增值税留抵退税的组合红利及案例解析
发文时间:2022-05-26
作者:王文清
来源:中国税务杂志社
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近期,财政部、国家税务总局联合发布《关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度的公告》(财政部 税务总局公告2022年第14号)(以下简称“第14号公告”)明确,将按月全额退还增值税增量留抵税额政策范围扩大至所有符合条件的小微企业(含个体工商户,下同)和“制造业”“科学研究和技术服务业”“电力、热力、燃气及水生产和供应业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”和“交通运输、仓储和邮政业”等行业(以下称“制造业等行业”)企业(含个体工商户,下同),并一次性退还其增值税存量留抵税额。随后,税务总局又出台《关于进一步加大增值税期末留抵退税政策实施力度有关征管事项的公告》(国家税务总局公告2022年第4号)(以下简称“第4号公告”)与《财政部 税务总局关于进一步加快增值税期末留抵退税政策实施进度的公告》(财政部 税务总局公告2022年第17号)(以下简称“第17号公告”),明确了办理增值税留抵退税各环节的征管事项和实施进度要求。对此,本文从增值税留抵退税政策的变化,结合案例分析与申报事项,帮助纳税人了解和准确适用增值税留抵退税政策,同时提醒其防范税收风险。

  增量:增值税留抵退税政策扩大范围

  根据第14号公告第一条与第二条规定,按月全额退还增值税增量留抵税额政策范围扩大至符合条件的小微企业与制造业等行业企业,符合条件的纳税人自2022年4月纳税申报期起可向主管税务机关申请退还增量留抵税额。

  按照第14号公告,上述增量留抵税额有两种情形:一是纳税人获得一次性存量留抵退税前,增量留抵税额为当期期末留抵税额与2019年3月31日相比新增加的留抵税额;二是纳税人获得一次性存量留抵退税后,增量留抵税额为当期期末留抵税额。比如,某小微企业A为增值税一般纳税人,符合第14号公告规定的退税条件,其2019年3月31日的期末留抵税额为50万元,截至2022年4月30日的期末留抵税额为80万元。2022年5月,A申请增量留抵退税时,如果此前未获得一次性存量留抵退税,增量留抵税额为30万元(80-50);如果之前获得过一次性存量留抵退税,则A的增量留抵税额为80万元。

  存量:增值税留抵退税首推一次直达

  根据第14号公告第一条、第二条以及第17号公告第二条规定,对符合条件的小微企业和制造业等行业企业,一次性退还增值税存量留抵税额。其中,小微企业方面,符合条件的微型与小型企业,分别自2022年4月和5月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额;制造业等行业企业方面,符合条件的中型与大型企业,分别自2022年5月和10月纳税申报期起向主管税务机关申请一次性退还存量留抵税额。需说明的是,如果符合条件的纳税人未在各个节点集中申请一次性退还存量留抵税额,也可以在以后的纳税申报期内按规定继续申请退税,享受红利。

  中、小、微三种类型企业的标准,按《中小企业划型标准规定》(工信部联企业〔2011〕300号)和《金融业企业划型标准规定》(银发〔2015〕309号)中的营业收入指标、资产总额指标确定。资产总额是上一会计年度年末值;营业收入是上一会计年度增值税销售额,不满一个会计年度的,营业收入按增值税销售额(年)=上一会计年度企业实际存续期间增值税销售额÷企业实际存续月数×12的公式进行计算。对于在工信部联企业〔2011〕300号文件和银发〔2015〕309号文件所列行业企业中未采用营业收入指标或资产总额指标的以及未列明的行业企业,按增值税销售额(年)进行划分,微型企业为100万元以下(不含100万元),小型企业为2000万元以下(不含2000万元),中型企业为1亿元以下(不含1亿元)。上述企业类型之外的为大型企业。计算中需注意,增值税销售额包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额,适用增值税差额征税政策的纳税人以差额后的销售额确定。

