定，依法向国家税务总局厦门市税务局提出行政复议;对行政复议决定不服的，可以依法向人民法院起诉。

　　第四章 清算收入

　　第十七条 纳税人转让房地产的收入是指转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　纳税人因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期(延期)付款利息、更名费以及其他各种性质的经济收益，应当计入转让房地产的收入。

　　纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第十八条 纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

　　适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。此处增值税销项税额是指按照《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定计算的销项税额。

　　适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　纳税人适用免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

　　税务机关核定的计税价格或收入，不含增值税。

　　第十九条 纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，以及纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，发生权属转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　(一)按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

　　(二)由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　第二十条 纳税人申报的转让房地产的成交价明显偏低，且无正当理由的，税务机关可要求其提供书面说明及相关证明材料，参照本办法第十九条规定确定转让房地产的收入。

　　前述正当理由包括但不限于以下情形：

　　1.采取政府指导价、限价等非市场定价方式转让开发产品的;

　　2.人民法院判决或人民政府裁定的价格转让开发产品的;

　　3.以公开拍卖方式转让开发产品的;

　　4.税务机关认定的其他合理情形。

土地增值税清算鉴证业务指引——税务师行业涉税专业服务规范第3.5.5号(试行)

　　第一章 总 则

　　第一条 为规范税务师事务所及其具有资质的涉税专业服务人员(以下简称“涉税服务人员”)开展土地增值税清算鉴证业务、提高执业质量、防范执业风险，根据《涉税专业服务监管办法(试行)》(国家税务总局公告2017年第13号发布，2019年第43号修改)和中国注册税务师协会《税务师行业涉税专业服务规范基本指引(试行)》《涉税鉴证业务指引(试行)》以及其他有关规定，制定本指引。

　　第二条 税务师事务所及其涉税服务人员承办土地增值税清算鉴证业务适用本指引。

　　第三条 税务师事务所及涉税服务人员提供土地增值税清算鉴证业务，应当按照《国家税务总局关于采集涉税专业服务基本信息和业务信息有关事项的公告》(国家税务总局公告2017年第49号，以下简称49号公告)，向税务机关报送《涉税专业服务机构(人员)基本信息采集表》和其他相关信息。

　　第四条 税务师事务所及涉税服务人员提供涉税鉴证业务，实行信任保护原则。存在以下情形之一的，税务师事务所及涉税服务人员有权终止业务：

　　(一)委托人违反法律、法规及相关规定的;

　　(二)委托人提供不真实、不完整资料信息的;

　　(三)委托人要求违反执业原则的;

　　(四)其他因委托人原因限制业务实施的情形。

　　如已完成部分约定业务，应当按照协议约定收取费用，并就已完成事项进行免责性声明，由委托人承担相应责任，税务师事务所及涉税服务人员不承担该部分责任。

　　第五条 税务师事务所及其涉税服务人员执行土地增值税清算鉴证业务，应当遵循《税务师行业职业道德指引(试行)》相关规定，恪守独立、客观、公正的原则，保持专业胜任能力和应有的关注，并对执业过程中获知的信息保密。

　　第六条 税务师事务所及涉税服务人员提供土地增值税清算鉴证业务，应当遵循涉税鉴证业务与代理服务不相容原则。根据《涉税鉴证业务指引——税务师行业涉税专业服务规范(试行)》第五条规定，承办被鉴证单位的土地增值税鉴证业务的涉税服务人员，不得同时承办被鉴证单位土地增值税申报代理及其他存在影响鉴证独立性原则的业务。

　　第七条 税务师事务所及其涉税服务人员提供土地增值税清算鉴证业务，应当遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引(试行)》相关的规定，在业务承接、业务委派、业务计划、业务实施、业务记录、业务成果、业务档案等鉴证服务各阶段，充分考虑对执业风险的影响因素，使执业风险降低到可以接受的程度。

　　第二章 业务定义与目标

　　第八条 本指引所称土地增值税清算鉴证业务，是指税务师事务所依法接受委托，委派具备资质的涉税服务人员，依据税法、会计准则和会计制度及其他相关法律、法规规定，对被鉴证人土地增值税清算情况的真实性、合法性和完整性进行审核、判断，并出具鉴证报告的活动。

　　第九条 本指引使用下列涉税鉴证业务术语：

　　(一)委托人，是指委托税务师事务所对土地增值税清算涉税事项进行鉴证的单位或个人;

　　(二)鉴证人，是指接受委托，执行土地增值税清算鉴证业务且具有涉税鉴证资质的税务师事务所及其涉税服务人员;

　　(三)被鉴证人，是指与土地增值税清算鉴证事项相关的土地增值税纳税人。被鉴证人可以是委托人，也可以是委托人有权指定的第三人;

　　(四)使用人，是指使用土地增值税清算鉴证结果的单位或个人;

　　(五)鉴证事项，是指鉴证人评价和证明的《土地增值税纳税申报表》所反映的具体土地增值税清算事项;

　　(六)鉴证材料，是指土地增值税清算鉴证业务过程中涉及的各类信息;

　　(七)鉴证结果，是指鉴证人执行土地增值税清算鉴证项目的最终状态，包括出具土地增值税清算鉴证报告或者终止土地增值税清算鉴证业务委托合同等其他情况。

　　第十条 土地增值税清算鉴证业务流程，主要环节包括:鉴证准备、证据收集评价、鉴证事项评价、制作工作底稿、出具鉴证报告等。

　　第三章 鉴证准备

　　第十一条 鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务，应当遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引(试行)》和相关规定，应当对委托事项进行初步调查和了解，并从下列方面进行分析评估，决定是否接受业务委托：

　　(一)委托事项是否属于土地增值税清算鉴证业务;

　　(二)被鉴证人的诚信评价和风险级别;

　　(三)是否具有承办土地增值税清算鉴证业务的专业胜任能力;

　　(四)承办人员是否为被鉴证人提供了其他不相容涉税服务;

　　(五)其他相关因素。

　　第十二条 鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务时，应当与被鉴证人进行沟通，并对税务专业术语、鉴证业务范围等有关事项进行解释，避免双方对土地增值税清算鉴证项目的业务性质、责任划分和风险承担的理解产生分歧。

　　第十三条 鉴证人承接土地增值税清算鉴证业务，应当初步了解业务环境，以识别和控制鉴证风险。

　　业务环境包括：约定事项，委托目的，报告使用人的需求，被鉴证人遵从税法的意识，税务稽查处理、纳税争议救济的情况，企业所得税汇算清缴对土地增值税清算业务的影响，被鉴证人的基本情况、房地产资质情况、财务会计制度及其执行情况、内部控制及其执行情况、关联企业、重大经济交易事项、清算项目减免税审批等情况。

　　第十四条 鉴证人决定接受土地增值税清算鉴证业务委托的，应当遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引(试行)》相关规定，与委托人或被鉴证人签订土地增值税清算鉴证业务委托协议，并按照49号公告要求报送《涉税专业服务协议要素信息采集表》。

　　第十五条 鉴证人可以要求被鉴证人出具书面声明文件，承诺对其所提供的与土地增值税清算鉴证事项相关的会计资料、纳税资料及其他相关资料的真实性、合法性、完整性负责。

　　第十六条 鉴证人应当指派能够胜任受托土地增值税清算鉴证业务的，且具有资质的涉税服务人员作为项目负责人，具体实施涉税鉴证业务。

　　第十七条 鉴证人应当根据土地增值税清算鉴证事项的复杂程度、风险状况和鉴证期限等情况，遵循《税务师行业涉税专业服务程序指引(试行)》相关的规定，制定总体业务计划和具体业务计划。总体业务计划应当落实工作目标，确定工作策略，安排服务时间，界定业务范围，明确人员组织分工，明确必要的沟通环节和程序。

　　具体业务计划应当确定拟执行的鉴证方案、鉴证程序和具体方法等。

　　第十八条 土地增值税清算鉴证业务计划确定后，鉴证人可以视情况变化对业务计划作相应的调整。

　　第十九条 项目负责人可以根据业务需要，考虑寻求相关领域的专家协助工作。项目负责人应当合理评估并运用专家工作成果。

　　第四章 证据收集与评价

　　第一节 证据收集

　　第二十条 鉴证人应当根据受托土地增值税清算鉴证事项的实际情况，对通过不同途径或方法取得的鉴证材料，按照执业规范的要求，从证据资格和证明能力两方面进行证据确认，取得与鉴证事项相关的、能够支持清算鉴证报告的鉴证证据。

　　鉴证证据的范围包括：从开发项目立项、拆迁补偿及安置、土地取得、开发建设、项目(预)销售、竣工备案到土地增值税清算完毕全过程的财务资料、税务资料和业务资料等。

　　第二十一条 鉴证人可以通过下列途径，获取涉税鉴证证据：

　　(一)委托人配合提供的鉴证材料;

　　(二)被鉴证人协助提供的鉴证材料;

　　(三)鉴证人采取审阅、查阅、检查、监盘、询问或函证、计算及其他方法取得的鉴证材料。

　　第二十二条 鉴证人在调查被鉴证人的下列情况时，应当按照执业规范的要求取得有关鉴证材料：

　　(一)基本情况;

　　(二)财务会计制度情况;

　　(三)内部控制制度自我评价情况。

　　第二十三条 鉴证人在调查项目前期管理情况时，应当按照执业规范的要求，取得有关鉴证材料：

　　(一)被鉴证人房地产开发项目清算说明的调查，包括对房地产开发项目立项、用地、规划设计、开发、施工、销售、关联方交易、融资、竣工验收、工程结算、房屋交付、税款缴纳等;

　　(二)鉴证人取得清算项目的土地面积、建筑面积和可售面积所获取的各项鉴证材料发生冲突、不能相互印证时，应当追加鉴证程序，并按照外部证据比内部证据可靠的原则以及外部证据形成时间孰晚原则，确认适当的面积。

　　第二十四条 鉴证人对被鉴证人清算申报收入总额的确认，应当取得下列鉴证材料：

　　(一) 收入总额事实方面的信息和资料;

　　收入总额事实方面,包括：商品房购销合同统计表、销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表、捐赠、投资合同、企业管理当局批件或者决议、外部批文及其他有关信息和资料。

　　(二) 收入总额会计方面的信息和资料;

　　收入总额会计方面，包括：总分类账、明细分类账会计分录以及对财务报表予以调整但未在账簿中反映的其他分录、银行进账单等信息和资料。

　　(三) 收入总额税收方面的信息和资料。

　　收入总额税收方面，包括：销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据证据及三者关联性分析的自制资料，销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积数据资料，发生补、退房款的收入调整情况资料;对销售价格进行评估，并判断有无价格明显偏低情况形成的资料以及其他与收入有关的信息和资料。

　　第二十五条 鉴证人对被鉴证人扣除项目金额的确认，应当取得下列鉴证材料：

　　(一)扣除项目事实方面的信息和资料;

　　扣除项目事实方面,包括:成本合同统计表，土地合同、拆迁补偿项目所需的拆迁合同和补偿费签收花名册、工程建造合同、竣工结算报告，公共配套设施建成后产权属于全体业主所有或者建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的相关证明资料，借款合同及借款利息结算通知单。

　　(二)扣除项目会计方面的信息和资料;

　　扣除项目会计方面，包括:总分类账、明细分类账、会计凭证以及对财务报表予以调整但未在账簿中反映的其他会计等信息和资料、增值税发票或财政票据、银行结算凭证、缴税付款凭证等信息和资料。

　　(三)扣除项目税收方面的信息和资料;

　　分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，按照受益对象、分摊共同成本费用的合理分配方法说明。

　　第二十六条 与土地增值税清算鉴证有关的其他资料。

　　第二节 证据评价

　　第二十七条 鉴证人应当根据鉴证事项的具体情况，从以下方面审查证据的合法性：

　　(一)证据是否符合法定形式;

　　(二)证据的取得是否符合法律、法规、规章和司法解释的规定;

　　(三)是否有影响证据效力的其他违法情形。

　　第二十八条 鉴证人应当根据鉴证事项的具体情况，从以下方面审查证据的真实性：

　　(一)证据形成的原因;

　　(二)发现证据时的环境;

　　(三)证据是否为原件、原物，复制件、复制品与原件、原物是否相符;

　　(四)提供证据的人或者证人与被鉴证人是否具有利害关系;

　　(五)影响证据真实性的其他因素。

　　第二十九条 鉴证人应当根据鉴证事项的具体情况，从以下方面审查证据的相关性：

　　(一)证据与待证事实是否具有证明关系;

　　(二)证据与待证事实的关联程度;

　　(三)影响证据关联性的其他因素。

　　第三十条 下列证据材料不得作为鉴证依据：

　　(一)违反法定程序收集的证据材料;

　　(二)以偷拍、偷录和窃听等手段获取侵害他人合法权益的证据材料;

　　(三)以利诱、欺诈、胁迫和暴力等不正当手段获取的证据材料;

　　(四)无正当事由超出举证期限提供的证据材料;

　　(五)无正当理由拒不提供原件、原物，又无其他证据印证，且对方不予认可的证据复制件、复制品;

　　(六)无法辨明真伪的证据材料;

　　(七)不能正确表达意志的证人提供的证言;

　　(八)不具备合法性、真实性的其他证据材料。

　　第三十一条 鉴证人应当取得支持鉴证结果所需的事实证据和法律依据。

　　鉴证人对鉴证事项合法性的证明责任，不能替代或减轻委托人或被鉴证人应当承担的会计责任、纳税申报责任以及其他法律责任。

　　第五章 鉴证事项评价

　　第一节 一般规定

　　第三十二条 土地增值税清算鉴证应当采取包括案头审核、实地审核在内的审核方式来形成鉴证意见。

　　案头审核是指对被鉴证人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对被鉴证人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

　　第三十三条 对清算项目前期管理情况鉴证，根据需要和可能实施案头审核、实地审核，应当重点关注以下事项：

　　(一)清算项目及其范围;

　　(二)清算单位的确认;

　　(三)不同期间、不同项目收入、成本、费用归集;

　　(四)普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产的收入、支出划分;

　　(五)清算起始时间、清算截止时间;

　　(六)分期开发项目各期清算方式的一致性;

　　(七)征税项目与免税项目的划分。

　　第三十四条 被鉴证人能够准确核算清算项目收入或收入能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，鉴证人应当按照本章第二节规定审核收入。

　　被鉴证人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入不能准确核算的，鉴证人应当先按照本章第三节规定审核扣除项目金额。

　　第三十五条 对关联方交易行为的审核。在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来，并应当关注企业大额往来款发生额及余额，判断有关经济事项的真实性及其对收入和扣除项目的影响。

　　第三十六条 鉴证人在鉴证过程中，发现被鉴证人有税法规定应核定征收的情形，且税务机关决定核定征收的，除符合本指引第三十六条规定外，可以终止鉴证。

　　第三十七条 被鉴证人虽有本指引第三十五条所列情形，但如有下列委托人委托，鉴证人仍然可以接受委托执行鉴证业务，但需与委托人签订业务约定书：

　　(一)司法机关、上级税务机关或者其他国家机关;

　　(二)依法组成的清算组织;

　　(三)法律、行政法规规定的其他组织和个人。

　　第二节 收入项目鉴证

　　第三十八条 收入项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：

　　(一)评价有关收入的内部控制是否存在、有效且一贯遵守;

　　(二)获取或编制房地产转让收入明细表，并与销售明细表(销售台账)、会计资料、税务资料核对;

　　(三)了解清算项目有关的销售合同执行、商品房销售发票开具、有关部门实际测绘等情况;

　　(四)审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实应计入销售额的收入;

　　(五)查明收入的确认原则、方法，注意会计规定与税法规定以及不同税种在收入确认上的差异;

　　(六)正确划分预售收入与现销售收入，防止影响清算数据的准确性;

　　(七)必要时，利用专家的工作对销售价格进行评估，判断有无价格明显偏低情况;

　　(八)审核清算项目的收入总额，可通过实地查验，确认有无少计、漏计收入事项;

　　(九)销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，是否在计算土地增值税时予以调整。

　　第三十九条 收入项目的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)被鉴证人清算收入确认是否符合税法规定;

　　(二)被鉴证人按照清算项目设立的“预售收入备查簿”记载的项目合同签订日期、交付使用日期、预售款确认收入日期、收入金额等相关内容是否准确;

　　(三)销售退回、销售折扣与折让业务是否真实发生、内容完整、手续合法，金额计算与会计处理是否正确。重点关注关联方销售折扣与折让是否合理;

　　(四)被鉴证人对于以土地使用权投资开发的项目，是否按规定进行税务处理;

　　(五)按揭款收入是否申报纳税，有无挂在往来账不作销售收入申报纳税的情形;

　　(六)被鉴证人以房地产换取土地使用权，在房地产移交使用时是否视同销售不动产申报缴纳税款;

　　(七)被鉴证人采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税;

　　(八)被鉴证人经有关部门实际测量的销售面积与合同约定的销售面积不符，除了在销(预)售合同约定的误差范围内不做退补款以外，其他发生退补款情形而导致收入变化的，是否按照税法规定处理;被鉴证人应退款而不退款、抵顶物业管理费的，税务处理是否符合税法规定。

