我公司将闲置厂房改造后出租给员工居住,如何缴纳房产税?
发文时间:2022-01-11
来源:焦点财税
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依据《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》(2021年第24号)规定,利用非居住存量土地或非居住存量房屋(含商业办公用房、工业厂房改造后出租用于居住的房屋)建设的保障性租赁住房,取得保障性租赁住房项目认定书后,比照适用本公告第二条规定的税收政策,具体为:企事业单位、社会团体以及其他组织向个人、专业化规模化住房租赁企业出租上述保障性租赁住房,减按4%的税率征收房产税。


按照上述规定,你公司改造的闲置厂房如果属于保障性租赁住房且取得了保障性租赁住房项目认定书,向员工出租涉及的房产税可以减按4%征收。保障性租赁住房项目认定书由市、县人民政府组织有关部门联合审查建设方案后出具。


我要补充
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无偿使用集团房产的酒店是否可以免房产税

省局减税费优服务+助复产促发展房土两税优惠指引之十四、本酒店与集团公司是总分机构,酒店属于住宿餐饮业,酒店的房产和土地属于总公司。集团公司不属于苏财税[2020]8号文规定的行业优惠范畴。酒店和集团公司是否可以享受房土两税减免政策呢?


  答:根据房产税暂行条例的规定,房产税由产权所有人缴纳;根据城镇土地使用税暂行条例的规定,使用土地的单位和个人为城镇土地使用税的纳税人。酒店不需要缴纳房土两税,集团公司是房土两税的纳税人,根据《关于应对新冠肺炎疫情影响有关房产税、城镇土地使用税优惠政策公告》(苏财税[2020]8号)规定,对受疫情影响严重的交通运输业、住宿和餐饮业、旅游业和文体娱乐业等行业纳税人,暂免征收2020年上半年房产税、城镇土地使用税。集团公司不属于苏财税[2020]8号文规定的行业优惠范畴,因此,酒店和集团公司均不能享受苏财税[2020]8号公告规定的免税政策。


  我提的疑惑处:1、税务登记管理办法第八条企业,企业在外地设立的分支机构和从事生产、经营的场所,个体工商户和从事生产、经营的事业单位,向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记。


  因此如果酒店和集团位于同一城区,则酒店不需要办理税务登记,集团的经营范围就包括了酒店业务,则由集团享受住宿和餐饮业的2020年上半年免征房产税与城镇土地使用税政策,


  2、如果酒店和集团不在同一城区,则酒店办理分支机构税务登记(现多证合一,办理非法人分支机构营业执照即可),但由于酒店不属于法人,因此酒店的房产由集团名义购置,本质上属于酒店无偿使用集团的房产,根据财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知(财税[2009]128号)无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。则由酒店按集团的房产余值代缴纳房产税,


  而省局减税费优服务+助复产促发展房土两税优惠指引之八、我公司无偿借用了街道的房产,那么无租使用房产由我公司代缴纳房产税的情形下,对房产税实际缴纳人能否享受苏财税[2020]8号公告优惠?


  答:《财政部 国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》(财税[2009]128号)第一条规定:“无租使用其他单位房产的应税单位和个人,依照房产余值代缴纳房产税。”无租使用房产代缴纳房产税的情形下,房产税代缴纳人为实际税负承担者。本着有利于纳税人的原则,无租使用房产的房产税代缴纳人属于公告列举行业范围或为增值税小规模纳税人的,可享受公告规定的优惠政策。


  则作为无租使用集团房产的酒店分公司由于属于住宿与餐饮业,依照上述规定可以享受税收优惠,


  这样优惠指引的十四与八之间似乎有矛盾,则适用十四,集团的房子不免房产税,适用八,则无偿使用集团房子的酒店可免房产税。


停产、关闭企业房产税和土地使用税政策的前世今生

什么?企业停产、关闭后还要继续缴纳房产税和土地使用税?没有经营、没有取得收入,为什么要缴税?对!你没看错!从税收原理上讲,一般情况下企业停产停业和关闭后,不会再产生增值税等流转税,企业所得税也要视企业清算情况才能确定是否缴纳,但房产税和土地使用税则不然,不管企业是否经营或者盈利,只要企业实际占有和使用应税土地和房产,就会产生相关税收,在注销之前都要申报缴纳。回顾停产、关闭企业房产税和土地使用税政策,经历了以下几个阶段。


  一、暂不征(免)税阶段


  起初,对停产、关闭企业闲置不用的房产、土地,经省税务机关批准,可以暂不征(免)房产税和土地使用税。具体文件依据如下:


  (一)房产税


  《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》((86)财税地字第8号)第二十条明确,企业停产、撤销后,对他们原有的房产闲置不用的,经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税。


  (二)土地使用税


  《国家税务总局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》((89)国税地字第140号)第九条明确,企业关闭、撤销后,其占地未作他用的,经各省、自治区、直辖市税务局批准,可暂免征收土地使用税。


  二、恢复征税阶段


  后来,大概是认为对闲置不用的房产、土地,只要经批准就可以不缴房产税和土地使用税,税务机关的自由裁量权未免过大,影响了税收征管的严肃性,财政部和国家税务总局于2004年先后发文,取消了上述不征(免)税政策。具体文件依据如下:


  (一)房产税


  《财政部、国家税务总局关于调整房产税有关减免税政策的通知》(财税〔2004〕140号),自2004年8月19日起,废止“企业停产、撤消后,对他们原有的房产闲置不用的,经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税”的规定。


  (二)土地使用税


  《财政部、国家税务总局关于调整城镇土地使用税有关减免税政策的通知》(财税〔2004〕180号),自2004年7月1日起,取消(89)国税地字第140号第九条“企业关闭、撤销后,其占地未作他用的,经各省、自治区、直辖市税务局批准,可暂免征收土地使用税”的规定。


  恢复征税以后,意味着企业即便已经停产停业和关闭,仍要按规定申报缴纳房产税和土地使用税。而这一税收风险极易被企业忽视!


  但是,恢复征税后又会产生一个问题:停产、关闭企业也要履行纳税义务,但纳税确有困难怎么办?按照现行政策规定,企业可以申请困难减免税,即经税务机关审核,符合房产税、土地使用税困难减免税条件的,可以酌情给予减免税照顾。


  三、特定税收优惠阶段


  显然,在当前推动经济转型升级、加大创新创业投资支持力度的背景下,上述税收政策对于产能的退出形成了一定的制约,有关税收成了企业退出的重要成本之一。有的企业因为缴税困难而延迟退出,形成了事实上的僵尸企业;有的企业因缴税占用流动资金,从而对下一步的转型升级和再创业带来不利影响。


  为此,财政部、税务总局日前联合发布《关于去产能和调结构房产税、城镇土地使用税政策的通知》(财税〔2018〕107号),对按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业,自停产停业次月起,免征房产税、城镇土地使用税。相关政策要点如下:


  按照去产能和调结构政策要求停产停业、关闭的企业名单要经有关主管部门认定后发布;


  企业享受免税政策的期限累计不得超过两年;


  文件自2018年10月1日至2020年12月31日执行。亮点在于对于之前涉及的房产税、城镇土地使用税尚未处理的,也可按本文件执行。


  从不征(免)税,到恢复征税,再到特定税收优惠,此次出台去产能和调结构房产税、土地使用税政策,是针对供给侧结构性改革精准发力的重要体现,是紧贴市场需求出台的一项利好税收政策。


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