  按照第14号公告,上述存量留抵税额有两种情形:一是纳税人获得一次性存量留抵退税前,当期期末留抵税额大于或等于2019年3月31日期末留抵税额的,存量留抵税额为2019年3月31日期末留抵税额;当期期末留抵税额小于2019年3月31日期末留抵税额的,存量留抵税额为当期期末留抵税额。二是纳税人获得一次性存量留抵退税后,存量留抵税额为零。比如,某小型企业B为增值税一般纳税人,符合第14号公告要求的退税条件,其2019年3月31日的期末留抵税额为150万元,2022年4月30日的期末留抵税额为180万元。2022年5月申请期内,B申请一次性退还的存量留抵税额为150万元;如果B在2019年3月31日的期末留抵税额为250万元,其他条件不变,则B申请一次性退还的存量留抵税额为180万元。B在2022年5月获得存量留抵退税后,则无存量留抵税额。可见,新政对增值税存量留抵退税按照两数相比较的“孰低”原则来确定执行。

  调整:增值税留抵退税必备四项条件

  根据第14号公告第三条规定,办理增值税留抵退税的小微企业及制造业等行业企业,需同时符合以下四项条件:一是纳税信用等级为A级或者B级;二是申请退税前36个月未发生骗取留抵退税、骗取出口退税或虚开增值税专用发票情形;三是申请退税前36个月未因偷税被税务机关处罚两次及以上;四是2019年4月1日起未享受即征即退、先征后返(退)政策。

  注意,对已完成退税的纳税信用A级或B级纳税人,因纳税信用年度评价、动态调整等原因,纳税信用级别不再是A级或B级的,其已取得的留抵退税款不需要退回。并且,如果适用增值税一般计税方法的个体工商户,可自第4号公告发布之日起,自愿向主管税务机关申请参照企业纳税信用评价指标和评价方式参加评价,并在以后的存续期内适用国家税务总局纳税信用管理相关规定。对于已按照省税务机关公布的纳税信用管理办法参加纳税信用评价的,也可选择沿用原纳税信用级别,符合条件的可申请办理留抵退税。

  申报:注意增值税留抵退税比例要求

  (一)制造业等行业企业相应业务增值税销售额比重要过半

  根据第14号公告第七条规定,制造业等行业企业指从事《国民经济行业分类》中“制造业”“科学研究和技术服务业”“电力、热力、燃气及水生产和供应业”“软件和信息技术服务业”“生态保护和环境治理业”和“交通运输、仓储和邮政业”业务相应发生的增值税销售额超过全部增值税销售额50%的纳税人。该比重应根据纳税人申请退税前连续12个月的销售额计算确定,如果申请退税前经营期不满12个月但满3个月的,按照实际经营期的销售额计算确定。注意两点:一是销售额比重要求只限于制造业等行业企业,二是如果一个纳税人从事多项上述业务,则以制造业等行业相关业务增值税销售额加总计算销售额占比,确定是否属于制造业等行业企业。比如,某机电制造企业C为增值税一般纳税人,符合第14号公告要求的退税条件,2021年5月至2022年4月期间共取得增值税销售额1600万元,其中,销售自产机电收入为600万元,提供信息技术服务收入为800万元,提供仓库租赁收入为200万元。则该企业2021年5月至2022年4月期间发生的制造业销售额占比为87.5%[(600+800)÷1600×100%].因此,该企业当期属于制造业等行业企业。