　　第四十条 鉴证人应当按照税法及有关规定审核被鉴证人是否准确划分征税收入与符合免税规定的房地产开发项目收入，确认土地增值税的应税收入。

　　第四十一条 有本指引第三十五条规定应核定征收的情形，但按本指引第三十六条规定接受委托执行鉴证业务的，鉴证人应当获取具有法定资质的专业评估机构确认的同类房地产评估价格，以确认转让房地产的收入。

　　第四十二条 鉴证非直接销售房地产的收入，应当重点关注以下事项：

　　(一)开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等非直接销售业务的发生情况;

　　(二)非直接销售收入的确定方法和顺序。

　　第四十三条 对被鉴证人按县级以上人民政府的规定售房时代收的各项费用的鉴证，应当采取下列程序和方法：

　　(一)审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;

　　(二)当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

　　第三节 扣除项目鉴证

　　第四十四条 扣除项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：

　　(一)评价与扣除项目核算相关的内部控制是否存在、有效且一贯遵守;

　　(二)获取或编制扣除项目明细表，并与会计资料核对;

　　(三)取得相关合同和项目概(预)算资料，并审核其执行情况和成本、费用支出情况;

　　(四)实地查看、询问调查和核实，剔除不属于清算项目所发生的开发成本和费用;

　　(五)必要时，利用专家工作对扣除项目进行审核。

　　第四十五条 扣除项目的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)计算扣除项目金额时，实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得扣除;

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生;

　　(三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆;

　　(四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的;

　　(五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用;

　　(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准;

　　(七)本次清算扣除项目是否与本次清算收入配比。

　　第四十六条 取得土地使用权所支付金额的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)审核土地出让(转让)合同、支付款项的票据、契税完税凭证、土地使用权证、开发项目立项批复、规划申请、报告及图纸、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等资料确定可以扣除的范围和金额。特别是同一宗土地有多个开发项目的，应注意土地成本是否存在重复扣除以及分摊方法与金额计算是否正确;

　　(二)是否含有关联方费用;

　　(三)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额的情形;

　　(四)是否与市场价格存在明显异常;

　　(五)土地闲置费等不得扣除项目是否已经剔除;

　　(六)是否获取合法凭证。

　　第四十七条 土地征用及拆迁补偿费的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)实际支出金额与概(预)算是否存在明显差异;

　　(二)拆迁补偿费是否实际发生;

　　(三)由政府或者他人承担已征用和拆迁好的土地等相关扣除项目是否符合税法规定;

　　(四)是否获取合法有效凭证。

　　第四十八条 前期工程费、基础设施费的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)实际支出额与概预算是否存在明显异常，是否存在虚列情形;

　　(二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费;

　　(三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊;

　　(四)是否获取合法有效凭证。

　　第四十九条 建筑安装工程费的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符;

　　(二)自购建材费用是否重复扣除;

　　(三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常;

　　(四)自行施工建设的项目，有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况;

　　(五)是否取得项目所在地税务机关监制的建筑安装发票等合法有效凭证。

　　第五十条 公共配套设施费的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)公共配套设施的界定是否准确、产权是否明确、是否真实发生、有无预提情况;

　　(二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费;

　　(三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊;

　　(四)是否含有其他企业的费用;

　　(五)是否获取合法有效凭证 。

　　第五十一条 开发间接费用的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)是否将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用;

　　(二)开发间接费用是否真实发生，取得的凭证是否合法有效;

　　(三)多个开发项目是否分项目核算或分摊，是否将其他项目的开发间接费用记入了清算项目;

　　(四)是否含有其他企业的费用;

　　(五)是否将房地产开发项目销售费用、财务费用记入开发间接费用;

　　(六)有无预提开发间接费用的情况。

　　第五十二条 利息支出的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)是否将利息支出从开发成本中调整至开发费用;

　　(二)分期开发项目或同时开发多个项目的一般性贷款利息支出，是否按项目合理分摊;

　　(三)利用闲置专项借款对外投资取得的收益是否冲减利息支出;

　　(四)借款合同相应条款是否符合有关规定;

　　(五)是否超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额;

　　(六)超过贷款期限和挪用贷款的罚息是否扣除;

　　(七)是否剔除借款手续费、咨询费、顾问费等利息支出以外的费用;

　　(八)对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息计算扣除是否符合税法规定;

　　(九)是否取得金融机构开具的增值税发票等合法有效凭证。

　　第五十三条 与转让房地产有关的税金的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)扣除范围和金额计算是否符合税法有关规定，是否与收入相关，复核税金及附加与收入是否配比，企业是否缴纳;营改增后，增值税是否违规扣除;

　　(二)不属于清算范围、不属于转让环节发生的税金是否违规扣除;

　　(三)与本次清算收入无关的，按照预售收入(不包括已经结转销售收入部分)计算并缴纳的税金及附加等，是否违规扣除;

　　(四)印花税的扣除是否符合税法规定。

　　第五十四条 加计扣除项目的鉴证，应当重点关注以下事项：

　　(一)对取得土地使用权后，未进行开发即转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形;

　　(二)对于取得土地使用权后，仅进行土地开发(如“三通一平”等)，不建造房屋即转让土地使用权的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，是否按开发土地成本计算加计扣除;

　　(三)对于取得了房地产产权后，未进行开发即再行转让的，审核是否按税收规定计算扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形;

　　(四)代收费用是否计入房价并向购买方一并收取，有无将代收费用作为加计扣除的基数的情形;

　　(五)计算加计扣除基数时是否剔除已计入开发成本的利息支出。

　　第五十五条 对被鉴证人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，应当鉴证其扣除项目金额是否按主管税务机关确定的分摊方法计算分摊扣除。

　　第五十六条 被鉴证人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，有无将相应成本列作扣除的情况。

　　第四节 应纳税额项目鉴证

　　第五十七条 土地增值税应纳税额项目的鉴证，应当采取下列程序和方法：

　　(一)审核清算项目的收入总额是否符合税法规定，计算是否正确;

　　(二)审核清算项目的扣除金额及其增值额是否符合税法规定，计算是否正确;

　　1.如果企业有多个开发项目，审核收入与扣除项目金额是否属于同一项目;

　　2.如果同一个项目既有普通住宅，又有非普通住宅，审核其收入额与扣除项目金额是否分开核算;

　　3.对于同一清算项目，一段时间免税、一段时间征税的，应当特别关注收入实现时间及其扣除项目配比。

　　(三)审核增值额与扣除项目之比的计算是否正确，并确认土地增值税的适用税率;

　　(四)审核清算项目的预缴税额是否正确。对于多个项目同时建设、预售(销售)的，要准确划分清算项目的预缴税额;

　　(五)审核并确认清算项目当期土地增值税应纳税额及应补(退)税额。

　　第六章 业务记录

　　第五十八条 鉴证人应当遵循《税务师行业涉税专业程序指引(试行)》以及《涉税鉴证业务指引(试行)》相关的规定，编制涉税鉴证业务工作底稿，保证工作底稿记录的完整性、真实性和逻辑性。

　　第五十九条 如果鉴证人出具的土地增值税清算鉴证报告不是为了被鉴证人清算土地增值税的用途，而是具有其他特定目的或服务于其他特定使用人的，鉴证人应当在涉税鉴证业务报告中予以注明，对报告的用途加以限定和说明。

　　第六十条 土地增值税清算鉴证报告应当在鉴证人完成内部审批复核程序及签字手续，加盖鉴证人公章后对外出具。

　　在正式出具土地增值税清算鉴证报告前，项目负责人应与委托人或者被鉴证人就拟出具报告有关内容进行沟通。

　　土地增值税清算鉴证报告应由两名或两名以上实施该项业务的具有涉税鉴证业务资质的涉税服务人员签章。

　　第六十一条 土地增值税清算鉴证业务工作底稿，应按综合类、鉴证实施类和鉴证结果类，分类别存档。

　　第七章 业务成果

　　第六十二条 鉴证人完成约定鉴证事项后，由项目负责人按《税务师行业涉税专业服务程序指引(试行)》和《涉税鉴证业务指引(试行)》的规定，编制并出具土地增值税清算鉴证业务报告，公允反映被鉴证人在鉴证期间的应纳土地增值税额。

　　第六十三条 鉴证人执行土地增值税清算鉴证业务，应当针对鉴证事项出具鉴证报告。鉴证报告要件如下：

　　(一)鉴证报告正文;

　　(二)专项鉴证事项说明;

　　(三)鉴证报告附件或附送的资料。

　　第六十四条 鉴证人出具的土地增值税清算鉴证报告正文，应当包括下列要素：

　　(一)标题，鉴证报告的标题应当统一规范为“土地增值税清算鉴证报告”;

　　(二)编号，按照鉴证人业务成果编号规则统一编码并在业务成果首页注明，全部业务成果均应编号，以便留存备查或向税务机关报送;

　　(三)收件人，即鉴证人按照业务委托协议的要求致送涉税鉴证业务报告的对象，一般指鉴证业务的委托人。涉税鉴证业务报告应当载明收件人全称;

　　(四)引言，鉴证报告引言应当表明委托人与受托人的责任，对委托事项是否进行鉴证审核以及审核标准、审核原则等进行说明;

　　(五)鉴证实施情况，鉴证人在业务实施过程中所采用的程序和方法、分析事项、具体步骤、计算过程等内容。

　　(六)鉴证结论或鉴证意见，鉴证人提供涉税服务的最终结果，有明确的意见、建议或结论;

　　(七)编制基础及使用限制段;明确土地增值税清算鉴证报告的使用用途;

　　(八)签章，土地增值税清算鉴证报告，应当由两名或两名以上实施该项业务的具有涉税鉴证业务资质的涉税服务人员签章;

　　(九)报告出具日期，不应早于鉴证人获取充分、适当的审核证据，形成鉴证结论的日期;

　　(十)附件：鉴证业务说明，鉴证人应当根据土地增值税清算鉴证业务，应当反映土地增值税的计算步骤和计算过程等内容并将其作为鉴证业务说明的内容。

　　第六十五条 鉴证人为被鉴证人提供土地增值税清算鉴证业务出具报告时，应附税务师事务所营业执照、税务师事务所行政登记证书、税务师执业证书等相关证明材料。

　　第六十六条 鉴证人在鉴证中如发现有对被鉴证人土地增值税清算税款纳税申报有重要影响的事项，应在鉴证报告中予以披露。

　　鉴证中发现被鉴证人土地增值税清算处理有与税收法律法规不符行为，经提醒被鉴证人仍未按其建议进行调整或者改正的，鉴证人应在出具的鉴证报告或报告说明中披露(如第三方委托,应当直接在报告披露)。

　　第六十七条 实施涉税鉴证业务过程中，项目负责人认为被鉴证人提供的会计、税收等基础资料缺乏完整性和真实性的，应当在报告中做出适当说明。

　　第六十八条 项目负责人在土地增值税清算鉴证报告正式出具后，如发现新的事项影响已出具的鉴证报告结论，应当及时做出相应的处理。

　　第六十九条 鉴证人出具的土地增值税清算鉴证报告，应当由委托协议双方留存备查。其中，税收法律、行政法规及国家税务总局规定报送的，应当向税务机关报送，并遵循行业自律管理报备规定。

　　第八章 附 则

　　第七十条 本指引自2023年7月1日起试行。原《土地增值税清算鉴证业务规则》(中税协发[2013]062号)同时废止。

　　附件：

　　1.土地增值税清算鉴证业务报告及说明

　　2.土地增值税清算税款鉴证附表

中国注册税务师协会

2023年6月26日

为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号)等有关规定，贵州省地方税务局制定了《贵州省土地增值税清算管理办法》，经2016年12月27日贵州省地方税务局局长办公会议通过，现予以发布。

　　本公告自2017年1月1日起施行。

贵州省地方税务局

2016年12月28日

贵州省土地增值税清算管理办法

　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号)、《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号)等相关规定，制定本办法。

　　第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　纳税人转让旧房及建筑物应缴纳的土地增值税，按税收法律、法规和相关政策规定执行，不适用本办法。

　　第三条 本办法所称土地增值税清算是指房地产开发企业在所开发的房地产项目符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和相关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表(二)》，向主管地方税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算申报手续，结清该房地产开发项目应缴纳的土地增值税税款的行为。

　　第四条 土地增值税以发改部门立项批复确定的房地产开发项目为清算单位。对于分期开发的房地产项目，以房地产开发企业取得的《建设工程规划许可证》确定的分期项目为单位进行清算。

　　第五条 房地产开发企业在房地产开发项目中既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，在土地增值税清算时，应当按“普通住宅”和“其他类型房地产”分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。普通住宅增值率未超过20%的，免征土地增值税;增值率超过20%的，应征收土地增值税。

　　第六条 土地增值税清算主体为房地产开发企业，房地产开发企业应当依照土地增值税政策规定，就符合清算条件的房地产开发项目及时向主管地方税务机关办理清算申报手续，如实申报应纳税款，并对清算申报的真实性、合法性、准确性和完整性负责。

　　第七条 主管地方税务机关负责土地增值税的清算审核。主管地方税务机关应当按照规定受理和审核房地产开发企业提供的清算申报资料，并依法办理土地增值税补(退)税手续。

　　第八条 主管地方税务机关应加强与房地产管理相关职能部门的配合协作，建立和完善信息交换机制，充分利用第三方信息强化土地增值税清算管理。

　　第二章 前期管理

　　第九条 主管地方税务机关应当自房地产开发企业取得土地使用权后即对房地产开发项目实施跟踪管理，按照项目分别建立档案、设置台帐，对房地产开发企业项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理与项目开发同步。

　　第十条 房地产开发企业应当按照国家财务会计制度并结合土地增值税清算管理要求，对同时开发多个项目或同一项目中建造不同类型房地产的，要按不同项目合理归集不同类型房地产的收入、成本和费用。

　　第十一条 房地产开发企业通过出让、转让、接受投资作价入股及其他方式取得土地使用权后，应当及时向主管地方税务机关报送下列资料：

　　(一)土地使用权出让或转让合同(协议)，接受投资土地作价入股评估报告，董事会决议。

　　(二)支付地价款所取得的土地出让金票据或发票等合法有效凭证。

　　(三)国有土地使用权证。

　　(四)其他相关资料。

　　第十二条 房地产开发企业开发房地产项目涉及拆迁补偿的，应当在签订拆迁补偿合同(协议)后及时向主管地方税务机关报送下列资料：

　　(一)拆迁补偿合同(协议)。

　　(二)国家收回土地使用权的，出具县级及县级以上人民政府或县级及县级以上人民政府国土部门收回土地使用权的证明文件。

　　(三)其他相关资料。

　　第十三条 房地产开发企业应当在办理立项、规划、施工手续后及时向主管地方税务机关报送下列资料：

　　(一)房地产开发项目立项批文及总平面图。

　　(二)建设用地规划许可证及其附件。

　　(三)建设工程规划许可证及其附件。

　　(四)建设工程施工许可证。

　　(五)其他相关资料。

　　第十四条 房地产开发企业在房地产开发项目设计或施工过程中，应当向主管地方税务机关报送下列资料：

　　(一)建筑工程预算书。

　　(二)建筑工程设计合同。

　　(三)建筑工程施工合同。

　　(四)工程造价情况备案表。

　　(五)工程量清单。

　　(六)其他相关资料。

　　第十五条 房地产开发企业应当自开发的房地产项目取得销(预)售许可证之后及时向主管地方税务机关报备;自房地产开发项目竣工验收手续办理完毕之后及时向主管地方税务机关报送建筑工程竣工验收备案表。

　　第十六条 房地产开发企业应当自取得商品房权属证明之后及时向主管地方税务机关报送下列资料：

　　(一)商品房权属证明。

　　(二)建筑工程竣工结算资料。

　　(三)房屋测量成果报告书。

　　(四)建设单位、施工单位、监理单位三方签字盖章的项目竣工图。

　　(五)公共配套设施验收表及相关移交资料。

　　(六)其他相关资料。

　　第十七条 房地产开发企业应当自房地产开发项目取得第一张销(预)售许可证起，于每季度终了及时向主管地方税务机关报送上季度房地产开发项目销售和使用情况说明。

　　第三章 清算条件

　　第十八条 符合下列条件之一的，房地产开发企业应当进行土地增值税清算。

　　(一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

　　(二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　(四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第十九条 符合下列条件之一的，主管地方税务机关可要求房地产开发企业进行土地增值税清算。

　　(一)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上(以下简称销售比例)，或该销售比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的。

　　房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等视同销售的房地产面积，一并计入已转让房地产建筑面积计算销售比例。

　　(二)取得房地产开发项目最后一张销(预)售许可证满三年仍未销售完毕的。

　　(三)主管地方税务机关对房地产开发项目进行纳税评估后，有依据确认房地产开发企业有逃避纳税义务行为且可能造成税款流失的。

　　上述第(一)款中“该销售比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经自用或出租的”是指已转让的房地产建筑面积与出租或自用的可售建筑面积合计占房地产开发项目总可售建筑面积的比例在85%以上。

　　第二十条 本办法第十九条第(一)款所称“已竣工验收”，是指符合下列条件之一的房地产开发项目：

　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

　　(二)开发产品已开始投入使用。

　　(三)开发产品已取得初始产权证明。

    第四章 清算受理

　　第二十一条 凡房地产开发项目符合本办法第十八条规定的，房地产开发企业应当在达到土地增值税清算条件之日起90日内到主管地方税务机关办理清算申报手续。

　　符合本办法第十八条(二)、(三)款规定情形的，以交易双方签订转让合同或协议的当天作为达到土地增值税清算条件之日。

　　第二十二条 凡房地产开发项目符合本办法第十九条规定，主管地方税务机关要求房地产开发企业办理土地增值税清算申报手续的，应当通知房地产开发企业办理清算申报手续，房地产开发企业应当自收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。

　　第二十三条 主管地方税务机关收到房地产开发企业清算申报资料后，对符合清算条件且报送资料齐全的房地产开发项目，应予受理。

　　房地产开发项目符合清算条件，但报送的清算申报资料不齐全的，主管地方税务机关应当通知房地产开发企业补充资料。房地产开发企业自收到主管地方税务机关要求补充清算资料的通知之日起30日内补齐清算申报资料的，主管地方税务机关应当予以受理。逾期未能补齐清算申报资料，由房地产开发企业书面确认，经主管地方税务机关调查取证，确因客观原因造成资料难以补齐的，可以受理。

　　对不符合清算条件的房地产开发项目，主管地方税务机关不予受理。主管地方税务机关已受理的清算申报，房地产开发企业无正当理由的不得撤销。

　　第二十四条 房地产开发企业在办理土地增值税清算申报手续时，应当提供下列清算资料。同一资料在清算申报之前已经提供的，主管地方税务机关不得要求纳税人重复报送。

　　(一)《土地增值税纳税申报表(二)》及附表 和《土地增值税项目登记表》。

　　(二)国有土地使用权出让合同(或转让合同)、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房销(预)售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件。

　　(三)房地产开发项目清算情况书面说明。主要内容包括房地产开发项目立项、土地来源、占地面积、总建筑面积、可售建筑面积、不可售建筑面积、容积率、分期开发情况、成本费用等扣除项目金额的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、以开发产品对外投资、分红、奖励、抵偿债务等视同销售情况、不同类型房地产的销售均价、房地产开发项目税费缴纳等基本情况及主管地方税务机关需要了解的其他情况。

　　(四)金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装工程合同、材料和设备采购合同、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管地方税务机关需要相应项目记账凭证的，房地产开发企业还应提供记账凭证原件及复印件。

　　(五)房地产开发企业委托涉税中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送涉税中介机构按照《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》（国税发〔2007〕132号)的规定出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　第二十五条 主管地方税务机关应在清算受理之日起90日内完成审核并出具审核意见，审核时限不包括房地产开发企业按照税务机关要求说明情况、补充资料的时间。

　　第二十六条 主管地方税务机关在进行土地增值税清算审核时，发现重大疑点的，应当及时移交税务稽查部门进行稽查。

　　第二十七条 房地产开发企业应当在收到主管地方税务机关出具的清算审核意见次月的纳税申报期内办理补(退)税手续。

　　第五章 清算审核

　　第二十八条 清算收入是指房地产开发企业有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入、视同销售收入和其他经济利益。

　　房地产开发企业转让房地产取得的收入为不含增值税收入。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

　　第二十九条 土地增值税清算时，已全额开具发票的，按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　第三十条 房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、赞助、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，应当在产权发生转移时视同销售并确认收入。

　　房地产开发企业以房地产开发项目中的开发产品对被拆迁户进行安置补偿的，安置用房视同销售处理并于产权发生转移时确认收入。

　　以上情形确认收入的时间以双方所签合同或协议的时间为准。

　　第三十一条 房地产开发企业销售开发产品的价格低于同类开发产品平均销售价格30%以上或者低于成本价而又无正当理由的，主管地方税务机关有权核定其销售价格，但下列情形除外：

　　(一) 采取政府指导价、限价等非市场定价方式销售的开发产品。

　　(二)由法院判决或裁定价格的开发产品。

　　(三)采取公开拍卖方式确定价格的开发产品。

　　(四)经主管地方税务机关认定的其他合理情形。

　　第三十二条 符合本办法第三十条、第三十一条规定的情形，其收入按以下方法和顺序确认：

　　(一)按房地产开发企业当月或最近月份销售同一房地产项目同类房地产的平均价格确定。

　　(二)按房地产开发企业在同一地区、同一年度同类房地产的平均销售价格确定。

　　(三)由主管地方税务机关参照当地、当年同类房地产市场价格或评估价值确定。

　　第三十三条 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。该房地产在清算时不确认收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第三十四条 房地产开发企业销售房地产时向购买方附赠的同一房地产开发项目车库(位)或其他开发产品并在售房合同(协议)中注明的，以售房合同记载的总金额确认销售收入。

　　房地产开发企业单独销售无产权的车库(位)等不能办理产权的其他房地产的，不确认土地增值税计税收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第三十五条 对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，代收费用已计入房价中向购买方一并收取的，视同销售房地产所取得的收入计税;代收费用未计入房价中，而在房价之外单独收取的，不确认为销售房地产所取得的收入。

　　房地产开发企业除前款规定之外的因销售房地产向购买方单独收取的水、电、煤气、天然气、有线电视初装费、呼叫系统购置安装费以及其他价外费用，应当确认为土地增值税的计税收入。

　　第三十六条 房地产开发企业因销售房地产向购买方收取的违约金、赔偿金、滞纳金、分期(延期)付款利息、更名费以及其他各种性质的经济利益，应当确认为土地增值税的计税收入。

　　第三十七条 土地增值税清算扣除项目包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，具体包括为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

　　(二)房地产开发成本，即开发土地和新建房及配套设施的成本，具体包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　(三)房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，具体包括与开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

　　(四)与转让房地产有关的税金，具体包括营改增前实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加。营改增后允许扣除的城市维护建设税、教育费附加。

　　(五)加计扣除，是指按本条(一)、(二)款规定计算的金额之和加计20%的扣除，另有规定的除外。

　　第三十八条 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

　　房地产开发企业用建造的本项目房地产安置回迁户，安置用房视同销售处理，按本办法第三十二条确认收入，同时将此计入本项目拆迁补偿费;房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　房地产开发企业因拆迁从政府部门取得的各种形式的补偿或补贴，应当抵减本项目拆迁补偿费。

　　第三十九条 前期工程费包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

　　房地产开发企业在房地产开发项目开发前期实际缴纳的各种政府规费，能够提供国务院、国务院部委或省人民政府相关收费文件和财政部门统一印制或监制的非税收入类财政票据的，允许计入前期工程费。

　　第四十条 建筑安装工程费是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　　第四十一条 基础设施费包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

　　第四十二条 公共配套设施费是指房地产开发企业建造并与房地产开发项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水泵房、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等工程发生的支出。

　　土地增值税清算时，公共配套设施费按下列原则进行处理：

　　(一)建成后产权属于全体业主所有的，房地产开发企业能够提供向全体业主或业主委员会移交公共配套设施的相关证明材料的，允许扣除。

　　(二)建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，房地产开发企业能够提供向政府有关部门或者公用事业单位移交公共配套设施的相关证明材料的，允许扣除。

　　(三)建成后移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，房地产开发企业因移交公共配套设施而取得的经济补偿或补贴，应当抵减公共配套设施费，抵减后仍有余额的，允许扣除。

　　(四)建成后有偿转让的，应确认收入，并准予扣除公共配套设施费。

　　第四十三条 房地产开发企业销售房地产的同时附赠同一房地产开发项目的其他开发产品，并在售房合同(协议)中注明的，其他开发产品的成本、费用允许扣除。

　　第四十四条 开发间接费用是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

　　房地产开发企业应当严格区分开发间接费用与房地产开发费用，不允许将属于开发费用性质的支出列入开发间接费用。土地增值税清算时，房地产开发企业应当提供费用划分的相关依据，不能提供费用划分依据的，视为房地产开发费用予以扣除。

   第四十五条 土地增值税清算扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)经济业务应当是真实发生的，且是合法、相关的。

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须实际发生并已支付、取得合法有效凭证，应当取得但未取得合法有效凭证的支出不得扣除，另有规定的除外。

　　(三)房地产开发企业因逾期开发所缴纳的土地闲置费以及支付的各种罚没性质的罚款、罚金、滞纳金等款项不得扣除。

　　(四)房地产开发企业超过国家规定的上浮幅度支付的利息不得扣除，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不得扣除。

　　(五)房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

　　(六)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　第四十六条 房地产开发企业为取得土地使用权支付的土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等其他各种补偿费用应申报且已实际缴纳的契税，视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”计入“取得土地使用权所支付的金额”项目扣除。

　　第四十七条 房地产开发企业以各种名义取得的政府返还款(包括土地出让金、市政建设配套费、税金等)，在确认扣除项目金额时应当抵减相应的扣除项目金额。

　　房地产开发企业取得不能区分扣除项目的政府返还款应抵减“取得土地使用权所支付的金额”。

　　第四十八条 国有土地使用权统一实行“招、拍、挂”出让之前，房地产开发企业取得的土地已实际支付土地出让金但没有合法有效凭证的，经向主管地方税务机关递交报告并同时提供经政府有关部门批准出让国有土地使用权证明资料的，可准予扣除。

　　国有土地使用权统一实行“招、拍、挂”出让之后，房地产开发企业取得的土地已实际支付土地出让金但不能提供支付土地出让金合法有效凭证的，不予扣除。

　　第四十九条 房地产开发企业发生的下列费用，应当视为管理费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　(一)向母公司或总公司交纳的管理费。

　　(二)转让房地产过程中发生的诉讼费。

　　(三)为房地产开发项目购买的商业保险。

　　(四)为办理抵押贷款而支付的资产评估、测绘、抵押权登记等费用。

　　第五十条 房地产开发企业实际发生的营销设施建造费，按下列原则进行处理：

　　(一)房地产开发企业在清算单位内单独修建临时性建筑物作为售楼部、样板房等营销设施且不能转让的，其发生的设计、建造、装修等费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　(二)房地产开发企业在清算单位内单独修建并可以转让的售楼部等营销设施，其发生的设计、建造、装修等费用，计入建筑安装工程费进行扣除。

　　(三)房地产开发企业采取经营租赁方式租入房地产开发项目以外的其他建筑物装修后作为清算项目的售楼部、样板房、展厅等营销设施的，土地增值税清算时，已实际支付的租金和装修费用计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　(四)房地产开发企业将房地产开发项目中的公共配套设施装修后作为售楼部、样板房等营销设施的，其装修费用应当计入销售费用，按房地产开发费用的有关规定进行扣除。

　　第五十一条 房地产开发企业销售已装修的开发产品，并且在《商品房买卖合同》或补充合同中明确约定的，其发生的装修费用计入房地产开发成本;未明确约定的，其装修费用不得计入房地产开发成本。

　　上述装修费用不包括房地产开发企业自行采购或委托装修公司购买的家用电器、可移动家具、日用品、可移动装饰用品(如窗帘、装饰画)等所发生的支出。

　　第五十二条 房地产开发企业办理土地增值税清算申报所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费的凭证或资料不符合清算要求或金额明显偏高的，主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　房地产开发企业与其关联方采取转让定价的方法，虚增前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等四项开发成本，将其房地产项目利润转移至关联方的，主管地方税务机关可比照上述规定核定四项开发成本的单位面积金额。

　　第五十三条 土地增值税清算时，扣除项目总金额按下列情况分别进行确认：

　　(一)房地产开发企业取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(四)项规定进行确认。

　　(二)房地产开发企业取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(二)、(四)项和加计房地产开发成本的20%进行确认。

　　(三)房地产开发企业取得土地使用权后进行房地产开发建造的，其扣除项目总金额按本办法第三十七条(一)、(二)、(三)、(四)、(五)项规定进行确认。

　　第五十四条 房地产开发企业同时开发多个项目或者同一项目中建造不同类型房地产的，其扣除项目金额按下列方法进行分摊。

　　(一)属于多个房地产开发项目共同的土地成本，按清算单位的占地面积占多个房地产开发项目总占地面积的比例计算分摊;属于多个房地产开发项目共同的其他成本费用，按清算单位的可售建筑面积占多个房地产开发项目总可售建筑面积的比例计算分摊。

　　(二)属于同一清算单位的共同成本费用，原则上按不同类型房地产可售建筑面积占总可售建筑面积的比例计算分摊，但下列情形的成本费用除外：

　　1.房地产开发企业能够按不同类型房地产分别核算房地产开发的成本费用并经主管地方税务机关审核确认的，扣除项目金额按受益对象直接归集;

　　2.不同类型房地产分别占用不同土地的，其土地成本按占地面积的比例计算分摊;

　　3.与转让房地产有关的税(费)金按不同类型房地产的收入比例计算分摊;

　　4.主管地方税务机关确认的其他合理分摊方法。

　　第五十五条 凡符合本办法第三十五条第一款规定，计入房价向购买方一并收取的各项代收费用，在计算扣除项目金额时允许扣除，但不得作为计算房地产开发费用和加计扣除的基数;未计入房价而单独向购买方收取的各项代收费用，在计算扣除项目金额时不得扣除。

　　凡符合本办法第三十五条第二款规定，在房价之外单独向购买方收取的各项费用，在计算扣除项目金额时按房地产开发企业实际支付给相关单位的金额扣除，但不得作为计算房地产开发费用和加计扣除的基数。

　　第五十六条 房地产开发企业因接受投资入股而取得土地使用权的，其土地成本以投资方取得土地使用权时所支付的金额进行确认。

　　第六章 核定征收

　　第五十七条 在土地增值税清算过程中，发现房地产开发企业符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产开发项目进行清算。

　　第五十八条 在土地增值税清算过程中，符合以下条件之一的，可实行核定征收。

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的。

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的。

　　(四)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　(五)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的。

　　房地产开发企业取得国有土地使用权后，未进行开发即直接转让的，不得核定征收土地增值税。

　　第七章 清算后再转让房地产的处理

　　第五十九条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，房地产开发企业应当按月区分“普通住宅”和“其他类型房地产”按下列方法分别计算并申报缴纳土地增值税：

　　扣除项目金额=单位建筑面积成本费用×再转让房地产面积

　　单位建筑面积成本费用=(清算时的扣除项目总金额-清算时已扣除的与转让房地产有关的税金及附加)÷清算的总建筑面积

　　增值额=再转让房地产收入-扣除项目金额-与再转让房地产有关的税金及附加

　　增值率=增值额÷扣除项目金额

　　再根据增值率确定新适用税率和新速算扣除系数

　　再转让房地产应纳土地增值税税额=增值额×新适用税率-扣除项目金额×新速算扣除系数

　　上述“单位建筑面积成本费用”是指清算时已售建筑面积和允许扣除的不可售建筑面积之和的单位成本费用;“清算的总建筑面积”是指清算时已售建筑面积和允许扣除成本费用的不可售建筑面积之和。

　　第八章 监督管理

　　第六十条 根据本地区清算工作的实际情况，稽查部门可对已清算项目进行抽查、检查。

　　第六十一条 主管地方税务机关受理清算申请后，稽查部门又对该房地产开发企业立案检查的，主管地方税务机关应终止清算审核，并告知该房地产开发企业，待稽查部门检查完毕后重新办理清算事宜。

　　第六十二条 土地增值税清算资料应当按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第九章 附 则

　　第六十三条 本办法未尽事宜按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和财政部、国家税务总局的相关规定执行。

　　第六十四条 本办法规定事项生效施行后，国家有关部门对土地增值税有新规定的，从其规定。

　　第六十五条 本办法自2017年1月1日起施行。施行前已达到清算条件的房地产开发项目，仍按原规定执行，施行后达到清算条件的房地产开发项目按本办法执行。已完成土地增值税清算的房地产开发项目不做追溯调整。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)的有关规定，现就土地增值税清算申报管理有关问题公告如下：

　　一、纳税人开发的房地产项目符合《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第九条规定的应清算条件之一的，应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第十条规定的可清算条件且主管税务机关下发通知要求清算的，应当在收到通知之日起90日内，到主管税务机关办理清算申报。

　　二、纳税人在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关发出《责令限期改正通知书》，责令纳税人在收到通知书之日起15日内办理清算申报。

　　逾期仍未申报的，主管税务机关经核查认为纳税人涉嫌偷税的，按照程序移交稽查部门进行检查;不涉嫌偷税的，按规定核定应纳税额，责令限期缴纳。

　　三、纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在本公告第一条规定的清算申报期限届满的次月15日内缴纳。

　　四、纳税人未按规定期限缴纳清算申报应补缴税款的,以及纳税人办理清算申报后，税务机关通过清算审核或税务稽查确定应补缴税款的，自本公告第三条规定的缴纳期限届满的次日起加收滞纳金。

　　五、本公告自2018年7月1日起施行，2018年7月1日前已受理清算的房地产项目按原政策规定执行。

　　特此公告。

海南省地方税务局

2018年5月22日

关于《海南省地方税务局关于土地增值税清算管理有关问题的公告》的解读

　　一、公告出台的背景及目的

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等文件下发后，我局为加强土地增值税清算管理，制定了相应的落实政策，但在纳税人清算申报责任方面的政策还不够明确，不能适应金税三期系统以及主管税务机关征管方式转变的要求。