  (二)算清增值税留抵退税进项构成比例

  根据第14号公告第八条规定,小微企业与制造业等行业企业在符合条件的情形下,其增值税增量留抵退税与存量留抵退税的计算公式为:允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×100%,允许退还的存量留抵税额=存量留抵税额×进项构成比例×100%.其中,进项构成比例,为2019年4月至申请退税前一税款所属期已抵扣的增值税专用发票(含带有“增值税专用发票”字样全面数字化的电子发票、税控机动车销售统一发票)、收费公路通行费增值税电子普通发票、海关进口增值税专用缴款书、解缴税款完税凭证注明的增值税额占同期全部已抵扣进项税额的比重。同时,第4号公告第二条明确了纳税人发生进项税额转出时的处理,即无需从上述各类票据的进项已抵扣税额中进行扣减。比如,某皮草制品企业D为增值税一般纳税人,符合第14号公告要求的退税条件。2019年4月至2022年3月底的增值税进项税额中,增值税专用发票为600万元,公路通行费电子普通发票为200万元,海关进口增值税专用缴款书为100万元,农产品收购发票抵扣进项税额为200万元。2020年10月,因管理不善发生非正常损失,转出增值税进项税额60万元。则D的进项构成比例为81.81%[(600+200+100)÷(600+200+100+200)×100%],其进项转出的60万元无需在计算公式的分子、分母中扣减。

  方式:增值税留抵退税申请可供选择

  根据第14号公告与第4号公告规定,符合条件的纳税人应在规定的留抵退税申请期内,完成本期增值税纳税申报后,通过电子税务局或办税服务厅提交《退(抵)税申请表》,其适用留抵退税的情形可按不同方式选择。

  一是如果纳税人既符合增量留抵退税又符合存量留抵退税条件的,可以在规定期限内同时申请。

  二是如果纳税人符合增值税留抵退税条件但不愿申请留抵退税的,可以选择结转下期继续抵扣。

  三是如果纳税人自2019年4月1日起已享受过增值税即征即退、先征后返(退)政策,但又想办理增值税留抵退税的,可以在2022年10月31日前一次性将已退还的增值税即征即退、先征后返(退)税款全部缴回后,再按第14号公告规定的方式申请退还留抵税额。

  四是如果纳税人自2019年4月1日起已取得留抵退税款,现又想选择享受增值税即征即退、先征后返(退)政策,可以在2022年10月31日前一次性将已取得的留抵退税款全部缴回后,再按相关规定申请享受增值税即征即退、先征后返(退)政策。具体操作时,可通过电子税务局或办税服务厅提交《缴回留抵退税申请表》。税务机关会在受理之日起5个工作日内,依申请向纳税人出具留抵退税款缴回的《税务事项通知书》。纳税人在缴回已退还的全部留抵退税款后,办理增值税纳税申报时,须将缴回的全部退税款在《增值税及附加税费申报表附列资料(二)》(本期进项税额明细)第22栏“上期留抵税额退税”填写负数,并可继续按规定抵扣进项税额。比如,某先进制造业企业E为增值税一般纳税人,符合第14号公告要求的退税条件。在2019年7月1日后,E取得增量留抵退税300万元。第14号公告出台后,E想选择适用增值税即征即退政策,于2022年4月8日向主管税务机关申请缴回已退的留抵退税款,4月11日收到税务机关出具的留抵退税款缴回的《税务事项通知书》,并于次日将300万元全部缴回入库。4月13日,E办理2022年3月(税款所属期)的增值税纳税申报时,在《增值税纳税申报表附列资料(二)(本期进项税额明细)》第22栏“上期留抵税额退税”填写“-300万元”,以调增当期期末留抵税额,并用于当期或以后期间继续抵扣。