　　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)第三条规定，土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。因此，土地增值税清算主体是纳税人，纳税人应承担相应的土地增值税清算责任，这也是落实“放管服”改革要求，还责还权于纳税人的具体体现。

　　二、政策依据

　　根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)等文件的规定，结合我省土地增值税征管工作实际，制定本公告。

　　三、公告主要内容

　　（一）纳税人应按《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）规定的期限进行土地增值税清算申报。

　　（二）纳税人在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关发出责令限期改正后逾期仍不申报的，税务机关经核查认为涉嫌偷税的，按规定程序移交稽查部门进行检查；不涉嫌偷税的，根据规定核定应纳税额，并责令限期缴纳。

　　（三）明确纳税人办理清算申报应补缴的税款，应当在规定的清算申报期限届满的次月15日内缴纳。

　　（四）明确纳税人未按规定期限缴纳清算申报应补缴税款的,以及纳税人办理清算申报后，税务机关通过清算审核或税务稽查确定应补缴税款的，自公告第三条规定的缴纳期限届满的次日起加收滞纳金。

海南省地方税务局

2018年5月22日

温馨提示——依据黑龙江省地方税务局公告2017年第9号 《 黑龙江省地方税务局关于修订土地增值税核定征收管理文书的公告》，本法规附件10废止

　　为进一步强化我省房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）等规定，制定《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》，现予发布，自2016年4月1日起施行。

　　特此公告。

　　黑龙江省地方税务局

　　2016年3月30日

黑龙江省土地增值税清算管理操作规程

　　第一章　总则

　　第一条　为进一步强化我省土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）等法律法规的规定，结合我省实际，制定本规程（以下简称《规程》）。

　　第二条　《规程》适用于我省行政区域内房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　第三条　《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）（附件1），向主管地税机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条　纳税人是土地增值税清算的主体，应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，并对清算申报的真实性、准确性和完整性负责。

　　第五条　地税机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。

　　主管地税机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。

　　第二章　前期管理

　　第六条　主管地税机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目分类管理。主管地税机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案，设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。

　　第七条　主管地税机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间、不同项目和不同分类合理归集有关收入、成本、费用。

　　第三章　清算条件

　　第八条　纳税人符合下列条件之一的，应主动进行土地增值税的清算。

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的；

　　（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算的。

　　第九条　对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得最后一张销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）黑龙江省地方税务局规定的其他情况。

　　第十条　对于符合本《规程》第八条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内主动到主管地税机关办理土地增值税清算手续。对于符合本《规程》第九条规定，地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管地税机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管地税机关下达《税务事项通知书（清算通知）》（附件2），纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理土地增值税清算手续。

　　应进行土地增值税清算的纳税人或经主管地税机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

　　第十一条　主管地税机关按照本《规程》第六条进行项目管理时，对符合地税机关可要求纳税人进行清算情形的，应当做出评估，由清算审核人员起草《土地增值税可要求清算项目评估报告》（附件3），经分管领导同意后，提交局长办公会议集体审议，以会议纪要形式确定要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的，应继续做好项目管理，每年年初做出评估，及时确定清算时间并通知纳税人进行清算。清算审核人员的岗位确定、职责分工以及清算资料内部流转程序等具体规定，由各市（地）地方税务局在落实本《规程》的实施办法中予以明确，并报黑龙江省地方税务局备案。

    　　第十二条　纳税人进行土地增值税清算时应提供的清算资料：

　　（一）《土地增值税纳税申报表》（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）（附件1）、《汇总申报表》（附件12）及《明细申报表》（附件13）。

　　（二）房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管地税机关需要了解的其他情况。

　　（三）项目竣工决算报表和有关账簿、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同、银行贷款合同及贷款利息结算通知单、项目工程建设合同及其价款结算单、商品房购销合同统计表、房产销售分户明细表、商品房销售（预售）许可证等与房地产开发项目的收入、成本和费用有关的证明资料。公共配套设施产权属于全体业主所有的凭证，或无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。涉及个人的拆迁（回迁）合同、签收花名册或签收凭证。主管地税机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

　　（四）纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

　　第四章　清算受理

　　第十三条　主管地税机关收到纳税人清算资料后，由清算审核人员进行初审。对符合清算条件的项目，且报送的清算资料满足本《规程》第十一条前三款规定的基本条件，能够核算转让收入和扣除项目金额的，予以受理，并下达《税务事项通知书（受理通知）》（附件4），书面告知纳税人。对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的，应下达《税务事项通知书（受理补正通知）》（附件5），一次性书面告知纳税人在5日内补报，纳税人按期补齐资料后，予以受理，并书面告知纳税人；纳税人在规定期限内未将资料补齐的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。对不符合清算条件的项目，不予受理，并下达《税务事项通知书（不予受理通知）》（附件6），书面告知纳税人。主管地税机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。

　　第十四条　主管地税机关受理纳税人清算资料后，应在45日内完成清算审核。清算审核过程中，如需要纳税人进一步提供相关证据证明资料的，应下达《税务事项通知书（清算补正通知）》（附件7），书面告知纳税人在5日内补齐；如需要纳税人再次提供，可再次要求纳税人在5日内补齐；最多不得超过2次。清算审核完成时限可据此顺延。

　　第五章　清算审核

　　第十五条　清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算的准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

　　第十六条　清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门（以规划部门为主，结合发改委、建设部门的相关项目资料）审批、备案的房地产开发项目（分期项目）为单位进行清算；对普通标准住宅、非普通标准住宅和其他类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第十七条　审核收入情况时，应评价其收入内部控制是否存在、有效并一贯遵守。要结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核房产销售分户明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据相关性、普通标准住宅确认是否准确等。已全额开具发票的，是否已按发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，是否以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补退房款，能提供合法有效凭证的，是否在计算土地增值税时予以调整。要对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

　　必要时主管地税机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

　　第十八条　非直接销售和自用房地产的收入确定。

　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2.由主管地税机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在土地增值税清算时不列收入、不扣除相应的成本和费用。

　　第十九条　土地增值税扣除项目审核的内容包括：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额；

　　（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

　　（三）房地产开发费用；

　　（四）与转让房地产有关的税金；

　　（五）国家规定的其他扣除项目。

     第二十条　审核扣除项目需把握的总原则：

　　（一）成本、费用支出行为要具备合法性。违反国家相应法律法规规定而缴纳的处罚性支出不得扣除。

　　（二）成本、费用支出要具备真实性。虚假支出，预提、待摊未摊支出，以及应付未付等未实际支付的支出不得扣除。

　　（三）成本、费用支出要具备直接性。与房地产开发项目无关或房地产开发企业总部的成本、费用等非直接性支出不得扣除。

　　（四）成本、费用支出要取得合法有效凭据。应取得但未取得合法有效凭据的支出不得扣除。

　　（五）扣除项目金额中，凡是能够明确归属于某一项目或某一类型房地产所直接发生的成本和费用，要予以单独归集；对于共同发生、无法单独归集的成本和费用，除本条第六款外，一律按各项目或各类型房地产建筑面积占总建筑面积的比例分摊。

　　（六）纳税人成片受让、分期开发项目的，取得土地使用权所支付的金额，按各期项目占地面积占总占地面积的比例分摊。

　　（七）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（八）对同一类事项，应当采用相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　第二十一条　审核取得土地使用权所支付金额时应当重点关注：

　　（一）同一宗土地有多个（或分期）项目的，是否予以分摊，分摊方法是否合规，具体金额的计算是否正确。

　　（二）取得土地使用权所支付金额是否含有关联方的费用。

　　（三）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支付金额的情形。

　　（四）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权所支付金额是否存在明显异常。

　　第二十二条　审核土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

　　（一）征地费用、拆迁费用等实际支出与概预算是否存在明显异常。

　　（二）支付给个人的拆迁补偿款，其拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

　　（三）是否存在将不属于本项目且不符合异地拆迁安置条件的费用支出记入拆迁补偿费的情形。

　　第二十三条　审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

　　（一）前期工程费、基础设施费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。

　　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目进行分摊。

　　第二十四条　审核公共配套设施费时应当重点关注：

　　（一）公共配套设施的界定是否准确，能否提供产权属于全体业主所有的凭证，或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。

　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目进行分摊。

　　（四）公共配套设施费中是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证。

　　第二十五条　审核建筑安装工程费时应当重点关注：

　　（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。有条件的地区还可以凭借开发商介绍信和检查人员的身份证，到当地城建档案馆，调取该房地产开发项目有关信息进行比对核实，验证有无虚列支出等情况。

　　（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除。

　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

　　（四）房地产开发企业是否存在利用关联方承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本的情形。

　　（五）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

　　（六）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

　　第二十六条　审核开发间接费用时应当重点关注：

　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

　　（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。

　　（三）是否将房地产开发费用记入开发间接费用。

　　第二十七条　审核房地产开发费用时应当重点关注：

　　（一）据实扣除的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，支出金额是否超过商业银行同类同期贷款利率计算的金额；除据实扣除的利息支出外的房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

　　（二）不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用是否按规定比例计算扣除。

　　（三）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

　　第二十八条　审核与转让房地产有关的税金时应当重点关注：

　　（一）与转让房地产有关的税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定，计算的扣除金额是否正确。

　　（二）对于不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，或者按照预售收入（不包括已经结转销售收入部分）计算并缴纳的税金及附加，不应作为清算的扣除项目。

　　第二十九条　审核财政部规定的其他扣除项目时应当重点关注：

　　（一）对取得土地（不论是生地还是熟地）使用权或房地产产权后，未进行任何形式的开发即转让的，审核是否存在违反税收规定加计扣除的情形，即允许扣除项目应为取得土地使用权所支付的地价款，按国家统一规定交纳的有关费用，以及在房地产转让环节缴纳的税金。

　　（二）对于取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，审核是否按规定仅按房地产开发成本的20%加计扣除，即允许扣除项目应为取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定交纳的有关费用、开发土地所需成本、再加计开发成本的20%，以及在房地产转让环节缴纳的税金。

　　（三）对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

　　第三十条　审核关联方交易行为时应重点关注：

　　（一）在审核收入和扣除项目时，关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

　　（二）企业存在大额应付款余额时，审核交易行为是否真实。

     第三十一条　纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管地税机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

　　第三十二条　对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目，主管地税机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应下达《税务事项通知书（鉴证报告（部分）未采信通知）》（附件8），书面告知其理由。

　　第三十三条　土地增值税清算审核结束，主管地税机关应当将审核结果书面通知纳税人，下达《税务事项通知书（审核结论通知）》（附件9），并确定办理补（退）税期限。纳税人在规定期限内进行补正申报，并结清相应税款。

　　第六章　核定征收

　　第三十四条　在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

　　第三十五条　在土地增值税清算审核中发现纳税人有下列情形之一的，主管地税机关可实行核定征收。

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（四）符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第三十六条　符合上述核定征收条件的，经主管地税机关局长办公会议审核合议，以会议纪要形式确定后，由主管地税机关下达《税务事项通知书（核定征收通知）》（附件10），税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查，并将结果书面通知纳税人，同时确定办理补（退）税期限。

　　第三十七条　对于同一房地产开发企业分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致。

　　第七章　其他

　　第三十八条　土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。档案的具体样式由黑龙江省地方税务局另行规定。

　　第三十九条　本《规程》未尽事宜，依据现行税收法律法规有关规定执行。

　　第四十条　本《规程》自2016年4月1日起施行。《规程》施行前已清算完毕的项目不再调整，未清算完的项目一律按本《规程》相关规定执行。《黑龙江省地方税务局关于印发<黑龙江省房地产开发企业土地增值税清算管理办法>的通知》（黑地税发〔2007〕119号）、《黑龙江省地方税务局关于印发<黑龙江省土地增值税清算业务流程>的通知》（黑地税发〔2010〕34号）同时废止。各市（地）地方税务局可根据本《规程》制定具体实施办法，并报黑龙江省地方税务局备案。

　　附件：1. 土地增值税纳税申报表（二）（从事房地产开发的纳税人清算适用）

　　2. 税务事项通知书（清算通知）

　　3. 土地增值税可要求清算项目评估报告

　　4. 税务事项通知书（受理通知）

　　5. 税务事项通知书（受理补正通知）

　　6. 税务事项通知书（不予受理通知）

　　7. 税务事项通知书（清算补正通知）

　　8. 税务事项通知书（鉴证报告（部分）未采信通知）

　　9. 税务事项通知书（审核结论通知）

　　10. [附件废止]税务事项通知书（核定征收通知）

　　11. 责令限期改正通知书

　　12. 汇总申报表

　　13. 明细申报表

　　14. 土地增值税清算审核底稿（收入等）

　　15. 土地增值税清算审核计算过程底稿

为进一步规范我省土地增值税征收及清算管理，现将有关问题公告如下：

　　一、关于土地增值税的清算单位

　　土地增值税以城市规划行政主管部门颁发的《建设工程规划许可证》所确认的房地产开发项目为清算单位。

　　二、关于同一清算单位中清算类型的划分

　　同一清算单位中同时包含多种房地产类型的，应按普通标准住宅、非普通标准住宅、非住宅三种类型分别计算增值额、增值率，并据此申报土地增值税。

　　三、关于共同成本费用的分摊

　　纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法(即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例)进行分摊;其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法(即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例)进行分摊。

　　同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。

　　四、关于按照核定征收率清算后剩余房地产再转让的处理

　　采取核定征收率方式已完成了清算的房地产开发项目，其剩余房地产再转让，按照转让时主管税务机关确定的征收率征收土地增值税。

　　五、关于合作建房的认定

　　合作建房是指一方出资金，一方出土地，共同修建房屋，双方共同投资，共担风险，共享利润的行为。如一方只收取固定利益，不承担责任和风险，不能视为合作建房。

　　六、关于《土地增值税清算管理规程》的适用范围

　　所有房地产开发项目，不论其开发主体是企业、单位还是个人，均应按照《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》(国税发[2009]91号)申报缴纳并清算土地增值税。

　　七、关于转让旧房及建筑物的核定征收

　　纳税人转让旧房及建筑物应实行核定征收的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关核定征收的规定执行，不得按房地产开发项目所适用的预征率征收。

　　本公告自2021年1月1日起施行。

国家税务总局四川省税务局

2020年12月18日

现将修订后的《厦门市土地增值税清算管理办法》予以发布，自发布之日起施行。

　　特此公告。

　　厦门市地方税务局

　　2016年12月1日

　　厦门市土地增值税清算管理办法

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)等规定，修订本办法。

　　第二条 本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

　　第三条 本办法所称土地增值税清算(以下简称清算)，是指纳税人在房地产项目符合清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税等政策规定，计算该房地产项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》(见附件1)，向主管税务机关提供清算资料，办理清算申报，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条 纳税人应根据国家税收法律、法规、规章以及本办法等规定，办理项目登记、报送土地增值税涉税资料、开展房地产项目核算以及办理其他有关涉税事项。

　　第五条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

　　第六条 主管税务机关应及时开展清算审核工作，重点对纳税人清算申报收入、扣除项目金额等情况进行审核。

　　第二章 项目管理

　　第七条 纳税人应当按照主管税务机关房地产项目管理的要求和土地增值税清算管理规定，从取得土地使用权开始，就房地产项目立项、规划设计、施工、预售(销售)、竣工验收、工程结算、项目清盘等情况及时向主管税务机关报告。

　　主管税务机关应当做好项目跟踪管理工作。房地产项目土地增值税管理应当保持连续性，不得因房地产项目的土地增值税纳税人、主管税务机关、税务管理人员发生变化而中断、中止。

　　第八条 纳税人应当按照财务会计制度的要求，做好财务会计核算工作。

　　纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应当按照清算要求按不同期间和不同项目归集收入、成本、费用。

　　第九条 纳税人同时开发多个项目或者分期开发项目的，应当按项目或按分期项目分别开具发票，并按《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则的要求做好发票的开具、保管工作。

　　第十条 纳税人应当自取得房地产项目立项批文或取得国有土地使用权之日起30日内，向主管税务机关办理房地产项目信息登记，填报《土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)》(见附件2)，同时提供以下书面资料：

　　(一)房地产项目立项批文；

　　(二)国有土地使用权出让合同或转让合同；

　　(三)纳税人以接受投资、抵偿债务、非货币性交换等方式取得国有土地使用权的，应当提供书面材料。

　　第十一条 主管税务机关可要求纳税人在下列事项发生之日或取得本条所述书面文件之日起30日内提供以下资料：

　　(一)《建设用地规划许可证》(含许可证附件)、《厦门市建设工程项目报建表》；

　　(二)《建设工程规划许可证》(含许可证附件)、《建设工程设计方案自审表》、《规划控制指标核查表》、《规划要点》、《红线图》、《建设工程设计方案批复通知书》；

　　(三)《建筑工程施工许可证》、《建筑工程施工许可申请表》；

　　(四)测绘成果报告；

　　(五)《商品房(预售)销售许可证》；

　　(六)《建设工程竣工验收备案证明书》。

　　第十二条已竣工验收的房地产开发项目，纳税人已转让的房地产建筑面积(含视同销售面积，下同)占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，主管税务机关可要求其报送《房地产项目销售和自用(含出租)情况表》(附件3)。

　　第三章 清算申报与受理

　　第十三条　纳税人符合下列条件之一的，应当进行土地增值税清算：

　　(一)房地产项目全部竣工、完成销售的；

　　(二)整体转让未竣工决算房地产项目的；

　　(三)直接转让土地使用权的。

　　第十四条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　(一)已竣工验收的房地产项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　(二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；

　　(三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　纳税人开发的房地产项目存在本办法第二十九条第一款所列视同销售情形的，视同销售的房地产面积应当计入已转让房地产建筑面积以计算销售比例。纳税人符合前款第(三)项情形的，应当在办理注销税务登记前办理土地增值税清算申报。

　　第十五条 第十三条和第十四条所称竣工，是指除土地开发外，其开发产品符合下列条件之一：

　　(一)开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；

　　(二)开发产品已开始交付购买方；

　　(三)开发产品已取得了初始产权证明。

　　第十六条 主管税务机关在纳税人领取预售许可证后，实地了解房地产项目的销售情况，加强与纳税人沟通，跟踪销售进度。

　　对于符合本办法第十四条第一款第一项和第二项规定的房地产项目，主管税务机关应定期进行研究、讨论，根据项目管理情况确定是否需要进行清算，研究讨论结果应当存档。主管税务机关确定需要进行清算的房地产项目，应列入年度清算工作计划，及时下达《税务事项通知书》(附件4)，同时将列入清算工作计划的房地产项目报送市局备案。

　　第十七条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三条规定的，应当在清算条件满足之日起90日内至主管税务机关办理清算申报。纳税人开发的房地产项目符合可清算条件且主管税务机关下发通知清算的《税务事项通知书》的，应当在收到通知书之日起90日内，至主管税务机关办理清算申报。

　　纳税人办理清算申报手续时应当结清应补缴税款；清算结果为多缴税款的，纳税人提出退还申请的，主管税务机关按《税款缴库退库工作规程》办理。

　　第十八条 按本办法第十三条规定应当进行清算的纳税人以及主管税务机关依据本办法第十四条规定通知清算的纳税人，在规定期限届满未办理清算申报的，主管税务机关发出《责令限期改正通知书》)(见附件5)，责令纳税人在收到《责令限期改正通知书》之日起30日内办理清算申报。逾期仍未申报的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定处理，经主管税务机关综合分析后认为纳税人涉嫌偷税或其收入、成本费用有重大嫌疑导致税负有明显异常的，按照程序移交稽查部门进行检查。

　　第十九条 纳税人开发的房地产项目符合本办法第十三、十四条规定的清算条件的，办理清算时，以满足应清算条件之日起90日内或者接到主管税务机关通知清算的《税务事项通知书》之日起90日内的任意一天，为确认清算收入和归集扣除项目金额的截止时间(以下简称清算截止日)。

    　第二十条 纳税人办理清算申报后，税务机关通过清算审核或税务检查补缴的清算税款，应当自本办法第十七条规定的申报期届满之次日起加收滞纳金。

　　第二十一条 纳税人可自愿委托中介机构对房地产项目进行清算鉴证。

　　纳税人委托中介机构进行清算鉴证的，中介机构应当按规定开展鉴证、出具鉴证意见，涉及调整事项以及重大事项的，应当在鉴证报告中披露调整过程、调整结论及其他应当说明的重大事项。

　　税务机关在清算审核或税务检查过程中，需要核查受托开展清算鉴证的中介机构清算工作底稿或税务机关认为需要就清算鉴证事项开展约谈的，受托中介机构应当积极配合。

　　第二十二条 纳税人办理清算申报时，应当提交以下清算资料：

　　(一)国家税务总局下发的《土地增值税纳税申报表》(见附件1)；

　　(二)《收入和扣除项目明细表(按年度统计)》(见附件6)、《收入和扣除项目明细表(按类别统计)》(见附件7)；

　　(三)房地产项目清算情况书面说明，主要内容应包括土地来源、开发建设、销售、关联方交易、资金融通、税费缴纳等总体情况及纳税人认为需要说明的其他情况；

　　(四)国有土地使用权出让合同(或转让合同)、建设用地规划许可证、拆迁安置协议、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证、建设工程竣工验收备案证明书、测绘成果等复印件；

　　(五)金融机构贷款合同、勘察设计合同、建筑安装合同、材料和设备采购合同、《商品房买卖合同一览表》(见附件8)、项目工程合同结算单、房地产项目竣工决算报表以及有资质的第三方出具的工程结算审核报告等复印件；

　　(六)《与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表》(附件9)；

　　(七)关联交易详细书面说明，包括纳税人在房地产开发过程中接受关联方规划、设计、可行性研究、勘察、建筑安装、绿化、装修等服务、向关联方购买设备、材料以及纳税人向关联方转让开发产品等情况；

　　(八)扣除项目金额分摊书面说明，包括纳税人在不同项目(含分期项目)、不同房地产类型、已转让房地产与未转让房地产之间分摊扣除项目金额的情况；

　　(九)纳税人自愿委托中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送鉴证报告。

　　上述资料主管税务机关已经取得的，不再要求纳税人报送。

　　第四章 清算审核

　　第二十三条 主管税务机关应当自纳税人办理清算申报之次日起30日内以纳税评估形式启动清算审核，根据土地增值税规定并按照纳税评估规定的程序、时限、要求完成土地增值税清算审核工作。

　　第二十四条 主管税务机关在土地增值税清算审核过程中，发现纳税人涉嫌偷税、逃避追缴欠税、抗税或者其他需要立案查处的税收违法行为，应当移交稽查部门处理。

　　纳税人清算申报后，稽查部门已立案检查的，主管税务机关不再进行清算审核，由稽查部门处理。

　　主管税务机关在土地增值税清算审核过程，稽查部门又对纳税人立案检查的，主管税务机关应将清算审核事项移交稽查部门一并处理。

　　第二十五条 土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，以政府建设主管部门颁发的《建筑工程施工许可证》作为分期标准，以分期项目为单位清算。

　　2011年1月1日后采取分期方式开发、销售的房地产项目，可按政府规划主管部门颁发的《建设工程规划许可证》作为分期标准，以分期项目为单位进行清算。

　　第二十六条 清算项目中包含不同房地产类型的，应当分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第二十七条 纳税人转让房地产的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

　　税务机关根据纳税人报送的清算资料，结合房地产专用发票、《商品房买卖合同一览表》、商品房预售(销售)许可证、测绘成果资料，核实房地产转让收入。

　　第二十八条 税务机关认为纳税人转让房地产的成交价格明显偏低的，可要求纳税人提供书面说明。转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收。

　　第二十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

　　(一)纳税人将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2.由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　(二)纳税人将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第三十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

　　(一)取得土地使用权所支付的金额；

　　(二)房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

　　(三)房地产开发费用；

　　(四)与转让房地产有关的税金；

　　(五)国家规定的其他扣除项目。

　　第三十一条 审核扣除项目应当符合下列要求：

　　(一)经济业务应当是真实发生的。

　　(二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。

　　(三)计算扣除项目金额时，其实际发生的支出未取得合法有效凭证的，不得扣除。

　　本办法所称合法有效凭证，是指：

　　1.支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；

　　2.支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；

　　3.支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求纳税人提供境外公证机构的确认证明；

　　4.国家税务总局规定的其他合法有效凭证。

　　(四)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　(五)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　(六)纳税人同时开发多个房地产项目或者分期开发房地产项目的，属于多个房地产项目(含分期项目)的除取得土地使用权所支付的金额外的其他共同成本费用按可售建筑面积计算分摊。

　　纳税人分期开发房地产项目的，原则上应当按照各个分期清算项目所占土地面积占整个项目比例计算分摊各个分期项目取得土地使用权所支付的金额。

　　(七)对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

    第三十二条 同一清算项目，扣除项目金额按照可售建筑面积计算分摊。

　　(一)可扣除项目金额的归集，按照可售建筑面积计算单位建筑面积扣除项目金额，并据以计算清算已售部分和未售部分的扣除项目金额；

　　(二)分期开发房地产项目的，各分期清算项目的扣除项目金额计算分摊方法应当保持一致。

　　第三十三条 分期开发房地产项目的，各分期项目的清算方式应当保持一致。

　　第三十四条 纳税人为取得土地使用权所支付的契税计入“取得土地使用权所支付的金额”，准予扣除。对纳税人因容积率调整等原因补缴的土地出让金及契税，予以扣除。

　　同一个清算项目， 可以将取得土地使用权所支付的金额全部分摊至计入容积率部分的可售建筑面积中，对于不计容积率的地下车位、人防工程、架空层、转换层等不计算分摊取得土地使用权所支付的金额。

　　纳税人因接受投资而取得的土地使用权，按照投资方投资入股的土地使用权作价金额及缴交的契税作为取得土地使用权所支付的金额。

　　纳税人因逾期支付土地出让金等原因支付的罚款、滞纳金、利息和因逾期开发支付的土地闲置费等款项，不予扣除。

　　第三十五条 拆迁补偿费应当是实际发生的，支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证应当一一对应。

　　纳税人用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按照本办法第二十九条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产项目的拆迁补偿费。纳税人支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。

　　纳税人采取异地安置，异地安置的房产属于自行开发建造的，房产价值按照本办法第二十九条第一款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

　　货币安置拆迁的，纳税人凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

　　第三十六条 前期工程费、基础设施费应当是真实发生的，虚列的前期工程费、基础设施费不予扣除。

　　纳税人委托其他单位进行规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘的，提供服务的单位应当符合法律、法规要求。

　　第三十七条 建筑安装工程费实际发生额应当与工程结(决)算报告、审计报告、工程施工合同记载的内容相符，并已取得合法有效票据。

　　纳税人采用自营方式自行施工建设的，不得虚列、多列施工人工费、材料费、机械台班使用费等。

　　纳税人在工程竣工验收后，根据合同约定扣留的质量保证金，在计算土地增值税时，取得建筑安装施工企业开具的符合要求的发票的，按发票所载金额予以扣除；未取得发票的，扣留的质保金不予扣除。

　　税务机关可参照我市同期同类开发项目单位面积平均建安成本或我市建设部门定期公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出的合理性。

　　第三十八条 税务机关应当重点关注纳税人发生的装修支出。

　　纳税人销售已装修的房屋，其实际发生的合理的装修费用可以计入房地产开发成本。

　　纳税人销售已装修房产，应当在《房地产买卖合同》或补充合同中明确约定。

　　纳税人发生的装修业务支出应当是真实的，不得虚构装修业务、虚列装修费用。纳税人住宅的装修标准应当符合《商品住宅装修一次到位实施细则》(建住房[2002]190号)以及厦门市人民政府发布的规定。

　　纳税人销售已装修的房屋，其发生的可移动家电、可移动家具、日用品、装饰用品等装修费用不予扣除。

　　纳税人于所开发房地产以外单独建造样板房的，其建造成本和装修费用不得计入房地产开发成本。纳税人于所转让房地产以外建造的售楼处所发生的费用以及装修费用以及利用开发产品作为售楼处所发生的装修支出，不予扣除。

　　第三十九条 税务机关应当重点关注公共配套设施费。

　　(一)公共配套设施产权确实属于全体业主所有或无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应当提供业主委员会或政府、公用事业单位的接收书面文件。

　　因政府、公用事业单位原因不能及时接收公共配套设施的，经接收单位或者政府部门出具书面证明的，其成本、费用予以扣除。因业主委员会尚未成立、无法办理移交手续的，应当提交书面说明、纳税人董事会决议以及在厦门市主流媒体刊登公告的报样。

　　(二)预提的公共配套设施费不允许扣除。房地产项目分期开发但公共配套设施滞后建设的，在部分公共配套设施已建设、费用已实际发生并且已取得合法有效凭证的情况下，可按照各分期清算项目可售建筑面积占项目总可售建筑面积的比例计算清算项目可扣除的公共配套设施费，但不得超过已实际发生的金额。

　　(三)纳税人按规定向建设部门缴纳的市政配套设施费、人防工程异地建设费以及按照《厦门市物业管理若干规定》应由纳税人承担并缴纳的首期专项维修资金，并取得合法有效票据的，予以扣除。

　　(四)公共配套设施转为企业自用或用于出租等商业用途时，不予扣除相应的成本、费用。纳税人进行土地增值税清算时已将公共配套设施费计入房地产开发成本，而之后将公共配套设施对外转让的，应当单独进行土地增值税清算，且其扣除项目金额确认为零。

　　第四十条 税务机关应当重点关注开发间接费用。

　　(一)开发间接费用是纳税人直接组织、管理开发项目实际发生的费用，行政管理部门、财务部门或销售部门等发生的管理费用、财务费用或销售费用以及企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用不得列入开发间接费。

　　(二)开发间接费用与房地产开发费用中的管理费用应按照现行企业会计准则或会计制度的规定分别核算。

　　第四十一条 税务机关应当重点关注房地产开发费用。

　　(一)金融机构，是指取得中国银行业监督管理委员会发放的允许进行金融贷款业务许可证的金融单位。

　　(二)税务机关在审核时，应当关注纳税人清算时是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

　　(三)“能够按转让房地产项目计算分摊”是指纳税人能够按照《企业会计准则》或《企业会计制度》的规定准确核算不同开发项目应当予以资本化的利息。

　　(四)“同类同期贷款利率”是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等条件基本相同下，商业银行提供贷款的利率。该利率既可以是商业银行公布的同类同期平均利率，也可以是商业银行对某些企业提供的实际贷款利率，但该利率应当符合法律规定。

　　(五)纳税人清算时据实列支利息支出的，税务机关应当审核其提供的贷款合同、利息结算单据或发票的完整性、真实性。

　　(六)纳税人向金融机构支付的财务咨询费等非利息性质的款项以及因逾期还款，金融机构收取的超过贷款期限的利息、罚息、罚款等款项，不得作为利息支出扣除。

　　(七)全部使用自有资金、没有利息支出的以及不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

　　第四十二条 对于县级以上人民政府要求纳税人在售房时代收的各项费用，代收费用并入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不得作为加计扣除的基数。代收费用在房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不计入扣除项目金额。

　　第四十三条 主管税务机关在审核收入和扣除项目金额时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

　　主管税务机关应当关注企业大额应收、应付款余额以及发生额，审核交易行为是否真实，是否存在隐瞒收入、虚列成本费用的情形。

    　第五章 核定征收

　　第四十四条 税务机关发现纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。

　　纳税人有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按照不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

　　(一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　(二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　(三)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　(四)符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　(五)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　第四十五条 主管税务机关在清算审核或稽查部门在检查过程中，认为确实需要对清算项目进行核定征收的，经税务人员核查、税务机关集体审议后，应向纳税人送达《税务事项通知书》，告知纳税人应补缴的税款、滞纳金。

　　第六章 清算后再转让房地产的处理

　　第四十六条 土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的(以下简称清算后再转让)，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

　　第四十七条 纳税人清算后再转让房地产应当按月区分不同房地产类型分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

　　第四十八条 纳税人清算后再转让房地产的，对于买卖双方签订的房地产销售合同有约定付款日期的，纳税义务发生时间为合同签订的付款日期的当天；对于对采取预收款方式的，纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

　　第七章 税收优惠管理

　　第四十九条 纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。普通标准住宅的认定以厦门市人民政府每年发布的标准为准。

　　第五十条 纳税人按照本办法第十七条规定办理清算申报时，其自行申报的普通住宅部分增值率未超过20%的，主管税务机关清算审核后或稽查部门检查后确实符合免征土地增值税条件的，由纳税人提出书面申请，主管税务机关按照程序办理免税手续。

　　第八章 附则

　　第五十一条 纳税人存在未及时、如实进行土地增值税清算申报、提供虚假纳税资料、逃避缴纳税款等税收违法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等规定进行处罚，应移送公安机关处理的，按规定移送。

　　第五十二条 本办法未尽事项，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》(国税发[2009]91号)、《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号)等规定执行。

　　第五十三条 本办法自公告发布之日起施行。

　　附件：

　　1.土地增值税纳税申报表

　　2.土地增值税项目登记表(从事房地产开发的纳税人适用)

　　3.房地产项目转让和自用(含出租)情况表

　　4.税务事项通知书

　　5.责令限期改正通知书

　　6.收入和扣除项目明细表(按年度统计)

　　7.收入和扣除项目明细表(按类别统计)

　　8.商品房买卖合同一览表

　　9.与扣除项目金额相关的经济业务及支付情况一览表

    厦门市地方税务局税政一处承办 　 办公室2016年12月1日印发 

《厦门市土地增值税清算管理办法》解读稿 

　　一、修订背景及目的

　　（一）规范政策内容。根据上行文以及实际执行情况，就部分条款内容予以规范。

　　（二）提高纳税服务质量。为加强土地增值税规范化管理，《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函[2016]309号）修订了土地增值税纳税申报表。为此，通过修订相关条款，简化纳税人报送资料，提高纳税服务质量，落实国家税务总局便民春风行动要求。