  出口:增值税留抵退税与出口退税衔接

  根据第14号公告第九条规定,纳税人出口货物劳务、发生跨境应税行为,适用免抵退税办法的,应先办理免抵退税,之后仍符合公告规定条件的,再申请退还留抵税额。如果适用免退税办法的,其相关的进项税额不得用于退还留抵税额。比如,某小微企业F为增值税一般纳税人,出口货物享受免抵退税政策且符合第14号公告要求的留抵退税条件。已知2019年3月31日的期末留抵税额为10万元,截至2022年4月30日的期末留抵税额为50万元,当期计算的免抵退税应退税额为20万元,进项构成比例为100%。2022年5月,F进行增值税纳税申报之后,同期内申报了出口货物免抵退税、增值税增量留抵退税和存量留抵退税。2022年5月12日,税务机关核准了F的出口货物免抵退税应退税额20万元。根据《国家税务总局关于办理增值税期末留抵税额退税有关事项的公告》(国家税务总局公告2019年第20号)第九条规定,纳税人在同一申报期既申报免抵退税又申请办理留抵退税的,或者在纳税人申请办理留抵退税时存在尚未经税务机关核准的免抵退税应退税额的,应待税务机关核准免抵退税应退税额后,按最近一期《增值税及附加税费申报表(一般纳税人适用)》期末留抵税额,扣减税务机关核准的免抵退税应退税额后的余额确定允许退还的增量留抵税额。因此,F计算增量与存量留抵退税的实际期末留抵税额应为30万元(50-20)。其允许退还的存量留抵税额=存量留抵税额×进项构成比例×100%=10×100%×100%=10(万元);允许退还的增量留抵税额=增量留抵税额×进项构成比例×100%=(50-20-10)×100%×100%=20(万元)。

  谨慎:防范增值税留抵退税涉税风险

  一是符合条件的纳税人要加强商品采购环节事前、事中与事后的税收风险防范。事前,通过登录国家企业信用信息公示系统、天眼查等查询开票企业的经营状况,做到心中有数;事中,注意开具发票、资金结算、货物运输及购销合同等相关内容的一致性,防范与实际业务相背离;事后,加强票据的验证比对,纳税人在收到增值税抵扣凭证时,应登录国家税务总局全国增值税发票查验平台查询取得发票的真伪,确定无误后再进行抵扣。二是符合条件的纳税人要注意取得异常凭证的处理。如果尚未申报抵扣增值税进项税额的,暂不允许抵扣。已经申报抵扣增值税进项税额的,除另有规定外,一律作进项税额转出处理。如果纳税人对税务机关认定的异常凭证存有异议,可向主管税务机关提出核实申请。经税务机关核实,符合现行增值税进项税额抵扣规定的,可继续申报抵扣。如果是纳税信用A级的纳税人取得异常凭证且已经申报抵扣增值税的,可以自接到税务机关通知之日起10个工作日内,向主管税务机关提出核实申请。经税务机关核实,符合现行增值税进项税额抵扣规定的,可不作进项税额转出的处理。三是符合条件的纳税人要把握好纳税“遵从”与税收优惠的关系,自觉提高防范税收风险的意识,杜绝骗取留抵退税行为的发生,不主动接受与实际生产经营业务不符的发票,不对外虚开与实际生产经营业务不符的发票,不充当为他人介绍虚开发票的中间人。根据第14号公告第十二条规定,纳税人以虚增进项、虚假申报或其他欺骗手段,骗取留抵退税款的,由税务机关追缴其骗取的退税款,并按照《中华人民共和国税收征收管理法》等有关规定处理。因此,纳税人在应享尽享增值税留抵退税红利的同时,要自觉遵守税法规定,合法开具发票,合规计算并抵扣进项税额,做到优惠政策应享尽享,依法纳税应缴尽缴,杜绝涉税违法行为发生。


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业务招待费这样做,就可以税前扣除了

业务招待费超标扣除是每个企业都会面临的问题,也是所得税汇算时涉及调整最多的成本费用项目。对其不能税前扣除的部分直接增加应纳税所得额,也就直接增加了企业的税收负担。因此,对于业务招待费的列支,应引起企业财务人员的高度重视,特别是一些与餐费相关的支出,如何区分显得尤为重要。在日常工作中,应注意仔细分析经济业务发生的实质,避免将不属于业务招待费的内容列入业务招待费核算。

但在业务招待费的范围上,不论是财务会计制度还是税法都未给予准确的界定。面对一些业务招待费的财务与税务处理问题,很多财务人员却无所适从。那究竟应该如何来把握,才能够税前扣除呢?