　　二、修订的主要内容

　　（一）规范政策表述内容

　　根据上行文规定，规范政策表述内容，对《厦门市土地增值税清算管理办法》（以下简称《办法》）第一、十二、十四、二十一、二十二、三十七、三十九条做了修订，删除原第四十三、四十八条规定，对原第四十五条（修订后第四十四条）、原第四十七条（修订后第四十六条）、原第四十九条（修订后第四十七条）、原第五十二条（修订后第五十条）、原第五十四条（修订后第五十二条）内容做了修订。

　　（二）修订清算涉及表报

　　根据税总函[2016]309号文规定，对《办法》第三、十、二十二条做了修订。

　　（三）降低执法风险

　　根据实际执行情况，对《办法》第十六条做了修订。

　　四、《办法》执行时间

　　修订后的《办法》自公告发布之日起施行。

根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条及其实施细则第四十七条、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）等有关规定，现将我省土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题公告如下：

　　一、本公告所称工程造价成本，是指《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第（二）项房地产开发成本中的前期“三通一平”土石方挖运工程费、建筑安装工程费、基础设施费和公共配套设施费。

　　二、房地产开发企业办理土地增值税清算时，工程造价成本依据合法有效凭证据实扣除，存在下列情形之一的，税务机关可以对其清算项目的工程造价成本，按照《福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准（分地市分年度）》（以下简称《工程造价计税成本标准》）核定扣除：

　　（一）办理清算附送凭证或者资料不符合清算要求，经税务机关通知限期补正，逾期未补正或者补正后仍不符合要求的；

　　（二）清算申报的工程造价成本扣除金额，高于按照《工程造价计税成本标准》测算的金额，又无正当理由的。

　　税务机关对工程造价委托鉴定的，以鉴定意见作为是否有正当理由的判断依据。因房地产开发企业的原因造成无法进行工程造价鉴定的，视为无正当理由。

　　三、《工程造价计税成本标准》由福建省税务局会同省工程造价主管部门编制发布。

　　四、对土地增值税清算项目实行核定征收方式清算的，在测算确定核定征收率时，其工程造价成本扣除金额不得超过按照《工程造价计税成本标准》测算的金额。

　　五、对土地增值税清算项目工程造价成本实行核定计算扣除和对清算项目实行核定征收清算的，须经县级以上主管税务机关或者省以下税务局的稽查局集体研究。

　　六、税务机关在土地增值税清算审核时，调整清算项目工程造价成本扣除金额的，应当按规定相应调整企业所得税计税成本。

　　七、主管税务机关应当在纳税人清算申报后90日内完成清算审核；情况复杂、特殊的，经县级税务机关批准可以延期，但最长不超过90日；需再延期的，报经设区市级税务机关批准。

　　税务机关对工程造价委托鉴定的，委托鉴定期间不计入清算审核期限。

　　八、本公告自2020年2月1日起施行，施行前未完成清算审核的项目按照本公告执行。《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（2018年第21号）第六条第（三）项同时废止。

　　特此公告。

国家税务总局福建省税务局

2019年12月23日

关于《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税清算中工程造价成本核定扣除等问题的公告》解读

　　一、《公告》制定的目的。为进一步提升房地产企业税收风险管理水平，规范房地产开发工程造价成本核定，强化企业所得税协同管理，促进纳税人如实办理纳税申报，同时维护纳税人正当权益，制定本公告。

　　二、《公告》制定的内容。一是界定工程造价成本的范围。二是明确可以核定计算扣除房地产开发项目工程造价成本的情形。三是明确房地产开发项目《工程造价计税成本标准》由省税务局会同省工程造价主管部门（省住建厅）编制发布。《福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准（分地市2009-2018）》已通过《国家税务总局福建省税务局 福建省住房和城乡建设厅关于发布福建省房地产开发项目工程造价计税成本标准的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2019年第9号）发布。四是明确对土地增值税清算项目实行核定征收方式清算的，在测算确定核定征收率时，其工程造价成本扣除金额也应当以《工程造价计税成本标准》为测算依据，并不得超过按照《工程造价计税成本标准》测算的金额。五是明确税务机关在土地增值税清算审核时，调整开发项目工程造价成本扣除金额的，应当按规定相应调整企业所得税计税成本。六是授予县级和设区市级税务机关对情况复杂、特殊的项目，可以延长清算审核期限。

　　三、其他解读事项。核定工程造价成本，仅是税务机关在清算审核时，对清算项目开发成本中的一部分按规定予以核定调整，其他扣除项目金额仍按合法有效凭证据实扣除，此方式下，其普通住房增值额未超过扣除项目金额20%的，可以享受土地增值税免税优惠。

　　四、《公告》施行时间。公告自2020年2月1日起施行，本公告施行前税务机关已受理清算申报但尚未完成审核的项目按照本公告的规定执行。

各设区市局、平潭综合实验区局财产和行为税科:

　　近接部分地市反映，营改增后，房地产开发企业(一般纳税人)支付的出让地价款，按差额计税法抵减的销项税额在土地增值税清算时如何处理?经研究，并报局领导审核同意，在总局未进一步明确前，暂按《财政部关于印发<增值税会计处理规定>的通知》(财会[2016]22号)等有关规定，对抵减的销项税，在土地增值税清算时，按冲减土地成本处理。

       本意见下发前已完成清算审核的项目不再追溯调整。

福建省税务局财产和行为税处

2020年11月13日

根据《国家税务总局关于规范涉税鉴证服务严禁强制代理的通知》(税总函[2014]220号)要求，我局决定对《天津市地方税务局关于印发<天津市土地增值税清算管理办法>的公告》(2015年第10号)第十一条(四)款“并附按规定格式制作的《天津市土地增值税清算鉴证业务电子工作底稿》”的规定予以废止。

　　特此公告。

　　天津市地方税务局

2016年8月24日

为进一步规范我市土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等有关规定，现将我市土地增值税清算有关问题明确如下：

一、关于确认商品房销售收入的问题

房地产开发项目商品房销售过程中收取的违约金、赔偿金以及其他各种性质的经济利益，应确认为与转让房地产有关的收入。

二、关于建筑安装工程费中装修成本的扣除问题

房地产开发企业销售精装商品房时，已在商品房买卖合同中注明为精装房的，其装修成本可以计入房地产开发成本，允许扣除并准予加计扣除。允许扣除的装修成本包括安装后成为房屋的组成部分，且拆除后丧失或影响其使用功能的家具和家电等。

三、关于分期开发房地产扣除项目金额的分摊问题

扣除项目金额必须是在清算项目开发中直接发生的，对无法准确归集确需分摊的，应在受益对象间按下列方法分摊。

纳税人成片受让土地使用权后，分期开发转让房地产的，各期的土地成本应按各期土地面积占整体项目总土地面积的比例进行分摊。

同一期中的各项成本应按实际转让建筑面积占可转让总建筑面积的比例进行分摊。

四、关于公共配套设施成本和费用的确认问题

（一）分期开发的房地产项目中，服务于整体项目的公共配套设施实际发生的成本和费用，应按各期可售建筑面积占整体项目可售总建筑面积的比例进行分摊。

（二）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

1. 建成后产权属于全体业主所有的，应提供向业委会移交的证明材料，没有业委会的应提供由所属街道居委会出具代为接收的证明材料，其成本和费用可以扣除；

2. 公共配套设施建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，应提供向相关单位移交的证明材料，其成本和费用可以扣除；

3.建成后有偿转让产权的，应归集收入和相应的成本、费用。

五、关于开发费用的扣除问题

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产开发项目计算分摊并提供金融机构证明的，可以据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除。

凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，或全部使用自有资金的，房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除。

六、关于与转让房地产开发项目有关税金的扣除问题

在转让房地产开发项目时缴纳的营业税、城市维护建设税（以下简称“城建税”）、教育费附加可据实扣除。

（一）营改增前，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”包括营业税。

（二）营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

　　 （三）营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

七、关于受让的在建工程再转让清算时的扣除问题

受让的在建工程再转让进行土地增值税清算时，取得在建工程支付的金额，能提供合法有效凭证的，允许据实扣除，但不能加计扣除，后续投入的各项开发成本及费用按照土地增值税清算的有关规定处理。

八、关于确定房地产开发项目核定征收率的问题

（一）普通标准住宅的核定征收率为6%；

（二）非普通标准住宅和其他类型房地产的核定征收率为8%。

（三）无法准确区分不同房地产类型的，核定征收率为8%。

本公告自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于土地增值税清算有关问题的公告》（天津市地方税务局公告2015年第9号）同时废止。

特此公告。

天津市地方税务局

2016年12月22日

为进一步规范土地增值税清算管理，方便纳税人办理涉税事宜，我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。现予以发布，自2017年1月1日起施行。 

　　特此公告。 

　　天津市地方税务局

2016年12月16日

天津市土地增值税清算管理办法

　　第一章　总 则 

　　第一条　为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发[2009]91号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 

　　第二条　本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 

　　第三条　土地增值税的清算主体是纳税人，纳税人应在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税政策规定，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。 

　　第四条　主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导，做好房地产开发项目的日常税收管理，负责土地增值税清算的受理和审核。 

　　第五条　土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。 

　　对于分期开发的项目以区级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。 

　　第六条　房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的，应分别进行土地增值税清算。 

　　第二章　清算条件 

　　第七条　符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续： 

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

　　（三）直接转让土地使用权的。 

　　第八条　符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 

　　（二）房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的； 

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 

　　第九条　本办法所称的“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。 

　　第三章　清算受理 

　　第十条　对符合本办法第七条规定的清算项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 

　　对于符合本办法第八条规定的清算项目，主管税务机关确定清算的，向其下达清算通知书，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 

　　第十一条　纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提交以下有关资料： 

　　（一）土地增值税清算表及其附表； 

　　（二）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及主管税务机关应了解的其他情况； 

　　（三）国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、项目工程合同结算资料、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料，主管税务机关需要记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件； 

　　（四）纳税人委托税务中介机构鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）及附属资料。 

　　第十二条　主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件且报送资料齐备的，予以受理，并出具受理通知书。 

　　对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的，应出具补充材料通知书，并要求纳税人在15日内补齐，纳税人在规定期限内补齐资料后，主管税务机关予以受理。 

　　对不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理，并出具不予受理通知书告知纳税人原因。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。 

　　第十三条　符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关应发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续，并依据税收征管法有关规定处理。 

　　第四章　清算审核 

　　第十四条　清算审核包括书面审核和实地审核。 

　　书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，审核证明凭证和资料、《鉴证报告》的规范性和齐全性，审核项目归集、分摊的一致性和数据计算的准确性等。 

　　实地审核是指在书面审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税申报的客观性、真实性和合理性进行审核。 

　　第十五条　在土地增值税清算中符合下列条件之一的，可实行核定征收，并对纳税人下达清算核定征收通知书。 

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证和费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 

　　（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 

　　（五）申报计税依据明显偏低，又无正当理由的。 

　　第十六条　主管税务机关受理纳税人清算资料后，应启动清算审核程序，90日内完成审核工作，形成审核报告留存备查，并向纳税人出具清算核准通知书，明确补、退税金额和办理期限。 

　　第五章　后续管理 

　　第十七条　房地产开发项目进行清算后继续销售的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 

　　第六章　附 则 

　　第十八条　本办法自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于印发<天津市土地增值税清算管理办法>的公告》（2015年第10号）同时废止。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）规定，现对房地产开发企业土地增值税清算中前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用等“四项开发成本”(以下简称“四项开发成本”)的核定办法规定如下：

一、房地产开发企业在计算土地增值税时，“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。

二、房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料，结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素，核定“四项开发成本”的单位面积金额标准。

三、本公告自2017年1月1日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（浙江省地方税务局公告2015年第8号）第五条规定同时废止。

浙江省地方税务局

2016年11月30日

《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算“四项开发成本”核定办法的公告》解读

一、本公告出台的背景是什么？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（二）项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。”为进一步规范土地增值税清算管理，省地税局制定了“四项开发成本”具体核定办法。

二、《公告》规定了哪些内容？

1.房地产开发企业在计算土地增值税时，“四项开发成本”应按实际发生额据实扣除。

2.房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的“四项开发成本”的凭证或资料不符合清算要求或不实的，主管地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门定期公布的建安造价定额资料，结合房屋建造年份、结构、用途、区位、材料等因素，核定“四项开发成本”的单位面积金额标准。

三、《公告》什么时间开始施行？

《公告》自2017年1月1日起施行。《浙江省地方税务局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的公告》（浙江省地方税务局公告2015年第8号）第五条规定同时废止。

局属各单位:

为进一步做好我市房地产开发项目土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称《条例》) 及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号,以下简称财税[2016]36号文)、《财政部国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税[2016]43号, 以下简称财税[2016]43号文)等规定,现将土地增值税清算政策执行中的有关问题指引如下, 请贯彻执行 。

一、 营改增后土地增值税相关问题处理

(一)土地增值税纳税人销售自行开发的房地产项目取得的收入为不含增值税收入, 其中：

1.纳税人选用增值税简易计税方法计税的, 土地增值税预征、清算收入均按“含税销售收入/ (1+5%)”确认。

2.纳税人选用增值税一般计税方法计税的, 土地增值税预征收入按“含税销售收入/(1+11%)”确认； 土地增值税清算收入按“(含税销售收入+本项目土地价款×11%)/ (1＋11%)”确认, 即: 纳税人按规定允许以本项目土地价款扣减销售额而減少的销项税金, 应调增土地增值税清算收入。

含税销售收入是指纳税人销售房地产时取得的全部价款及有关的经济利益。本项目土地价款是指按照财税〔2016〕36号文规定, 纳税人受让土地时向政府部门支付的土地价款 (如果一次受让土地使用权，分期开发、清算的,则土地价款需要按照合法合理的方法进行分摊确认) 。

例: 甲房地产开发企业为一般纳税人按照增值税一般计税方法计税。甲企业预售一套房产，取得含税销售收入1110万，假设对应允许扣除的土地价款为400万。则甲企业预售房产时土地增值税预征收入为1110/ (1+ 11%)=1000万。甲企业按照财税[2016]36号文规定,到期申报应交增值税为(1110-400)/(1+11%) × 11%=70. 36万, 则甲企业土地增值税结算收入为1110-70. 36=(1110+400×11%) /(1+11%)=1039. 64万。

(二)纳税人销售自行开发的房地产项目, 且选用增值税一般计税方法计税的, 按规定允许以本项日土地价款扣减销售额而減少的销项税金,不调减纳税人在土地增值税清算时确认的土地成本。

(三)对《条例》等规定的土地增值税扣除项目金额,在营改增后,应按财税〔2016〕43号文第三条规定处理,具体实际操作中可结合纳税人取得的凭证类型确认:

1.纳税人取得营业税发票的，应按发票所载金额确认 。

2.纳税人取得增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票等增值税抵扣凭证的,应按凭证所载的不含增值税金额确认。 另外, 纳税人如果发生不允许在增值税销项税额中抵扣的进项税额, 经税务机关确认后, 也可计入扣除项目金额。

3.纳税人取得增值税普通发票的, 应按发票所载的含增值税金额确认。

（四）对《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号)第二条关于“旧房转让的土地增值税扣除项目可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算"的规定，营改增后,“发票所载金额”的确定与本指引的第一条第（三）点的处理一致。

（五）对《条例》等规定的“与转让房地产有关的税金”，营改增后, 不含转让房地产时数纳的增值税。

二、纳税人转让车位的土地增值税相关问题处理

（一）对国有土地使用权出让合同明确约定地下部分不缴纳土地出让金, 或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的, 在计算土地增值税扣除项目金额时, 应根据《国家税务总局关于印发[土地增值税清算管理规程]的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条规定, 土地出让金直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）, 不作为项目的共同土地成本进行分摊。

（二）对《中华人民共和国物权法》已明确属于全体业主共同所有的建筑区划内的公共道路或绿地, 纳税人改造成 “地上车位”用于出租或变相转让的, 土地增值税清算时, 不计清算收入, 不允许扣除改造支出的成本、费用。但“地上车位”对应的公共配套设施费允许扣除。

对纳税人出租或变相转让其他明确属于全体业主共同所有的公共配套设施的, 按照前段原则处理 。

（三）对土地增值税清算时已办理确权的人防地下车库，应计入项目可售建筑面积，作为纳税人的开发产品处理。

对土地增值税清算时未办理确权的人防地下车库，如纳税人能证明人防地下车库产权属于全体业主共同所有，或人防地下车库产权已移交给政府主管部门的, 其成本、 费用可作为公共配套设施费，允许扣除；否则，其成本、费用不允许扣除。

（四）对出租、自用的机械车位，土地增值税清算时,不计入清算收入,不允许扣除对应的成本、费用。其中,机械车位的成本、 费用涉及项目共同成本、 费用的, 按机械车位建筑面积占项目总建筑面移只的比例分摊剔除。

人防地下车库、机械车位的建筑面积按《房地产产权证》 或《房屋面积测量成果报告书》记载的“套内建筑面积”加上分摊的“另共有面积”确定。“另共有面积”的分摊原则按照《房屋面积测量成果报告书》注明的人防地下车库或机械车位的 “套内建筑面积”之和占该层所有车位 “套内建筑面积”之和的比例确定。

本指引自下发之日起执行。

广州市地方税务局办公室

2016年8月8日

第一章 总则

　　第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于印发[地增值税清算管理规程]的通知》（国税发[2009]91号）等规定，制定本规程。

　　第二条 本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

　　第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关资料，自行申报缴纳税款，经主管税务机关审核后，结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。

　　第四条 土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

　　第五条 税务机关要建立和完善与同级发展改革、自然资源、建设规划、不动产登记管理等部门的信息交换协作机制，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。

　　税务机关可聘请税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。

　　税务机关可参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。

　　第六条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的；

　　（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第七条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失，经县（区）以上税务局局长批准的。

　　第八条 纳税人应如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性、完整性。

　　第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。同时，应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补（退）税额等情况进行审核，依法征收土地增值税。

　　第二章 项目管理

　　第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目建立档案，设置台账，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。

　　纳税人应按主管税务机关的要求，通过土地增值税管理系统将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。

　　（一）取得土地、立项与规划环节。纳税人取得（包括以出让、转让、合并或分立、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得）土地使用权30日内，办理立项与规划手续30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

　　1.国有土地使用证、出让合同（协议）（包括以出让、转让、合并或分立、接受作价入股等）或其它相关资料；

　　2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。

　　（二）项目工程施工环节。纳税人根据施工进度，应向主管税务机关报送下列资料:

　　1.工程中标通知书、预算书、施工合同及补充协议等；

　　2.工程施工许可证。

　　如项目的前期工程、建安工程、装饰装修工程、室外配套工程（如园林绿化、室外道路）等出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应报送相关佐证资料。

　　（三）销（预）售商品房环节。纳税人根据销售进度，应向主管税务机关报送下列资料：

　　1.销（预）售许可证等；

　　2.按月报送项目销（预）售的销控明细表等。

　　（四）项目竣工验收备案环节。纳税人完成项目规划、竣工验收（备案）手续后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

　　1.政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料。

　　2.建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的工程竣工结算资料。

　　（五）取得房地产权属证明环节。纳税人取得权属证明后30日内，应向主管税务机关报送下列资料：

　　1.房屋测量成果资料；

　　2.初始产权登记资料。

　　（六）其它资料，如工程规划、设计、勘察、监理合同、拆迁（回迁）合同、签收花名册等相关资料。

　　第十一条 各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平，应用土地增值税管理系统。主管税务机关及时跟踪、了解项目的进展情况，督促纳税人做好信息补录工作。

　　第十二条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

　　第三章 清算申报受理

　　第十三条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，原则上以政府主管部门出具的建设工程规划许可证确定分期开发的清算单位；同一个项目既建造普通住宅，又建造非普通住宅、其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

　　第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。对符合本规程第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报手续。

　　对符合本规程第七条规定的项目，主管税务机关应重点加强跟踪管理；对确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。

　　第十五条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提供下列资料，如未按本规程第十条规定报送相关资料的，则应一并补正：

　　（一）土地增值税纳税申报表及其附表。

　　（二）与清算项目有关的书面说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括：

　　1.项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。

　　2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同费用总额及其分摊情况。

　　3.对纳税人开发项目中的公共配套设施，应分项分类说明其具体情况（即按照建成后产权属于全体业主所有，建成后无偿移交给政府、公用事业单位，建成后自用或有偿转让进行分类）；属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。

　　4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。

　　5.涉及减免税的项目，应对项目涉及的减免税情况进行说明。

　　6.关联交易情况说明。

　　7.融资情况说明。

　　8.企业财务核算体系和内部控制制度。

　　凡工程造价高于当地扣除项目金额标准的清算项目，还应向主管税务机关报送造价书面说明等其它资料。

　　（三）主管税务机关要求报送项目会计资料的，纳税人还应提供会计凭证复印件等相关资料。

　　（四）纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，还应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）及工作底稿。

　　（五）主管税务机关要求的其它资料。

　　第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理通知书。

　　纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应发出限期提供资料通知书，通知纳税人在限期内补全清算资料。

　　纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。

　　在限期内补齐关键资料（如影响收入、扣除项目金额确定的资料），经主管税务机关认可的，予以受理。

　　逾期未能补齐关键资料，由纳税人书面确认，确因客观原因造成资料难以补齐的，予以受理。

　　第四章 清算评估审核

　　第十七条 主管税务机关应在项目清算受理之日起120日内完成清算审核，作出清算结论；如确有困难的，经县（区）级税务局批准，可延期30日完成；如有特殊情况的，经地级以上市税务局批准，可再延期30日完成，并书面告知纳税人。清算审核涉及专门事项需要鉴定的，鉴定所用时间不计入清算审核期限。

　　第十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性，数据计算准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料，重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。

　　第十九条 审核收入情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含主管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对营改增后应税收入是否为不含增值税收入进行审核。

　　主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

　　对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，由主管税务机关按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。

　　第二十条 非直接销售和自用房地产收入的审核。

　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第二十一条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额。

　　（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　（三）房地产开发费用。

　　（四）与转让房地产有关的税金。

　　（五）国家规定的其他扣除项目。

　　第二十二条 纳税人取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证，不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，经主管税务机关集体审议通过，可核定计算扣除有关成本，具体核定方法按照本规程第五章规定执行。

　　凭证资料不符合清算要求或不实是指有下列情形之一的：

　　1.工程项目不能提供完整的施工合同、竣工图、工程结算书等，工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；

　　2.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的；

　　3.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常，工程造价高于当地扣除项目金额标准且无正当理由的。

　　第二十三条 审核扣除项目是否符合下列要求：

　　（一）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　（三）纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。同一清算单位内发生的成本费用原则上按照可售建筑面积比例分摊，不能按照可售建筑面积比例计算分摊的，按土地面积比例计算分摊。

　　（四）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　（五）对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式应保持一致；如未保持一致的，应根据有关规定作相应调整。

　　第二十四条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

　　（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

　　（二）国有土地使用权出让合同或其补充协议明确约定地下部分不缴纳土地出让金或地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金是否直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分），不作为项目的共同土地成本分摊。

　　（三）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

　　（四）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

　　第二十五条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

　　（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

　　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

　　第二十六条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

　　（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

　　（四）利用地下人防设施建造的地下车位，是否按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；用于出租的，不作为土地增值税计税收入，不扣除相应成本、费用；有偿转让且办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

　　第二十七条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

　　（一）发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。

　　（二）建筑安装发票是否备注注明建筑服务发生地县（市、区）名称及项目名称。

　　第二十八条 审核开发间接费用时应当重点关注：

　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

　　（二）是否将行政管理部门、销售部门或财务部门等发生的房地产开发费用计入开发间接费。

　　（三）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

　　第二十九条 审核利息支出时应当重点关注：

　　（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

　　（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

　　（四）是否将向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用计入利息支出。

　　第三十条 代收费用的审核。

　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

　　第三十一条 关联方交易行为的审核。

　　在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。应当关注企业大额往来款余额，审核交易行为是否真实。

　　第三十二条 与转让房地产有关税金的审核。应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

　　第三十三条 纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、完整性、真实性进行审核。

　　第三十四条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，纳税人应在主管税务机关规定的期限内办理补、退税事宜。

　　第五章 核定征收

　　第三十五条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人符合核定征收条件的，应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

　　第三十六条 在审核中发现纳税人有下列情形之一的，实行核定征收：

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的；

　　（六）前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的。

　　第三十七条 主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围。纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。

　　第三十八条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书，对房地产项目开展核定征收核查，根据不同情形，采取参照同期同类型房地产销售价格、向国土部门查询项目土地成本、根据清算项目相关的建筑面积、实体体积、占地面积等工程量指标并参照当地扣除项目金额标准等方式，核定计算收入和扣除项目金额，经主管税务机关集体审议，报上一级税务机关备案，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

　　第三十九条 按照上述方式仍然无法计算征收的，可采取核定征收率方式征收土地增值税，核定征收率不得低于5%。

　　第六章 清算后尾盘管理

　　第四十条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应区分普通住宅、非普通住宅、其他类型房地产按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

　　第四十一条 对清算后再转让普通住宅的，增值率未超过20%的，免征土地增值税；增值率超过20%的，应征收土地增值税。

　　第四十二条 土地增值税清算审核过程中转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的有关规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

　　第四十三条 清算后再转让房地产的土地增值税计算方式应与项目的清算方式保持一致。

　　第七章 清算鉴证

　　第四十四条 房地产开发企业可委托涉税专业服务机构进行土地增值税清算专项鉴证业务。涉税专业服务机构应按照税务机关制定的表、证、单、书的格式要求规范填列相关数据信息。

　　第四十五条 涉税专业服务机构从事土地增值税清算鉴证业务，应当以法律、法规为依据，按照独立、客观、公正原则，在获取充分、适当、真实证据基础上，根据审核鉴证的具体情况，出具真实、合法的鉴证报告。重点应对鉴证项目出现的资金流向异常、工程造价高于正常水平、关联交易导致交易价格异常等重大事项提出明确的鉴证结论，并附送详细的鉴证工作底稿。

　　第四十六条 涉税专业服务机构出具无保留意见和保留意见的鉴证报告，可以作为办理土地增值税清算申报的依据。

　　第四十七条 对纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目，主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的，应当告知其理由。

　　第八章 法律责任

　　第四十八条 对纳税人未按本规程规定报送涉税相关项目管理资料，主管税务机关可发出《税务事项通知书》，责令限期改正；逾期仍不改正的，主管税务机关可按照《纳税信用管理办法（试行）》（国家税务总局公告2014年第40号）、《国家税务总局关于发布<纳税信用评价指标和评价方式(试行)>的公告》(国家税务总局公告2014年第48号)有关规定处理。

　　对纳税人未按照规定期限办理清算手续或者不按规定报送相关资料，经主管税务机关责令限期改正，逾期仍不改正的；擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》处罚。

　　第四十九条 对涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假鉴证报告或涉税文书的，主管税务机关按照《国家税务总局关于发布<涉税专业服务监管办法（试行）>的公告》（国家税务总局2017年第13号公告）的相关规定处理。

　　对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告的，主管税务机关应按照《中华人民共和国会计法》、《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定，交由其行政监管部门处理。

　　对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的，主管税务机关应按照《注册造价工程师管理办法》有关规定，交由其行政监管部门处理。

　　第五十条 主管税务机关已按规定出具土地增值税清算审核结论后，如审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，并经主管税务机关核实的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任。

　　第五十一条 在土地增值税清算工作中，税务人员徇私舞弊、玩忽职守，造成不征或者少征应征税款的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律规定处理。

　　第九章 附则

　　第五十二条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第五十三条 各地级以上市税务局可根据本规程制定细化的土地增值税清算管理办法，并报国家税务总局广东省税务局备案。

　　第五十四条 本规程由国家税务总局广东省税务局解释。

　　第五十五条 本规程自2019年6月1日起施行，此前已受理且未申报的清算项目，可按本规程执行。

为了加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，国家税务总局广东省税务局制定了《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》，现予以发布，自2019年7月1日起施行。

　　特此公告。

国家税务总局广东省税务局

2019年6月28日

国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程

　　第一章 总则

　　第一条 为了加强土地增值税征收管理服务，规范清算工作流程，统一清算工作标准，实现清算管理一体化，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）、《国家税务总局关于进一步深化税务系统“放管服”改革优化税收环境的若干意见》（税总发[2017]101号）等规定，制定本规程。

　　第二条 本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

　　第三条 本规程所称土地增值税清算，是指纳税人符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及有关政策规定，计算应当缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税纳税申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，经税务机关审核后，结清土地增值税税款的行为。

　　第四条 土地增值税清算主体是土地增值税的纳税人，税务机关负责土地增值税的受理和审核。

　　第五条 税务机关应当加强与同级财政、发改、住建、自然资源等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。

　　税务机关可聘请税务师事务所、会计师事务所、律师事务所、工程造价等涉税服务机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。

　　税务机关可参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。

　　第六条 纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税清算：

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的；

　　（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

　　第七条 对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

　　（一）已竣工验收（备案）的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例（以下简称“销售比例”）在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得清算项目最后一份销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失的。

　　第八条 纳税人应如实申报缴纳土地增值税，保证清算申报的真实性、准确性、完整性、合理性和相关性。

　　第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导，及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补（退）税额等情况进行审核，依法征收土地增值税。

　　第二章 集中清算分段审核

　　第十条 土地增值税清算审核应遵循规范统一、透明高效的原则，建立相互监督、相互制约的工作机制，形成分工明确、责任清晰、衔接高效的审核工作链条。

　　第十一条 税务机关原则上采取“集中清算、分段审核”的方式开展土地增值税清算审核。

　　第十二条 “集中清算”是指县（区）级以上税务机关集中系统内专业人才，成立项目清算审核组，统筹对辖区内房地产项目进行清算审核。

　　“分段审核”是指项目清算审核组内设收入审核和成本审核等若干小组，对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核。

　　第十三条 审核人员各司其职，各负其责，按照统一的审核流程和审核指引开展清算审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。

　　第十四条 省、市、县（区）税务机关分别组建土地增值税清算人才库。人才库从本级机关和基层推荐选拔产生，应涵盖法规、税政、征管等专业人才。项目清算审核组人员从人才库中随机抽选。

　　第十五条 主管税务机关受理纳税人土地增值税清算资料后，向项目清算审核组移交项目清算资料。项目清算审核组审核完毕后，向主管税务机关移交工作底稿和清算审核材料，主管税务机关在规定的期限内完成审核结果确认、与纳税人交换意见、清算结论出具等工作。

　　第三章 项目管理

　　第十六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，建立台账，通过土地增值税管理系统实施项目管理，对房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。项目管理信息主要包括：

　　（一）取得土地、立项与规划环节

　　1.土地权属证书、出让（转让）合同或其它相关资料；

　　2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。

　　（二）项目工程施工环节

　　1.预算书、施工合同及补充协议等；

　　2.工程施工许可证；

　　3.招标的项目需提供中标通知书。

　　如项目的建筑工程、安装工程、室外配套工程、其它工程出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的，提供说明其合理性的相关佐证资料，例如工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）等。

　　（三）销售（预售）商品房环节

　　1.销售（预售）许可证；

　　2.月度销售明细表。

　　（四）项目竣工验收备案环节

　　1.政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料；

　　2.工程竣工图、工程结算书电子文档；

　　3.工程造价数据采集信息。

　　（五）取得房地产权属证明环节

　　1.房屋测量成果资料；

　　2.初始产权登记资料。

　　（六）其它资料

　　如工程规划、设计、勘察、监理合同，拆迁（回迁）合同，签收花名册等资料。

　　税务机关已通过政府部门信息共享获取上述项目资料的，无需纳税人报送；暂未实现政府部门信息共享的，由纳税人在取得相关资料30日内通过土地增值税管理系统报送。

　　第十七条 各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平，应用土地增值税管理系统，及时跟踪、了解项目的进展情况，辅导纳税人做好信息录入工作。

　　主管税务机关应在前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个工程节点向纳税人了解掌握工程进展情况，将工程造价可能出现的涉税风险与纳税人充分沟通，做好纳税辅导，并记录备查。

　　第十八条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，辅导纳税人根据清算要求合理归集收入、成本、费用。

　　第四章 清算申报受理

　　第十九条 土地增值税以房地产主管部门审批、备案的房地产开发项目为单位进行清算。对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定。

　　同一个项目既建造普通住宅，又建造其他类型房地产的，应分别计算增值额、增值率，分别清算土地增值税。

　　第二十条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。

　　对符合本规程第六条规定的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内向主管税务机关办理清算申报手续。

　　对符合本规程第七条规定的项目，主管税务机关应加强跟踪管理，定期评估,对确定需要进行清算的项目，及时下达清算通知。对销售比例达到85%且满三年或者虽未满三年但销售比例达到95%的项目，主管税务机关原则上应在符合条件之日起60日内下达清算通知，纳税人应在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。

　　第二十一条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提供下列资料：

　　（一）土地增值税纳税申报表及其附表。

　　（二）与清算项目有关的书面说明及相关佐证资料，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括：

　　1.项目总建筑面积、可售建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。

　　2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应说明共同成本费用总额及其分摊情况。

　　3.对纳税人开发项目中的公共配套设施，应按照建成后产权属于全体业主所有、无偿移交给政府或公用事业单位、自用或有偿转让进行分项分类说明，并附上相关凭证。

　　4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。

　　5.涉及减免税的，应对项目涉及的减免税情况进行说明。

　　6.关联交易情况说明。

　　7.融资情况说明。

　　8.企业财务核算体系和内部控制制度。

　　9.工程造价高于当地扣除项目金额标准的，应向主管税务机关报送造价书面说明等资料。

　　（三）主管税务机关要求报送项目会计资料的，还应提供会计凭证资料。

　　（四）纳税人可自愿委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证；已委托涉税专业服务机构代理申报、审核鉴证的纳税人，应报送涉税专业服务机构出具的报告。

　　（五）纳税人如未按本规程第十六条规定报送相关资料的，应一并补正。

　　第二十二条 主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件的项目，且报送的清算资料完备的，予以受理并出具受理通知书。

　　纳税人符合清算条件，但报送的清算资料不全的，主管税务机关应发出限期提供资料通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内补齐清算资料。