一、做好业务招待费的税前扣除的管理。

(一)应能够提供证明真实性的足够的有效凭证或资料,凭证资料具体包括发票、被取消的支票、收据、销售帐单、会计帐目、纳税人或其他方面的证词。如:费用金额、费用发生时间、地点、商业目的、企业与被招待人之间的业务关系等等。

(二)必须符合税前扣除的条件和原则:

企业开支的业务招待费必须是正常和必须且要数额合理;业务招待费支出要与与经营活动“直接相关”;必须有足够的有效凭证证明其相关性;

二、把握好两个涉税边界。

(一)企业经营行为和个人行为混合支出的边界把握。

混合支出是指:由于营利及个人原因所发生的费用,这些支出应分为商业招待及个人消费部分,并按照各自适用的规定进行扣除。此外,某些特定类型的混合性支出(如个人爱好/度假住房)等费用,还要正确运用特殊的规定,享受税收优惠,使这类费用达到全部或部分的税前扣除。

(二)正常性、必要性及数额合理性的边界把握。

正常的费用是指在取得某一所得活动中正常发生的;该费用是普遍的,可以接收的费用。必要的费用是指对纳税人取得所得的活动来说,是适当和有帮助的费用。大多数情况下,法侓倾向于接受纳税人对支出,在经营上的必要性的判断。数额合理性是指一项费用要想得以扣除,还要在数量上具有合理性,而公平市场价格是其中很重要的因素。

三、做好费用的严格管理与准确分类。

(一)差旅费与交际应酬费的划分

  面对业务人员出差报销的大量票据:出差短短几天,餐票却有好几千元,还有大额的购物发票,这么大的餐费、购物支出,财务人员该如何处理?

  1、账务处理:

  财务人员首先分清费用的实际支付名目,即这些费用哪些是出差人员的正常餐费支出,哪些是招待客户的支出,哪些是为客户购买礼品的支出。一般情况下,企业对于出差人员的餐费支出都是一定标准的。然后,按照分好的费用,将属于个人正常差旅餐费支出计入“管理费用——差旅费”等科目,将招待客户的餐费及赠送客户礼品计入“营销费用——业务招待费”等科目。

  2、税务处理:

  (1)增值税:员工出差取得的飞机票、高铁票,手机票和酒店餐票不可以抵扣增值税进项税,但是住宿费如果取得增值税专用发票,是可以抵扣进项税的。

(2)企业所得税:

计入差旅费的支出,属于正常的经营支出,可以在税前全额扣除。但如果税务机关需要提供证明材料的,需提供证明材料。差旅费的证明材料应包括:出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

  计入业务招待费的部分,需要按照《企业所得税法》的规定做相应的纳税调整处理。

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条规定: “企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出,按照发生额的60%扣除,但最高不得超过当年销售(营业)收入的5‰”。

 (二)会议费与业务招待费的区分

  一些企业特别是一些大型企业,在全国各地设有办事机构或分子公司,为了及时掌握各地情况及部署下一步工作,会定期或不定期在公司总部召开会议。各办事机构或分子公司的人员在开会期间的住宿费、餐费、会议费等应如何处理呢?

  实际工作中,有的企业为方便省事或公司没有大型的会议厅,而租用综合性酒店,即住宿、就餐、会议均在一个酒店,会议结束由酒店统一开具会议费发票;有的企业有自己的会议厅,开会在本企业进行,与会人员的住宿与餐费由宾馆承担或由宾馆与饭店分别承担,会议结束,宾馆开具住宿费发票,饭店开具餐费发票;也有的企业的会议室、职工住宿、职工就餐分不同地点,分别取得会议费、住宿费、餐费发票。

  1、账务处理:

  根据企业准则对会计信息质量“实质重于形式原则”的要求,企业无论是否取得发票,发票的开具内容是否为会议费,只要是与此次会议费有关的支出,均应按其费用实质,作为“管理费用——会议费”或“营销费用——会议费”核算。

  2、税务处理:

  企业所得税:企业为经营而发生的会议费允许税前扣除。但需提供相关的证明文件。

  《企业所得税税前扣除凭证管理办法》国家税务总局公告2018年第28号文件规定:

第五条 企业发生支出,应取得税前扣除凭证,作为计算企业所得税应纳税所得额时扣除相关支出的依据。

第七条 企业应将与税前扣除凭证相关的资料,包括合同协议、支出依据、付款凭证等留存备查,以证实税前扣除凭证的真实性。

  差旅费的证明资料包括:出差人员姓名、地点、时间、任务、支付凭证等。

   会议费证明资料包括:会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。需要注意的是在综合性酒店召开会议,最好要求酒店开具内容为“会议费”的发票,凭相关证明可以税前列支,如果分别开具“餐费、住宿费”,因存在税企分歧,就不能按会议费税前扣除,特别是餐费,应作为招待费,按税法进行纳税调增。

    (三)业务宣传费与业务招待费的区分

  为了宣传本企业的产品,订制如广告衫、印制宣传语的小礼品等。在订货会或商品展销会结束后作为礼物无偿赠送给客户。发生的这样的费用是作为业务宣传费核算还是业务招待费核算呢?

  业务宣传费是企业开展业务宣传活动所支付的费用,主要是指未通过媒体的广告性支出,包括企业发放的印有企业标志的礼品、纪念品等;

  1、账务处理:从上述对业务宣传费的定义来看,企业赠送的客户的礼品应作为业务宣传费处理。借记“销售费用——业务宣传费”贷记相关资产类科目。

  2、税务处理

  增值税:应将无偿赠送给客户的礼品视同销售处理,交纳增值税。

  企业所得税:应将此费用作为业务宣传费处理。《企业所得税法实施条例》规定:第四十四条 企业每一纳税年度发生的符合条件的广告费和业务宣传费,除国务院财政、税务主管部门另有规定外,不超过当年销售(营业)收入15%的部分,准予扣除;超过部分,准予在以后纳税年度结转扣除。  

(四)职工福利费与业务招待费的区分

  公司没有自己的食堂,为解决职工的午餐问题,统一由某餐厅供餐,由公司统一结算,结算时餐厅开具的餐费发票,对于取得餐费发票如何处理呢?

  1、账务处理

  此项费用属于在生产产品或提供劳务活动中所发生的间接人工费用,是企业为获得职工提供的服务而给予其他相关支出,是人工成本的一部分。应做为“应付职工薪酬——职工福利费”核算,而不能作为业务招待费核算。在账务处理中,应在摘要栏内注明是职工的午餐费,同时将就餐的职工姓名及天数和标准详细列明,以避免在税务稽查时,被认定为招待性质的支出。

  2、税务处理

  企业所得税:对于账务处理上列入的职工福利费部分的职工午餐费,税法是认可的,在不超过税规定的比例时,允许税前扣除。

  《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(国务院令2007年第512号)规定: “第四十条 企业发生的职工福利费支出,不超过工资薪金总额14%的部分,准予扣除。”

  《国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知》(国税函[2009]3号)规定:《实施条例》第四十条规定的企业职工福利费,包括以下内容:

  (一)尚未实行分离办社会职能的企业,其内设福利部门所发生的设备、设施和人员费用,包括职工食堂、职工浴室、理发室、医务所、托儿所、疗养院等集体福利部门的设备、设施及维修保养费用和福利部门工作人员的工资薪金、社会保险费、住房公积金、劳务费等。

  (二)为职工卫生保健、生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利,包括企业向职工发放的因公外地就医费用、未实行医疗统筹企业职工医疗费用、职工供养直系亲属医疗补贴、供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工食堂经费补贴、职工交通补贴等。

(三)按照其他规定发生的其他职工福利费,包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。

掌握好以上几点,企业财务人员在日常的工作中就不会见到餐费发票就作为业务招待费处理,在平时费用发生时就做好正确划分和记录,归入不同的费用项目。从而降低企业业务招待费的账面金额,减少企业所得税纳税调整金额,从而为企业节约税负。

 

 


房地产企业以房抵债业务如何操作?