　　纳税人在限期内补齐全部资料的，予以受理。

　　在限期内补齐确定收入、扣除项目金额的关键资料，经主管税务机关认可的，予以受理。

　　逾期未能补齐关键资料，由纳税人书面确认，经主管税务机关调查取证，确因客观原因造成资料难以补齐的，予以受理。

　　第五章 清算审核重点

　　第二十三条 清算审核包括案头审核、实地审核。

　　案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、完整性和数据计算准确性等。

　　实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目立项、规划、施工资料，重点实地查核项目的楼栋、道路、挡土墙、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的工程量，确定学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等的产权归属。

　　第二十四条 审核收入情况时，应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同（含主管部门网上备案登记资料）、销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对营改增后应税收入是否不含增值税进行审核。

　　税务机关可通过实地查验，确认是否少计、漏计事项，确认是否将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

　　对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的，按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。

　　第二十五条 非直接销售和自用房地产的收入审核。

　　（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

　　1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

　　2.参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

　　（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，不列收入，不扣除相应的成本和费用。

　　第二十六条 土地增值税扣除项目审核的内容包括：

　　（一）取得土地使用权所支付的金额。

　　（二）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　（三）房地产开发费用。

　　（四）与转让房地产有关的税金。

　　（五）国家规定的其他扣除项目。

　　第二十七条 纳税人办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证资料不符合清算要求或不实的，主管税务机关应发出交换意见的税务事项通知书，通知纳税人在收到通知书之日起15日内回复意见、提交证据。主管税务机关应充分听取纳税人的意见，对纳税人提供的事实、证据予以复核，必要时引用第三方专业机构意见，经主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，认为事实不清、证据不足的，参照土地增值税扣除项目金额标准据以计算扣除，并发出核定征收的税务事项通知书。

　　凭证资料不符合清算要求或不实是指存在下列情形之一：

　　1.不能完整提供工程竣工、工程结算、工程监理等方面资料的，或未按国家有关规定、程序、手续进行工程结算的；

　　2.工程结算项目建安造价高于当地扣除项目金额标准无正当理由的；

　　3.挡土墙、桩基础、户内装修、玻璃幕墙、干挂石材、园林绿化等工程不能提供完整的工程施工图、竣工图、工程量清单、材料苗木清单（总平面乔灌木配置图）的；

　　4.房地产开发企业与工程承包企业互为关联企业，建安造价高于当地扣除项目金额标准的；

　　5.大额工程款采取现金支付或支付资金流向异常的。

　　第二十八条 审核扣除项目是否符合下列要求：

　　（一）扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。

　　（二）扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

　　（三）同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

　　（四）对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

　　（五）对于分期开发的房地产项目，各期成本费用的归集分配方式应保持一致；如未保持一致的，应根据有关规定作相应调整。

　　第二十九条 审核取得土地使用权所支付的金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注：

　　（一）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

　　（二）土地出让金是否按照以下方式分摊：国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。

　　（三）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费的情形。

　　（四）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

　　（五）纳税人为取得土地使用权，按照出让合同约定或政府文件要求，在项目规划用地外建设的公共设施或其他工程发生的支出，是否符合出让合同约定或政府文件要求。

　　第三十条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：

　　（一）前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

　　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。

　　第三十一条 审核公共配套设施费时应当重点关注：

　　（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费的情况。

　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

　　（四）利用地下人防设施建造的车位，是否按照以下方式处理：建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。

　　不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

　　第三十二条 审核建筑安装工程费时应当重点关注：

　　（一）发生的费用是否与建安发票、工程施工合同及补充协议、工程结算报告记载的内容相符。

　　（二）建筑安装服务增值税发票是否在备注注明建筑服务发生地县（市、区）名称及备案的项目名称。

　　第三十三条 审核开发间接费用时应当重点关注：

　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

　　（二）开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效。

　　第三十四条 审核利息支出时应当重点关注：

　　（一）是否将利息支出从房地产开发成本中调整至房地产开发费用。

　　（二）分期开发项目或者同时开发多个项目的，其取得的一般性贷款的利息支出，是否按照项目合理分摊。

　　（三）利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出。

　　（四）是否将向金融机构支付的顾问费、手续费、咨询费等非利息性质的费用计入利息支出。

　　（五）金融机构及商业银行同类同期贷款利率是否按照以下方式处理：金融机构是否取得中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、省级金融主管部门批准经营贷款业务；商业银行同类同期贷款利率是指在贷款期限、贷款金额、贷款担保以及企业信誉等基本条件相同下商业银行提供贷款的利率。

　　第三十五条 代收费用的审核。

　　对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

　　第三十六条 关联方交易行为的审核。

　　在审核收入和扣除项目时，应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

　　应当关注企业大额往来款余额，审核交易行为是否真实。

　　第三十七条 与转让房地产有关税金的审核。

　　应当确认与转让房地产有关税金及附加扣除的范围是否符合税收有关规定。根据会计制度规定，纳税人缴纳的印花税列入“管理费用”科目核算的，按照房地产开发费用的有关规定扣除，列入“税金及附加”科目核算的，计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。纳税人缴纳的地方教育附加可计入“与转让房地产有关税金”予以扣除。对不属于清算范围或者不属于转让房地产时发生的税金及附加，不应作为清算扣除项目。

　　第三十八条 主管税务机关应在项目清算受理之日起180日内作出清算结论；如确有困难的，经县（区）级税务局批准，可延期90日完成；如有特殊情况的，经地级以上市税务局批准，可再延期90日完成，并书面告知纳税人。

　　第三十九条 土地增值税清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，纳税人应在收到通知书之日起30日内办理补（退）税事宜。

　　第六章 核定征收

　　第四十条 在土地增值税清算过程中，发现纳税人有下列情形之一的，可按核定方式对房地产项目进行清算。

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

　　（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

　　（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

　　主管税务机关应加强核定征收项目的调查核实，严格控制核定征收的范围，纳税人直接转让国有土地使用权的，原则上不得核定征收。实施核定征收的项目，须经上一级税务机关核准。

　　第四十一条 符合上述核定征收条件的，由主管税务机关发出核定征收的税务事项通知书，开展土地增值税核定征收核查，通过向国土部门查询项目土地价格、参照当地扣除项目金额标准、同期同类型房地产销售价格等对项目情况进行评估计算，核定应纳税额。按照上述方式无法核定应纳税额的，可采取核定征收率方式核定征收。主管税务机关会同项目清算审核组集体审议后，确定核定征收结论，发出清算审核结论通知书，通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。核定征收情况应报上一级税务机关备案。

　　第七章 清算后尾盘管理

　　第四十二条 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

　　第四十三条 土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。

　　第四十四条 主管税务机关应加强清算后尾盘管理，辅导纳税人及时、准确进行尾盘申报。

　　第八章 法律责任

　　第四十五条 应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定进行清算的纳税人，未按照规定报送涉税资料或者办理清算手续的，经主管税务机关责令限期改正，逾期仍不改正的；提供虚假清算资料、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》处罚，移交税务稽查部门处理，纳入纳税信用评价管理。

　　第四十六条 对涉税专业服务机构和从事涉税服务人员出具虚假报告或涉税文书的，按照国家税务总局关于涉税专业服务监管的相关规定处理。

　　对会计人员伪造、变造会计凭证、会计账簿，编制虚假财务会计报告的，主管税务机关应按照《中华人民共和国会计法》《中华人民共和国注册会计师法》等有关规定，交由其行政监管部门处理。

　　对造价工程师签署有虚假记载、误导性陈述的工程造价成果文件的，主管税务机关应按照《注册造价工程师管理办法》有关规定，交由其行政监管部门处理。

　　第四十七条 主管税务机关基于纳税人提供的资料出具土地增值税清算审核结论后，如税务稽查、审计、财政等部门检查发现纳税人仍存在税收违法行为，按照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则有关规定追缴其未缴或者少缴的税款、滞纳金，并追究其法律责任。

　　第四十八条 在土地增值税清算工作中，税务人员徇私舞弊、玩忽职守，造成不征或者少征应征税款的，按照相关法律法规规定处理。

　　第四十九条 纳税人对税务机关清算审核结论不服的，按照要求缴纳或者解缴税款及滞纳金或者提供相应的担保，然后可以依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可依法向人民法院提起行政诉讼。

　　第九章 附则

　　第五十条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求，妥善保存。

　　第五十一条 各地级以上市、珠海市横琴新区税务局可根据本规程制定操作指引，并报国家税务总局广东省税务局备案。

　　第五十二条 本规程由国家税务总局广东省税务局解释。

　　第五十三条 本规程自2019年7月1日起施行。

　　附件:

　　1.《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》相关附表

　　2.《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》相关文书

关于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》的解读

　　现将《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》(以下简称《规程》)主要内容解读如下：

　　一、关于“集中清算、分段审核”工作模式

　　为使土地增值税清算审核更加公平、公正、公开，保障纳税人合法权益，《规程》第十条至第十五条明确税务机关采取“集中清算、分段审核”方式开展清算工作，即县（区）级以上税务机关集中清算项目、集中人才，成立清算审核组，内设收入审核和成本审核等若干小组，按照统一流程和审核指引，对收入、成本、费用等进行专业审核，形成标准化、模板化、流程化的清算审核工作闭环。

　　二、关于项目日常管理

　　《规程》强化部门信息共享，税务机关已通过政府部门信息共享获取项目资料的，无需纳税人报送，暂未实现政府部门信息共享的，由纳税人在取得相关资料30日内通过土地增值税管理系统报送。纳税人足不出户可完成报送事宜，减轻纳税人资料报送负担。

　　三、关于清算单位界定

　　分期开发的房地产项目，以分期项目为单位清算，这是基本原则。如何对项目进行分期，需要根据各地房地产主管部门管理现状，具体情况具体分析，所以《规程》规定“具体结合项目立项、用地规划、方案设计审查（修建性详细规划）、工程规划、销售（预售）、竣工验收等确定”。

　　四、关于扣除项目金额标准适用情形和核定程序

　　房地产开发项目的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用，应凭合法有效凭证据实扣除。凭证资料不符合清算要求或不实的，可采取核定方式计算扣除。《规程》明确了具体核定程序以及凭证资料不符合清算要求或不实的具体情形。

　　五、关于成本费用分摊

　　《规程》第二十八条明确了同一清算单位内发生的成本、费用如何分摊，即同一清算单位内发生的成本、费用，能按照受益对象直接归集的，按照直接成本法计入相应房地产类型扣除；不能按照受益对象直接归集的成本、费用，原则上按照不同类型房地产可售建筑面积比例计算分摊；对占地相对独立的不同类型房地产，可按占地面积法计算分摊取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费。

　　《规程》第二十九条明确了地上部分与地下部分土地成本分摊的方法，即国有土地使用权出让合同或其补充协议注明，地下部分不缴纳土地出让金或者地上部分与地下部分分别缴纳土地出让金的，土地出让金应直接归集到对应的受益对象（地上部分或地下部分）。

　　六、关于人防车位收入、成本、费用处理

　　针对利用地下人防设施建造的车位，《规程》第三十一条就其收入、成本、费用处理给予明确，即建成后产权属于全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本、费用予以扣除；有偿转让且能办理权属转移登记手续的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；不能办理权属转移登记手续的，不计算收入，不予扣除相应成本、费用。不能办理权属转移登记手续的人防车位，其建筑面积按照人防设施竣工验收备案文件确定，其不予扣除的成本按照建筑面积比例在不含室内（外）装修费用的建筑安装工程费中计算。

　　七、清算后尾盘管理

　　《规程》第七章就规范尾盘管理提出了要求，即土地增值税清算审核期间转让房地产的，按规定预征土地增值税，待税务机关出具清算结论后，纳税人按照清算后再转让的规定汇总申报缴纳土地增值税，多退少补。清算后再转让的，纳税人应按月汇总，并在次月15日内申报缴纳土地增值税。

　　八、《规程》生效时间

　　本《规程》自2019年7月1日施行，此前已受理但未出具清算审核结论的，可按本规程处理。

根据[国家税务总局关于印发

　　一、主管税务机关应当自土地增值税清算受理之日起九十日内完成清算审核，但纳税人按照税务机关书面要求补充说明情况、补正资料的时间不计算在内。

　　二、出现下列情形之一，主管税务机关无法在九十日内完成审核的，经设区市税务局局长同意，可以适当延长，并书面告知纳税人，但是延长期限最多不得超过六十日。

　　(一)纳税人清算申报的收入或成本按规定需要经第三方评估的;

　　(二)现行政策规定不明确需要向上级请示的。

　　三、主管税务机关因不可抗力无法进行审核的，经设区市税务局局长同意，可以中止审核，并书面告知纳税人。中止审核期间的时间不计算在内。

　　中止审核的情形消失后，应根据纳税人申请或主管税务机关主动恢复清算审核。

　　四、本公告的设区市税务局，包括苏州工业园区税务局、张家港保税区税务局和省局第三税务分局。

　　本公告自发布之日起施行。[江苏省地方税务局关于印发

国家税务总局江苏省税务局

2020年8月14日

　为进一步规范土地增值税清算管理，方便纳税人办理涉税事宜，我局制定了《天津市土地增值税清算管理办法》。现予以发布，自2017年1月1日起施行。 

　　特此公告。 

　　天津市地方税务局

2016年12月16日

天津市土地增值税清算管理办法

　　第一章　总 则 

　　第一条　为加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）等有关规定，结合本市实际，制定本办法。 

　　第二条　本办法适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。 

　　第三条　土地增值税的清算主体是纳税人，纳税人应在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律法规及土地增值税政策规定，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续。 

　　第四条　主管税务机关应加强土地增值税政策宣传辅导，做好房地产开发项目的日常税收管理，负责土地增值税清算的受理和审核。 

　　第五条　土地增值税以纳税人与国土房管部门签订的土地出让合同所列范围内的房地产开发项目为单位进行清算。 

　　对于分期开发的项目以区级（含）以上发展改革部门备案的项目为单位进行清算，各期的清算方式和扣除项目金额的计算分摊方法应保持一致。 

　　第六条　房地产开发项目中同时包含普通住宅、非普通住宅或其他类型房地产的，应分别进行土地增值税清算。 

　　第二章　清算条件 

　　第七条　符合下列情形之一的，纳税人应到主管税务机关办理土地增值税清算手续： 

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 

　　（三）直接转让土地使用权的。 

　　第八条　符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算： 

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； 

　　（二）房地产开发项目取得最末一张销售许可证满三年仍未销售完毕的； 

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 

　　第九条　本办法所称的“全部竣工”和“已竣工验收”是指除土地开发外，房地产开发项目已取得《天津市建设工程竣工验收备案书》。 

　　第三章　清算受理 

　　第十条　对符合本办法第七条规定的清算项目，纳税人应当在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。 

　　对于符合本办法第八条规定的清算项目，主管税务机关确定清算的，向其下达清算通知书，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。 

　　第十一条　纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应提交以下有关资料： 

　　（一）土地增值税清算表及其附表； 

　　（二）房地产开发项目清算说明，包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳及主管税务机关应了解的其他情况； 

　　（三）国有土地使用权出让合同、取得土地使用权所支付的地价款凭证、项目工程合同结算资料、项目竣工决算报表、银行贷款利息结算通知单、商品房购销合同统计表、销售明细表、销售许可证等与房地产的收入、成本和费用有关的证明资料，主管税务机关需要记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件； 

　　（四）纳税人委托税务中介机构鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）及附属资料。 

　　第十二条　主管税务机关收到纳税人清算资料后，对符合清算条件且报送资料齐备的，予以受理，并出具受理通知书。 

　　对纳税人符合清算条件但报送的清算资料不全的，应出具补充材料通知书，并要求纳税人在15日内补齐，纳税人在规定期限内补齐资料后，主管税务机关予以受理。 

　　对不符合清算条件的项目，主管税务机关不予受理，并出具不予受理通知书告知纳税人原因。主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无正当理由不得撤销。 

　　第十三条　符合清算条件的纳税人在规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关应发出《责令限期改正通知书》，要求其在30日内办理清算手续，并依据税收征管法有关规定处理。 

　　第四章　清算审核 

　　第十四条　清算审核包括书面审核和实地审核。 

　　书面审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，审核证明凭证和资料、《鉴证报告》的规范性和齐全性，审核项目归集、分摊的一致性和数据计算的准确性等。 

　　实地审核是指在书面审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税申报的客观性、真实性和合理性进行审核。 

　　第十五条　在土地增值税清算中符合下列条件之一的，可实行核定征收，并对纳税人下达清算核定征收通知书。 

　　（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； 

　　（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； 

　　（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证和费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； 

　　（四）符合土地增值税清算条件，纳税人未按照规定的期限办理清算手续，经主管税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； 

　　（五）申报计税依据明显偏低，又无正当理由的。 

　　第十六条　主管税务机关受理纳税人清算资料后，应启动清算审核程序，90日内完成审核工作，形成审核报告留存备查，并向纳税人出具清算核准通知书，明确补、退税金额和办理期限。 

　　第五章　后续管理 

　　第十七条　房地产开发项目进行清算后继续销售的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 

　　单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 

　　第六章　附 则 

　　第十八条　本办法自2017年1月1日起施行。《天津市地方税务局关于印发<天津市土地增值税清算管理办法>的公告》（2015年第10号）同时废止。