   由于资金等原因,很多房地产企业经常以开发的商品房抵偿建筑施工企业的工程款,一方面缓解了地产企业的销售压力,减少了资金占用,另一方面建筑施工企业取得抵账房,降低了工程款回收的风险。那么这种以房抵债,房地产企业如何操作呢?

一、以房抵债业务实质分析

    以房抵债,是指房地产开发企业与建筑施工企业签订《房屋抵债协议》,约定抵账房源、面积、价格、交付等事项,并确定房源的落户人,房地产企业与建筑施工企业所指定的房源落户人签定《商品房销售合同》,完成抵账房源的最终销售。

从业务实质上看,以房抵债对双方均可分为两笔业务:一是作为债务方的地产企业销售房地产,以销售所得偿还所欠建筑施工企业债务;二是作为债权方的建筑施工企业以工程款所得购买房地产。

二、房地产企业以房抵债涉及的主要税种

1、增值税

   根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定,单位或者个体工商户的下列行为,视同销售货物:

(一)将货物交付其他单位或者个人代销;

(二)销售代销货物;

(三)设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人,将货物从一个机构移送其他机构用于销售,但相关机构设在同一县(市)的除外;

(四)将自产或者委托加工的货物用于非增值税应税项目;

(五)将自产、委托加工的货物用于集体福利或者个人消费;

(六)将自产、委托加工或者购进的货物作为投资,提供给其他单位或者个体工商户;

(七)将自产、委托加工或者购进的货物分配给股东或者投资者;

(八)将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。

因此,房地产企业以房抵账,视同销售,正常缴纳增值税。这里需要关注的是以房抵债的价格是否公允,是否得到主管税务机关的认可。

2、企业所得税

国税发[2009]31号文第七条规定:企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:

  (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;

  (二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;

  (三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

房地产企业以房抵账,视同销售,以房屋所有权转移时按企业近期月份同类开发产品市场价格确定。

3、土地增值税

   国税发[2006]187号文件规定:房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

    房地产企业以房抵债,视同销售,土地增值税清算收入按上述方法确定,如果以房抵债价格低于本企业同期同类房地产的平均价格,会被税务机关重新评估核定。

三、房地产企业以房抵债涉及的会计处理

      (1)借:应付账款---应付工程款

          贷:预收账款

(2)借:预收账款

          贷:主营业务收入

           应交税费---应交增值税(销项税)

四、房地产企业以房抵债业务操作的着重关注点

1、资金流问题:

正常情况下,以房抵债的房产如果落户到该建筑施工企业,以房抵债的房款冲销应付建筑施工企业工程款即可。

但在很多情况下,为了减少二次交易环节及产生的有关税费,房产是最终落户到建筑施工企业指定的落户人头上,房地产企业是将房产销售给最终落户方。那么资金流是由落户方将房款支付给房地产企业,房地产企业再将工程款支付给建筑施工企业。

在实务中,如果房地产公司以房抵债的金额与房地产公司与建筑施工企业指定的落户人签订的《商品房销售合同》上的销售金额一致的情况下,也可由三方签订抵债协议,将债权债务关系归究于房地产和最终落户人两方身上,资金流直接由最终落户人支付给房地产公司即可。

2、价格问题:

在房地产公司以房抵债业务中,价格问题是大家处理的难点,这里需要注意,以房抵债的金额必须与房地产公司和指定落户人签定的房屋销售价格保持一致。如果三方抵债协议金额不一致时,那么不论是对于房地产公司还是最终落户人,房屋销售价格的确定都存在无法解决的问题。

以房抵债,站在房地产公司角度,抵债的金额就是房屋的销售价格。其他高于或低于以房抵债的金额,由建筑施工企业和指定的落户人双方自行协商解决,不影响房地产公司抵债的销售价格是这里的关键。在实务处理过程中务必谨慎,避免给自己带来不必要的麻烦和涉税风险。



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